【正文】 星沙 工業(yè)發(fā)達(dá)，公建配套齊備。麓山別墅 位置：猴子石大橋西頭北側(cè) 占地面積： 659569㎡ 建筑面積： 120萬㎡，分 4期 容積率： 綠化率： 40％ 總戶數(shù)： 6500多戶 麓北片區(qū)供給現(xiàn)狀 麓北板塊 隨著市委市政府的西遷和岳麓區(qū)政府新址啟用，岳麓大道、金星大道、銀杉大道、銀盆嶺路、岳華路的修建以及基礎(chǔ)設(shè)施的快速完善，加上河西的湖湘文化底蘊(yùn)以及得天獨厚的自然環(huán)境，優(yōu)越居住環(huán)境得到市民的認(rèn)可，人氣指數(shù)急升。 位置：麓楓路 61號 占地面積 :77715平方米 總建筑面積 :202305平方米 容積率： ，綠化率 35% 產(chǎn)品類型：疊加洋房、寬景洋房、 電梯小高層 湘麓國際 標(biāo)志麓谷坐標(biāo) 位置：長沙高新區(qū)麓谷中心區(qū) 占地面積 :32691平方米 總建筑面積 :70341平方米， 容積率： 2，綠化率 35% 產(chǎn)品類型：寫字樓、公寓、商業(yè)中心 岳麓區(qū)的產(chǎn)品主流供給模式總結(jié) MODEL B 歐美風(fēng)情低密度住宅 蘇迪亞諾等 MODEL D 宜居型住宅 如：美林 我們判斷銷售情況不佳存在以下原因： 規(guī)劃進(jìn)度的不同步。 麓谷 e家人： 總建 、容積率： 綠化率： % 產(chǎn)品：小高層 05年均價： 1850元 /平米 麓谷錦園： 總建： 容積率： 綠化率： 48% 產(chǎn)品：聯(lián)排別墅 05年售價： 30003480元 /平米，以小高層價格購買別墅 ，麓谷漸入開發(fā)高潮：湘麓國際 [項目簡介 ]湘麓國際位于麓谷核心區(qū)域，項目規(guī)劃由寬景洋房、電梯小高層構(gòu)成，總建筑面積：，將項目打造成具有國內(nèi)一流水平的標(biāo)志性高品質(zhì)公園進(jìn)湖全享社區(qū)。項目總占地面積約 126畝，總建筑面積為 20萬平方米，綠化率達(dá)到了 37％。 加州陽光： 項目主賣點也是 20萬平米的麓谷生態(tài)公園，從產(chǎn)品上來說沒有創(chuàng)新，中規(guī)中矩，沒有太多特色，目前銷售情況不容樂觀，今年 7月快要交房的情況下，各種戶型均有房源，目前均價在 2700元 /㎡ ,說明目前在麓谷板塊，沒有核心賣點的產(chǎn)品難以獲得消費者的追捧。 高新產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，以及麓谷板塊的不斷成熟，各大投資者已經(jīng)將目光聚集到了這塊風(fēng)景秀麗的寶地，隨著麓谷每年 23公里 的開發(fā)速度，未來主要向 西北方向 發(fā)展的格局 ，麓谷房地產(chǎn)的豪華盛宴即將上映。眾多地產(chǎn)商都把目光瞄準(zhǔn)了大型高科技企業(yè)以及入園的世界 500強(qiáng)企業(yè)的高級管理和技術(shù)人員，加之得天獨厚的環(huán)境優(yōu)勢，可以預(yù)計麓谷地產(chǎn)將是一場貴客云集的豪華盛宴。 采取借勢及市場補(bǔ)缺策略，尋找差異化將是本項目成功開發(fā)的關(guān)鍵之所在！ 本案未來市場發(fā)展機(jī)會 ? 一、城市化的快速發(fā)展，本項目依托于城市快速干道及麓谷工業(yè)園，將成為長沙房地產(chǎn)的熱點區(qū)域。 ? 三、長沙房價的持續(xù)快速上漲，將會讓大量的首次臵業(yè)的客戶在購房面積上?求小?，在地段上適當(dāng)?求遠(yuǎn)?的臵業(yè)心理轉(zhuǎn)變。 如何借助板塊內(nèi)的開發(fā)熱潮，采取借勢與市場補(bǔ)缺機(jī)會，尋找項目差異化，高性價比將是本案成功開發(fā)的關(guān)鍵。 地塊南側(cè)為麓谷工業(yè)園區(qū)及待開發(fā)的土地，目前尚不成熟 地塊東側(cè)為待開發(fā)用地，再往東為湘麓國際等正在開發(fā)樓盤，路網(wǎng)發(fā)達(dá)，交通便利，相對比較成熟。 1. 項目周邊有 1000多畝的土地將掛牌拍賣，使項目價格擁有良好的市場環(huán)境支撐； 2. 城市化的快速發(fā)展，西拓、長望融城戰(zhàn)略的實施，給項目帶來利好； 1. 今明兩年，長沙面市的新項目增多，很容易陷入同質(zhì)化競爭； 2. 板塊整體配套不完善，增加了開發(fā)的風(fēng)險及操作難度。 他們有較高的收入，卻沒有豐厚的財富積累，有買房的壓力，又受目前經(jīng)濟(jì)能力所限，無力承擔(dān)一流的豪宅，卻始終追求高尚的居住生活。 ? 他們年輕，稍有積蓄，他們理念超前，他們喜歡聚會，喜歡 PARTY，喜歡社區(qū)的其樂融融。 主力購房 客群構(gòu)成 麓谷主力購房客群構(gòu)成 ? 大都是高素質(zhì)、高收入階層，他們是河西各行各業(yè)的代表； ? 年齡區(qū)間：年齡特征大都在 22— 45歲左右，兩口、三口之家居多。 麓谷客群分析 — 共性特征 社會的中堅階層 麓谷客群 具體特征 高校教師 (1)年齡在 30— 55歲，社會地位高，素質(zhì)高，經(jīng)濟(jì)能力比較強(qiáng)，一般正常收入達(dá)到 5000元 /月以上； (2)注重住宅的舒適度、品質(zhì)感、物業(yè)管理等；注重購買能夠體現(xiàn)身份地位的產(chǎn)品； (3)生活追求舒適，喜歡享受家居生活，一般不喜歡張揚(yáng)，比較內(nèi)斂。 麓谷客群分析 — 分類具體特征 麓谷置業(yè)客群案例分析 10% 5% 60% 25% 周邊企事業(yè)單位 其他地區(qū) 河西本地置業(yè) ? 湖南航天系統(tǒng) ?湘儀集團(tuán) ?附三醫(yī)院、醫(yī)專 ?周邊郊縣 ?返鄉(xiāng)置業(yè) ?望城坡原居民 ?個體經(jīng)營戶 以極具代表性的湘麓國際的客群分析來看：客群的置業(yè)用途主要是自住，主力需求產(chǎn)品是三房、四房的大戶型小高層。 酒店式企業(yè)商務(wù)會所 公寓式寫字樓 金榮項目 坡地、湖景 項目開發(fā)模式解析 ? 寬景和大量灰空間應(yīng)用的設(shè)計； ? 目標(biāo)客戶為園區(qū)那些研發(fā)型的中小公司。 。 以上這些送面積的做法，可以從根本上解決本項目產(chǎn)品戶型面積定位與國家政策硬性指標(biāo)之間的矛盾，實現(xiàn)我們對項目戶型配比的初步設(shè)定。 ” 在長沙目前卻還沒有這方面的限制，所以利用凸窗進(jìn)深的擴(kuò)大以 “ 偷 ” 出一個獨立單間的傳奇可以繼續(xù)在長沙得到延續(xù)。能 “ 偷 ” 出更大面積。 在星城面臨問題： 1. 私密性處理。 主要技巧：在樓盤的設(shè)計中，多設(shè)計出幾個空調(diào)外機(jī)安放處，將其 層高控制在 ，或在頂上做一個假梁，使得這個 空調(diào)外機(jī)的安放處可以裝修成一個生活陽臺。如下圖： 社區(qū)商業(yè)規(guī)劃建設(shè)原則 ? 便利性原則 ? 和諧性原則 ? 相對獨立原則 ? 開放性原則 社區(qū)配套商業(yè)業(yè)態(tài)設(shè)置 ?社區(qū)服務(wù)業(yè)：以提供勞務(wù)為主要形式并提供相關(guān)服務(wù)滿足社區(qū)居民需求的服務(wù)業(yè)。 該商業(yè)設(shè)施布臵于地塊北側(cè)桐梓坡西路及麓松路沿線，考慮其位臵在社區(qū)對外開放、人流多、道路相對寬敞、便利的地方，應(yīng)作為臨街底商設(shè)臵。 ? 簡潔而不簡單，洞悉本質(zhì)，強(qiáng)調(diào)細(xì)節(jié)，執(zhí)著品質(zhì)，謂之極限純粹，現(xiàn)代主義建筑的精神所在。他的設(shè)計作品中各個細(xì)部精簡到不可精簡的絕對境界，不少作品結(jié)構(gòu)幾乎完全暴露，但是它們高貴、雅致，已使結(jié)構(gòu)本身升華為建筑藝術(shù)。 因此，人們說密斯的“少即是多”改變了世界三分之一的城市天際線。這兩點要求本項目必須突出園林特色，變優(yōu)勢為賣點。 二、人文： 河西版塊的大學(xué)城 +高新技術(shù)開發(fā)區(qū) +河西相對河?xùn)|慢節(jié)奏的生活狀態(tài) .=新生活態(tài)度 我們的目標(biāo)之二 —— 包含生活的向往，加深第二感觸。 銀谷、香海 我們得出最佳案名 案名解說： 麓谷 ——提點地域、居家環(huán)境、體現(xiàn)人文 西 ——體現(xiàn)城西概念，強(qiáng)化記憶，突出主題（同吸、吸引之意）。西引力 】 推廣主題 向西遷徙，到 【 西引力 】 筑巢去！ 我們思考，從麓谷 西引。西引力形象概念為主線擴(kuò)散，達(dá)到提升知名度的目的，為項目奠定基礎(chǔ)。 麓谷 四 :我們看項目本身 奔騰 \運(yùn)動 \競爭 \生活 \游戲 \年輕化社區(qū) 目標(biāo)之四 —— 體現(xiàn)項目的的特性及未來，產(chǎn)生共鳴。 汀湘十里，卓越 最好的園林綠化是原生林，原生樹木在環(huán)保方面的作用顯然是小型樹木和草坪無法比擬的，并且它帶給人的感受更是草坪和小型樹木不可能替代的，試想社區(qū)里的有幾棵結(jié)滿果實的棗樹、核桃樹、果樹的感覺，這不正是人們心中夢想的家嗎？ 考慮到長沙的氣候條件，園林綠化應(yīng)四季常綠，且配合社區(qū)休閑項目，突出實用性和可參與性，比如小品、健身空間、緩步徑、兒童游樂場等。 凡德洛 關(guān)鍵詞：魅力之城 極簡的 ReDuction 優(yōu)雅的 Elegance 現(xiàn)代的 Modernism 活力的 Vigorous life 純粹的現(xiàn)代建筑之美 社區(qū)采取圍合式布局，由貫穿社區(qū)的東西走向的中心綠化景觀走廊和兩個次中心綠化走廊將這個項目分為?目?字型組團(tuán)。凡德洛的“湖邊住宅”，已成為現(xiàn)代建筑中如此單純、如此絕對的經(jīng)典，“少即是多”的原則體現(xiàn)得格外清晰。凡德洛 二十世紀(jì)中期世界上最著名的四位現(xiàn)代建筑大師之一。 縱情現(xiàn)代 – The Pure – Minimalism [ 純粹是一種境界 ] ? 就像情人眼里容不下一粒沙子，純粹的極致也不容許一絲雜質(zhì)。 ?社區(qū)修理業(yè)：通過提供維修勞務(wù)及相關(guān)商品滿足社區(qū)居民日常性的商品維修管理的服務(wù)業(yè)，如自行車、家電、修鞋配鑰匙等。 計，僅算半面積。 3. 外墻保溫。 主要技巧：上下層錯開，使每層的露臺都為兩層高。 可拆卸凸窗 技巧 ：（如圖）利用可拆卸窗臺或可拆卸部分上梁增加高度，減小進(jìn)深給空間帶來的壓力。 常用手法 :低臺凸窗。 【 推薦 】 ： 年輕型的置業(yè)者經(jīng)濟(jì)能力的制約，在小戶型樓盤中推薦采用送全部建筑面積 “ 偷 ” 法，適當(dāng)采用送一半面積的“ 偷 ” 法。 定位理念 灰度空間設(shè)計 全空中院落 小戶宜居 年輕型置業(yè)者的心理 ： 。 園區(qū)企事業(yè)單位 ?企業(yè)中高收入層 ?行政管理人員 解決方案： 項目產(chǎn)品定位與開發(fā)模式探討 7 開發(fā)模式探討 A地塊 B地塊 ? 坡地生態(tài)型酒店，商務(wù)功能齊備； ? 并非傳統(tǒng)意義的產(chǎn)權(quán)式酒店，主要針對企業(yè)投資客戶。 周邊居民 (1)年齡跨度較大，收入比較豐裕； (2)該人群大多在河西已經(jīng)有房，屬于換房族，比較看重樓盤的品質(zhì)與環(huán)境的舒適度； (3)對價格不是很敏感，麓谷板塊現(xiàn)在的房價基本能夠接受。對居住品質(zhì)和建筑品質(zhì)比較看重，同時對后期的物業(yè)管理也比較看重。他們向往的是在工作之外的理想城邦。 主力客群分析結(jié)論 ? 他們是社會的精英，他們是打工族里的佼佼者，他們努力拼博為事業(yè)也為愛情和生活，但是市中心里高額的房價，令他們心悸。 首次 臵業(yè) 我們不強(qiáng)調(diào)純粹的投資的概念，而是作為第一居所的首次臵業(yè)，甚至包括脫離單位宿舍，首次購買社區(qū)型物業(yè)的購房群體 居住 強(qiáng)調(diào)居住或者自住、投資兼顧，吸引作為第一居所的購房群體，自住比例要高于眾多遠(yuǎn)郊大盤及純投資的小戶型比例。 2. 項目地塊方正，并且為熟地，沒有拆遷的壓力。 項目產(chǎn)品為小高層住宅、配套商業(yè)。 ? 差異優(yōu)勢 ? 項目概念的差異化吸引點 ? 特殊資源的擁有 ? 四處出擊（范圍較廣的目標(biāo)） 專注優(yōu)勢 打造 TOWNHOUSE、低密度住宅等高端產(chǎn)品，窄化市場，獲得高利潤率。 ? 二、伴隨著城區(qū)土地的供應(yīng)量減小，城區(qū)高品質(zhì)宜居項目逐漸稀缺。 競爭范圍： 本項目處于麓谷新城板塊，不但面臨麓谷區(qū)域板塊內(nèi)的樓盤競爭，還將面臨著來自多個競爭圈層項目的激烈競爭，因此項目必須采取一個差異化的定位與開發(fā)模式，實現(xiàn)項目成功突圍，從而跳出區(qū)域市場的限制。 麓谷大?。?位于長寧路與麓云路交匯處西北角，項目占地 麓谷數(shù)碼港 ： 桐梓坡路與麓松路交匯處西北角，占地面積約 45畝，擬建面積約 4萬余平方米，總投資約 。麓谷坐標(biāo)總用地面積為 32691平方米，總建筑面積為 70341平方米 ,整個建筑群形成穩(wěn)重、大氣、開放、通透和自然的建筑風(fēng)貌。東組團(tuán)總建筑面積為 9萬多平方米，由 19棟 11層－ 17層的住宅和酒店式公寓以及商鋪組成。 ，麓谷漸入開發(fā)高潮 —— 加州陽光 [項目簡介 ]麓谷 雖然拉通了道路，但是交通并不方便；生活購物場所完全沒有； 小高層項目在當(dāng)時并不是最適合麓谷園區(qū)的住宅形態(tài)。 低價產(chǎn)品入市拉開了麓谷板塊的序幕 05年麓谷 E家人、麓谷雅園、陽明山莊、麓谷錦園、麓谷 .沐春園等眾多麓谷板塊的集體亮相，加上附近一些算是麓谷板塊外延的樓盤如廣廈新苑、時代天驕、咸嘉新村等，宣告著麓谷板塊板塊已經(jīng)成為長沙地產(chǎn)不可忽略的一個部分。如：香海 如：卓越 位置：金星大道與銀杉路交匯處 占地面積 : 總建筑面積 :1000000平方米 容積率： ，綠化率 48% 戶數(shù)：一期公寓 1080套，別墅107套 玫瑰園 卓越 逐漸形成了 高檔豪宅成片開發(fā)，新都市主義社區(qū)大規(guī)模開發(fā) 的趨勢。 機(jī)遇： “ 南進(jìn) ” 、 “ 融城 ” 、未來核心區(qū) 增速：快 提升空間：大 住宅 麓南 自然資源優(yōu)越，文化氛圍突出，人居環(huán)境得天獨厚，機(jī)遇： “ 西拓 ” 、“ 長望融城 ” 增速：中 提升