《房地產(chǎn)成本管理與控制方法》161019(文件)
【正文】 且銷售、工程 要 緊 密 結(jié)合，分清主體與精裝修的界限，杜絕出現(xiàn)土建施工完 精裝修 拆 掉 重新 施工造成成本浪費的現(xiàn)象。避免先施工后算帳的現(xiàn)象。對于下發(fā)的變更，工程 部人員應(yīng)跟蹤落實執(zhí)行情況，每月 5日前，整理匯總上月 1日 30日（ 31日） 發(fā)生完畢（施工完）的設(shè)計變更但，并在每張變更單上注明實施情況。對合同內(nèi)的 項目一概不再簽證。對于簽證，公司有詳細的簽證制 度，這里不再贅述。 ? 對工程變更和現(xiàn)場工程簽證的成本控制。 ? 熟練運用施工規(guī)范，在不影響工程品質(zhì)的前提下，對施工工藝、方案等多提方案創(chuàng)新，對超出使用要求、比較貴或使用量比較大的材料可提請更換，采用同樣滿足要求的價格低的材料代替。營銷效果的及時跟蹤及后評估。 ? 費用使用應(yīng)與銷售進度保持協(xié)調(diào)；分期（月、階段）使用計劃應(yīng)當報成本管理部備案。 ? ，隨時更新、提高銷售價格，維護公司的利益。項目總結(jié)評估。通過投資目標值與實際值的對比，總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)，作為以后項目開發(fā)的參考。對每一項變更、簽證要理清其發(fā)生的必要性，分清責任。及時的進行項目后評估，實際成本與責任成本及目標成本的對比。 ? 在選擇合作伙伴時，充分調(diào)查市場，做到貨比三家，選擇能保證工作要求的、最適合的性價比高的合作伙伴； ? ，爭取少花錢多辦事，花同樣的錢爭取最佳效果。 ? 營銷中心可在總額內(nèi)在各單項計劃之間靈活掌握使用，但單項計劃使用超出 20%以上，不論營銷費用總額有無結(jié)余，都應(yīng)當書面報告成本部審查并報公司領(lǐng)導(dǎo)批準，詳細說明理由和額度來源。銷售資料及營銷承諾的多專業(yè)評審（保修期限的確定），營銷費用不超預(yù)算，售樓工程的合理策劃與成本目標管理。 ? 作好事前、事中、事后控制工程進度和質(zhì)量。首先，在簽定合同時，約定進度款支付超期時如何進行費用計算的條款。例如：由于施工 方的原因造成施工工期滯后，原來該 8月份完成的節(jié)點拖到 9月份施工，在此 期間，甲方指定的材料價格上漲，施工方提出材料調(diào)整認價，是否應(yīng)該給？ 當然不能調(diào)整。成本部確定合適設(shè)計變更費 用后，作為工程結(jié)算價的一部分。及時評估變更對造價、銷售的影響，提倡優(yōu)化 方案，降低造價的變更。 ? 設(shè)計變更：由于工程變更是施工環(huán)節(jié)管理的一個重點，也是難點，控 制不好不但會影響項目工程進度與施工質(zhì)量，更會增加不可控制的成本，因 此必須對變更進行嚴格鑒定和確定，明晰責任關(guān)系。圖紙多層次會簽及 審批制度，各專業(yè)互審互簽制度，力爭在開工前將圖紙上存在 的問題修改完并提出最好最優(yōu)的方案，例如材料替代等。全面統(tǒng)籌，減 少臨時性花費；控制場地使用、進度和方案。在獲得土地后，應(yīng)進行項目指標測算； 方案確定前，進行各個方案的經(jīng)濟指標對比；做好設(shè)計方案的 評審，加強設(shè)計方案優(yōu)化；實行限額施工圖設(shè)計，給設(shè)計師一 個設(shè)計的限額指標；加強設(shè)計質(zhì)量檢查監(jiān)督，減少設(shè)計變更費 用；應(yīng)聯(lián)合公司設(shè)計、工程、成本人員應(yīng)會同監(jiān)理人員組成聯(lián) 合小組，對施工圖的技術(shù)性、安全性、周密性、經(jīng)濟性（包括 建成后的物業(yè)管理成本）等進行會審，提出明確的書面審查意 見，并督促設(shè)計單位進行修正，避免或減少設(shè)計不合理甚至失 誤所造成的投資損失浪費； ? ，確定圖紙中甲方指定材料的材質(zhì)、規(guī)格、標 準。 ? 施工圖設(shè)計階段：主要設(shè)計，細部設(shè)計，主要用料標準 的確定。 ? 擴初階段的要求：選型合理，檔次符合，技術(shù)成熟，市 場占有率較高。 ? 能包干的費用決不分開交。 ? 控制重點：項目所處的位置，地 質(zhì) 狀 況，地 下地上管 線；市政接口的位置；紅線內(nèi)拆遷的費用；周邊規(guī)劃及規(guī)劃指 標的確定；政府壟斷情況，地區(qū)產(chǎn)品標準；產(chǎn)品檔次（符合地 塊價值
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