某地產項目策劃思路(文件)
【正文】 里面隱藏了房地產開發(fā)的秘密武器 —— 土地增值。上海聯洋、碧云新社區(qū)等項目就是基本采取此種模式進行開發(fā)的。以二級市場為主兼做一級半市場快速建成啟動區(qū)完成服務體系 配套形成成本高，與土地價值上升的矛盾配套規(guī)模與社區(qū)規(guī)模的矛盾 有利于解決大社區(qū)形成過程中的 兩大矛盾前期間做一級半市場，有利于快速上規(guī)模，快速形成啟動區(qū)。使以后的分期靈活可變。使一期完工時就有大盤概念兌現，不僅方便住戶，更加強消費者對于后市的信心。這也是贏利的好棋 .小型商鋪在常州擁有巨大的市場通過 5年回租，統(tǒng)一管理，定向招租的方式保證品質我們建議在啟動配套中首先需要解決的是交通、日用生活整盤概念構畫整盤概念構畫 可持續(xù)發(fā)展常州常州 近年的拆遷機遇 市場供應的結構矛盾 將高附加值產品留在以后，贏取更大利潤將高附加值產品留在以后，贏取更大利潤 建議在配套兌現，自然資源整合，土地價值拔升后進行開發(fā) 之江城之江城 一期產品建議一期產品建議以較高密度產品為主多層＋疊加復式 v常州作為江南水鄉(xiāng)、歷史重鎮(zhèn)，人杰地靈。同時，創(chuàng)造土地價值根據常州市場的居住狀況特點，整體概念的設計建議以較高的標準進行。外向式的考慮與城市功能塊、與周邊居住塊之間的關系以后 “小康 ”的標準進行設計我們建議一期配套以 景觀步行街 的形式形成。做好控制性規(guī)劃、保持適當彈性做好品牌管理 聯洋模式，是本案較為適合的借鑒模式結合一期的開發(fā)，必須形成啟動配套。“完成服務體系 ”是我們提請之江在由 “開發(fā)商 ”到 “城市經營商 ”角色轉變后的重要課題 操作相對簡單，利潤實現容易缺點 ：對項目的控制能力相對較弱做好整體控制性規(guī)劃難度高，隨市場變化調整的彈性較小。優(yōu)點 ：開發(fā)周期短，社區(qū)快速形成資金要求高，完全靠自由資金以及開發(fā)利潤完成配套。外環(huán)路打好了與城市各功能塊的連接基礎，小配套需要完善居住條件的改善居住條件的改善 在城市大規(guī)劃中的地位居住方式的改變居住方式的改變 住宅質素的提升面積、功能、結構、環(huán)境、材料、智能等多方面的提升 按照政府規(guī)劃設想，到 2023年市區(qū)人口將達到 115萬人，常住人口 95萬。是大盤開發(fā)必須重視的需求源機械增長舊城改造及城市發(fā)展帶來的人口外遷舊城改造及城市發(fā)展帶來的人口外遷常州市從制定特大型城市的發(fā)展思路之后，加大了城市改造的力度，將直接刺激房地產需求。家庭結構變動所帶來的需求家庭結構變動所帶來的需求常州市場需求判斷 “小康 ”的現狀，為常州大盤客源的組織帶來 新的課題 人均使用面積已達 ，超過了 12平方米這個我 人均建筑面積為 v戶均使用面積為 v戶均建筑面積 v常州經過 80年代起的新村建設，在國內已經率先進入 “小康 ”標準 v外來人口的強勁支撐v這是大城市里任何一個大盤都做不到的。 在常州開發(fā)大盤所應注意的特殊問題 本案與大城市大盤之不同 常州樓市的產品大部分屬于 “大路貨 ”，精品不多。產品規(guī)劃的產品規(guī)劃的 “大路大路 ”特征特征 v自從御花園的成功銷售、美林國際村的價格快速攀升后，明年新區(qū)的別墅供給量將大大增加；此外明年新區(qū)的商鋪、市場項目也是 “層出不窮 ”……如此狹小的市場，如此盲目的 “羊群式開發(fā) ”結果只有一個 ——先來的賺錢，后到的跳樓。 職工人均收入較高，而且就業(yè)率較高，使常州擁有大量的工薪階層 私營企業(yè)主接近 16萬人，這批私營業(yè)主年平均年收入在30萬元左右。根據常州的經濟結構特征 ——鄉(xiāng)鎮(zhèn)經濟與城市經濟并存的二元結構，常州居民的收入形態(tài)成明顯的紡錘形分布。常州在江蘇省內的經濟地位并不突出，同時距離上海、南京經濟圈都較遠，以及自身自然旅游資源不足等原因，其房地產市場的輻射能力非常有限。容易形成 “市場寡頭 ”，左右市場發(fā)展 受個別因素的影響較大，波動性較強 波動性大的波動性大的 “小盤小盤 ”特征特征大盤市場：年去化 1000萬平方米以上，如上海、北京、深圳、廣州中盤市場：年去化 400800萬平方米杭州、南京、青島、大連等省會城市或沿海發(fā)達城市小盤市場：年去化 100300萬平方米寧波、蘇州、無錫、常州等中
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