某地產(chǎn)項目策劃思路(文件)
【正文】 里面隱藏了房地產(chǎn)開發(fā)的秘密武器 —— 土地增值。上海聯(lián)洋、碧云新社區(qū)等項目就是基本采取此種模式進行開發(fā)的。以二級市場為主兼做一級半市場快速建成啟動區(qū)完成服務(wù)體系 配套形成成本高，與土地價值上升的矛盾配套規(guī)模與社區(qū)規(guī)模的矛盾 有利于解決大社區(qū)形成過程中的 兩大矛盾前期間做一級半市場，有利于快速上規(guī)模，快速形成啟動區(qū)。使以后的分期靈活可變。使一期完工時就有大盤概念兌現(xiàn)，不僅方便住戶，更加強消費者對于后市的信心。這也是贏利的好棋 .小型商鋪在常州擁有巨大的市場通過 5年回租，統(tǒng)一管理，定向招租的方式保證品質(zhì)我們建議在啟動配套中首先需要解決的是交通、日用生活整盤概念構(gòu)畫整盤概念構(gòu)畫 可持續(xù)發(fā)展常州常州 近年的拆遷機遇 市場供應(yīng)的結(jié)構(gòu)矛盾 將高附加值產(chǎn)品留在以后，贏取更大利潤將高附加值產(chǎn)品留在以后，贏取更大利潤 建議在配套兌現(xiàn)，自然資源整合，土地價值拔升后進行開發(fā) 之江城之江城 一期產(chǎn)品建議一期產(chǎn)品建議以較高密度產(chǎn)品為主多層＋疊加復式 v常州作為江南水鄉(xiāng)、歷史重鎮(zhèn)，人杰地靈。同時，創(chuàng)造土地價值根據(jù)常州市場的居住狀況特點，整體概念的設(shè)計建議以較高的標準進行。外向式的考慮與城市功能塊、與周邊居住塊之間的關(guān)系以后 “小康 ”的標準進行設(shè)計我們建議一期配套以 景觀步行街 的形式形成。做好控制性規(guī)劃、保持適當彈性做好品牌管理 聯(lián)洋模式，是本案較為適合的借鑒模式結(jié)合一期的開發(fā)，必須形成啟動配套?！巴瓿煞?wù)體系 ”是我們提請之江在由 “開發(fā)商 ”到 “城市經(jīng)營商 ”角色轉(zhuǎn)變后的重要課題 操作相對簡單，利潤實現(xiàn)容易缺點 ：對項目的控制能力相對較弱做好整體控制性規(guī)劃難度高，隨市場變化調(diào)整的彈性較小。優(yōu)點 ：開發(fā)周期短，社區(qū)快速形成資金要求高，完全靠自由資金以及開發(fā)利潤完成配套。外環(huán)路打好了與城市各功能塊的連接基礎(chǔ)，小配套需要完善居住條件的改善居住條件的改善 在城市大規(guī)劃中的地位居住方式的改變居住方式的改變 住宅質(zhì)素的提升面積、功能、結(jié)構(gòu)、環(huán)境、材料、智能等多方面的提升 按照政府規(guī)劃設(shè)想，到 2023年市區(qū)人口將達到 115萬人，常住人口 95萬。是大盤開發(fā)必須重視的需求源機械增長舊城改造及城市發(fā)展帶來的人口外遷舊城改造及城市發(fā)展帶來的人口外遷常州市從制定特大型城市的發(fā)展思路之后，加大了城市改造的力度，將直接刺激房地產(chǎn)需求。家庭結(jié)構(gòu)變動所帶來的需求家庭結(jié)構(gòu)變動所帶來的需求常州市場需求判斷 “小康 ”的現(xiàn)狀，為常州大盤客源的組織帶來 新的課題 人均使用面積已達 ，超過了 12平方米這個我 人均建筑面積為 v戶均使用面積為 v戶均建筑面積 v常州經(jīng)過 80年代起的新村建設(shè)，在國內(nèi)已經(jīng)率先進入 “小康 ”標準 v外來人口的強勁支撐v這是大城市里任何一個大盤都做不到的。 在常州開發(fā)大盤所應(yīng)注意的特殊問題 本案與大城市大盤之不同 常州樓市的產(chǎn)品大部分屬于 “大路貨 ”，精品不多。產(chǎn)品規(guī)劃的產(chǎn)品規(guī)劃的 “大路大路 ”特征特征 v自從御花園的成功銷售、美林國際村的價格快速攀升后，明年新區(qū)的別墅供給量將大大增加；此外明年新區(qū)的商鋪、市場項目也是 “層出不窮 ”……如此狹小的市場，如此盲目的 “羊群式開發(fā) ”結(jié)果只有一個 ——先來的賺錢，后到的跳樓。 職工人均收入較高，而且就業(yè)率較高，使常州擁有大量的工薪階層 私營企業(yè)主接近 16萬人，這批私營業(yè)主年平均年收入在30萬元左右。根據(jù)常州的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)特征 ——鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟與城市經(jīng)濟并存的二元結(jié)構(gòu)，常州居民的收入形態(tài)成明顯的紡錘形分布。常州在江蘇省內(nèi)的經(jīng)濟地位并不突出，同時距離上海、南京經(jīng)濟圈都較遠，以及自身自然旅游資源不足等原因，其房地產(chǎn)市場的輻射能力非常有限。容易形成 “市場寡頭 ”，左右市場發(fā)展 受個別因素的影響較大，波動性較強 波動性大的波動性大的 “小盤小盤 ”特征特征大盤市場：年去化 1000萬平方米以上，如上海、北京、深圳、廣州中盤市場：年去化 400800萬平方米杭州、南京、青島、大連等省會城市或沿海發(fā)達城市小盤市場：年去化 100300萬平方米寧波、蘇州、無錫、常州等中
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