【正文】 缺產(chǎn)品。 客戶研究 據(jù)灣里區(qū)房管部門統(tǒng)計(jì)，近年來(lái)，在灣里購(gòu)房的南昌人達(dá)到 65%，灣里本地人 25%以下，其它是外省和周邊縣市的消費(fèi)者。有較高文化素質(zhì)，思想觀念比較新，容易接受新事物。數(shù)量龐大且結(jié)構(gòu)穩(wěn)定，置業(yè)需求明顯，因工作年限和職級(jí)的不同，二次置業(yè)或多次置業(yè)的可能性均等。 以二房、三房戶型為主。 對(duì)產(chǎn)品質(zhì)量和服務(wù)要求比較高，體現(xiàn)其身份。 外地人、本地人均有，文化素質(zhì)高，融合各區(qū)域文化特征明顯。 需求： 生活配套完善，交通便利。屆時(shí)地塊的區(qū)位資源對(duì)產(chǎn)品的支撐力度將大大加強(qiáng)，將有號(hào)召力吸引更高檔次的目標(biāo)客戶。 依云郡 位于灣里中心腹地 ,區(qū)政府對(duì)面 .是九洲房產(chǎn)公司又一新產(chǎn)品。 樓盤名稱 九洲 住宅總戶數(shù)為 1414戶，項(xiàng)目建筑全部采用全框架異型柱結(jié)構(gòu)。 樓盤名稱 帝景灣洋城 主要戶型 一房（ ㎡）二房（ ㎡）、三房（ ㎡）、五房（ ㎡） 小區(qū)特點(diǎn) 歐陸風(fēng)情主題園林，建筑全部采用全框架異型柱結(jié)構(gòu)。 社區(qū)配套 無(wú)小區(qū)配套 交通配套 臨昌灣大道 (招賢大道 ),219路、 222路 宣傳點(diǎn) 主打廣告 : 城市山居文化生活。根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)程，將多元的產(chǎn)品和多元的客戶在定位基礎(chǔ)上統(tǒng)一起來(lái)，根據(jù)市場(chǎng)變化，與工程節(jié)點(diǎn)相配合，采取低開(kāi)高走，小步快走的價(jià)格策略； 本案多元產(chǎn)品，統(tǒng)一在一個(gè)鮮明的瑞士山地風(fēng)格主題之下。其作用在于： ■有利表現(xiàn)定位 ■有利于表現(xiàn)本案檔次（與其他建筑形式上下易關(guān)聯(lián)） 多元中的代表性產(chǎn)品 依托市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，遵循市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律，以打 造品質(zhì)為基礎(chǔ)，以價(jià)格執(zhí)行創(chuàng)造利潤(rùn)最大化， 制定出一個(gè)符合市場(chǎng)的價(jià)格策略，以環(huán)境的變 化，為影響，進(jìn)行調(diào)整。 銷售區(qū)域的環(huán)境處理，體現(xiàn)出本項(xiàng)目純美、向上的生 活形態(tài)，讓客戶在不經(jīng)意之中 觸摸理想的生活境界 ， 并適當(dāng)增加立體的環(huán)境音樂(lè)、自然蟲(chóng)鳥(niǎo)聲等。 市場(chǎng)比較法分析均價(jià) 精裝修酒店式公寓價(jià)格建議 單位：元 /㎡ 羅馬假日 恒茂森林海 康都 按揭均價(jià)（毛坯） 4000 5000 4500 區(qū)域 105 100 105 100 105 100 品牌形象 100 100 105 100 100 100 地理位置 105 100 105 100 105 100 自然環(huán)境 100 100 110 100 105 100 生活配套 95 100 105 100 95 100 規(guī)模 100 100 110 100 100 100 交通 95 100 95 100 95 100 對(duì)比價(jià) 4020 3579 4307 權(quán)重 33% 33% 33% 建議均價(jià) 3965 市場(chǎng)比較法分析均價(jià) 精裝修酒店式公寓價(jià)格建議 由上述市場(chǎng)比較推導(dǎo)后 得出參考均價(jià)為 3965元 /㎡ 以 5%的技術(shù)參數(shù)作調(diào)查 得到參考價(jià)格區(qū)間為 37654160元 /㎡ 花園洋房?jī)r(jià)格建議 單位：元 /㎡ 3,474 建議均價(jià) 33% 33% 33% 權(quán)重 3461 3839 3228 對(duì)比價(jià) 100 95 100 95 100 105 交通 100 100 100 100 100 110 規(guī)模 100 95 100 100 100 100 生活配套 100 100 100 90 100 95 自然環(huán)境 100 98 100 105 100 105 地理位置 100 100 100 105 100 105 品牌形象 100 98 100 105 100 105 區(qū)域 3000 3800 4100 按揭均價(jià)（毛坯） 洪恒山莊 豐源淳和 奧林匹克花園 市場(chǎng)比較法分析均價(jià) 由上述市場(chǎng)比較推導(dǎo)后 得出參考均價(jià)為 3474元 /㎡ 以 5%的技術(shù)參數(shù)作調(diào)查 得到參考價(jià)格區(qū)間為 33023648元 /㎡ 。 —— 居住主題公園 多層均價(jià) 3450 獨(dú)棟均價(jià) 7800 價(jià)格比 % 參照樓盤： 居住主題公園 獨(dú)棟別墅價(jià)格建議 推導(dǎo)結(jié)論： 本項(xiàng)目中獨(dú)棟別墅建議均價(jià) 6800元 /㎡ 以 5%的技術(shù)參數(shù)作調(diào)查， 得到參考價(jià)格區(qū)間為 64607140元 /㎡ 。 價(jià)值 山居 ■ 是人類 最早 認(rèn)識(shí) 最完善 的居住形態(tài) 只是聽(tīng)見(jiàn)了森林里樹(shù)葉的聲音 就知道季節(jié)的變化 —— 屠格涅夫的《幽會(huì)》 “ ” 空氣總是明凈的，近谷內(nèi)不生煙，遠(yuǎn)山上不起靄，那美秀的風(fēng)景像畫(huà)似的展露在你的眼前，供你閑暇鑒賞 …… “ ” —— 徐志摩《翡冷翠》 關(guān)于山的美及其價(jià)值 絕不僅是某種主觀判斷 而是其自身固有的價(jià)值標(biāo)志 它比人類的存在更早 是人類最初的生存母體 山的生態(tài)環(huán)境 群山環(huán)保、森林覆蓋，您就可呼吸自然的芬芳，在天籟聲中入睡，被小鳥(niǎo)喚醒、被林濤輕繞、被晨光照耀。 余秋雨 從 1992年開(kāi)始辭去學(xué)院院長(zhǎng)職務(wù)， 把自己關(guān)在山里 2年，寫出了 《山居筆記》 其當(dāng)代文壇領(lǐng)袖的形象自此脫穎而出。 錢賓四隨即補(bǔ)了 《中國(guó)古代山居考》 ，證明 古代一般民眾，亦熱衷于山居 。 經(jīng)過(guò) 2023年 2023年兩年時(shí)間，南昌的“水”文章已初現(xiàn)華彩，其價(jià)值已在象湖、青山湖、紅谷灘等片區(qū)體現(xiàn)。依山為界，疊翠成疆，琉森郡創(chuàng)造了一種介乎想象與享受之間的山居符號(hào)；傳遞出一種關(guān)于南昌山居理想生活的感悟。自然 托爾斯泰教堂橋 琉森是世界最美的蚌殼中的珍珠。羅伊斯河從城市中間流過(guò)，卡貝爾等橋梁連接兩岸。 琉森之文化 美麗的湖邊小城琉森，不僅擁有夢(mèng)境般的琉森湖，還有聞名遐邇的 卡貝爾橋 （也稱教堂橋）和 獅子紀(jì)念碑 。這是在紀(jì)念 1792年 8月 10日戰(zhàn)死的幾百名瑞士雇傭兵。托爾斯泰 《琉森》 奧黛莉 那是一片典型的歐洲古典式樓房，只有五六層高，墻壁被漆成白、淡黃、藍(lán)、粉紅、棕色，屋頂卻一律是鮮紅色。 早在 1856年 托爾斯泰 就稱 琉森是瑞士最浪漫的地方 琉森從容 到過(guò)這里的人都說(shuō) 琉森是被時(shí)光遺忘的地方 永不會(huì)老去 和歐洲的大多數(shù)城市一樣，琉森的街道還保留著古老的石子路面，窄窄地伸進(jìn)城市腹地，延伸到咖啡館、小酒廊門前。 山情 有一種生命狀態(tài)叫生活在高處 琉森郡 沒(méi)有如果 只有享受。 10分鐘，純自然到 CBD 項(xiàng)目詮釋 10分鐘，讓我們回到自然 在山上，完成一生期限的度假 身在城市，家在山林 瑞士人文 在瑞士小鎮(zhèn) 邂逅另一種風(fēng)情 想去法國(guó)遭遇浪漫， 要去德國(guó)感受嚴(yán)謹(jǐn)， 在英國(guó)才知道什么是紳士， 在瑞士小鎮(zhèn) 邂逅另一種風(fēng)情。 在美好中流淌的時(shí)光， 琉森郡 每個(gè)人都是生活著的詩(shī)人。 :30:0117:30Mar234Mar23 1故人江海別，幾度隔山川。 。 , March 4, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒(méi)有。 :30:0117:30:01March 4, 2023 1意志堅(jiān)強(qiáng)。 :30:0117:30Mar234Mar23 1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無(wú)限完美。 2023年 3月 4日星期六 5時(shí) 30分 1秒 17:30:014 March 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 :30:0117:30:01March 4, 2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見(jiàn)青山。 , March 4, 2023 雨中黃葉樹(shù)，燈下白頭人。 瑞士人文 在琉森，被時(shí)間遺忘 走進(jìn)理查德得的 從容浪漫 山若有家 家在瑞士 風(fēng)起，山吟唱 “ 山情 ” 表現(xiàn) 在琉森郡 讓風(fēng)喚醒山詩(shī)人的本性。 托爾斯泰做兒童心理顧問(wèn) 每一個(gè)人都是生活的演繹者， 順從內(nèi)心對(duì)于生活的擺布， 所以我們把房子建在山里， 讓自然在城市中復(fù)興。小鎮(zhèn) 小小的廣場(chǎng)前，人們啜茶品酒，神態(tài)悠悠。人們隨意地坐在橋邊，輕聲慢語(yǔ)地交談著，生怕打擾了橋的寧?kù)o與浪漫。吐溫 …… “山” 瑞士郊外的景色，處處優(yōu)美怡人 —— 青翠的草原、終年不融的雪山、湖岸山坡上密布葡萄園、牧場(chǎng)和農(nóng)家小木屋、原野上飛奔著腳車隊(duì) …… 世界公園的美譽(yù)，實(shí)至名歸！ 琉森之美 “湖” 素有“湖畔巴黎”之稱的琉森湖，將城市一分為二，如水晶般瑩澈炫目的湖水，蕩著如詩(shī)似畫(huà)的景象。吐溫稱其為 “世界上最哀傷最感人的石雕” 琉森名流匯聚 理查德得 廊橋內(nèi)橫眉上共有 120余幅繪畫(huà)，敘述著琉森和瑞士聯(lián)邦的歷史。 從市內(nèi)有特式的涂上了油彩的房子 ,與及獨(dú)一無(wú)二的木橋（ Kapellbrucke),可以追溯到此城市是源自一個(gè)興盛的中世紀(jì)城市。瓦格納 盧塞恩的溫柔使我把音樂(lè)都忘了！ “ ” 美麗的琉森位於瑞士的中央地區(qū)，一直是瑞士的傳統(tǒng)旅游勝地。琉森 琉森 ■ 瑞士 最美麗 的城市之一 這片水，這群山，這藍(lán)天， 給我的是那樣強(qiáng)烈的美的刺激。這也將構(gòu)成琉森郡的原始價(jià)值和核心價(jià)值。根據(jù)南昌城市發(fā)展戰(zhàn)略，灣里作為“西進(jìn)”的重要區(qū)域，山價(jià)值的引爆，勢(shì)在必行，成為城市發(fā)展另一個(gè)引擎。 山居對(duì)于南昌的地產(chǎn)創(chuàng)新性 ? 創(chuàng)新一：城市新價(jià)值 城市價(jià)值的崛起，必依據(jù)其資源。公劉》 其實(shí)就是描述氏族首領(lǐng)兼風(fēng)水先生公劉，覓龍、察砂、觀水、點(diǎn)穴的看風(fēng)水的過(guò)程，其中看的重點(diǎn)就是山，擇山而居。 英國(guó)作家 彼得 795322080 項(xiàng)目整體均價(jià) 3900 203840 總開(kāi)發(fā)建設(shè)周期 3年 5850 4500+30% 湖景聯(lián)排別墅 17920 129991680 90% 8840 6800+30% 別墅 4480 4期 35個(gè)月（ 10年 6月 10月） 98280000 90% 4875 3900+25% 精裝酒店式 公寓 22400 3期 35個(gè)月（ 10年 1 月 5月 4375 3500+25% 花園洋房 45920 235620230 90% 3625 2900+25% 高層 16800 2期 58個(gè)月（ 09年 8月 09年 12月） 3480 2900+20% 高層 16800 4200 3500+20% 花園洋房 45920 331430400 90% 3480 2900+20% 普通多層 33600 1期 1012個(gè)月（ 08年 9月 09年 7月） 計(jì)劃回籠 資金（元） 銷售比例 預(yù)計(jì)當(dāng)時(shí)均價(jià) （元 /㎡） 基準(zhǔn)均價(jià) (元） 產(chǎn)品類別 總面積（㎡） 批次 銷售周期 總收入測(cè)算 第三部份 推廣策略 為南昌首個(gè)山地復(fù)合居住項(xiàng)目 量體裁衣 居住 旅游 會(huì)議 審視產(chǎn)品策略中的項(xiàng)目功能設(shè)置 別墅 洋房 公園 會(huì)所 球場(chǎng) 商業(yè) 酒店 泳池 娛樂(lè) 以產(chǎn)品為基礎(chǔ)構(gòu)建出來(lái)的推廣案名 琉森郡 ?中世紀(jì)的瑞士古都 ?著名的旅游勝地 ?傳統(tǒng)規(guī)劃地域單位 ?相對(duì)獨(dú)立的居住概念 與旅游相稱的地名暗示了本案三元功能中的生活風(fēng)情部分， 而郡對(duì)本案在城市地產(chǎn)區(qū)域中的獨(dú)特位置也是一個(gè)恰當(dāng)?shù)拿? 本案三元消費(fèi)者搜索 居 有較高居住環(huán)境要求的人群 游 會(huì) 南昌城區(qū)欲改善居住條件的置業(yè)者 灣里區(qū)眷戀自然環(huán)境的原屬居民 向往梅嶺旅游地產(chǎn)價(jià)值的外地置業(yè) /投資者 尋找城郊適宜公務(wù)會(huì)議場(chǎng)所的大中型企業(yè) 前往梅嶺風(fēng)景區(qū)度假旅行的過(guò)客 中小型活動(dòng)的集體組織者 不斷增加的公務(wù)、旅游需求組織 產(chǎn)品蘊(yùn)含的三元價(jià)值， 注定本案不是一個(gè)城市地產(chǎn)的常規(guī)樓盤 山地 參照樓盤： 居住主題公園 % 價(jià)格比 5080 聯(lián)排均價(jià) 3450 多層均價(jià) 居住主題公園 —— 聯(lián)排別墅價(jià)格建議 推導(dǎo)結(jié)論： 本項(xiàng)目中聯(lián)排別墅建議均價(jià) 4500元 /㎡ 以 5%的技術(shù)參數(shù)作調(diào)查 得到參考價(jià)格區(qū)間為 42754725元 /㎡ 。 精裝修酒店式公寓選取恒茂森林海、羅馬假日、康都為比價(jià)對(duì)象。 價(jià)格策略 體現(xiàn)一個(gè)大盤應(yīng)有的綜合環(huán)境優(yōu)勢(shì)。 多元產(chǎn)品戰(zhàn)略 坡地花園洋房 坡地花園洋房，是最接近瑞士通見(jiàn)住宅的建筑形式?？偹悸? 在三年的開(kāi)發(fā)周期中，第一期以部分花園洋房、多層、高層為組合，并配合以獨(dú)特的登山森林公園，達(dá)到景觀先行，以優(yōu)良的森林公園景觀帶動(dòng)，將“ 22萬(wàn)平方米瑞士風(fēng)情山水小鎮(zhèn)”形象推入市場(chǎng)。 社區(qū)配套 網(wǎng)球場(chǎng) 3個(gè)、藍(lán)球場(chǎng) 1個(gè)、門球場(chǎng)