復(fù)件 房地產(chǎn)投資決策分析(文件)
【正文】 的方案為優(yōu)選方案。 一般來說，在這樣的方案比選中，通常不直接采用內(nèi)部收益率指標(biāo)比較，而采用凈現(xiàn)值和差額投資內(nèi)部收益率指標(biāo)作為比較指標(biāo)。 2．對于項目計算期不同的互斥方案項目，一般采用等額年值指標(biāo)進行比選。 9． 3各比選指標(biāo)的應(yīng)用 9． 3． 2獨立方案的比較與選擇 獨立方案的選擇可能會出現(xiàn)兩種情況： 一種是投資者可利用的資金足夠多，即通常所說的無資金限制條件。 9． 3各比選指標(biāo)的應(yīng)用 第四種方法 互斥組合法，是把各獨立方案都組合成相互排斥的方案，其中每一個組合方案代表一個相互排斥的組合，這就可以利用前述互斥方案的比較方法，選擇最優(yōu)的組合方案。如果資金有約束，選擇的標(biāo)準(zhǔn)是凈現(xiàn)值和差額內(nèi)部收益率（即不再是內(nèi)部收益率）。 9． 3各比選指標(biāo)的應(yīng)用 混合方案與獨立方案的選擇一樣，也可分為有資金約束和無資金約束兩種情況。 9． 3各比選指標(biāo)的應(yīng)用 獨立方案的比較與選優(yōu)指的是在資金約束條件下，如何選擇一組方案組合，以便獲得最大的總體效益，即 ∑ NPV(ic)最大。 9． 3各比選指標(biāo)的應(yīng)用 3．對于計算期較短的出售型房地產(chǎn)項目，可直接用利潤總額、投資利潤率等靜態(tài)指標(biāo)進行比選。因此，在進行方案比選時，若無資金限制條件，此時可采用凈現(xiàn)值作為比選指標(biāo)，相反，當(dāng)事先明確了資金限定范圍時，應(yīng)進一步用凈現(xiàn)值率來衡量，這就使用了凈現(xiàn)值率排序法。因此，可選擇任一指標(biāo)作為項目財務(wù)分析指標(biāo)。 將項目計算期內(nèi)所有的費用現(xiàn)值，按事先選定的基準(zhǔn)收益率，折算為每年等額的費用，叫做等額年費用。 0( ) ( 1 )n ttctP C C B i ??? ? ??式中： C —— 第 t期投入總額； B ——
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