【正文】 。成都對(duì)于周邊區(qū)域的富裕人群而言，毫無(wú)疑問(wèn)具有巨大的吸引力。最近在成都讀大學(xué)的孩子畢業(yè)了，就尋思著該在成都再買套房了。這些客戶的回鄉(xiāng)置業(yè)選擇往往是本地消費(fèi)者的風(fēng)向標(biāo)。落葉歸根，說(shuō)到底，自己還是四川人，大概總要回四川吧。 【 】 典型客戶樣本描?。ㄈ? 一線城市投資客戶 背景：隨著一線城市房?jī)r(jià)不斷走高，供應(yīng)量持續(xù)不足，置業(yè)門檻越來(lái)越高；另一方面，租售價(jià)比的長(zhǎng)期不平衡也降低了資產(chǎn)回報(bào)的效率；因此已經(jīng)有相當(dāng)一部分敏感的消費(fèi)者開(kāi)始進(jìn)入二三線城市的地產(chǎn)市場(chǎng)，這其中也有隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)不斷成熟，區(qū)域生活概念開(kāi)始被“全國(guó)生活”概念取代的因素。在 07年以前，他已經(jīng)先后在中環(huán)旁買下了兩套房子，一套給父母住，一套自己住。 08年以后的國(guó)家投資使成都的發(fā)展日新月異，這里應(yīng)該會(huì)是下一個(gè)黃金之城。 高端不動(dòng)產(chǎn)的購(gòu)買行為本身即是購(gòu)買資產(chǎn)，一定帶有投資屬性； 但促成客戶做出購(gòu)買決策的卻一定帶有自住需求的認(rèn)可。 概念炒作，媒體造勢(shì) 國(guó)際化社區(qū)概念推廣 1 輿論造勢(shì) 階段營(yíng)銷目標(biāo)審視 完成 202300人覆蓋（媒體到達(dá)率） 時(shí)間階段： 2023年 6月初至 7月底 主要執(zhí)行動(dòng)作： 主要配合工作： 成都媒體資源整合 樣板間風(fēng)格 公關(guān)資源整合 基礎(chǔ)要素準(zhǔn)備 銷售準(zhǔn)備 + + + 實(shí)體示范區(qū) 品牌館建立 材料工藝展示區(qū) + + + 階段性推廣主題 ?國(guó)際化的成都需要國(guó)際化社區(qū) ?國(guó)際化社區(qū)是城市發(fā)展趨勢(shì) ?成都的國(guó)際化生活新標(biāo)準(zhǔn) ?國(guó)際化社區(qū)的概念與標(biāo)準(zhǔn) 國(guó)際化社區(qū)的意義 媒體資源整合 以及外圍執(zhí)行團(tuán)隊(duì)構(gòu)架完成 媒體資源整合的工作分為平面、網(wǎng)絡(luò)及電波三部分； 其中網(wǎng)絡(luò)媒體的部分將率先啟動(dòng)，擬由新浪樂(lè)居負(fù)責(zé)統(tǒng)籌； 平面媒體的部分由包括（商報(bào)、華西都市報(bào)）組成平面媒體聯(lián)盟工作組，由項(xiàng)目工作組負(fù)責(zé)統(tǒng)籌； 電波媒體即電視 /廣播媒體亦由項(xiàng)目工作組統(tǒng)籌。 需準(zhǔn)備物料： 媒體邀請(qǐng)函、項(xiàng)目概念資料、項(xiàng)目新聞通稿、中糧 祥云媒體合作意向書(shū)等。 媒體下午茶 定期舉行的小規(guī)模業(yè)內(nèi)人士茶會(huì) ?擬由新浪樂(lè)居統(tǒng)籌，中糧負(fù)責(zé)提供場(chǎng)地及茶點(diǎn) ?隔周丼行，每次邀請(qǐng)嘉賓規(guī)模在 10人左右 ?面向蓉城知名的主流媒體及房地產(chǎn)營(yíng)銷機(jī)構(gòu) ?就中糧祥云項(xiàng)目有關(guān)的話題持續(xù)關(guān)注 ?每次提前設(shè)置主題議題 ?與學(xué)術(shù)單位聯(lián)合丼辦 ?每次議程由新浪網(wǎng)直播 ?嘉賓發(fā)言觀點(diǎn)將被整理成冊(cè)，集中出版 ?聯(lián)合單位： 易居研究院 上海大學(xué) /同濟(jì)大學(xué) /復(fù)旦大學(xué) 第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào) /頻道 新浪網(wǎng) 第一地產(chǎn) 企劃執(zhí)行工作： 項(xiàng)目形象基礎(chǔ)要素準(zhǔn)備 要素一：傳播策略提交與確認(rèn) —— 確認(rèn)時(shí)間： 戶外廣告大牌：機(jī)場(chǎng) /市區(qū)及案場(chǎng)選點(diǎn) /設(shè)計(jì)完成 現(xiàn)場(chǎng)整體包裝方案：圍擋 /道路指引 /標(biāo)識(shí) /售樓處 品牌館整體包裝方案：展板 /交通指引 /標(biāo)識(shí) /物料 要素二： 案名系統(tǒng) /Logo/SloganVI應(yīng)用 /Key vision—— 確認(rèn)時(shí)間： 30日前 要素三：媒體話題稿件確認(rèn) —— 確認(rèn)時(shí)間： 30日前 媒體話題包括： 中糧地產(chǎn)形象稿 祥云項(xiàng)目形象稿 祥云項(xiàng)目產(chǎn)品稿 精英招聘廣告稿 要素四：外包裝及形象包裝方案確認(rèn) —— 確認(rèn)時(shí)間： 20日前 包括： 企劃執(zhí)行工作： 戶外廣告陣地的選點(diǎn)及確認(rèn) ? 戶外選點(diǎn)原則：離項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng) 12公里范圍內(nèi)選擇十字路口或三岔口位置選點(diǎn)， 設(shè)立戶外路標(biāo)指示牌或?qū)九七M(jìn)行路標(biāo)指引 ? 戶外選點(diǎn)建議： A、三環(huán)武侯立交 B、武侯大道 ? 戶外選點(diǎn)作用：加強(qiáng)引導(dǎo) ? 戶外選點(diǎn)鋪排： ? 2023年 6月前完成路牌的選擇并簽定合同 ? 2023年 6月前完成平面設(shè)計(jì) ? 2023年 7月發(fā)布 ?2023年 9月前更換畫面，配合項(xiàng)目開(kāi)盤 企劃執(zhí)行工作： 現(xiàn)場(chǎng)整體包裝方案 一、中糧大道包裝，純粹英倫風(fēng) 二、 10畝的公園打造，皇家私密性 三、火車隔音，英式玫瑰墻 四、疊墅實(shí)體示范區(qū)打造 疊墅實(shí)體樣板示范區(qū)，提升社區(qū)價(jià)值，利于高層銷售 銷售層面工作： 銷售準(zhǔn)備期 銷售準(zhǔn)備項(xiàng) 籌備安排 文檔管理 銷售物料籌備 負(fù)責(zé)單位 完成時(shí)間 銷售系統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)化 易居銷售系統(tǒng)搭建 明源系統(tǒng) —— 易居 人員組織構(gòu)架 現(xiàn)場(chǎng)管理制度 —— 易居 /中糧 工作流程標(biāo)準(zhǔn)化 工作信函形式確定 工作對(duì)接函格式標(biāo)準(zhǔn) 工作對(duì)接函 易居 /中糧 服務(wù)體系標(biāo)準(zhǔn)化 銷售流程標(biāo)準(zhǔn)化 及時(shí)上報(bào)各類銷售報(bào)表（日?qǐng)?bào)表、周報(bào)表、月報(bào)表） 報(bào)表形式與格式確認(rèn) 易居 /中糧 銷售工具包 銷售管理制度確認(rèn) 銷售培訓(xùn)計(jì)劃完成 銷售說(shuō)辭 /銷售手冊(cè) 銷售道具 易居 /中糧 人員形象標(biāo)準(zhǔn)化 辦公設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)化 案場(chǎng)物料清單 案場(chǎng)辦公設(shè)備 中糧 /易居 人員培訓(xùn) 案場(chǎng)接待培訓(xùn)計(jì)劃 培訓(xùn)資料 易居 以具備明確指向性的公關(guān)活動(dòng)，為案場(chǎng)持續(xù)帶來(lái)人氣，既為項(xiàng)目銷售工作創(chuàng)造直接的機(jī)會(huì)，更可以利用活動(dòng)的組織工作以及現(xiàn)場(chǎng)的氛圍，使邀約嘉賓成為項(xiàng)目信息的重要傳播者，這將成為項(xiàng)目在前期的主要蓄客途徑。 ? 超級(jí)線路團(tuán) —— 本次英國(guó)游的行程覆蓋當(dāng)?shù)氐闹盒＃且淮慰疾煊?guó)社會(huì)生活和學(xué)術(shù)氛圍的旅行； ? 超級(jí)咨詢團(tuán) —— 隨團(tuán)我們將全程陪同一名出國(guó)留學(xué)的專家，就每個(gè)家庭的不同情況給出專業(yè)意見(jiàn)。由船板布置成的迎賓大道，每隔三米站一位服務(wù)生，鞠躬問(wèn)候：“ 請(qǐng)走好。 時(shí)空倒轉(zhuǎn)，英倫中世紀(jì)貴族巡禮，找尋逝去的王者年代 航行品鑒：紅酒、雪茄與香檳，尊貴中獨(dú)魅蓉城 媒體專題報(bào)道 全面解析中糧 強(qiáng)勢(shì)開(kāi)盤，連貫蓄水 中糧祥云全城熱銷 4 開(kāi)盤熱銷 強(qiáng)勢(shì)開(kāi)盤動(dòng)作 引發(fā)關(guān)注 A 后續(xù)連貫蓄水 防止流失 B 全國(guó)影響力 聯(lián)合推廣 C 階段營(yíng)銷目標(biāo)審視 完成全部 90套疊墅銷售任務(wù) 并轉(zhuǎn)入后續(xù)高層產(chǎn)品銷售工作中 時(shí)間階段： 2023年 10月下旬至 11月下旬 主要執(zhí)行動(dòng)作： 主要配合工作： 全面解析國(guó)際化生活 售樓中心交付使用 后續(xù)產(chǎn)品物料 圈層活動(dòng) 10月 23日高層公寓開(kāi)盤 + + + 樣板間展示 示范區(qū)展示 10月 15日前預(yù)售證取得 + + + 階段性推廣主題 國(guó)際化社區(qū)的未來(lái) ?祥云國(guó)際社區(qū) 成都的新面孔 ?祥云國(guó)際社區(qū)與大悅城 ?下一個(gè)國(guó)際社區(qū)在哪里 ?三地聯(lián)合關(guān)注中糧祥云啟動(dòng) 高層產(chǎn)品開(kāi)盤動(dòng)作： 國(guó)際收藏品大展（政府）暨準(zhǔn)業(yè)主交流酒會(huì) 公關(guān)活動(dòng) 時(shí)間： 2023年 名稱 主題 專案確定 活動(dòng)執(zhí)行 高層產(chǎn)品開(kāi)盤動(dòng)作 國(guó)際收藏品大展（政府）暨準(zhǔn)業(yè)主交流酒會(huì) 活勱前 1個(gè)月 11月 7日 （暫定） 參與人員 準(zhǔn)業(yè)主、業(yè)主、意向客戶、高端客戶 活勱目的 通過(guò)“國(guó)際收藏品大展”集合高端客戶群，為項(xiàng)目蓄客的同時(shí)進(jìn)行準(zhǔn)業(yè)主交流酒會(huì)，傳達(dá)祥云國(guó)際純正國(guó)際化生活理念。 國(guó)際 VIP客戶紅酒原產(chǎn)地品鑒之旅 公關(guān)活動(dòng) 時(shí)間： 2023年 名稱 主題 專案確定 活動(dòng)執(zhí)行 VIP客戶紅酒原產(chǎn)地品鑒之旅 回歸紅酒原鄉(xiāng) 紅酒品鑒之旅 6月 30日前 11月 15日 ~ 12月底 參與對(duì)象 準(zhǔn)業(yè)主、業(yè)主、資源客戶、圈層高端客戶 活動(dòng)目的 根據(jù)蓄客情況及成交情況，定期組織準(zhǔn)業(yè)主 VIP客戶旅游“英國(guó)紅酒原產(chǎn)地”進(jìn)行“回歸紅酒原鄉(xiāng) 紅酒品鑒之旅”。 科學(xué)合理 項(xiàng)目?jī)?nèi)自身產(chǎn)品綜合比較，通過(guò)對(duì)位置、景觀、視野、標(biāo)準(zhǔn)層設(shè)計(jì)等因素的權(quán)重分析，采用加權(quán)方式制定完成各樓棟及各戶型、各戶均價(jià)。 9棟預(yù)計(jì) 7月開(kāi)盤， 4月 24開(kāi)始排號(hào) 保利花園 占地 260畝 建筑面積 50萬(wàn) ㎡ 總戶數(shù)： 4223戶 容積率： 綠化率： 30% 高層 76180㎡ 7500元 /m178。 售罄，成銷 2億 譽(yù)峰 占地 280畝 建筑面積 17萬(wàn) ㎡ 總戶數(shù)： 2023戶 容積率： 綠化率： 50% 高層 170380㎡ 均價(jià) 2萬(wàn) /m178。 , March 8, 2023
。 【 】 價(jià)格策略 產(chǎn)品差異化定價(jià) A戶型 C戶型 B戶型 總價(jià) 450萬(wàn) — 500萬(wàn) 總價(jià) 250萬(wàn) — 300萬(wàn) 總價(jià) 400萬(wàn) — 450萬(wàn) 疊墅價(jià)格思考： 1. 疊墅戶型屬于稀缺產(chǎn)品，定價(jià)原則按一房一價(jià)制定； 2. A戶型由于贈(zèng)送面積最大等各種優(yōu)勢(shì)， 故價(jià)格最高，屬于小區(qū)內(nèi)的頂級(jí)住宅； 3. B戶型屬于舒適性住宅，贈(zèng)送面積最小，且考 慮到樓層原因總價(jià)相對(duì)較低，同時(shí)，可利用此房 源去化高層戶型； 4. C戶型屬于享受性住宅，總價(jià)基本控制在 400萬(wàn)左右，個(gè)別戶型由于樓棟的位置及景觀的 不同，總價(jià)在 450萬(wàn)左右。 均價(jià) 15000元 /m178。 整盤考慮 進(jìn)行通盤考慮．一批次全疊墅入市，提升項(xiàng)目形象，分步驟逐步打開(kāi)價(jià)格空間，通過(guò)價(jià)格拉升，造成項(xiàng)目升值印象，其后價(jià)格持續(xù)提升，創(chuàng)造利潤(rùn)最大化。 【 】 營(yíng)銷費(fèi)用鋪排 階段性鋪排 階 段 時(shí) 間 媒體運(yùn)用 費(fèi)用安排 備 注 品牌期 宣傳物料類： 海報(bào)、形象樓書(shū)、戶型單頁(yè)、手提袋、 VI系統(tǒng)等銷售道具、禮品； 包裝類： 圍墻、售樓處包裝、風(fēng)情街包裝、品牌館包裝、環(huán)境的布置、導(dǎo)視 媒體發(fā)布類： 報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)、雜志、戶外、電視臺(tái)、電臺(tái)、短信 營(yíng)銷活動(dòng)： “媒體見(jiàn)面會(huì)” 、國(guó)際兒童攝影展、媒體茶話會(huì)、國(guó)際學(xué)校資源聯(lián)絡(luò) 200萬(wàn) 形象展示 銷售期 開(kāi)盤前期 宣傳物料類： 海報(bào)、產(chǎn)品樓書(shū)、戶型單頁(yè)、 VI系統(tǒng)等銷售道具、禮品； 包裝類： 圍墻換畫面、道路導(dǎo)視 、風(fēng)情街展示 媒體發(fā)布類： 報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)、雜志、戶外、電視臺(tái)、電臺(tái)、站臺(tái)、分眾媒體、影院廣告、短信 營(yíng)銷活動(dòng)： 六一兒童節(jié)愛(ài)心活動(dòng)、英倫夏令營(yíng)啟動(dòng)及主題活動(dòng) 400萬(wàn) 蓄客 3000組 開(kāi)盤中期 宣傳物料類： 各類宣傳品及銷售道具、活動(dòng)禮品； 包裝類： 樣板樓展示、會(huì)所售樓部及街區(qū)景觀展示區(qū)展示 媒體發(fā)布類： 報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)、雜志、戶外、電視臺(tái)、站臺(tái)、影視廣告、分眾媒體、短信 營(yíng)銷活動(dòng)： 疊墅推介會(huì)、國(guó)際收藏品交流酒會(huì)、秋交會(huì)及主題活動(dòng) 300萬(wàn) 疊墅銷售達(dá)到 95% 開(kāi)盤后期 2023年春節(jié)前 宣傳物料類： 各類宣傳品及銷售道具、活動(dòng)禮品； 包裝類： 樣板房展示、會(huì)所售樓部及街區(qū)景觀展示區(qū)展示 媒體發(fā)布類： 報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)、雜志、戶外、電視臺(tái)、二級(jí)市場(chǎng)媒體聯(lián)合、短信 營(yíng)銷活動(dòng)： 資源聯(lián)誼會(huì)、圈層主題活動(dòng) 100萬(wàn) 高層產(chǎn)品銷售達(dá)到90% 合計(jì) 1000萬(wàn) 項(xiàng)目推案及定價(jià)策略 第六部分 ?推盤及定價(jià)原則 ?價(jià)格策略 ?推售策略 ? 穩(wěn)步快跑，以銷定價(jià)； ? 以遞增的形式逐步高推。 會(huì)所系列活動(dòng) 跨界資源聯(lián)動(dòng)推廣聚集現(xiàn)場(chǎng)人氣 給兩到三個(gè)示意圖 公關(guān)活動(dòng) 時(shí)間： 2023年 所需資源 名稱 主題 專案確定 活動(dòng)執(zhí)行 合作資源 執(zhí)行團(tuán)隊(duì) 媒體配合 中糧資源跨界營(yíng)銷 活勱 紅酒品鑒 金融投資講座 高爾夫精英賽 皮劃艇會(huì) 家?guī)?Party 高端品牌嫁接 【 如名車勞斯萊斯 】 活勱前 1個(gè)月 10月 ~12月 中糧 易居 中糧為主 易居策劃 ? 對(duì)位相應(yīng)活勱圈層的雜志； ? 高端會(huì)所海報(bào)； ?