【正文】 。 ? 構(gòu)成： 由兩大部分組成，其中 A1和 A2為整個項(xiàng)目的主引擎，共 1000畝； A3和A4為同期開發(fā)的住宅部分，共 1000畝。 ? 規(guī)模： 占地約 550畝。 ? 構(gòu)成： ? 大型超市： 漢中最大的超市之一。 ? 精品小店： 特色飾品、服裝、禮品店等 ? 時尚餐飲店： 各色特色餐飲店。 打造中國最浪漫的濱水文化廣場 。 ? 漢水女神雕像及中國古代美女雕像群 ： 廣場中心的地標(biāo)。漢文化主題的中式建筑與現(xiàn)代時尚相結(jié)合，將建筑的文化觀賞性與功能的實(shí)用性最佳結(jié)合?？蓞⒄諒V州番禹寶墨園的運(yùn)作模式，搭建平臺，整合文物資源，為著名的收藏家展示及保護(hù)文物。 ? 美食廳： 漢文化主題餐飲平臺。 ? 主樓： 漢朝服飾 漢朝建筑 漢朝藝術(shù) ? 主樓外區(qū)域：小型漢文化主題商業(yè)群 ? 定位： 漢文化主題商業(yè)群落，一方面整合當(dāng)?shù)氐氖止に嚻?，成為?dāng)?shù)厥止に嚻返募姓故炯颁N售平臺，另一方面注重文化體驗(yàn)及消費(fèi)，以漢文化為核心集中展示漢服、中醫(yī)等豐富的文化元素。以本地的小吃 /特色餐飲為主，融合陜甘川地區(qū)的美食精華，將本土特色和時尚業(yè)態(tài)最佳的融合，與漢水相結(jié)合，利用親水河堤平臺，精心打造漢文化主題點(diǎn)綴的景觀，與餐飲的功能相結(jié)合，面對中端的內(nèi)外部市場，最地道的材料、最地道的美食、最地道的漢水之濱。集酒店住宿、會議論壇、餐飲娛樂、文化交流、休閑商務(wù)等功能于一體的大型休閑度假區(qū)?？蓞⒄仗K州御庭精品酒店，依托于文化強(qiáng)市，很好的將現(xiàn)代時尚的元素與中國本土神韻融合。其余 2個 50平米， 2個 100平米， 2個 200平米。同時亦作為主題酒店的高端別墅式客房。 ? 書院 /會館群 /別墅式客房： 打造成國內(nèi)外知名的書院群，部分可作為研究型機(jī)構(gòu)的常駐平臺，如漢水文化研究中心 /漢學(xué)研究類機(jī)構(gòu)協(xié)會等；部分可作為文化名人的書院，如王志綱、余秋雨、易中天等。 古渡口片區(qū) ? 定位： 濱江高檔住宅區(qū)。 ? 測算： 預(yù)測該住宅區(qū)起始售價將突破 3200元，平均售價按 3500元估算，可承受的樓板價有望達(dá)到 7001050元，對應(yīng)的地價則是 93萬 140萬。同時在景觀整治的基礎(chǔ)上，適當(dāng)考慮增加些功能，如運(yùn)動公園、高爾夫練習(xí)場、養(yǎng)生中心等，一方面增加本區(qū)域的吸引力，另一方面亦為周邊的住宅區(qū)提供配套。一方面滿足高端人士的運(yùn)動休閑需求，另一方面亦是整治土地，景觀改造，作為區(qū)域的配套。容積率 ，建筑面積 181萬，聯(lián)排、花園洋房、小高層、高層皆有。 ? 養(yǎng)生住宅區(qū)： 400畝，容積率 ，建筑面積 32萬，定位為西部著名的特色養(yǎng)生養(yǎng)老區(qū)，可參照上海綠地孝賢坊及上海親和源老年社區(qū)項(xiàng)目。預(yù)計平均售價 3500元。 高檔別墅區(qū)： 養(yǎng)生住宅區(qū)： 濱江公寓： B2 C1“ 飛虎群英 ” 主題會所區(qū) ? 定位： 原航站樓舊址改造的特色引擎， 集 文化遺址觀光、文化體驗(yàn)、娛樂休閑 于一體的 紅色文化特色精品主題會所。 ? 體驗(yàn)區(qū)： 精心打造的文化體驗(yàn)區(qū)，設(shè)置豐富的參與環(huán)節(jié)，如飛虎隊相關(guān)的游戲 /真人 CS/野戰(zhàn)等。 ? 規(guī)模： 占地約 1750畝。按 117萬 /畝估算，預(yù)計回款 。 ? 規(guī)模： 占地約 450畝。 以古代漢朝皇宮豪華風(fēng)格為主；大型木質(zhì)結(jié)構(gòu)仿古船。 D1 漢水天堂（水上游樂區(qū)） ? 定位： 漢水流域皇冠上的明珠，最吸引人的漢水天堂。 二期 二期設(shè)想： ? 核心服務(wù)區(qū)： 一期的文化體驗(yàn)、休閑旅游、商貿(mào)物流、生態(tài)人居等核心功能的延伸，尤其是休閑商業(yè)，與北岸共同組成廣義的 RBD，同時亦是南岸的商業(yè)中心。 核心服務(wù)區(qū) 休閑研發(fā)區(qū) 自駕游 大本營 職業(yè)教 育基地 建議重點(diǎn)項(xiàng)目：自駕游大本營 ? 定位： 集 自駕游一站式綜合服務(wù)、休閑娛樂、運(yùn)動拓展 于一體的 自駕游綜合服務(wù)平臺 。詳見下頁。 ? 汽車旅館： 以汽車文化及漢文化為裝飾主題的經(jīng)濟(jì)型酒店；既迎合自駕游群體的需求，又融入當(dāng)?shù)匚幕厣?美國 1/4的勞動力、 1/3的時間、 2/3的收入、 1/3的土地面積都用于此領(lǐng)域 。比如 2023年夏天英國 “ 格拉斯頓伯里音樂節(jié) ” 上， 15萬音樂愛好者 搭起帳篷，聚集在英國薩默塞特郡參加世界上最大的音樂盛會。 ? 2023年國家統(tǒng)計公報顯示： 2023年末全國民用汽車保有量達(dá)到6467萬輛（包括三輪汽車和低速貨車 1492萬輛），比上年末增長%，其中私人汽車保有量 4173萬輛，增長 %。 ? 國內(nèi)專業(yè)旅游營地建設(shè)主要圍繞京津唐、長三角和珠三角三大經(jīng)濟(jì)圈展開，此外，西部以成都和西安為中心，圍繞西南生態(tài)和西北絲綢之路兩大精品線路也開始了旅游營地的建設(shè)。目前僅有橫店的旅行營地提供汽車維修和技術(shù)咨詢服務(wù)，實(shí)行營地分區(qū)和確立主題的只有萬綠湖旅游營地 (國內(nèi)首家以汽車文化為主題的旅游營地 )。超過 50％的營地舉行角色扮演活動或提供探險、挑戰(zhàn)類的節(jié)目。網(wǎng)絡(luò)作為一種營銷手段其應(yīng)用在不斷增加。 ? 獨(dú)立的野餐桌，混凝土地面，完美集成的上水接口、下水接口、電源接口、電話接口、電視接口， 帶漩渦的游泳池，四個帶燈光的網(wǎng)球場， 9洞的高爾夫球場，俱樂部會所 ， 24小時的保安，專職服務(wù)人員?？蓮臓I地走路去周邊那些各具特色的村莊，也可以在 Old Ferr Inn（ 老式渡口旅館 ，有些是建筑在巖石上面）過上一晚。分為海洋娛樂、沙灘休閑、汽車營地、帳篷營地、服務(wù)保障五大功能區(qū)。 ? 贏利模式： 建立多元渠道，一方面如與運(yùn)營商的收入分成，另一方面如臨建出租租金、帳篷等設(shè)備租金，以及節(jié)慶收入；此外，更重要的是通過汽車營地的人流導(dǎo)入，帶動周邊的物業(yè)升值，帶動地價、房價及租金收入。 ? 目前已形成全國性的營地網(wǎng)絡(luò)，其中比較著名的有： 中天行死海房車營地；中天行喀納斯湖營地等等。 開發(fā)原則： ? 強(qiáng)勢引爆，示范開發(fā)。 ? 嚴(yán)格執(zhí)行國家相關(guān)環(huán)保條例，對水源、林地等進(jìn)行保護(hù)，加大綠化和環(huán)境保護(hù)力度，實(shí)現(xiàn)污水零排放等。 A3 A4 B1 B2 C1 C2 D1 A1 A2 第一階段 第三階段 第二階段 建議重點(diǎn)企業(yè)一：上海綠地集團(tuán) ? 綠地集團(tuán)的區(qū)域戰(zhàn)略是廣撒網(wǎng)，大中小城市通吃。 ? 以大盤開發(fā)而著稱，住宅之外，酒店、商業(yè)、學(xué)校等業(yè)態(tài)的開發(fā)亦非常成熟。 ? 一級重點(diǎn)企業(yè)可將 A區(qū) 2023畝整體打包，甚至連通 B區(qū)C區(qū)的部分地塊同時打包合作；開發(fā)商以某種合作方式代建 A A2，則可以優(yōu)惠的價格獲得 A A4乃至 B區(qū)及 C區(qū)的部分住宅地塊。 ? C1可采取第一階段的模式，與周邊的部分住宅地塊打包出讓，面對具有較強(qiáng)開發(fā)實(shí)力的二級開發(fā)商。 土地收儲投入 。 ? 總收益： 50億以上。 功能區(qū) 建設(shè)用地 出讓時間 出讓價格 出讓收益A3 570畝 2023年 1 1 7 萬/ 畝 A4 430畝 2023年 1 1 7 萬/ 畝 B2 1800畝 20232023年 9 5 萬/ 畝 C2 1750畝 20232023年 1 1 7 萬/ 畝 合計 4550畝 —— —— 第五部分 項(xiàng)目營銷 營銷目標(biāo)： 類別 第一階段 第二階段 時間 籌建期 啟動區(qū)建設(shè)期 啟動區(qū)亮相前后 持續(xù) 營銷對象 以投資者、上級政府為主，公眾為輔 以目標(biāo)消費(fèi)群為主 營銷目標(biāo) 招商：傳播投資價值，促進(jìn)招商引資。 品牌：此階段更多是從城市的角度來樹立 項(xiàng)目品牌，傳播項(xiàng)目遠(yuǎn)景。 跳出項(xiàng)目： 上升到城市營銷的高度，使項(xiàng)目成為代言漢中的城市名片及城市客廳；與城市營銷活動相結(jié)合，巧妙的將項(xiàng)目嵌入城市營銷體系，做到你中有我、我中有你。 第一階段： 籌建期 啟動區(qū)建設(shè)期 高舉高打，自上而下： 建議掛檔重點(diǎn)的旅交會 /論壇等大型具有影響力的活動；同時掛檔城市營銷， 并強(qiáng)力掛檔。 一線 [形象大使 ] 二線 [幕后解說 ] 三線 [后勤支援 ] 軟文、大戲、書籍等軟性傳播區(qū)域 /城市的文化價值、 歷史價值與旅游價值、投資價值 網(wǎng)絡(luò)廣告、機(jī)場廣告等多渠道 “四位一體”的整合營銷 四線 [制造事件 ] 公關(guān)活動、節(jié)事等方式聚焦受眾和投資者目光。 營銷策略： 借勢營銷： 借助于大型會議博覽 /節(jié)事活動 /熱點(diǎn)話題進(jìn)行營銷，如大型文化節(jié)慶、文化論壇、旅游節(jié)、旅交會；西三角、省際開放等熱點(diǎn)話題 借助于既有的成熟品牌進(jìn)行延展及升華，如漢水 /漢江、名人名言、歷史典故等。 政策：傳播發(fā)展理念，促使市級政府 /省 級政府 /省級文化旅游等相關(guān)部門的認(rèn)可及政 策傾斜，列入重點(diǎn)項(xiàng)目，打造文化產(chǎn)業(yè)基地 及科學(xué)發(fā)展示范區(qū)等。 商業(yè)部分：因商業(yè)部分基本占用現(xiàn)規(guī)劃中的非建設(shè)用地部分，因此收益存在較大變數(shù)，未精確測算。 基礎(chǔ)設(shè)施及配套項(xiàng)目等投入 。 一期綜述： 編號 項(xiàng)目 占地畝 占地面積 容積率 建筑面積 開發(fā)周期A區(qū) 漢之源文化休閑區(qū) 2023 1333333 1463000 2 0 0 9 年 2 0 1 1 年A1 漢之源主題酒店 450 300000 66667 漢之源主題酒店主樓 100 66667 26667 大漢書院群（別墅式客房） 300 202300 40000 古渡口片區(qū) 50 33333 0A2 朱鹮閣文化休閑區(qū) 550 366667 1396333 休閑商業(yè)中心 80 53333 32023 漢水廣場 50 33333 0 朱鹮閣片區(qū) 150 100000 13000 濱水美食公園 270 180000 18000A3 濱江度假公寓 570 380000 760000A4 濱江度假公寓 430 286667 573333B區(qū) 濱江休閑區(qū) 2800 1866667 1846667 2 0 1 2 年 2 0 1 3 年B1 濱江休閑區(qū) 1000 666667 33333B2 濱江休閑居住區(qū) 1800 1202300 1813333 高檔別墅區(qū) 400 266667 160000 養(yǎng)生居住區(qū) 400 266667 320230 濱江居住區(qū) 1000 666667 1333333C區(qū) 生態(tài)居住區(qū) 2320 1546667 2853333 2 0 1 4 年 2 0 1 5 年C1 “飛虎群英”主題會所區(qū) 120 80000 40000C2 生態(tài)居住區(qū) 1750 1166667 2333333其他 居民安置區(qū) 450 300000 480000 2 0 1 0 年 2 0 1 5 年7120 4746667 6163000 2 0 0 9 年 2 0 1 5 年合計 一期估算： ? 總投入：約 。 第二階段： A3 A4 B1 B2 C1 C2 D1 A1 A2 A3 A4 B1 B2 C1 C2 D1 A1 A2 第三階段： ? 以住宅為主，可引進(jìn)若干家二級開發(fā)商，不再實(shí)行地價優(yōu)惠政策；通過地價盈利。 ? 利用其成熟的酒店、商業(yè)、公園、商務(wù)、旅游產(chǎn)品等產(chǎn)品線，利用其豐富的上下游行業(yè)資源，利用其品牌影響力有助于打響在全國的名頭，利用其強(qiáng)大的整合營銷能力。 ? 綠地集團(tuán)更是以幫政府建公建，打造現(xiàn)代服務(wù)業(yè)聚集區(qū)而著稱，酒店、商業(yè)、會展、旅游、商務(wù)、學(xué)校等產(chǎn)品線非常成熟；尤其在西安高新區(qū)打造的世紀(jì)城就采用了這種模式，幫政府建 CBD核心區(qū)；目前正立足于西安，圖謀進(jìn)入陜西的二線城市。 ? 第二階段 升華： 2023年 2023年，沿江持續(xù)開發(fā)，進(jìn)一步完善濱江沿線，同時通過地價的提升獲取收益，區(qū)域的品牌、形象及運(yùn)作逐步成熟，趨于良性。啟動區(qū)應(yīng)引入大型的二級開發(fā)企業(yè)（必要時可犧牲一部分利益），利用其品牌、資源、產(chǎn)品、營銷能力，開發(fā)核心引擎項(xiàng)目，并通過引擎性項(xiàng)目 AA2的引爆，打響大手筆開發(fā)濱江新區(qū)的第一步，迅速拉升區(qū)域價值，帶動后期地塊的升值，從而實(shí)現(xiàn)區(qū)域形象和利潤的雙豐收。 “ 政府經(jīng)營環(huán)境 ” 、 “ 企業(yè)經(jīng)營市場 ” 、“ 民眾經(jīng)營文化 ” ? 如此大規(guī)模的開發(fā)不應(yīng)局限于政府及城投的力量，一方面應(yīng)廣泛引入戰(zhàn)略投資者及一般投資者，進(jìn)行合作開發(fā) /二級開發(fā)，以及引入高水準(zhǔn)的運(yùn)營管理商；另一方面亦要廣泛發(fā)揮民間的力量，如手工藝者、民間音樂人、傳統(tǒng)餐飲藝人、各大節(jié)慶等，激活民間智慧，讓民眾經(jīng)營文化。目前中天行公司已形成了生產(chǎn)－銷售 ― 運(yùn)營 ―露營地－會員的一個完整產(chǎn)業(yè)鏈。 ? 被命名為 中國首家國際汽車露營地 ，并授予 國家示范基地 的牌匾。 金石灘國際汽車 露營地 ? 大連金石灘黃金海岸國際汽車露營地位于國家 4A級旅游景區(qū)的大連金石灘黃金海岸。 【 汽車營地案例 】 英國四星級鄉(xiāng)村型 Penmarlam汽車營地 ? 營地內(nèi)有商店、盥洗室、自助洗衣店、嬰兒照顧室、方便殘疾人使用的設(shè)施，以及寬帶網(wǎng)絡(luò)服務(wù)。 4．目前超過一半的旅游營地在運(yùn)營的項(xiàng)目中包含社區(qū)服務(wù)或者公益項(xiàng)目。目前，美國各夏季營地有超過 35000多名的國際職工進(jìn)行各種各樣的服務(wù)。 ? 美國的營地已逐步