商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)控制要點報告(文件)
【正文】 餐飲 9167 5500 22% 11,041,250 臨街商鋪 4167 2500 10% 10,037,500 11 地下一層 5007 3004 12% 5,482,300 5 KTV 5000 3000 12% 2,737,500 冰場 5000 3000 12% 4,161,000 兒童體驗中心 7000 4200 17% 2,810,500 地下車場 2,000,000 / 廣告 2,000,000 / 共計 25140 50,326,530 項目目標(biāo) 租金收益預(yù)估 ? 以上租金為在參考現(xiàn)階段建筑面積及功能規(guī)劃上給予的初步預(yù)估，僅為參考。 ? 商業(yè)項目被忽視的服務(wù)細(xì)節(jié)： 指示標(biāo)識不清、休息區(qū)難尋， WIFI普及有限、儲物設(shè)施稀缺、未設(shè)嬰兒室、未設(shè)吸煙室、衛(wèi)生間 配置不合理及 服務(wù)缺失、高峰時停車難、非機(jī)動車無處挺、整理臺非標(biāo)配、廣播提示稱雞肋（聲音過大或不清晰） ； ? LOGO的高度應(yīng)適合視距，并且中庭的欄板高度盡量避免遮擋租戶門頭 LGO，中庭欄板的高度不合適，及安全性問題 ? 防火卷簾與裝修的配合問題 ? 最底層扶梯下方照明防觸電處理 ? 電氣插座點位預(yù)留過少，給排水點位預(yù)留不夠、消火栓的位置不合理影響租戶和公共區(qū)域的裝修 項目設(shè)計和施工中的通病 項目設(shè)計和施工中的通病 ? 消防報警設(shè)備的安裝位置不合理，影響美觀和使用 ? 綜合天花的排布不整齊、雜亂，各自為政 ? 租戶裝修與公共區(qū)域的協(xié)調(diào)性 ? 租戶內(nèi)伸縮縫的處理 ? 租戶內(nèi)機(jī)電管線的處理（考慮租戶的裝修方便和有效使用租賃面積） ? 衛(wèi)生間保潔部到位，有異味、地面有水漬 ? 租戶內(nèi)幕墻的收口 ? 幕墻與裝修的收口 ? 扶梯安裝后縫隙的處理 ? 所有感應(yīng)門電源及控制是否滿足消防要求。 項目開業(yè)前期階段，工程需要注意的幾個事項 項目開業(yè)前期階段的注意事項 1. 核對租戶的工程條件 2. 消防與開業(yè)的關(guān)系 3. 開業(yè)前各項手續(xù)的完成 4. 以商戶為上帝、以項目為重點、開業(yè)為目標(biāo) 5. 保證工程設(shè)施、設(shè)備的正常運(yùn)行 6. 服務(wù)設(shè)施、宣傳廣告的投放。 招商和工程均應(yīng)靈活應(yīng)對工程條件的修改。 上述建安費(fèi)用采用大連類似商業(yè)項目的人才機(jī)及費(fèi)率標(biāo)準(zhǔn)，暫未考慮浮動調(diào)整。 ? 酒店、公寓、辦公除大廳設(shè)在首層外，其他使用空間建議從 6層開始。這也是商業(yè)項目與住宅項目最大的區(qū)別之一。 商業(yè)物業(yè)外部條件（選址） 商業(yè)市場定位 商業(yè)營銷推廣策略 經(jīng)營者的實力 （包括建造標(biāo)準(zhǔn)、招商） 商城運(yùn)營及管理服務(wù) 商業(yè)項目運(yùn)營成功的幾個要素 商業(yè)項目的思考點 商業(yè)項目的流程和需要考慮的幾個方面： 投資人角度： 投資回報率 商業(yè)的發(fā)展前景： 是否適應(yīng)市場、區(qū)域、及政策環(huán)境 招商推廣與工程的銜接性：是否滿足進(jìn)度和現(xiàn)有工程條件等 運(yùn)營管理與招商、工程的銜接性： 是否能夠適應(yīng)招商、運(yùn)營管理、及物業(yè)運(yùn)行的需要 顧客： 舒適感 租戶： 承受能力和需求 項目流程簡述 政府部門溝通、工程手續(xù)辦理 ? 商業(yè)項目至少涉及到如下專業(yè)和項目 ? 基 礎(chǔ)： 基坑支護(hù)及降水、樁基、土方工程 ? 主體工程： 結(jié)構(gòu)（含地下室及人防結(jié)構(gòu)）、土建、建筑初裝修、門窗、初裝修 ? 裝 修： 公共區(qū)域精裝修、后場區(qū)域及機(jī)房裝修等 ? 外立面： 幕墻、入口門斗、外墻廣告位、外立面燈光系統(tǒng) ? 暖 通： 采暖、空氣調(diào)節(jié)、排油煙、送排風(fēng) ? 強(qiáng) 電 ：高低壓變配電、動力配電、照明、租戶配電、室外景觀照明 ? 給排水： 給排水、中水、太陽能熱水、虹吸排水 ? 消 防： 防排煙、消防水、聯(lián)動報警、防火卷簾、大空間滅火系統(tǒng)、氣體滅火等 ? 弱 電： 樓控和安防系統(tǒng)、綜合布線、客流統(tǒng)計、信號放大、無線網(wǎng)絡(luò)、有線電視 ? 標(biāo)識及指引系統(tǒng)： 室內(nèi)外標(biāo)牌、指示、導(dǎo)引系統(tǒng) ? 廣 告： 室內(nèi)外廣告位、廣告懸掛系統(tǒng)、 LED顯示屏及廣告 ? 燃 氣： 室內(nèi)燃?xì)?、外網(wǎng)燃?xì)? ? 市 政： 供電、供水、供暖、通訊、市政排水、室外消防、有線電視、道路 ? 景 觀： 鋪裝、綠化、小品等 ? 商業(yè)配套： 休閑區(qū)、座椅、花車、垃圾桶、衛(wèi)生間附件 項目涉及的專業(yè) 管理要點 業(yè)態(tài)規(guī)劃及商場風(fēng)格控制 管理要點 設(shè)計管理 管理要點 機(jī)電管理 管理重點 施工管理 管理重點 成本控制 管理重點 開業(yè)支持 管理重點 –文檔管理 Project Filing Structure 項目文
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