【正文】 缺產品。 客戶研究 據灣里區(qū)房管部門統(tǒng)計，近年來，在灣里購房的南昌人達到 65%，灣里本地人 25%以下，其它是外省和周邊縣市的消費者。有較高文化素質，思想觀念比較新，容易接受新事物。數量龐大且結構穩(wěn)定，置業(yè)需求明顯，因工作年限和職級的不同，二次置業(yè)或多次置業(yè)的可能性均等。 以二房、三房戶型為主。 對產品質量和服務要求比較高，體現(xiàn)其身份。 外地人、本地人均有，文化素質高，融合各區(qū)域文化特征明顯。 需求： 生活配套完善，交通便利。屆時地塊的區(qū)位資源對產品的支撐力度將大大加強，將有號召力吸引更高檔次的目標客戶。 依云郡 位于灣里中心腹地 ,區(qū)政府對面 .是九洲房產公司又一新產品。 樓盤名稱 九洲 住宅總戶數為 1414戶，項目建筑全部采用全框架異型柱結構。 樓盤名稱 帝景灣洋城 主要戶型 一房（ ㎡）二房（ ㎡）、三房（ ㎡）、五房（ ㎡） 小區(qū)特點 歐陸風情主題園林，建筑全部采用全框架異型柱結構。 社區(qū)配套 無小區(qū)配套 交通配套 臨昌灣大道 (招賢大道 ),219路、 222路 宣傳點 主打廣告 : 城市山居文化生活。根據項目進程，將多元的產品和多元的客戶在定位基礎上統(tǒng)一起來，根據市場變化，與工程節(jié)點相配合，采取低開高走，小步快走的價格策略； 本案多元產品，統(tǒng)一在一個鮮明的瑞士山地風格主題之下。其作用在于： ■有利表現(xiàn)定位 ■有利于表現(xiàn)本案檔次（與其他建筑形式上下易關聯(lián)） 多元中的代表性產品 依托市場發(fā)展趨勢，遵循市場發(fā)展規(guī)律，以打 造品質為基礎，以價格執(zhí)行創(chuàng)造利潤最大化， 制定出一個符合市場的價格策略，以環(huán)境的變 化，為影響，進行調整。 銷售區(qū)域的環(huán)境處理，體現(xiàn)出本項目純美、向上的生 活形態(tài)，讓客戶在不經意之中 觸摸理想的生活境界 ， 并適當增加立體的環(huán)境音樂、自然蟲鳥聲等。 市場比較法分析均價 精裝修酒店式公寓價格建議 單位：元 /㎡ 羅馬假日 恒茂森林海 康都 按揭均價（毛坯） 4000 5000 4500 區(qū)域 105 100 105 100 105 100 品牌形象 100 100 105 100 100 100 地理位置 105 100 105 100 105 100 自然環(huán)境 100 100 110 100 105 100 生活配套 95 100 105 100 95 100 規(guī)模 100 100 110 100 100 100 交通 95 100 95 100 95 100 對比價 4020 3579 4307 權重 33% 33% 33% 建議均價 3965 市場比較法分析均價 精裝修酒店式公寓價格建議 由上述市場比較推導后 得出參考均價為 3965元 /㎡ 以 5%的技術參數作調查 得到參考價格區(qū)間為 37654160元 /㎡ 花園洋房價格建議 單位：元 /㎡ 3,474 建議均價 33% 33% 33% 權重 3461 3839 3228 對比價 100 95 100 95 100 105 交通 100 100 100 100 100 110 規(guī)模 100 95 100 100 100 100 生活配套 100 100 100 90 100 95 自然環(huán)境 100 98 100 105 100 105 地理位置 100 100 100 105 100 105 品牌形象 100 98 100 105 100 105 區(qū)域 3000 3800 4100 按揭均價（毛坯） 洪恒山莊 豐源淳和 奧林匹克花園 市場比較法分析均價 由上述市場比較推導后 得出參考均價為 3474元 /㎡ 以 5%的技術參數作調查 得到參考價格區(qū)間為 33023648元 /㎡ 。 —— 居住主題公園 多層均價 3450 獨棟均價 7800 價格比 % 參照樓盤： 居住主題公園 獨棟別墅價格建議 推導結論： 本項目中獨棟別墅建議均價 6800元 /㎡ 以 5%的技術參數作調查， 得到參考價格區(qū)間為 64607140元 /㎡ 。 價值 山居 ■ 是人類 最早 認識 最完善 的居住形態(tài) 只是聽見了森林里樹葉的聲音 就知道季節(jié)的變化 —— 屠格涅夫的《幽會》 “ ” 空氣總是明凈的，近谷內不生煙，遠山上不起靄，那美秀的風景像畫似的展露在你的眼前，供你閑暇鑒賞 …… “ ” —— 徐志摩《翡冷翠》 關于山的美及其價值 絕不僅是某種主觀判斷 而是其自身固有的價值標志 它比人類的存在更早 是人類最初的生存母體 山的生態(tài)環(huán)境 群山環(huán)保、森林覆蓋，您就可呼吸自然的芬芳，在天籟聲中入睡，被小鳥喚醒、被林濤輕繞、被晨光照耀。 余秋雨 從 1992年開始辭去學院院長職務， 把自己關在山里 2年，寫出了 《山居筆記》 其當代文壇領袖的形象自此脫穎而出。 錢賓四隨即補了 《中國古代山居考》 ，證明 古代一般民眾，亦熱衷于山居 。 經過 2023年 2023年兩年時間，南昌的“水”文章已初現(xiàn)華彩，其價值已在象湖、青山湖、紅谷灘等片區(qū)體現(xiàn)。依山為界，疊翠成疆，琉森郡創(chuàng)造了一種介乎想象與享受之間的山居符號；傳遞出一種關于南昌山居理想生活的感悟。自然 托爾斯泰教堂橋 琉森是世界最美的蚌殼中的珍珠。羅伊斯河從城市中間流過，卡貝爾等橋梁連接兩岸。 琉森之文化 美麗的湖邊小城琉森，不僅擁有夢境般的琉森湖，還有聞名遐邇的 卡貝爾橋 （也稱教堂橋）和 獅子紀念碑 。這是在紀念 1792年 8月 10日戰(zhàn)死的幾百名瑞士雇傭兵。托爾斯泰 《琉森》 奧黛莉 那是一片典型的歐洲古典式樓房，只有五六層高，墻壁被漆成白、淡黃、藍、粉紅、棕色，屋頂卻一律是鮮紅色。 早在 1856年 托爾斯泰 就稱 琉森是瑞士最浪漫的地方 琉森從容 到過這里的人都說 琉森是被時光遺忘的地方 永不會老去 和歐洲的大多數城市一樣，琉森的街道還保留著古老的石子路面，窄窄地伸進城市腹地，延伸到咖啡館、小酒廊門前。 山情 有一種生命狀態(tài)叫生活在高處 琉森郡 沒有如果 只有享受。 10分鐘，純自然到 CBD 項目詮釋 10分鐘，讓我們回到自然 在山上，完成一生期限的度假 身在城市，家在山林 瑞士人文 在瑞士小鎮(zhèn) 邂逅另一種風情 想去法國遭遇浪漫， 要去德國感受嚴謹， 在英國才知道什么是紳士， 在瑞士小鎮(zhèn) 邂逅另一種風情。 在美好中流淌的時光， 琉森郡 每個人都是生活著的詩人。 :30:0117:30Mar234Mar23 1故人江海別，幾度隔山川。 。 , March 4, 2023 很多事情努力了未必有結果，但是不努力卻什么改變也沒有。 :30:0117:30:01March 4, 2023 1意志堅強。 :30:0117:30Mar234Mar23 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 2023年 3月 4日星期六 5時 30分 1秒 17:30:014 March 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 :30:0117:30:01March 4, 2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 , March 4, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 瑞士人文 在琉森，被時間遺忘 走進理查德得的 從容浪漫 山若有家 家在瑞士 風起，山吟唱 “ 山情 ” 表現(xiàn) 在琉森郡 讓風喚醒山詩人的本性。 托爾斯泰做兒童心理顧問 每一個人都是生活的演繹者， 順從內心對于生活的擺布， 所以我們把房子建在山里， 讓自然在城市中復興。小鎮(zhèn) 小小的廣場前，人們啜茶品酒，神態(tài)悠悠。人們隨意地坐在橋邊，輕聲慢語地交談著，生怕打擾了橋的寧靜與浪漫。吐溫 …… “山” 瑞士郊外的景色，處處優(yōu)美怡人 —— 青翠的草原、終年不融的雪山、湖岸山坡上密布葡萄園、牧場和農家小木屋、原野上飛奔著腳車隊 …… 世界公園的美譽，實至名歸！ 琉森之美 “湖” 素有“湖畔巴黎”之稱的琉森湖，將城市一分為二，如水晶般瑩澈炫目的湖水，蕩著如詩似畫的景象。吐溫稱其為 “世界上最哀傷最感人的石雕” 琉森名流匯聚 理查德得 廊橋內橫眉上共有 120余幅繪畫，敘述著琉森和瑞士聯(lián)邦的歷史。 從市內有特式的涂上了油彩的房子 ,與及獨一無二的木橋（ Kapellbrucke),可以追溯到此城市是源自一個興盛的中世紀城市。瓦格納 盧塞恩的溫柔使我把音樂都忘了！ “ ” 美麗的琉森位於瑞士的中央地區(qū)，一直是瑞士的傳統(tǒng)旅游勝地。琉森 琉森 ■ 瑞士 最美麗 的城市之一 這片水，這群山，這藍天， 給我的是那樣強烈的美的刺激。這也將構成琉森郡的原始價值和核心價值。根據南昌城市發(fā)展戰(zhàn)略，灣里作為“西進”的重要區(qū)域，山價值的引爆，勢在必行，成為城市發(fā)展另一個引擎。 山居對于南昌的地產創(chuàng)新性 ? 創(chuàng)新一：城市新價值 城市價值的崛起，必依據其資源。公劉》 其實就是描述氏族首領兼風水先生公劉，覓龍、察砂、觀水、點穴的看風水的過程，其中看的重點就是山，擇山而居。 英國作家 彼得 795322080 項目整體均價 3900 203840 總開發(fā)建設周期 3年 5850 4500+30% 湖景聯(lián)排別墅 17920 129991680 90% 8840 6800+30% 別墅 4480 4期 35個月（ 10年 6月 10月） 98280000 90% 4875 3900+25% 精裝酒店式 公寓 22400 3期 35個月（ 10年 1 月 5月 4375 3500+25% 花園洋房 45920 235620230 90% 3625 2900+25% 高層 16800 2期 58個月（ 09年 8月 09年 12月） 3480 2900+20% 高層 16800 4200 3500+20% 花園洋房 45920 331430400 90% 3480 2900+20% 普通多層 33600 1期 1012個月（ 08年 9月 09年 7月） 計劃回籠 資金（元） 銷售比例 預計當時均價 （元 /㎡） 基準均價 (元） 產品類別 總面積（㎡） 批次 銷售周期 總收入測算 第三部份 推廣策略 為南昌首個山地復合居住項目 量體裁衣 居住 旅游 會議 審視產品策略中的項目功能設置 別墅 洋房 公園 會所 球場 商業(yè) 酒店 泳池 娛樂 以產品為基礎構建出來的推廣案名 琉森郡 ?中世紀的瑞士古都 ?著名的旅游勝地 ?傳統(tǒng)規(guī)劃地域單位 ?相對獨立的居住概念 與旅游相稱的地名暗示了本案三元功能中的生活風情部分， 而郡對本案在城市地產區(qū)域中的獨特位置也是一個恰當的命名 本案三元消費者搜索 居 有較高居住環(huán)境要求的人群 游 會 南昌城區(qū)欲改善居住條件的置業(yè)者 灣里區(qū)眷戀自然環(huán)境的原屬居民 向往梅嶺旅游地產價值的外地置業(yè) /投資者 尋找城郊適宜公務會議場所的大中型企業(yè) 前往梅嶺風景區(qū)度假旅行的過客 中小型活動的集體組織者 不斷增加的公務、旅游需求組織 產品蘊含的三元價值， 注定本案不是一個城市地產的常規(guī)樓盤 山地 參照樓盤： 居住主題公園 % 價格比 5080 聯(lián)排均價 3450 多層均價 居住主題公園 —— 聯(lián)排別墅價格建議 推導結論： 本項目中聯(lián)排別墅建議均價 4500元 /㎡ 以 5%的技術參數作調查 得到參考價格區(qū)間為 42754725元 /㎡ 。 精裝修酒店式公寓選取恒茂森林海、羅馬假日、康都為比價對象。 價格策略 體現(xiàn)一個大盤應有的綜合環(huán)境優(yōu)勢。 多元產品戰(zhàn)略 坡地花園洋房 坡地花園洋房，是最接近瑞士通見住宅的建筑形式。總思路 在三年的開發(fā)周期中，第一期以部分花園洋房、多層、高層為組合，并配合以獨特的登山森林公園，達到景觀先行，以優(yōu)良的森林公園景觀帶動，將“ 22萬平方米瑞士風情山水小鎮(zhèn)”形象推入市場。 社區(qū)配套 網球場 3個、藍球場 1個、門球場