【正文】 tion 準(zhǔn)備階段 12/2023 – 6/2023 第一階段 6/2023 － 1/2023 第二階段 1/2023 － 1/2023 第三階段 1/2023 － 1/2023 建議未來 12年大鵬半島開發(fā)總體實施藍(lán)圖 ? 建立大鵬半島發(fā)展指導(dǎo)委員會 ? 成立 盈利性的 大鵬半島開發(fā)總公司，尋找高素質(zhì)合作伙伴 ? 招聘高素質(zhì)管理團(tuán)隊負(fù)責(zé)公司日常管理和運營 ? 區(qū)政府牽頭，募集本地民營資本作為純投資者投資入股大鵬半島開發(fā)總公司 ? 積極爭取優(yōu)勢業(yè)內(nèi)公司少量參股參與管理 ? 指導(dǎo)委員會確立發(fā)展目標(biāo) 及階段劃分 ，制定開發(fā)政策和實施綱要 ? 由指導(dǎo)委員會聘用高素質(zhì)專業(yè)機構(gòu)制定半島空間形態(tài)規(guī)劃 ? 制定產(chǎn)業(yè)政策，整頓 ? 建立合理的管理架構(gòu) ? 初步資金的即時到位 ? 開發(fā)公司開始運作，負(fù)責(zé) 大鵬半島土地的一級開發(fā)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) ? 通過政府擔(dān)保貸款方式融資，填補第一階段開發(fā)的資金缺口 ? 土地的銷售以現(xiàn)金交易為主，以為第二階段滾動開發(fā)積累資金 ? 以生地出讓價格從政府獲取 6平方公里開發(fā)權(quán) ? 著手第一階段的土地清理和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)（包括香港直通客輪的建設(shè)） ? 接觸潛在土地受讓客戶、二級開發(fā)商，銷售熟地 ? 熟地銷售低于預(yù)期價格 ? 熟地未能即時出讓 ? 開發(fā)公司作上市準(zhǔn)備 ? 通過債券方式或公司上市方式融資，填補第二階段開發(fā)的資金缺口 ? 可以部分土地?fù)Q取高增長、高潛力項目的股權(quán)，為企業(yè)長期發(fā)展打基礎(chǔ) ? 以生地出讓價格從政府獲取 9平方公里開發(fā)權(quán) ? 著手第二階段的土地清理和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) ? 接觸潛在土地受讓客戶、二級開發(fā)商，銷售熟地 ? 熟地銷售低于預(yù)期價格 ? 資金周轉(zhuǎn)不靈 ? 公司逐步從土地開發(fā)公司向管理公司轉(zhuǎn)型 ? 通過債券方式或公司上市方式融資，填補第三階段開發(fā)的資金缺口 ? 可以部分土地?fù)Q取高增長、高潛力項目的股權(quán)，為企業(yè)長期發(fā)展打基礎(chǔ) ? 以生地出讓價格從政府獲取 15平方公里開發(fā)權(quán) ? 著手第三階段的土地清理和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) ? 接觸潛在土地受讓客戶、二級開發(fā)商，銷售熟地 ? 缺乏新增長點 組織架構(gòu) 財務(wù)安排 實施推進(jìn) 潛在風(fēng)險 資料來源：麥肯錫分析 45 CHS001112023FinalPresentation 大鵬半島優(yōu)化產(chǎn)業(yè)組合推進(jìn)方案 推進(jìn)方案 ? 參考?上海孫橋?的模式，嚴(yán)格按造高附加值、高技術(shù)含量和高生態(tài)標(biāo)準(zhǔn)有系統(tǒng)地審批項目 ? 與省市相關(guān)農(nóng)業(yè)、漁業(yè)科學(xué)院所建立伙伴關(guān)系 ? 積極與歐盟及日本公司合作，建立市場信譽度 ? 綠色漁農(nóng)產(chǎn)品品牌經(jīng)營區(qū)與旅游設(shè)施區(qū)相對分離，尤其應(yīng)保證養(yǎng)殖岸線遠(yuǎn)離旅游岸線 ? 可以考慮以下兩種發(fā)展模式：?無錫生命園?模式－即一家大公司作主導(dǎo)建立主題工業(yè)園區(qū)，有意愿在華南地區(qū)區(qū)域擴張計劃的大型企業(yè)集團(tuán)將是適合的備選對象；留學(xué)生創(chuàng)業(yè)園模式－政府提供部分啟動資金，建立共用設(shè)施平臺，并向企業(yè)提供運營、融資等方面的幫助，鼓勵新興企業(yè) ? 積極接洽入選?國家生命科學(xué)與技術(shù)人才培養(yǎng)基地?名單的院校，爭取引進(jìn)、共建生物技術(shù)研究機構(gòu)和實驗室，形成生物技術(shù)產(chǎn)業(yè)氛圍 ? 對于印染企業(yè)，建議合同到期一家，遷走一家。 5. 開展市場推廣 －最終確定大鵬半島品牌。一旦本區(qū)域環(huán)境改善，地價上升，大部分會無力承受，自動遷出 產(chǎn)業(yè) 綠色漁農(nóng)產(chǎn)品的品牌經(jīng)營 生物技術(shù) 現(xiàn)有產(chǎn)業(yè) 資料來源：麥肯錫分析 46 CHS001112023FinalPresentation 2023年大鵬半島開發(fā)六大舉措 資料來源：麥肯錫分析 1. 建立大鵬半島開發(fā)管理委員會 －由市區(qū)主要領(lǐng)導(dǎo)牽頭，建立大鵬半島開發(fā)管理委員會，統(tǒng)一管理半島的綜合開發(fā)建設(shè) 2. 采用企業(yè)化運作 －由政府牽頭建立大鵬半島開發(fā)總公司，負(fù)責(zé)土地的一級開發(fā)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，以確保土地升值的收益保留在政府手中。 大鵬半島開發(fā)原則和高層次財務(wù)分析 182。根據(jù)初步財務(wù)測算，投資回報率在 20％左右，對民間資本有足夠吸引力 ? 降低政府資金投入： 政府可以立即獲取生地開發(fā)權(quán)的出讓費，以部分出讓金投入開發(fā)公司成為大股東 ? 組合融資渠道： 初期開發(fā)公司所需較高額資金運作，可考慮通過私募及政府擔(dān)保貸款、債券等多種方式融資，中長期可考慮上市募集資金 ? 控制開發(fā)風(fēng)險： 第一期發(fā)展規(guī)模不宜過大，應(yīng)在融資能力范圍內(nèi)； 投資回報率對于土地價格的變化最為敏感，應(yīng)著力 營造區(qū)域品牌形象，開展市場推廣，盡早引入高素質(zhì)二級開發(fā)投資商，保障地價提升空間 ? 吸引專業(yè)人才： 公司需吸引專業(yè)人才，負(fù)責(zé)策劃開發(fā)和日常管理工作 政府 開發(fā)公司 高素質(zhì)開發(fā)商 本地民 營資本 * 主要股東 不參與日常管理 少量資本投入，可考慮以管理入股，由其管理開發(fā)公司日常運作 小股東 純資本投入 政府擔(dān)保 /專項銀行貸款 6平方公里生地開發(fā)權(quán)（以第一階段為例） 土地出讓費用： 12億元（以第一階段為例） 股權(quán)方現(xiàn)金投入：5－ 6億元 債權(quán)股本比例 3:1 投資回報 投資回報 投資回報 39 CHS001112023FinalPresentation 1 1 1 2 2 2 3 根據(jù)明確的原則劃定了大鵬半島的分階段開發(fā)片區(qū) 資料來源：麥肯錫分析 開發(fā)片區(qū)分階段原則 ? 片區(qū)面積 －開發(fā)面積不宜過大，以控制資金需求量和運營風(fēng)險 ? 土地產(chǎn)權(quán) －優(yōu)先考慮產(chǎn)權(quán)關(guān)系清晰的土地，加快推進(jìn)速度，降低管理難度 ? 品牌提升 －片區(qū)構(gòu)成應(yīng)充分平衡市場成熟度和錯位競爭的需求，兼顧投資商信心和高端品牌的建立 第一階段： 第二階段： 第三階段： ? 下沙、桔釣沙，西沖小部分 ? 可建設(shè)面積 6平方公里 ? 王母、鵬城、水頭、新大、水頭沙、東沖，及西沖剩余部分 ? 可建設(shè)面積 9平方公里 ? 半島剩余未開發(fā)地區(qū) ? 可建設(shè)面積 15平方公里 40 CHS001112023FinalPresentation 會議日程 182。 大鵬半島整體定位和具體規(guī)劃方案 182。 政府總體實施藍(lán)圖及關(guān)鍵里程碑 28 CHS001112023FinalPresentation 空間規(guī)劃基本原則 ? 原則一：工業(yè)區(qū)、旅游區(qū)分隔 – 以 鹽壩高速為軸線，軸線以南界定為?生態(tài)發(fā)展特區(qū)?，以?大旅游?為主，嚴(yán)格控制門檻，只允許與旅游相輔相成的工業(yè)進(jìn)入 – 軸線以北相對側(cè)重工業(yè)發(fā)展，但必需遵守環(huán)保原則，對水體、海岸生態(tài)與旅游區(qū)景觀保護(hù)尤須嚴(yán)格 ? 原則二：旅游區(qū)動態(tài)、靜態(tài)分明 – 下沙、大鵬鎮(zhèn)組成動態(tài)旅游區(qū)，是所有游客的大門，集中動態(tài)旅游設(shè)施 – 以西沖為主的靜態(tài)旅游區(qū)，享受自然，配合高素質(zhì)的酒店與休閑生活設(shè)施 ? 原則三：動區(qū)、靜區(qū)內(nèi)功能合理分配 – 以為各類型游客提供均衡服務(wù)為目標(biāo) * 一般亞洲度假目的地，酒店、商業(yè) /旅游用地比美國標(biāo)準(zhǔn)較高 資料來源 ： Urban Land Institute, 麥肯錫分析 ? 國際案例： 旅游區(qū)各種功能的空間分配 3015311426145303236294523Seaside 佛羅里達(dá)州 （ 動靜參半） Homestead密歇根州 （ 靜區(qū)為主） Kapalua 夏威夷 （ 靜區(qū)為主） 道路 /公用空間 高爾夫球場 商業(yè) /旅游用地 * 酒店 * 住宅用地 ? 參考國際案例，并結(jié)合本地市場需求，合理功能空間分配應(yīng)約為： 2030101025 1015 2030 30動區(qū) 靜區(qū) 道路 /公用空間 高爾夫球場 商業(yè) /旅游用地 * 酒店 * 住宅用地 基本原則 29 CHS001112023FinalPresentation 根據(jù)大鵬半島的資源條件和不同目標(biāo)游客群的需求，我們建議將半島規(guī)劃為三大功能區(qū)域，提供有針對性的活動和服務(wù)內(nèi)容 歡樂新時空 坐擁山海 ? 大鵬 下沙 新大 水頭沙 桔釣沙新城區(qū)劃為歡樂新時空，是大鵬半島旅游門戶及活動樞紐，可以成為前往三大功能區(qū)域游客的共享平臺 坐擁山海（靜區(qū)） ： ? ?尊貴?、?私密?、?國際水準(zhǔn)? ? 主要由自成一體的國際渡假村國際水準(zhǔn)酒店、高檔別墅區(qū)，以及 500強企業(yè)公司會所構(gòu)成 ? 吸引本地高端游客、中高端港澳游客與高端商務(wù)旅客，并提升本地區(qū)品牌形象 歡樂新時空（動區(qū)） : ? ?時尚?、?動感?、?多元化? ? 大鵬所城將改造成類似芝加哥? Navy Pier? 或波士頓? Quincy Market? 的文化特色市場，結(jié)合歷史建筑，建成深圳城市文化新地標(biāo)。 大鵬半島現(xiàn)狀分析及遠(yuǎn)景目標(biāo) 182。 政府總體實施藍(lán)圖及關(guān)鍵里程碑 17 CHS001112023FinalPresentation 投資興建 完善基礎(chǔ)設(shè)施 ? 發(fā)展原則依據(jù)聯(lián)合國 /WTTO的旅游基礎(chǔ)建設(shè)白皮書，并與業(yè)內(nèi)營運者討論而制定 – 建設(shè)對香港的旅游口岸 – 不需興建環(huán)島公路，但需完善路網(wǎng)，人、物分流 – 改進(jìn)供電供水、排污、通信、醫(yī)療衛(wèi)生、安全應(yīng)急，以及信息服務(wù)等設(shè)施 提供多元化 旅游活動組合 ? 市場調(diào)研顯示最受目標(biāo)顧客歡迎的旅游活動包括海洋水族館、室內(nèi)滑雪場、特色文化市場、海濱餐飲、零售等 ? 結(jié)合本地區(qū)優(yōu)勢可推出珠三角地區(qū)?最佳出?？?及?珊瑚礁?游覽等 ? 定期增添旅游項目，適宜家庭活動，保持新鮮度 執(zhí)行多方位 高起點的市場推廣 ? 完善 ? 山海東部，深圳因你而不同?的宣傳主題 ? 突出生態(tài)美景、區(qū)位優(yōu)勢、及深圳人文精神 ? 三大功能分區(qū) – 坐擁山海 – 歡樂新時空 – 生態(tài)走廊 ? 針對核電站、安全等問題正面宣傳以消除潛在負(fù)面影響，打造區(qū)域品牌 ?有所為、有所 不為?的產(chǎn)業(yè)組合 ? 以?大旅游?為增長引擎，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè) ? 近期以綠色漁農(nóng)產(chǎn)品的品牌經(jīng)營起步，對與生物科技相關(guān)的科研及孵化器基地進(jìn)行早期投入與引導(dǎo)，著眼長效 ? 可持續(xù)發(fā)展，避免過分依賴單一經(jīng)濟(jì)或?qū)ψ匀画h(huán)境的造成破壞 大鵬半島區(qū)域開發(fā)關(guān)鍵成功因素的建議概覽 價值定位 ? 以大珠三角地區(qū)中高收入家庭 2－ 3天短假游與會議培訓(xùn)市場為核心目標(biāo)，其中吸引15－ 20％的香港客源；個人與商務(wù)市場互相配合，以降低季節(jié)性與周中的人流波動 保護(hù)生態(tài) 自然及人文資產(chǎn) ? 評估資源環(huán)境，制定開發(fā)原則，世界自然基金會可成為政府長期開發(fā)過程中的國際顧問 ? 立法嚴(yán)格保護(hù)大鵬半島的生態(tài)環(huán)境 ? 大鵬所城改造成類似芝加哥? Navy Pier? 或波士頓? Quincy Market?等結(jié)合歷史建筑的文化特色市場，弘揚本地文化歷史 政府與企業(yè)密切合作 ? 政府規(guī)劃區(qū)域定位并進(jìn)行前期基礎(chǔ)設(shè)施投入及前期宣傳推廣 ? 政府制定嚴(yán)格的商家（投資者及運營者）篩選標(biāo)準(zhǔn)，適時引入高素質(zhì)投資者及管理者 資料來源 ： 麥肯錫分析 18 CHS001112023FinalPresentation 根據(jù)對環(huán)境承載力和市場容量的分析，我們提出以中高收入人士短假消費與深港商務(wù)會議培訓(xùn)為目標(biāo)市場 資料來源 ： 2023 深圳定量調(diào)查 ；文獻(xiàn)檢索； 麥肯錫分析 可類比地區(qū)旅游環(huán)境承載－海南博鰲 ? 旅游區(qū)域面積： 40KM2 ? 日游客容量： 15,000人次 可類比地區(qū)旅游環(huán)境承載 －泰國普濟(jì)島 ? 總面積： 540KM2 ? 日游客容量： 35,000人次 大鵬半島區(qū)域狀況 ? 總面積： 289KM2 ? 旅游區(qū)域規(guī)劃面積： 30－ 35KM2 ? 旅游時段： ? 旺季： 120天 ? 過渡季： 120天 – 淡季： 125天 大鵬生態(tài)旅