【正文】 59Thursday, January 28, 20231乍見翻疑夢，相悲各問年。在強(qiáng)銷期投入一分費(fèi)用，收獲三分銷售效果，當(dāng)邊際效用遞減時(shí)，減小推廣力度，進(jìn)行客戶梳理工作，有效節(jié)省廣告費(fèi)用。該項(xiàng)目定位面向天津河?xùn)|、河西、河北等 “ 新天津人 ” ， 擴(kuò)大客戶群來源。尊享、完善、便利216?？芍^辦公和公寓提供酒店服務(wù)和配套設(shè)施思源大盤操作案例參考1/28/2023 30關(guān)鍵一：整合優(yōu)勢資源，提升項(xiàng)目品牌價(jià)值；關(guān)鍵二：多種物業(yè)功能的共同支持，明確項(xiàng)目中各個(gè)片區(qū)主題；關(guān)鍵三：項(xiàng)目形象逐步拉升，客戶不斷進(jìn)化升級；關(guān)鍵四：硬件建筑形式，軟性的引導(dǎo)以及特殊功能業(yè)態(tài)使其才從空間與意識形態(tài)上連 接成為有機(jī)的整體，相輔相成，協(xié)調(diào)發(fā)展。167。臨街底商，業(yè)態(tài)為餐飲、便利店為主社區(qū)路網(wǎng)類別 明細(xì)教育 河?xùn)|一幼河?xùn)|麗苑小學(xué)天津八中餐飲 好利來太陽城店魯中軒食府家家如意酒樓銀行 中國銀行東麗支行購物 普天樂購物天地華潤萬家大型超市魯山道市場休閑 都鐸健身俱樂部河?xùn)|店博翰浴園出行 多條公交線路規(guī)劃中輕軌 2號線、 7號線藥店 振華藥房海王星辰其他 太陽城商業(yè)街中國聯(lián)通區(qū)域周邊配套1/28/2023 21項(xiàng)目區(qū)位：項(xiàng)目位于衛(wèi)國道太陽城板塊，距離天津火車站等主要城市功能區(qū)交通暢達(dá)性好。 競爭市場當(dāng)前價(jià)格水平在 860012023元 /平米區(qū)間，主要集中在 10000元 /平米左右；216。p 本項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)樘旖蚴写笮途幼^(qū)，區(qū)域規(guī)劃前景明確，未來兩條地鐵經(jīng)過本區(qū)域。衛(wèi)國道發(fā)展帶252。區(qū)域市場發(fā)育狀況1/28/2023 12區(qū)域市場發(fā)育狀況紅城富水一方春和景明近水樓臺戀日風(fēng)尚陽光新業(yè)國際陽光星期八融科金月灣格調(diào)竹境矽谷港灣格調(diào)藝術(shù)領(lǐng)地北斗星城愛家星河國際海河大道 遠(yuǎn)洋新天地東瑞家園百合春天百合陽光河?xùn)|萬達(dá)廣場香邑國際　舒暢園　　天房雅韻p 從地緣競爭角度看，本項(xiàng)目核心競爭市場主要由衛(wèi)國道板塊、后廣場板塊組成；p 項(xiàng)目次級競爭市場輻射范圍包括新開路板塊、中山門板塊、王串場板塊等。p 隨著衛(wèi)國道、昆侖路等道路升級為快速路，太陽城的邊緣化印象逐漸得到改觀。這一地區(qū)的發(fā)展以智能技術(shù)和高新技術(shù)、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)為支撐，吸引國內(nèi)外高層次人士在這里創(chuàng)業(yè)發(fā)展?，F(xiàn)金流來源167。尊貴感、品質(zhì)感、城市地標(biāo)216。關(guān)鍵措施 3：高容積率解決。產(chǎn)品分級1/28/2023 67項(xiàng) 目要素 陽光新 業(yè) 河?xùn)|萬達(dá)廣場 香邑國際1 區(qū)域位置 101/100 101/100 98/1002 產(chǎn) 品形式 100/100 100/100 101/1003 戶 型狀況 98/100 95/100 101/1004 項(xiàng) 目 規(guī) 模 98/100 98/100 95/1005 開 發(fā) 商品牌 98/100 98/100 95/1006 景 觀優(yōu)勢 101/100 100/100 101/1007 周 邊 配套 101/100 102/100 96/1008 交通狀況 101/100 101/100 98/100銷 售均價(jià) 13000 10000 8900比 較 價(jià)格 權(quán) 重 正常狀 態(tài) 下的銷 售均價(jià) 10500元 /平米本項(xiàng)目定價(jià)原則定價(jià)原則：p 市場導(dǎo)向原則；p 購買力適應(yīng)原則；p 有利競爭原則；p 低開高走，逐步拉升；市場正常售價(jià) 10500元 /平米時(shí)間因素價(jià)值 11340元 /平米品質(zhì)精裝修 13000元 /平米核心價(jià)值挖掘及操盤價(jià)值提升 13500元 /平米1/28/2023 68樓層價(jià)格修正部分價(jià)格制定過程價(jià)值最大化過程戶型價(jià)格修正部分基礎(chǔ)定價(jià)部分從樓座差價(jià)、戶型差價(jià)、樓層差價(jià)三方面進(jìn)行考慮，制定基礎(chǔ)價(jià)格根據(jù)現(xiàn)場客戶對戶型的需求反饋，進(jìn)行價(jià)格調(diào)整根據(jù)現(xiàn)場客戶對樓層的需求反饋，進(jìn)行價(jià)格調(diào)整1/28/2023 69推廣節(jié)奏控制重大節(jié)點(diǎn)集中發(fā)力目標(biāo)客戶針對動(dòng)作高舉高打發(fā)揮優(yōu)勢，價(jià)值最大化，做了就要說，說的比做得多，區(qū)域優(yōu)勢、產(chǎn)品優(yōu)勢、 現(xiàn)場優(yōu)勢，最大化發(fā)揮售賣現(xiàn)場及樣板間作用，增強(qiáng)現(xiàn)場打擊力；節(jié)點(diǎn)集中式推廣，集中線上推廣，豐富線下手段，新聞傳播，持續(xù)，豐滿。 一月 21一月 21Thursday, January 28, 2023雨中黃葉樹，燈下白頭人。 。 28 一月 20231:59:55 上午 01:59:55一月 211最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 一月 21一月 21Thursday, January 28, 2023很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。類別 內(nèi)容 費(fèi)用 （萬）占比廣告類 報(bào)紙、雜志、短信、電臺等 90 15%戶外 路牌、道旗、圍擋等 150 25%印刷 戶型單、 dm單、樓書、手提袋、紙杯等 90 15%活動(dòng) 亮相活動(dòng)、開盤活動(dòng)、認(rèn)購活動(dòng)、維系活動(dòng)等 180 30%網(wǎng)絡(luò) 搜房、焦點(diǎn)、新浪網(wǎng)等 60 10%其他 不可預(yù)見的費(fèi)用 30 5%總計(jì) 600 100%推廣費(fèi)用預(yù)計(jì)1/28/2023 922銷售 80% ，加推 33清盤，加推 150%1掃尾銷售標(biāo)桿區(qū)銷售價(jià)格走勢12800（引導(dǎo)入市產(chǎn)品）（價(jià)值提升階段）戰(zhàn)略提升價(jià)值，超過盈虧平衡點(diǎn)（利潤實(shí)現(xiàn)區(qū)） 1430014000推貨策略1 231/28/2023 93推售策略階段劃分 蓄客期 開盤及強(qiáng)銷期 持續(xù)銷售期 掃尾期 合計(jì)總體銷售比例 　 % % % 100%年度 2023年 2023年 6個(gè)月月度 58月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 　銷售比例 　 31% 16% 12% 16% 16% 8% 100%銷售價(jià)格 　 12800 13300 13800 14300 14000 14200 　銷售面積 　 15000 8000 6000 8000 8000 4055 49055回款（萬） 　 19200 10640 8280 11440 11200 5758 　總回款（萬） 　 　備注 均價(jià) 13560 元 /平方米 　1/28/2023 94河?xùn)|衛(wèi)國道區(qū)域上萬組客戶名單： 陽光新業(yè)、太陽城、陽光星期八、戀日風(fēng)尚、海河新天地……區(qū)域大客戶資源及拓展經(jīng)驗(yàn)： 城東供電分局、上海煙草公司天津分公司、天津鋼廠 、天津武警指揮學(xué)院 、天津武警醫(yī)學(xué)學(xué)院 、深圳中興通訊有限公司北方總部、天津市 120急救中心 ……二手房聯(lián)動(dòng)成熟經(jīng)驗(yàn)： 中原、二十一世紀(jì) ……成熟銷售團(tuán)隊(duì)：銷售經(jīng)理，李強(qiáng)，曾任 陽光新業(yè)、陽光星期八、萬科金奧國際銷售經(jīng)理思源操作本項(xiàng)目的獨(dú)特優(yōu)勢1/28/2023 95THANK YOU!CONTENT目錄 一、區(qū)域發(fā)展情況分析二、案例借鑒及參考 三、項(xiàng)目定位及開發(fā)策略四、項(xiàng)目推廣策略附件：宏觀經(jīng)濟(jì)分析1/28/2023 97附件：宏觀經(jīng)濟(jì)背景 國內(nèi)經(jīng)濟(jì)：復(fù)蘇正在迚行時(shí) ……數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局1/28/2023 98國內(nèi)經(jīng)濟(jì)：出口形勢好轉(zhuǎn)，通脹苗頭出現(xiàn)數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局附件：宏觀經(jīng)濟(jì)背景1/28/2023 99國內(nèi)行業(yè)：分類指數(shù)顯示，復(fù)蘇在各鏈條環(huán)節(jié)表現(xiàn)不一數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局附件：宏觀經(jīng)濟(jì)背景1/28/2023 100行業(yè)發(fā)展背景快速發(fā)展期繁榮期調(diào)整期成交量價(jià)齊升 成交穩(wěn)定，價(jià)格攀升 成交萎縮，價(jià) 格振蕩下挫起步期成交漸增，價(jià)格平穩(wěn)216?！N售服務(wù)體系：高度負(fù)責(zé)的首席接待負(fù)責(zé)制，但客戶一旦上門即必須提供專業(yè)全程服務(wù)；〓物業(yè)服務(wù)體系：路勁專署物業(yè)管家。n尊貴感、品質(zhì)感、城市地標(biāo)n差異化、識別性，與內(nèi)外部景觀融合1產(chǎn)品建議1/28/2023 45提高建筑附加值 “水 ”大堂 —— 利用架空層，形成全新入戶體驗(yàn)1產(chǎn)品建議1/28/2023 46適度智能化設(shè)施提升賣點(diǎn)建筑隔聲降噪系統(tǒng)；外遮陽是最有效的遮陽設(shè)施；樓板輻射采暖系統(tǒng)；中水處理及回用系統(tǒng)；智能安防系統(tǒng)；家用凈水系統(tǒng)；……1產(chǎn)品建議1/28/2023 47戶型提高附加值1產(chǎn)品建議適度增加 115平方米戶型面積72平方米建議改成一室半戶型，增加多功能房中間戶型廚房開門方向建議改向客廳方向，避免與衛(wèi)生間門直對1/28/2023 48裝飾設(shè)計(jì)：滿足和對品牌概念的心理需求，聘請知名設(shè)計(jì)師操刀，打造高端時(shí)尚空間，樹立本案前沿時(shí)尚的奢侈品氣質(zhì)關(guān)鍵詞：品牌裝飾風(fēng)格：滿足業(yè)主追求潮流的需求，打造引領(lǐng)時(shí)尚潮流的現(xiàn)代國際化風(fēng)格；設(shè)立不同主題風(fēng)格的樣板間：泰式風(fēng)格、歐式風(fēng)格、現(xiàn)代風(fēng)格三種形式關(guān)鍵詞：主題家居配套：滿足繁忙而注重享受的業(yè)主生活需求，提供菜單式精裝修，配備部分高品質(zhì)家具家電關(guān)鍵詞：實(shí)用1產(chǎn)品建議 — 精裝修注：整體精裝修標(biāo)準(zhǔn)建議 1500—2023 元 /平方米，詳細(xì)精裝修建議另案提交1/28/2023 49萬科水晶城：鐵軌符號成為最強(qiáng)的記憶點(diǎn)水晶城是天津亮點(diǎn)較突出的樓盤，其概念主要有兩個(gè)：q 五大道風(fēng)格q 歷史中探索未來（人文）市場案例：以通過營造局部亮點(diǎn) /營造園林特色 /營造建筑特色來表現(xiàn)項(xiàng)目特點(diǎn)1形象策略天津富力城：銷售中心獨(dú)特形象，南派精致園林給人留下深刻印象p 入口廣場大面積的園林景觀；p 建筑立面形象穩(wěn)重、貴氣；保利上河雅頌：具有沖擊力的外立面，南派地產(chǎn)精致營銷體驗(yàn)中心p 使用涂料，造出貼磚外立面風(fēng)格；p 風(fēng)情商業(yè)街；1/28/2023 50p 天津地處中國的北方，產(chǎn)品的設(shè)計(jì)需充分考慮到本地的氣候特點(diǎn)，尤其是在門、窗、陽臺等的進(jìn)深、大小等方面的設(shè)計(jì)；p 從全球范圍看，西歐、美國北部與天津的緯度比較接近，且氣候條件比較類似；歐式風(fēng)格已取得市場較大程度的認(rèn)可；p 新古典建筑風(fēng)格，比較吻合天津消費(fèi)者的審美情趣；且在天