【正文】 比較適用于本項(xiàng)目 第二部分 營(yíng)銷計(jì)劃篇 一、招商運(yùn)作計(jì)劃 二、銷售運(yùn)作計(jì)劃 招商方案目標(biāo) 招商業(yè)態(tài)細(xì)化 租金狀況界定 招商客戶情況 遠(yuǎn)期招商計(jì)劃 銷售運(yùn)作思路 —— 確定營(yíng)銷模式的理由及因素 漸進(jìn)式組合營(yíng)銷 我們的目標(biāo) 銷售階段 銷售方式 營(yíng)銷思路 一其總額的90% 預(yù)熱期 海外推廣 通過(guò)海外營(yíng)銷戰(zhàn)略提升產(chǎn)品高度，吸引媒體關(guān)注度； 以此打造沿海集團(tuán)強(qiáng)勢(shì)品牌；在國(guó)內(nèi)外達(dá)到提高產(chǎn)品的高認(rèn)知度和美譽(yù)度的目的；海外銷售的價(jià)格提升可實(shí)現(xiàn)前期的部分銷售利潤(rùn)； 開(kāi)盤期 單純銷售 使得項(xiàng)目取得良好的銷售口碑，營(yíng)造 “一炮而紅 ”的銷售勢(shì)頭，使得市場(chǎng)以持續(xù)熱烈追捧的態(tài)度關(guān)注本項(xiàng)目的推廣，先行擴(kuò)大市場(chǎng)份額，良性循環(huán)，有利于項(xiàng)目后期推廣的發(fā)展； 強(qiáng)銷期 帶租約銷售 利用前期項(xiàng)目 100%售罄的效應(yīng)進(jìn)行炒作，借勢(shì)塑造完美的品牌形象，延續(xù)首次發(fā)售的市場(chǎng)氣勢(shì)；深化產(chǎn)品主題，使市場(chǎng)再次產(chǎn)生共鳴； 持續(xù)期 固定投資回報(bào)率 包租銷售 在推廣手段上繼續(xù)緊扣主題，凸現(xiàn)項(xiàng)目的概念優(yōu)勢(shì)，推出難點(diǎn)戶 型，以固定的投資回報(bào)保障吸引客戶； 收尾期 保留戶型銷售 在前期銷控中保留部分優(yōu)勢(shì)戶型，以及推盤過(guò)程中的剩余戶型集 體亮相，以優(yōu)帶差，提升價(jià)格達(dá)到完美銷售。 經(jīng)過(guò)以上步驟能夠在銷售中實(shí)現(xiàn)商業(yè)的養(yǎng)成及遞增性 第二部分 營(yíng)銷計(jì)劃篇 一、招商運(yùn)作計(jì)劃 二、銷售運(yùn)作計(jì)劃 招商方案目標(biāo) 招商業(yè)態(tài)細(xì)化 租金狀況界定 招商客戶情況 遠(yuǎn)期招商計(jì)劃 銷售思路下的鋪位細(xì)化劃分 —— 原則 ? 根據(jù)戶型面積位置：主要按照一般商業(yè)布局比較 ? 根據(jù)戶型使用條件：考慮層高，是否有贈(zèng)送面積，進(jìn)深，使用比率。 在利用反推法推算本項(xiàng)目租金價(jià)格的過(guò)程中，投資收益率是一個(gè)十分重要的杠桿，投資回報(bào)率越高售價(jià)越低，即降低利潤(rùn)回報(bào)，提高投資者、經(jīng)營(yíng)者的收益；反之則實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。 第二部分 營(yíng)銷計(jì)劃篇 一、招商運(yùn)作計(jì)劃 二、銷售運(yùn)作計(jì)劃 招商方案目標(biāo) 招商業(yè)態(tài)細(xì)化 租金狀況界定 招商客戶情況 遠(yuǎn)期招商計(jì)劃 項(xiàng)目名稱 商業(yè)規(guī)模 開(kāi)盤時(shí)間 入住時(shí)間 商業(yè)面積 售價(jià)（元） 租金 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) 珠江帝景 20萬(wàn)平米 04年 現(xiàn)房 60平米以上 2500035000 47元 /天 /平米 品牌店 后現(xiàn)代城 一期為現(xiàn) 房 36— 200 7000— 20230 35元 /天 /平米 美容美發(fā)、俱樂(lè)部、咖啡店、藥店、琴行等 金海國(guó)際 2萬(wàn)平米 05年 06年 未定 16000 / 不詳 蘋果社區(qū) 未定 27000 只售不租 未定 金港國(guó)際 3萬(wàn)平米 / / / 18000 6元 /天 /平米 不詳 風(fēng)度柏林 6000平米 / 06年 / / /天 /平米 暫不售，自持 易構(gòu)空間 / / 現(xiàn)房 / 19000 3元 /天 /平米 美發(fā)、超市、寵物店等 東都國(guó)際 40萬(wàn)平米 頂 30萬(wàn)平米 17000 未定 大型賣場(chǎng)為主 周邊項(xiàng)目?jī)r(jià)格比較狀況 第二部分 營(yíng)銷計(jì)劃篇 一、招商運(yùn)作計(jì)劃 二、銷售運(yùn)作計(jì)劃 招商方案目標(biāo) 招商業(yè)態(tài)細(xì)化 租金狀況界定 招商客戶情況 遠(yuǎn)期招商計(jì)劃 租金反推 根據(jù)對(duì)各商鋪?zhàn)饨鸬膶?shí)際參考界定（參見(jiàn)租金定價(jià)部分）我們對(duì)各商鋪價(jià)格的制定采用租金反推結(jié)合投資回報(bào)率的核算方法。此種方式可使項(xiàng)目在獲利的同時(shí)使難點(diǎn)戶型迅速去化。 第二部分 營(yíng)銷計(jì)劃篇 一、招商運(yùn)作計(jì)劃 二、銷售運(yùn)作計(jì)劃 招商方案目標(biāo) 招商業(yè)態(tài)細(xì)化 租金狀況界定 招商客戶情況 遠(yuǎn)期招商計(jì)劃 銷售方式收益對(duì)比 舉例： 100平方米商鋪 帶租約銷售（ 8%回報(bào)） 包租銷售（ 5年10%回報(bào)） 包租升值回購(gòu) 物業(yè)自持 市場(chǎng)實(shí)際租金 /天 /平方米 /天 /平方米 /天 /平方米 市場(chǎng)實(shí)際租金 /天 /平方米 市場(chǎng)實(shí)際銷售價(jià)格 15969元 /平方米 12775元 /平方米 12775元 /平方米 市場(chǎng)實(shí)際銷售價(jià)格 12775元 /平方米 包租租金 7元 /天 /平方米 7元 /天 /平方米 包租銷售價(jià)格 20440元 /平方米 20440元 /平方米 補(bǔ)貼 638750元 638750元 升值回購(gòu) 支出回購(gòu)房款 養(yǎng)成后租金 按照租金每?jī)赡?的遞增率約為 /平方米 /天 額外利潤(rùn) 127750元 根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際變化不可預(yù)估 5年后售價(jià)（ 8%回報(bào)率） 19163元 /平方米 綜 述 銷售實(shí)際收入1596900元 銷售實(shí)際收入1405250元 達(dá)到資金循環(huán)目的，但回購(gòu)支出較大 五年商業(yè)養(yǎng)成后銷售實(shí)際收入1916300元 第二部分 營(yíng)銷計(jì)劃篇 一、招商運(yùn)作計(jì)劃 二、銷售運(yùn)作計(jì)劃 招商方案目標(biāo) 招商業(yè)態(tài)細(xì)化 租金狀況界定 招商客戶情況 遠(yuǎn)期招商計(jì)劃 銷售方式收益對(duì)比 從示例表格可以看出：帶租約銷售的收入較高，風(fēng)險(xiǎn)性最低，但是不適用于難點(diǎn)戶型。 因此以帶租約銷售和固定的年限和回報(bào)率進(jìn)行包租銷售的方式是比較穩(wěn)妥也是可以較快實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的有效手段，而且這兩種方式有利于整體商業(yè)的經(jīng)營(yíng)可控性，但不建議大量采用包租方式銷售，由于包租銷售需要后期進(jìn)行租金補(bǔ)貼，所以包租銷售只是解決難點(diǎn)戶型的手段，達(dá)不到利潤(rùn)最大化的目的。 認(rèn)籌期 根據(jù)招商主力商戶的確定及項(xiàng)目海外推廣活動(dòng)的進(jìn)行，對(duì)所界定客戶加強(qiáng)累積，為下一步的認(rèn)購(gòu)工作做充足的準(zhǔn)備。 開(kāi)盤期 通過(guò)各種宣傳手段（媒體、推介會(huì)、海外推廣等）對(duì)客戶的積累及解籌期的準(zhǔn)備，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行正式銷售并根據(jù)前期有針對(duì)性的客戶認(rèn)購(gòu)，達(dá)到入市效果的火爆，形成旺鋪熱銷的局面。制定下一年度的銷售工作計(jì)劃。在對(duì)賽洛城的中期商業(yè)營(yíng)銷運(yùn)作中，我們充分考慮了賽洛城項(xiàng)目對(duì)于東部乃至于 CBD地區(qū)的整體影響，并根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度以及奧運(yùn)臨近所帶來(lái)的對(duì)商業(yè)、商務(wù)方面的要求，在確保完成近期商業(yè)銷售回款計(jì)劃的同時(shí)，展開(kāi)中期營(yíng)銷的進(jìn)程，使本項(xiàng)目在商業(yè)方面的銷售勢(shì)頭繼續(xù)保持強(qiáng)勁。本項(xiàng)目 2023年商業(yè)部分實(shí)際銷售計(jì)劃 （見(jiàn)報(bào)告第二部分營(yíng)銷計(jì)劃部分），按照推廣費(fèi)用比例為 ％計(jì)算，本項(xiàng)目商業(yè)部分 2023年年度推廣費(fèi)用總體預(yù)算靜態(tài)應(yīng)為： 435萬(wàn) 分類 投放比例 費(fèi)用（￥萬(wàn)元） 戶外 30% 130 活動(dòng) 30% 130 報(bào)廣 17% 雜志 5% 網(wǎng)絡(luò) 5% 軟文 3% 電臺(tái)廣播 5% 營(yíng)銷工具及輔助用品費(fèi)用 5% 注：由于 2023年將會(huì)商業(yè)與住宅共同銷售，而推廣也將有有所交叉與配合，因此，上表所預(yù)計(jì)的推廣預(yù)算將有可能減少，實(shí)際運(yùn)作中將會(huì)采取靈活推廣方式 ，進(jìn)行整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目整合推動(dòng)工作。 因而可以得到的差價(jià)為 15000平米 *1000元 =1500萬(wàn) 商業(yè)養(yǎng)成基金計(jì)劃 第三部分 商業(yè)市場(chǎng)推廣篇 一、推廣總體思路 三、年度推廣方案 項(xiàng)目 SLOGE 媒體計(jì)劃方案 二、推廣預(yù)算 事件營(yíng)銷計(jì)劃 ?商戶優(yōu)惠活動(dòng)的補(bǔ)貼 ?作為商業(yè)銷費(fèi)點(diǎn)卷發(fā)給本項(xiàng)目業(yè)主，限定只能在本項(xiàng)目商業(yè)部分消費(fèi)。 3. 明星商鋪計(jì)劃 通過(guò)商業(yè)養(yǎng)成基金的形成，能夠在項(xiàng)目后期開(kāi)盤運(yùn)營(yíng)時(shí)穩(wěn)定特色主力商戶，通過(guò)減免租金或費(fèi)用的形式進(jìn)行補(bǔ)貼。 費(fèi)用細(xì)化原則 26%25%25%6%4%3%6%5%報(bào)廣類 戶外 活動(dòng) 網(wǎng)絡(luò)現(xiàn)場(chǎng)包裝 銷售工具 展會(huì) 電臺(tái)第三部分 商業(yè)市場(chǎng)推廣篇 一、推廣總體思路 三、年度推廣方案 項(xiàng)目 SLOGE 媒體計(jì)劃方案 二、推廣預(yù)算 事件營(yíng)銷計(jì)劃 費(fèi)用細(xì)化原則 各月度推廣費(fèi)用明細(xì)表（不包括戶外媒體及現(xiàn)場(chǎng)包裝） 各月推廣投入額度(單位:萬(wàn)元)0102030405060708090費(fèi)用 65 60 45 30 35 45 50 30 40四月份 五月份 六月份 七月份 八月份 九月份 十月份 十一月 十二月第三部分 商業(yè)市場(chǎng)推廣篇 一、推廣總體思路 三、年度推廣方案 項(xiàng)目 SLOGE 媒體計(jì)劃方案 二、推廣預(yù)算 事件營(yíng)銷計(jì)劃 費(fèi)用細(xì)化原則 各月度推廣費(fèi)用明細(xì)表（不包括戶外媒體及現(xiàn)場(chǎng)包裝） 月份 投放類型 預(yù)計(jì)費(fèi)用（￥萬(wàn)元） 四月 報(bào)紙、戶外、網(wǎng)絡(luò)、活動(dòng)、展會(huì)、電臺(tái)、銷售工具 65 五月 報(bào)紙、活動(dòng)、電臺(tái)、戶外、現(xiàn)場(chǎng)包裝 60 六月 網(wǎng)絡(luò)、電臺(tái)、報(bào)紙 45 七月 網(wǎng)絡(luò)、活動(dòng) 30 八月 活動(dòng)、電臺(tái)、展會(huì)、報(bào)紙 35 九月 報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)、活動(dòng) 45 十月 活動(dòng)、電臺(tái) 50 十一月 活動(dòng)、報(bào)紙 30 十二月 現(xiàn)場(chǎng)包裝、活動(dòng) 40 備注：報(bào)紙、戶外、網(wǎng)絡(luò)推廣大部分可以結(jié)合住宅推廣一同進(jìn)行，通過(guò)合理的搭配可以起到相互促進(jìn)的作用，形成合力推廣的效應(yīng)，所以在預(yù)算中將其費(fèi)用進(jìn)行了壓縮，從而減少投入成本 以上媒體預(yù)算價(jià)格均為刊例價(jià)，具體的操作還需根據(jù)貴司意見(jiàn)和市場(chǎng)情況進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。首先，平面媒體的投放頻率相對(duì)下降；結(jié)合實(shí)際情況組織各類活動(dòng)，強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目賣點(diǎn) 將平面媒體的投放進(jìn)一步下調(diào)，選擇針對(duì)性較強(qiáng)的直投類媒體，從而保持穩(wěn)定的銷售速度。 第三部分 商業(yè)市場(chǎng)推廣篇 一、推廣總體思路 三、年度推廣方案 項(xiàng)目 SLOGE 媒體計(jì)劃方案 二、推廣預(yù)算 事件營(yíng)銷計(jì)劃 開(kāi)盤活動(dòng) 主題活動(dòng)名稱：今夜陽(yáng)光燦爛 賽洛城商業(yè)部分盛裝開(kāi)盤 活動(dòng)思路：經(jīng)過(guò)前期宣傳，賽洛城商街的形象已經(jīng)在受眾當(dāng)中形成一定影響，開(kāi)盤是臨門一腳，產(chǎn)品實(shí)體第一次正式展現(xiàn)在公眾面前，選擇一種獨(dú)特且符合項(xiàng)目自身特點(diǎn)的方式推出產(chǎn)品，必然會(huì)迅速促進(jìn)銷售和積累人氣，因此建議開(kāi)盤時(shí)間反常規(guī)，安排在晚上。堅(jiān)決將活動(dòng)做成“開(kāi)盤購(gòu)物嘉年華”。使賽洛城商街持續(xù)高熱，并引發(fā)新聞追捧。 本類活動(dòng)綜述： 本類活動(dòng)能讓社會(huì)充分認(rèn)知到本項(xiàng)目的商業(yè)特色，吸引青年一族對(duì)此地的認(rèn)知并習(xí)慣在次消費(fèi)。 第三部分 商業(yè)市場(chǎng)推廣篇 一、推廣總體思路 三、年度推廣方案 項(xiàng)目 SLOGE 媒體計(jì)劃方案 二、推廣預(yù)算 事件營(yíng)銷計(jì)劃 開(kāi)盤活動(dòng)后，針對(duì)整個(gè)商業(yè)推廣原則，展開(kāi)系列主題活動(dòng) 針對(duì)美式文化的活動(dòng) 例： ①商業(yè)絕技大 PK（中國(guó) VS美國(guó)） ②搶拍夢(mèng)露照 ③吃熱狗比賽 ④現(xiàn)代藝術(shù)展 本類活動(dòng)綜述： 富有親和力的活動(dòng)安排，能夠增加買賣雙方的情感交流，奠定整個(gè)街區(qū)的商業(yè)文化氣氛。能廣泛的聚集人氣，通過(guò)一系列活動(dòng)炒熱這個(gè)區(qū)域，增加商家的信心。片斷現(xiàn)場(chǎng)配音，并由組織方現(xiàn)場(chǎng)錄制屬于情侶個(gè)人的現(xiàn)場(chǎng)大碟免費(fèi)贈(zèng)送，同時(shí)，評(píng)選經(jīng)典情侶兩對(duì)，享受免費(fèi)燭光晚餐。消費(fèi)者的熱情更會(huì)刺激商家信心，形成良性循環(huán)，在開(kāi)盤當(dāng)天即引爆消費(fèi)熱潮。 第三部分 商業(yè)市場(chǎng)推廣篇 一、推廣總體思路 三、年度推廣方案 項(xiàng)目 SLOGE 媒體計(jì)劃方案 二、推廣預(yù)算 事件營(yíng)銷計(jì)劃 開(kāi)盤活動(dòng) 現(xiàn)場(chǎng)組織 營(yíng)造大氣氛，感受小氣氛，現(xiàn)場(chǎng)設(shè)施充分利用高科技手段渲染場(chǎng)內(nèi)形象，打造中國(guó)的 Paramus夜晚的魅惑之都，例如：冷焰火、霓虹燈、各個(gè)鄰街店鋪的燈光以及各種光感效果等 …… 穿插國(guó)際 DJ音樂(lè)打碟 …… 媒體配合： 戶外、報(bào)廣、海報(bào)、 DM、廣播、電視、網(wǎng)絡(luò) 活動(dòng)配合： 淘寶奇兵 主要活動(dòng)方式闡釋： 在商街的散步道，休息座椅等公共設(shè)施內(nèi)藏好兌獎(jiǎng)券，凡找到者即可按照獎(jiǎng)券上的內(nèi)容現(xiàn)場(chǎng)領(lǐng)取實(shí)物獎(jiǎng)。在第二熱銷期內(nèi)，增加平面媒體的投放力度，增加廣告投放頻率。 在認(rèn)購(gòu)期及開(kāi)盤期應(yīng)用市場(chǎng)有效媒體（北青、北晚、戶外等）進(jìn)行相對(duì)高頻率、大版幅的廣告宣傳，以突出項(xiàng)目形象，在前期軟性宣傳到位的前提下，以最快的速度引起市場(chǎng)共鳴和認(rèn)可，擴(kuò)大客戶受知群體和項(xiàng)目知名度，樹(shù)立鮮明的項(xiàng)目形象，給客戶良好的印象，爭(zhēng)取開(kāi)盤時(shí)有一個(gè)好的開(kāi)端。 ?本項(xiàng)目不同于一般商業(yè)項(xiàng)目行為，本項(xiàng)目在推廣過(guò)程中，加大事件營(yíng)銷是項(xiàng)目整體推廣的核心策略，商家與消費(fèi)者參與，和受眾的口碑傳播，對(duì)項(xiàng)目的形象樹(shù)立及銷售具有直接影響。 商業(yè)養(yǎng)成基金計(jì)劃（具體內(nèi)容） 第三部分 商業(yè)市場(chǎng)推廣篇 一、推廣總體思路 三、年度推廣方案 項(xiàng)目 SLOGE 媒體計(jì)劃方案 二、推廣預(yù)算 事件營(yíng)銷計(jì)劃 1. 加快商業(yè)養(yǎng)成 眾所周知，一個(gè)商業(yè)的發(fā)展必須要有自身的商業(yè)養(yǎng)成期，通過(guò)計(jì)劃的實(shí)施，能夠?yàn)轫?xiàng)目消費(fèi)者提供免費(fèi)的商業(yè)消費(fèi)場(chǎng)所，為項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)商戶帶來(lái)穩(wěn)定的客源，以此養(yǎng)成良好的消費(fèi)習(xí)慣。 具體計(jì)劃是在 2023年商業(yè)整體均價(jià)的基礎(chǔ)上每平米上浮 1000元 ， 作為商業(yè)部分推廣以及本項(xiàng)目商業(yè)養(yǎng)成基金 。