【正文】 閑陽(yáng)臺(tái)” ? “陽(yáng)臺(tái)一定要大，可以種花，足不出戶在家享受”（老年人） ? “在陽(yáng)臺(tái)上可以喝茶聊天，小孩可以有玩的活動(dòng)空間”（中年人） ? “可以在陽(yáng)臺(tái)上放簡(jiǎn)單的健身器材”（年輕人） ? “主陽(yáng)臺(tái)要有 10M2以上” 3 . 對(duì)主要功能房的需求程度 %%%% %%%% %% %%%%%%%0%20%40%60%80%100%衛(wèi)生間 主客廳 主臥室 廚房 餐廳 次臥室 花園露臺(tái) 書(shū)房 兒童房間 客房 獨(dú)立儲(chǔ)藏室 衣帽間 玄關(guān) 起居室 健身房 保姆房 門(mén)廳戶型設(shè)計(jì)首先考慮戶型分隔 、 通風(fēng)采光設(shè)計(jì) 、 功能區(qū)劃分和聯(lián)結(jié)的合理性 。 例如 ， 一套讓人居住舒適的大戶型中 ， 除了要有足夠的客廳 、 臥室 、 廚衛(wèi)以外， 還應(yīng)該有玄關(guān) 、 衣帽間 、 儲(chǔ)藏間 、 保姆房等 。 3 . 大戶型各功能房分析 功能房 需求 主臥室 私密性要好 ， 面積在 20平方米左右 ， 有一個(gè) 5平米的主衛(wèi)生間 ， 最好有一個(gè)觀賞陽(yáng)臺(tái)至少是陽(yáng)光窗 ， 放兩張椅子 ， 可以觀賞風(fēng)景 。 休閑陽(yáng)臺(tái) 有一個(gè)大露臺(tái)，面積 10平米 +；“陽(yáng)臺(tái)一定要大，可以種花，足不出戶在家享受”（老年人）；“在陽(yáng)臺(tái)上可以喝茶聊天，小孩可以有玩的活動(dòng)空間”（中年人）；“可以在陽(yáng)臺(tái)上放健身器材”（年輕人） 生活陽(yáng)臺(tái) 很必須 衛(wèi)生間 明衛(wèi) 其他 增加一個(gè)娛樂(lè)休閑房或空間； “ 衛(wèi)生間 ” 和 “ 廚房 ” 分開(kāi) 。 3 . 對(duì)物業(yè)管理需求 3 . 社區(qū)配套需求 需求排位 康樂(lè)設(shè)施需求 需求百分比 1 有線數(shù)字電視 % 2 中心綠地花園 % 3 商場(chǎng)設(shè)施 % 4 寬帶上網(wǎng) % 5 住戶專用小巴 % 6 私人會(huì)所 /俱樂(lè)部 /小型兒童游戲處 % 7 停車(chē)位 % 3 . 社區(qū)公共配套需求 %%%%%%%%%%%0% 20% 40% 60% 80% 100%農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)銀行醫(yī)院超市/大賣(mài)場(chǎng)/大型購(gòu)物中心公交車(chē)站郵局小學(xué)/中學(xué)大學(xué)幼兒園酒店電影院3 . 社區(qū)商業(yè)配套設(shè)施需求 需求排位 康樂(lè)設(shè)施需求 需求百分比 1 品牌性的社區(qū)服務(wù)超市 % 2 便利商品 % 3 餐飲小吃街 % 4 洗衣店 % 5 書(shū)店 % 6 花店 % 7 餐飲快餐店 % 8 西點(diǎn)面包店 % 9 照片沖印店 % 10 中餐廳 % 11 西餐廳 % 12 家庭飾品店 % 3 . 社區(qū)康樂(lè)配套設(shè)施需求 需求排位 康樂(lè)設(shè)施需求 需求百分比 1 健身房 % 2 休閑設(shè)施 % 3 圖書(shū)閱覽室 % 4 棋牌室 % 5 游泳館 % 6 健身器材 % 7 咖啡廳 % 8 跑步專用道路 % 9 老年人活動(dòng)中心 % 10 兒童娛樂(lè)室 % 11 網(wǎng)球場(chǎng) % 12 籃球場(chǎng) % 13 網(wǎng)吧 % 14 體操房 % 15 臺(tái)球室 % 16 乒乓球室 % 17 排球場(chǎng) % 按照經(jīng)驗(yàn)，每千人要有200～ 300平方米的康樂(lè)設(shè)施配套，中房董家溪社區(qū)能容納近 2萬(wàn)人居住，因此，康樂(lè)設(shè)施的最優(yōu)供給量為 6000平米左右。 3 . 不同年齡特征對(duì)購(gòu)房總款的承受能力 1 0 . 8 1 %2 . 6 0 %1 4 . 6 3 %1 4 . 2 9 %2 2 . 5 8 %1 8 . 1 8 %4 3 . 2 4 %5 0 . 6 5 %1 9 . 5 1 %3 9 . 2 9 %2 9 . 0 3 %3 9 . 3 9 %3 5 . 1 4 %3 3 . 7 7 %4 1 . 4 6 %3 5 . 7 1 %2 5 . 8 1 %2 4 . 2 4 %8 . 1 1 %9 . 0 9 %1 7 . 0 7 %3 . 5 7 %1 2 . 9 0 %1 3 . 6 4 %0 . 0 0 %2 . 6 0 %2 . 4 4 %7 . 1 4 %6 . 4 5 %3 . 0 3 %2 . 7 0 %1 . 3 0 %4 . 8 8 %0 . 0 0 %3 . 2 3 %1 . 5 2 %0% 50% 100%2024歲2529歲3034歲3539歲4044歲4550歲1 0 萬(wàn)3 0 萬(wàn)+3 . 不同職業(yè)特征對(duì)購(gòu)房總款的承受能力 4 . 7 6 %6 . 4 5 %6 . 5 2 %9 . 3 0 %1 4 . 5 5 %3 1 . 8 2 %3 1 . 5 8 %3 8 . 1 0 %3 8 . 7 1 %3 4 . 7 8 %4 0 . 7 0 %3 8 . 1 8 %4 0 . 9 1 %4 2 . 1 1 %2 8 . 5 7 %4 1 . 9 4 %5 0 . 0 0 %3 2 . 5 6 %2 3 . 6 4 %1 8 . 1 8 %1 5 . 7 9 %1 9 . 0 5 %1 2 . 9 0 %6 . 5 2 %1 1 . 6 3 %1 4 . 5 5 %9 . 0 9 %9 . 5 2 %2 . 1 7 %3 . 4 9 %5 . 4 5 %2 . 3 3 %3 . 6 4 %1 0 . 5 3 %0% 50% 100%事業(yè)單位專業(yè)人員管理人員一般職工私營(yíng)業(yè)主退休人員無(wú)業(yè)人員1 0 萬(wàn)3 0 萬(wàn)+結(jié)果分析： 事業(yè)單位員工 （ 如 教師 、 醫(yī)生等 ） 、 企事業(yè)單位 管理人員 、 專業(yè)人員 的購(gòu)房群體總價(jià)的承 受能力相對(duì)較強(qiáng) ， 其中單套 總價(jià)能承受 1525萬(wàn) 元 的 比例分別達(dá)到 %、 %、 %。 有 實(shí)力的買(mǎi)家傾向于購(gòu)買(mǎi)較大規(guī)模的社區(qū)樓盤(pán) ， 因?yàn)?， 有開(kāi)發(fā)實(shí)力保障和全面的配套設(shè)施 。 對(duì)董家溪項(xiàng)目本身的測(cè)試 4 . 對(duì)“民居”建筑風(fēng)格的需求（ A類(lèi)） %%%%%0%20%40%60%80%100%對(duì)我購(gòu)房沒(méi)太大影響，主要看小區(qū)其他配置我非常喜歡民居風(fēng)格無(wú)所謂我不喜歡民居風(fēng)格其他4 . 對(duì)“民居”建筑風(fēng)格的需求（ B類(lèi)） %%%%%0% 20% 40% 60% 80% 100%對(duì)我購(gòu)房沒(méi)有太大影響我非常喜歡民居風(fēng)格無(wú)所謂我不喜歡民居風(fēng)格其它4 . 對(duì)項(xiàng)目單價(jià)的預(yù)期 %%%%0%20%40%60%80%100%17001900元 19012100元 21012300元 23012500元 2 5 0 0 元+預(yù)期合理價(jià)格 最高合理價(jià)格調(diào)查分析： 調(diào)查顯示 ， 由于董家溪片區(qū)已經(jīng)逐漸形成氣候 ， 消費(fèi)者對(duì)本項(xiàng)目的預(yù)期也比較好 ， 因此 ， 經(jīng)綜合評(píng)估后 ， 建議本項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)價(jià)格可采用低開(kāi)高走的策略 ， 開(kāi)盤(pán)價(jià)定位在 1900～ 2100元每 平方米 （ 套內(nèi)面積 ） ， 隨后根據(jù)市場(chǎng)狀況逐步拉高 。 由于該學(xué)校的存在 使得董家溪片區(qū)的發(fā)展超過(guò)江北其它同類(lèi) 區(qū)域 ， 該學(xué)校給董家溪帶來(lái)了巨大的機(jī)會(huì) 。 據(jù)分析 ， 這與現(xiàn)階段董家溪片區(qū)臟 、 亂 、 差情況突出 有密切的關(guān)系 ， 消費(fèi)者還沒(méi)有意識(shí)到董家溪作為上檔次居住社區(qū)的價(jià)值 。 為了保持老社交圈，老朋友希望生活在一起，有伴可以經(jīng)常交流， 對(duì)“成交客戶”老業(yè)主給予多種營(yíng)銷(xiāo)方式，爭(zhēng)取連動(dòng)銷(xiāo)售，開(kāi)發(fā)商 應(yīng)提高重視程度 ,這也是品牌效應(yīng)的產(chǎn)物。 ? “私營(yíng)業(yè)主”、“管理人員”和“一般職員” 還比較重視“電視”媒體。 ? “房交會(huì)”減少了潛在購(gòu)房群體跑路的麻煩，更直觀的比較樓盤(pán)優(yōu)劣和新的信息； 房交會(huì)是開(kāi)發(fā)商展示實(shí)力，與消費(fèi)者直接對(duì)話的良好的平臺(tái)； ? “電視”逐漸受到潛在購(gòu)房群體的重視，聽(tīng)覺(jué)、視覺(jué)的刺激，“房子”類(lèi)專題節(jié)目 受到消費(fèi)者的喜歡； ? “樣板房”對(duì)于買(mǎi)期房的消費(fèi)者有一個(gè)直觀的參考，好的樣板房對(duì)銷(xiāo)售非常關(guān)鍵。 ?“最終下定到成交周期一般集中在半年以內(nèi)”，銷(xiāo)售時(shí)應(yīng)在有效周期內(nèi)追蹤詢樓者； 5 . 獲取房地產(chǎn)信息的渠道 ? 調(diào)查顯示： 報(bào)紙、親友介紹、電視 是潛在購(gòu)房者獲取樓盤(pán)信息 的 主要途徑 。 4 . 現(xiàn)居住區(qū)域與意向購(gòu)房區(qū)域的選擇（ A類(lèi)） 0 . 6 0 %1 . 8 5 %2 . 8 6 %3 5 . 0 1 %2 5 . 5 0 %2 7 . 1 4 %5 . 3 6 %8 . 6 9 %4 . 2 9 %1 0 . 4 4 %8 . 6 9 %1 1 . 4 3 %1 5 . 8 4 %4 0 . 3 1 %1 5 . 7 1 %1 3 . 8 7 %6 . 8 4 %4 . 2 9 %1 8 . 8 8 %8 . 1 2 %3 4 . 2 9 %0% 50% 100%江北區(qū)沙坪壩區(qū)渝中區(qū)大渡口區(qū)江北區(qū)九龍坡區(qū)南岸區(qū)沙坪壩區(qū)渝北區(qū)渝中區(qū)4 . 現(xiàn)居住區(qū)域與意向購(gòu)房區(qū)域的選擇（ B類(lèi)） 0 . 3 9 %4 4 . 8 0 %2 7 . 1 1 %2 8 . 7 3 %5 . 4 8 %3 . 3 9 %6 . 7 5 %1 1 . 1 9 %8 . 6 7 %1 7 . 0 8 %2 0 . 6 6 %4 4 . 1 7 %1 5 . 7 8 %1 7 . 8 7 %1 6 . 6 7 %3 1 . 2 7 %1 8 . 8 8 %8 . 1 2 %3 4 . 2 9 %0% 50% 100%江北區(qū)沙坪壩區(qū)渝中區(qū)大渡口區(qū)江北區(qū)九龍坡區(qū)南岸區(qū)沙坪壩區(qū)渝中區(qū)渝中區(qū)4 .6 江北區(qū)各片區(qū)吸引力分析 %%%%%%0% 20% 40% 60% 80% 100%觀音橋附近五里店片區(qū)渝北車(chē)站附近龍溪鎮(zhèn)片區(qū)松樹(shù)橋片區(qū)董家溪片區(qū)研究顯示：江北區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目本區(qū)域消化能力超過(guò) 40%。 （ 價(jià)格 ） 都是以套內(nèi)單價(jià)計(jì)算 。 3 .21 對(duì)月按揭款的承受能力 %%%%% %% %0%10%20%30%40%50%3 0 0 元 301600元 601900元 9011200元 12011500元 15012023元 20232500元 2 5 0 0 元+結(jié)果分析： 被訪者在考慮按揭月供款能力時(shí) ,充分考慮了自身的經(jīng)濟(jì)收入水平 。 高收入群體即有一定的 經(jīng)濟(jì)積蓄 ， 并且 ， 他們目前仍然有比較穩(wěn)定的收入來(lái)源 。 3 . 不同年齡段對(duì)付款方式的選擇 3 2 . 4 3 % 3 3 . 2 1 %2 0 . 7 8 % 2 1 . 9 5 %2 8 . 5 7 %4 5 . 1 6 %5 1 . 5 2 %4 0 . 5 4 % 3 7 . 1 4 %3 7 . 6 6 %4 6 . 3 4 %3 5 . 7 1 %3 2 . 2 6 %3 1 . 8 2 %2 7 . 0 3 %2 9 . 6 4 %4 1 . 5 6 %3 1 . 7 1 %3 5 . 7 1 %2 2 . 5 8 %1 6 . 6 7 %0%50%100%2024歲 總樣本 2529歲 3034歲 3539歲 4044歲 4550歲分期付款按揭貸款一次性付款3 . 不同家庭收入水平對(duì)付款方式的選擇 1 3 . 6 4 %3 3 . 9 3 %4 4 . 0 5 %3 7 . 5 0 % 3 8 . 8 9 %2 2 . 7 3 %1 7 . 8 6 %2 7 . 3 8 %4 5 . 3 1 %2 9 . 6 3 %6 3 . 6 4 %4 8 . 2 1 %2 8 . 5 7 %1 7 . 1 9 %3 1 . 4 8 %0%50%100%1 2 0 0 元 12012023元 20233000元 30014000元 4001+一次性付款建筑期分期付款按揭貸款3 . 對(duì)房子總價(jià)的承受能力 %%%