【正文】 比較適用于本項目 第二部分 營銷計劃篇 一、招商運作計劃 二、銷售運作計劃 招商方案目標 招商業(yè)態(tài)細化 租金狀況界定 招商客戶情況 遠期招商計劃 銷售運作思路 —— 確定營銷模式的理由及因素 漸進式組合營銷 我們的目標 銷售階段 銷售方式 營銷思路 一其總額的90% 預熱期 海外推廣 通過海外營銷戰(zhàn)略提升產品高度，吸引媒體關注度； 以此打造沿海集團強勢品牌；在國內外達到提高產品的高認知度和美譽度的目的；海外銷售的價格提升可實現(xiàn)前期的部分銷售利潤； 開盤期 單純銷售 使得項目取得良好的銷售口碑，營造 “一炮而紅 ”的銷售勢頭，使得市場以持續(xù)熱烈追捧的態(tài)度關注本項目的推廣，先行擴大市場份額，良性循環(huán)，有利于項目后期推廣的發(fā)展； 強銷期 帶租約銷售 利用前期項目 100%售罄的效應進行炒作，借勢塑造完美的品牌形象，延續(xù)首次發(fā)售的市場氣勢；深化產品主題，使市場再次產生共鳴； 持續(xù)期 固定投資回報率 包租銷售 在推廣手段上繼續(xù)緊扣主題，凸現(xiàn)項目的概念優(yōu)勢，推出難點戶 型，以固定的投資回報保障吸引客戶； 收尾期 保留戶型銷售 在前期銷控中保留部分優(yōu)勢戶型，以及推盤過程中的剩余戶型集 體亮相，以優(yōu)帶差，提升價格達到完美銷售。 經過以上步驟能夠在銷售中實現(xiàn)商業(yè)的養(yǎng)成及遞增性 第二部分 營銷計劃篇 一、招商運作計劃 二、銷售運作計劃 招商方案目標 招商業(yè)態(tài)細化 租金狀況界定 招商客戶情況 遠期招商計劃 銷售思路下的鋪位細化劃分 —— 原則 ? 根據(jù)戶型面積位置：主要按照一般商業(yè)布局比較 ? 根據(jù)戶型使用條件：考慮層高，是否有贈送面積，進深，使用比率。 在利用反推法推算本項目租金價格的過程中，投資收益率是一個十分重要的杠桿，投資回報率越高售價越低，即降低利潤回報，提高投資者、經營者的收益；反之則實現(xiàn)利潤最大化。 第二部分 營銷計劃篇 一、招商運作計劃 二、銷售運作計劃 招商方案目標 招商業(yè)態(tài)細化 租金狀況界定 招商客戶情況 遠期招商計劃 項目名稱 商業(yè)規(guī)模 開盤時間 入住時間 商業(yè)面積 售價（元） 租金 經營業(yè)態(tài) 珠江帝景 20萬平米 04年 現(xiàn)房 60平米以上 2500035000 47元 /天 /平米 品牌店 后現(xiàn)代城 一期為現(xiàn) 房 36— 200 7000— 20230 35元 /天 /平米 美容美發(fā)、俱樂部、咖啡店、藥店、琴行等 金海國際 2萬平米 05年 06年 未定 16000 / 不詳 蘋果社區(qū) 未定 27000 只售不租 未定 金港國際 3萬平米 / / / 18000 6元 /天 /平米 不詳 風度柏林 6000平米 / 06年 / / /天 /平米 暫不售，自持 易構空間 / / 現(xiàn)房 / 19000 3元 /天 /平米 美發(fā)、超市、寵物店等 東都國際 40萬平米 頂 30萬平米 17000 未定 大型賣場為主 周邊項目價格比較狀況 第二部分 營銷計劃篇 一、招商運作計劃 二、銷售運作計劃 招商方案目標 招商業(yè)態(tài)細化 租金狀況界定 招商客戶情況 遠期招商計劃 租金反推 根據(jù)對各商鋪租金的實際參考界定（參見租金定價部分）我們對各商鋪價格的制定采用租金反推結合投資回報率的核算方法。此種方式可使項目在獲利的同時使難點戶型迅速去化。 第二部分 營銷計劃篇 一、招商運作計劃 二、銷售運作計劃 招商方案目標 招商業(yè)態(tài)細化 租金狀況界定 招商客戶情況 遠期招商計劃 銷售方式收益對比 舉例： 100平方米商鋪 帶租約銷售（ 8%回報） 包租銷售（ 5年10%回報） 包租升值回購 物業(yè)自持 市場實際租金 /天 /平方米 /天 /平方米 /天 /平方米 市場實際租金 /天 /平方米 市場實際銷售價格 15969元 /平方米 12775元 /平方米 12775元 /平方米 市場實際銷售價格 12775元 /平方米 包租租金 7元 /天 /平方米 7元 /天 /平方米 包租銷售價格 20440元 /平方米 20440元 /平方米 補貼 638750元 638750元 升值回購 支出回購房款 養(yǎng)成后租金 按照租金每兩年%的遞增率約為 /平方米 /天 額外利潤 127750元 根據(jù)市場實際變化不可預估 5年后售價（ 8%回報率） 19163元 /平方米 綜 述 銷售實際收入1596900元 銷售實際收入1405250元 達到資金循環(huán)目的，但回購支出較大 五年商業(yè)養(yǎng)成后銷售實際收入1916300元 第二部分 營銷計劃篇 一、招商運作計劃 二、銷售運作計劃 招商方案目標 招商業(yè)態(tài)細化 租金狀況界定 招商客戶情況 遠期招商計劃 銷售方式收益對比 從示例表格可以看出：帶租約銷售的收入較高，風險性最低，但是不適用于難點戶型。 因此以帶租約銷售和固定的年限和回報率進行包租銷售的方式是比較穩(wěn)妥也是可以較快實現(xiàn)利潤的有效手段，而且這兩種方式有利于整體商業(yè)的經營可控性，但不建議大量采用包租方式銷售，由于包租銷售需要后期進行租金補貼，所以包租銷售只是解決難點戶型的手段，達不到利潤最大化的目的。 認籌期 根據(jù)招商主力商戶的確定及項目海外推廣活動的進行，對所界定客戶加強累積，為下一步的認購工作做充足的準備。 開盤期 通過各種宣傳手段（媒體、推介會、海外推廣等）對客戶的積累及解籌期的準備，對項目進行正式銷售并根據(jù)前期有針對性的客戶認購，達到入市效果的火爆，形成旺鋪熱銷的局面。制定下一年度的銷售工作計劃。在對賽洛城的中期商業(yè)營銷運作中，我們充分考慮了賽洛城項目對于東部乃至于 CBD地區(qū)的整體影響，并根據(jù)項目開發(fā)進度以及奧運臨近所帶來的對商業(yè)、商務方面的要求，在確保完成近期商業(yè)銷售回款計劃的同時，展開中期營銷的進程，使本項目在商業(yè)方面的銷售勢頭繼續(xù)保持強勁。本項目 2023年商業(yè)部分實際銷售計劃 （見報告第二部分營銷計劃部分），按照推廣費用比例為 ％計算，本項目商業(yè)部分 2023年年度推廣費用總體預算靜態(tài)應為： 435萬 分類 投放比例 費用（￥萬元） 戶外 30% 130 活動 30% 130 報廣 17% 雜志 5% 網絡 5% 軟文 3% 電臺廣播 5% 營銷工具及輔助用品費用 5% 注：由于 2023年將會商業(yè)與住宅共同銷售，而推廣也將有有所交叉與配合，因此，上表所預計的推廣預算將有可能減少，實際運作中將會采取靈活推廣方式 ，進行整個商業(yè)項目整合推動工作。 因而可以得到的差價為 15000平米 *1000元 =1500萬 商業(yè)養(yǎng)成基金計劃 第三部分 商業(yè)市場推廣篇 一、推廣總體思路 三、年度推廣方案 項目 SLOGE 媒體計劃方案 二、推廣預算 事件營銷計劃 ?商戶優(yōu)惠活動的補貼 ?作為商業(yè)銷費點卷發(fā)給本項目業(yè)主，限定只能在本項目商業(yè)部分消費。 3. 明星商鋪計劃 通過商業(yè)養(yǎng)成基金的形成，能夠在項目后期開盤運營時穩(wěn)定特色主力商戶，通過減免租金或費用的形式進行補貼。 費用細化原則 26%25%25%6%4%3%6%5%報廣類 戶外 活動 網絡現(xiàn)場包裝 銷售工具 展會 電臺第三部分 商業(yè)市場推廣篇 一、推廣總體思路 三、年度推廣方案 項目 SLOGE 媒體計劃方案 二、推廣預算 事件營銷計劃 費用細化原則 各月度推廣費用明細表（不包括戶外媒體及現(xiàn)場包裝） 各月推廣投入額度(單位:萬元)0102030405060708090費用 65 60 45 30 35 45 50 30 40四月份 五月份 六月份 七月份 八月份 九月份 十月份 十一月 十二月第三部分 商業(yè)市場推廣篇 一、推廣總體思路 三、年度推廣方案 項目 SLOGE 媒體計劃方案 二、推廣預算 事件營銷計劃 費用細化原則 各月度推廣費用明細表（不包括戶外媒體及現(xiàn)場包裝） 月份 投放類型 預計費用（￥萬元） 四月 報紙、戶外、網絡、活動、展會、電臺、銷售工具 65 五月 報紙、活動、電臺、戶外、現(xiàn)場包裝 60 六月 網絡、電臺、報紙 45 七月 網絡、活動 30 八月 活動、電臺、展會、報紙 35 九月 報紙、網絡、活動 45 十月 活動、電臺 50 十一月 活動、報紙 30 十二月 現(xiàn)場包裝、活動 40 備注：報紙、戶外、網絡推廣大部分可以結合住宅推廣一同進行，通過合理的搭配可以起到相互促進的作用，形成合力推廣的效應，所以在預算中將其費用進行了壓縮，從而減少投入成本 以上媒體預算價格均為刊例價，具體的操作還需根據(jù)貴司意見和市場情況進行適當調整。首先，平面媒體的投放頻率相對下降；結合實際情況組織各類活動，強調項目賣點 將平面媒體的投放進一步下調，選擇針對性較強的直投類媒體，從而保持穩(wěn)定的銷售速度。 第三部分 商業(yè)市場推廣篇 一、推廣總體思路 三、年度推廣方案 項目 SLOGE 媒體計劃方案 二、推廣預算 事件營銷計劃 開盤活動 主題活動名稱：今夜陽光燦爛 賽洛城商業(yè)部分盛裝開盤 活動思路：經過前期宣傳，賽洛城商街的形象已經在受眾當中形成一定影響，開盤是臨門一腳，產品實體第一次正式展現(xiàn)在公眾面前，選擇一種獨特且符合項目自身特點的方式推出產品，必然會迅速促進銷售和積累人氣，因此建議開盤時間反常規(guī)，安排在晚上。堅決將活動做成“開盤購物嘉年華”。使賽洛城商街持續(xù)高熱，并引發(fā)新聞追捧。 本類活動綜述： 本類活動能讓社會充分認知到本項目的商業(yè)特色，吸引青年一族對此地的認知并習慣在次消費。 第三部分 商業(yè)市場推廣篇 一、推廣總體思路 三、年度推廣方案 項目 SLOGE 媒體計劃方案 二、推廣預算 事件營銷計劃 開盤活動后，針對整個商業(yè)推廣原則，展開系列主題活動 針對美式文化的活動 例： ①商業(yè)絕技大 PK（中國 VS美國） ②搶拍夢露照 ③吃熱狗比賽 ④現(xiàn)代藝術展 本類活動綜述： 富有親和力的活動安排，能夠增加買賣雙方的情感交流，奠定整個街區(qū)的商業(yè)文化氣氛。能廣泛的聚集人氣，通過一系列活動炒熱這個區(qū)域，增加商家的信心。片斷現(xiàn)場配音，并由組織方現(xiàn)場錄制屬于情侶個人的現(xiàn)場大碟免費贈送，同時，評選經典情侶兩對，享受免費燭光晚餐。消費者的熱情更會刺激商家信心，形成良性循環(huán)，在開盤當天即引爆消費熱潮。 第三部分 商業(yè)市場推廣篇 一、推廣總體思路 三、年度推廣方案 項目 SLOGE 媒體計劃方案 二、推廣預算 事件營銷計劃 開盤活動 現(xiàn)場組織 營造大氣氛，感受小氣氛，現(xiàn)場設施充分利用高科技手段渲染場內形象，打造中國的 Paramus夜晚的魅惑之都，例如：冷焰火、霓虹燈、各個鄰街店鋪的燈光以及各種光感效果等 …… 穿插國際 DJ音樂打碟 …… 媒體配合： 戶外、報廣、海報、 DM、廣播、電視、網絡 活動配合： 淘寶奇兵 主要活動方式闡釋： 在商街的散步道，休息座椅等公共設施內藏好兌獎券，凡找到者即可按照獎券上的內容現(xiàn)場領取實物獎。在第二熱銷期內，增加平面媒體的投放力度，增加廣告投放頻率。 在認購期及開盤期應用市場有效媒體（北青、北晚、戶外等）進行相對高頻率、大版幅的廣告宣傳，以突出項目形象，在前期軟性宣傳到位的前提下，以最快的速度引起市場共鳴和認可，擴大客戶受知群體和項目知名度，樹立鮮明的項目形象，給客戶良好的印象，爭取開盤時有一個好的開端。 ?本項目不同于一般商業(yè)項目行為，本項目在推廣過程中，加大事件營銷是項目整體推廣的核心策略，商家與消費者參與，和受眾的口碑傳播，對項目的形象樹立及銷售具有直接影響。 商業(yè)養(yǎng)成基金計劃（具體內容） 第三部分 商業(yè)市場推廣篇 一、推廣總體思路 三、年度推廣方案 項目 SLOGE 媒體計劃方案 二、推廣預算 事件營銷計劃 1. 加快商業(yè)養(yǎng)成 眾所周知，一個商業(yè)的發(fā)展必須要有自身的商業(yè)養(yǎng)成期，通過計劃的實施，能夠為項目消費者提供免費的商業(yè)消費場所，為項目經營商戶帶來穩(wěn)定的客源，以此養(yǎng)成良好的消費習慣。 具體計劃是在 2023年商業(yè)整體均價的基礎上每平米上浮 1000元 ， 作為商業(yè)部分推廣以及本項目商業(yè)養(yǎng)成基金 。