【正文】 部 —— 人居社團(tuán) 1）綠色家園志愿者組織 2）社區(qū)俱樂(lè)部或愛(ài)好者協(xié)會(huì) （五）、 商業(yè)服務(wù)及設(shè)施 —— 人居商業(yè) 1）時(shí)尚吧一條街 2）文化酒吧與文化茶館 3）健康食品專賣(mài)店 4）天然食品專賣(mài)店 5）體育用品專賣(mài)店 6）國(guó)際名店廊 7）旅游用品專賣(mài)店 8）汽車(chē)俱樂(lè)部 9）旅游服 務(wù)社 (旅游代辦點(diǎn) ) 10）特色餐飲 （六）、 社區(qū)商務(wù)服務(wù) —— 人居商務(wù) 1） 聚會(huì)及社交活動(dòng) 2） 商務(wù)資訊服務(wù) 3） 商務(wù)預(yù)定服務(wù) 包括： 商務(wù)中心／小型商務(wù)洽談室／小型商務(wù)會(huì)廳／商務(wù)多功能廳 /商務(wù)秘書(shū) /車(chē)船機(jī)票代購(gòu) （七）、 社區(qū)文化活動(dòng) —— 人居人文 1） 區(qū)內(nèi)業(yè)主活動(dòng) 社區(qū)內(nèi)的環(huán)保志愿組織，開(kāi)展綠色環(huán)保教育及活動(dòng)、義務(wù)植樹(shù)等，社區(qū)內(nèi)的大樹(shù)可考慮由業(yè)主認(rèn)養(yǎng)或栽種。 （八）、 物業(yè)管理 —— 人居物管 1） 服務(wù)理念 管家式服務(wù)、個(gè)性化服務(wù)、貼身化服務(wù) 2） 服務(wù)內(nèi)容 除常規(guī)的保安、保潔、綠化等服務(wù)，應(yīng)注重考慮業(yè)主的個(gè)性化服務(wù)，如保姆服務(wù)、叫醒服務(wù)、商務(wù)服務(wù)、計(jì)時(shí)服務(wù)等，并注重社區(qū)和諧氛圍和文化氛圍的營(yíng)造，組織各種業(yè)主聯(lián)誼活動(dòng)，如書(shū)法會(huì)、插花會(huì)、運(yùn)動(dòng)社團(tuán)、戶外活動(dòng)等，形成對(duì)社區(qū)業(yè)主 生活的引導(dǎo)和補(bǔ)充。 建議在建筑底層近人尺度的部位使用的劈開(kāi)磚、木材、鋼結(jié)構(gòu)構(gòu)件的質(zhì)感。每種戶型均考慮玄觀的設(shè)計(jì)。 南北通透的戶型，起居廳功能細(xì)分，附帶陽(yáng)光房之休閑空間。濱水生活城 在這里 ，人是生活的主體 主題語(yǔ)的建議： 主題語(yǔ)一： 以人為生活的主體 關(guān)鍵詞的解釋： ● 以人：以，動(dòng)詞，為，拿，把的意思。 ● 主體：事物的主要部分，又哲學(xué)上指對(duì)客體有認(rèn)識(shí)和實(shí)踐能力的人。 本案區(qū)域市場(chǎng)客戶群構(gòu)成及心態(tài)分析 通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查和分析，我司認(rèn)為，目前本案區(qū)域市場(chǎng)尚不足以吸引更多的投資客戶注 中國(guó)最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 27 頁(yè) 共 73 頁(yè) 入資金（底商問(wèn)題另行考慮），故本案目標(biāo)客戶群仍以自住型客戶 (二次置業(yè) )為 主，投資客戶僅占極少比例。這部分客戶在本區(qū)域內(nèi)選擇住宅時(shí)，主要考慮的因素是住宅產(chǎn)品品質(zhì)、位置、交通狀況等。 、私營(yíng)業(yè)主 這部分客戶由于經(jīng)營(yíng)方式的靈活多樣而可能積淀下一定的資金用于購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)，他們對(duì)商品房?jī)r(jià)位有相當(dāng)?shù)某惺苣芰?，但沒(méi)有所固有的地域偏見(jiàn)，因此愿意在其工作的周邊區(qū)域購(gòu)房置業(yè)。其主要的考慮因素是價(jià)格、面積較小的戶型等。 、對(duì)本社區(qū)環(huán)境及區(qū)域的未來(lái)發(fā)展的潛力的認(rèn)同。 中等收入者： 年齡： 26— 38歲 月收入： 2000— 5000 元以上 中國(guó)最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 29 頁(yè) 共 73 頁(yè) 職業(yè)： 自由職 業(yè)者、企事業(yè)單位中等收入者 背景： 所有城市理所當(dāng)然的房產(chǎn)消費(fèi)主力軍，有一定的積蓄，能夠支付購(gòu)房的首期款，項(xiàng)目較高的綜合素質(zhì)，能夠激發(fā)其較強(qiáng)的消費(fèi)欲望。 以本案均價(jià) 2800 元 /㎡，每套平均面積 120 ㎡， 總價(jià)款 336000 元為例（以下僅為估算） 商業(yè)貸款 貸款比例 70% 貸款數(shù)額（萬(wàn)元） 235200 元 貸款期限（年） 20 月還款額（元） 元 家庭月收入 (元，按還貸占 30%計(jì) ) 5505 元 綜合考慮本案的各方面因素，我司認(rèn)為， 本案未來(lái)購(gòu)買(mǎi)人群的收入水平將主要分布于家庭月收入 5000—— 10000 元這一范圍內(nèi)。 、價(jià)格敏感度高 本案目標(biāo)客戶群年齡結(jié)構(gòu)比較年輕，整體承受能力比較低，加之北部新城版塊處于初步開(kāi)發(fā)階段，主觀觀念上就認(rèn)為該區(qū)域物業(yè)價(jià)格較低，故本案購(gòu)買(mǎi)群體對(duì)物業(yè)的價(jià)格非常關(guān)注，偏愛(ài)優(yōu)質(zhì)低價(jià)高性價(jià)比的好物業(yè)。 ★ 本項(xiàng)目強(qiáng)效點(diǎn)：人居保定，我愛(ài) 我家 ★ 強(qiáng)效點(diǎn)挖掘： 保定市的發(fā)展方向，本項(xiàng)目所在區(qū)域是將成為城市的新區(qū)，未來(lái)將是保定行政、文化、體育中心、經(jīng)濟(jì)、居住次中心，這為項(xiàng)目帶來(lái)大量的有效需求，能夠聚集人氣。 廣告主題“匯聚世界人居文明”到“居住保定，選擇麗景藍(lán)灣”的延展、公關(guān)活動(dòng)的造勢(shì) 本項(xiàng)目敏感點(diǎn)的引爆 敏感點(diǎn)： 對(duì)客戶而言，什么是隱藏他們心靈深處的，亟待引爆的？ 近幾年，保定政府充分認(rèn)識(shí)到保定自身的特色，并明確了保定產(chǎn)業(yè)基地、文化旅游城市的定位，并計(jì)劃加快城市化腳步，擴(kuò)大城區(qū)面積、增加城區(qū)人口，做到真正輻射周邊二十二個(gè)縣（市）的中心作用，完成城市從安居 宜居 人居的轉(zhuǎn)變?？v觀整個(gè)保定市場(chǎng)和北部區(qū)域市場(chǎng)，缺少一個(gè)能夠代言版塊、代言城市的項(xiàng)目和品牌。 開(kāi)發(fā)商是否做好了思想準(zhǔn)備？ ★ 是否有做保定市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)品牌的決心和信心 是否做好了要做保定市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)品牌的準(zhǔn)備（心理、人力、資金） 是否認(rèn)識(shí)到目前的市場(chǎng)機(jī)會(huì) 是否符合企業(yè)發(fā)展的長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃和開(kāi)發(fā)理念 二、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣思路 本項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣思路： 借勢(shì) —— 造勢(shì) —— 搶勢(shì) （一）借勢(shì)： 借保定城區(qū)發(fā)展建設(shè)之勢(shì) 借保定經(jīng)濟(jì)崛起，城市化腳步加快，周 邊縣（市）人口向城區(qū)涌入，保定成為輻射周邊的最佳人居環(huán)境。 造勢(shì)手段： 通過(guò)報(bào)紙、電臺(tái)、電視、戶外、網(wǎng)絡(luò)等多個(gè)媒體進(jìn)行廣告轟炸，所有內(nèi) 容均以“匯 聚世界人居境界”和“居住保定，選擇麗景藍(lán)灣”為主題，以大面積的藍(lán)渲染氣氛，為日后提出“藍(lán)色人居板塊”埋下伏筆。 城市向北，生活向“誠(chéng)信 .麗景藍(lán)灣”。選擇了城 北 就相當(dāng)于選擇了藍(lán)籌股。 誠(chéng)信 .麗景藍(lán)灣廣告以 藍(lán)色為背景 。 城 北開(kāi)發(fā)的樓盤(pán) 更多的體現(xiàn)是品位，用品位來(lái)體現(xiàn)這個(gè)城 北 是最適合的，充分體現(xiàn)了藍(lán)調(diào)的感覺(jué)。 藍(lán)色人 居板塊： 保定 城市發(fā)展藍(lán)圖，是城市向 北 發(fā)展 ， 未來(lái)的物業(yè)整體升值空間最大的就在 北 部。 軟文： “誠(chéng)信 .麗景藍(lán)灣”，塑造國(guó)際濱水生活城 —— 解析麗景藍(lán)灣的人居生活理念 在這里，人是生活的主體 —— 解析麗 景藍(lán)灣的人居生活理念 締造新水岸人居夢(mèng)想 —— 解析麗景藍(lán)灣的人居生活理念 體驗(yàn)品味生活，濱水詩(shī)意棲居 —— 解析麗景藍(lán)灣的人居生活理念 硬廣： 匯聚世界人居文明 —— 以國(guó)際視野打造的四十萬(wàn)平米園林水景生活社區(qū)。 借保定購(gòu)房者居住升級(jí)之勢(shì) 借人們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)的物質(zhì)精神需求，追求生活品位、提升居住格調(diào)、改善居住環(huán)境之勢(shì)。因而對(duì)本項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，代言城市將成為本項(xiàng)目的一個(gè)破題點(diǎn)，是 貫穿項(xiàng)目推廣全過(guò)程的核心所在。 ★ 本項(xiàng)目敏感點(diǎn)：人居生活 ★ 敏感點(diǎn)的引爆：宣傳項(xiàng)目與人居的關(guān)系，通過(guò)系列公關(guān)營(yíng)銷(xiāo)樹(shù)立項(xiàng)目的經(jīng)典人居形象。 中國(guó)最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 32 頁(yè) 共 73 頁(yè) 品牌資源，誠(chéng)信房地產(chǎn)是保定市房產(chǎn)一流品牌，先后開(kāi)發(fā)了欣園、東方家園等社區(qū)，尤其東方家園的熱銷(xiāo)提高了本項(xiàng)目的知名度。 、受同一階層人士影響較大 就物業(yè)銷(xiāo)售推廣而言，通過(guò)報(bào)紙、廣播及電視等廣告手段來(lái)傳播信息，擴(kuò)大項(xiàng)目的知名度、樹(shù)立物業(yè)形象是至關(guān)重要的；人們?cè)谫?gòu)買(mǎi)商品，特別是諸如房地產(chǎn)等高檔商品時(shí)，通常所采用的廣告手段對(duì)其影響力較之“口碑”的作用要遜色不少，從購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)產(chǎn)生到最終購(gòu)買(mǎi)完 成整個(gè)過(guò)程中，同一階層的人們相互之間的影響作用很大。 、年齡特征 年齡 20— 26歲 26— 38 歲 38— 45歲 45 歲以上 百分比 5% 50% 30% 15% 中國(guó)最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 30 頁(yè) 共 73 頁(yè) 、行業(yè)特征 行業(yè) 國(guó)家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位 不滿足于現(xiàn)狀生活區(qū)中的居民及其親朋 私營(yíng)業(yè)主 白領(lǐng) 拆遷戶 其他 百分比 30% 20% 30% 10% 5% 5% 、區(qū)域特征 區(qū)域分布 保定市 周邊縣鎮(zhèn) 百分比 60% 40% 、交通工具特征 采用交通工具 私車(chē) 公共交通 其它交通方式 百分比 40% 40% 20% 、消費(fèi)特征 、購(gòu)買(mǎi)主體年輕化 當(dāng)前，新經(jīng)濟(jì)的資本膨脹速度較舊有經(jīng)濟(jì)有了大幅度提高，加之投資渠道相應(yīng)拓寬，使資本積累的速度比以前有了相當(dāng)大的提升，這使得許多人能夠在 30 歲左右便擁有一定的資本數(shù)額，具備較強(qiáng)的支付能力。 老年夫婦 — — 有一定文化層次，思想較為開(kāi)放的退休老人，或兒女在外地 工作。 、收入特征 高收入者： 年齡： 40歲以上 月收入： 10000 元以上 職業(yè)： 中小企業(yè)主，私企高級(jí)管理人員 背景： 通過(guò)多年的積累 ，已有足夠的能力購(gòu)買(mǎi)別墅或公寓，對(duì)現(xiàn)有樓盤(pán)的地域、小區(qū)配套、周邊綜合配套等各方面的綜合因素不是非常滿意，其對(duì) B區(qū)高品質(zhì)物業(yè)的需求尚待深入挖掘。 購(gòu)買(mǎi)本產(chǎn)品動(dòng)機(jī) 、認(rèn)為本產(chǎn)品戶型功能比較齊全性價(jià)比較合理。他們現(xiàn)階段消費(fèi)的主要目的就是為了解決這一時(shí)期的居住需求，因此比較關(guān)注產(chǎn)品的位置、交通及價(jià)格、戶型。另外，還會(huì)考慮為子女就近置業(yè)，以方便今后生活。 、工作、生活在北部區(qū)域的國(guó)有企事業(yè)單位的管理人員 國(guó)有企事業(yè)單位的管理人員大多在福利分房時(shí)代就擁有了單位分配的住房，但此種住房為初級(jí)住宅產(chǎn)品，品質(zhì)較差。 二、 項(xiàng)目定位： 根據(jù)對(duì)前期市場(chǎng)調(diào)研資料的分析與判斷，結(jié)合本項(xiàng)目的形象定位依據(jù)及實(shí)地與開(kāi)發(fā)商的交流，根據(jù)以往策劃與銷(xiāo)售近感，立足于項(xiàng)目本身，綜合考量項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)，為項(xiàng)目挖掘定位如下： 中國(guó)最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 26 頁(yè) 共 73 頁(yè) 形象定位： ———— 定位的核心思想 國(guó)際 —— 生活方式，生活品位 現(xiàn)代 —— 建筑風(fēng)格，簡(jiǎn)潔明快 成熟 —— 產(chǎn)品成熟，配套完善 大氣 —— 氣勢(shì)磅礴，深沉內(nèi)斂 舒適 —— 及至細(xì)節(jié)，雕琢生活 健康 —— 生態(tài)水景，園林景觀 產(chǎn)品氣質(zhì)： ———— 我們對(duì)項(xiàng)目的理解，形象定位的依據(jù) 不與人爭(zhēng)，不妄稱首席或第一，任世人感嘆評(píng)說(shuō)； 不浮華，不奢靡，大氣而內(nèi)斂，豪氣而從容； 專注產(chǎn)品，專注細(xì)節(jié)，專注品質(zhì)，做的永遠(yuǎn)比說(shuō)的多； 質(zhì)樸的浪漫，自在的幽雅，用心營(yíng)造生活的真意； 務(wù)實(shí)，誠(chéng)信，為居住者創(chuàng)造美好生活，為城市留下精品建筑。 為：作為，當(dāng)成的意思。 國(guó)際麗景藍(lán)灣 中國(guó)最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 23 頁(yè) 共 73 頁(yè) 項(xiàng)目 LOGO： 誠(chéng)信 ★ 18 層端頭單元放大，運(yùn)用角窗等手段擴(kuò)大景觀面積，強(qiáng)化大戶型與景觀資源的優(yōu)勢(shì)組合。 （十）戶型 ①戶型設(shè)計(jì)原則 ★ 戶型從整體上可分為經(jīng)濟(jì)型和舒適型。 （九） 外立面 ①立面設(shè)計(jì)的原則 風(fēng)格：現(xiàn)代 氣質(zhì)：優(yōu)雅的含蓄而不夸張 ★ 造型：清秀挺拔 ★ 色彩：以冷色調(diào)為主 ②立面設(shè)計(jì)建議 ★ 注重建筑外輪廓線的起伏 ★ 注重材料變化。