【正文】 動計劃之祈?；顒? ? 分管宗教事務的張家界市委、政府領導? 張家界宗教事務局領導參與活動嘉賓u鑫成 10： 31分， 圣輝法師 向鑫成 君泰的周邊區(qū)域進行 “ 灑凈 ” ，佛指舍利在項目周邊巡游。營銷安排活動聚焦 —— 六大活動計劃之祈福活動 張家界日報：提前 15天開始軟文介紹佛教知識以及三位高僧的向佛事跡；提前一周預報活動 事項（一次頭版半版、二次報眼）；活動后的新聞報道、軟文追蹤。短信： 5萬條短信群發(fā)，預告活動信息。u 活動批準： 國家對宗教活動事務規(guī)定嚴格，項目如何取得地方宗教事務部門的批準至關重要。前期工作安排活動聚焦 —— 六大活動計劃之祈?；顒? 工作類別 工作事項 完成時間 責任人 備注高僧邀請 邀請懷梵法師 5月 15日 由懷梵法師邀請圣輝、大岳活動細節(jié)商討 5月 20日 李亮源、柳楊 和協(xié)會聯(lián)系人確定活動細節(jié)活動執(zhí)行案 活動詳細的執(zhí)行方案 5月 25日 李亮源活動報批 活動宗教事務局報批 6月 10日 柳楊禮品準備 750尊觀世音佛像 6月 30日 柳楊 提前聯(lián)系禮品公司或佛教用品制作公司，定制項目禮品999串佛珠 6月 30日 柳楊 樹脂鎏金觀世音佛像（120元/尊） 紅檀佛珠（12－15元/串）本報告請嚴格保密。舉辦方邀請本項目規(guī)劃設計、工程建設、園林、戶型、風水等方面的專家進行講解。方式： 開盤儀式、選房 。為了鼓勵客戶按期簽約，及時回籠資金，建議設定按期簽約優(yōu)惠鼓勵，按期簽約者給與 99折優(yōu)惠。 全部預售許可拿到，園林展示區(qū)、樣板房、現場營銷中心等提前 30天開放，誠意客戶登記達到 1200批次左右。 全部預售許可拿到，園林展示區(qū)、樣板房、現場營銷中心等提前 30天開放，誠意客戶登記達到 1500批次左右。推盤策略u假設三：：u開盤條件：民助路完工、且東路局部拉通。推盤策略u假設四：：u開盤條件：民助路完工、且東路局部拉通。開盤當天誠意客戶只能選擇意向房號確認單的意愿先后順序逐一選房，每批客戶選房時間為三分鐘。 認籌不建序，以開盤當天的抽簽號為序。銷售策略可以使用的殺手锏：三大核心行動“ 以舊換新 ”—— 你的舊房我買“ 賺了是你的、虧了是我的 ”—— 客戶購房三年內，保價回購“ 你買房我貼息 ”—— 凡購第二套房，開發(fā)商補貼此次上浮這的利息三年或到政策放松期本報告請嚴格保密。本報告請嚴格保密。景觀價值是制定價格的重要參考依據。u 不留尾盤的定價原則 ：在價格制定過程中，充分考慮銷售的難點戶型，提高暢銷戶型、優(yōu)勢戶型的價格，在保證整體銷售均價的情況下，通過價格調節(jié)杠桿在整個銷售過程中逐步消化難點戶型、力爭不留尾盤。項目的總體價格主要受地理位置、交通狀況、生活配套等 11項因素影響。 君泰的均價前，從張家界市場上正在銷售的月亮灣花園二期 B區(qū)、湘銀 天門山一號位于熱水坑片區(qū)，為張家界規(guī)模最大的樓盤，與項目大的區(qū)位相近，選定其小高層為參照對象，設定其參考權重為 30％；u 逸臣桃園位于官黎坪片區(qū)，是目前市場上有代表性的在售樓盤，權重取 20％。項目賬面價評估及價格模型綜合賬面均價評估方法之 市場比較法項目均價評估表比較樓盤 均價 元 /㎡ 評估得分 比較系數 可調均價 權重調價 評估均價月亮灣二期 B區(qū) 3150 % 　天門一號一期 2800 % 　逸臣桃園三號樓 2780 % 　鑫成 置業(yè)顧問 A B C D E F誠意客戶量 79 99 99 100 64 7心理價格 2950 2850 2900 3000 3000 2900權重 % % % % % %權重價格 本報告請嚴格保密。項目綜合開發(fā)成本（ 1＋ 30％） = /平方米注： ：營業(yè)稅、教育附加。項目賬面價評估及價格模型綜合賬面均價評估方法之 綜合價格修正千金抵萬金修正u一期總面積為 ，共 691套u千金抵萬金每平方米的優(yōu)惠幅度為：u6919000/70 ％＝ /平方米u6919000/50 ％＝ /平方米u6919000/30 ％＝ /平方米u 取中間值 /平方米 修正值u 注： 計算式中的百分比為銷售的套數比 本報告請嚴格保密。項目賬面價評估及價格模型分戶價格模型單套價格系數評估考慮的因素戶型因素、景觀因素、朝向因素、采光因素、通風因素、所贈送的入戶花園、露臺、落地飄窗、錯層陽臺、空中花園、使用率、樓層等多方面加以調整。u即： 分戶單價＝基準單價＋平面差＋樓層差＋附加值加價（注：贈送面積加價） 本報告請嚴格保密。 一期銷售總面積 本報告請嚴格保密。項目賬面價評估及價格模型分戶價格模型平面加價及樓層調差考慮的因素加價SALES分戶型價值排序 戶型因素 分戶調差單價： 基準單價 基準分比率 分項 戶型 景觀 采光 通風 朝向 噪音權重 30％ 20％ 15％ 15％ 10％ 10％戶型 A Ba Bb Ha Hb Hc Ca Cb Cc Ia Ib Ic加價 150 150 150 100 100 50 150 150 0 50 100 50本報告請嚴格保密。項目賬面價評估及價格模型分戶價格模型采光因素 u A型、 B型純板樓加價 80元 /平方米u 點式南向凸出戶型加價 50元 /平方米u 點式東西向無遮擋加價 60元 /平方米u 點式二個單元凹進部分不加價 加 80元元不加加 30加 60元元加 60加 50元元加 50元元本報告請嚴格保密。項目賬面價評估及價格模型分戶價格模型 u分戶單價＝基準單價＋平面差＋樓層差＋附加值加價（注：贈送面積加價）本報告請嚴格保密。 一月 21一月 21Sunday, January 24, 2023u雨中黃葉樹，燈下白頭人。 一月 21一月 2105:46:0605:46:06January 24, 2023u1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 2023/1/24 5:46:0605:46:0624 January 2023u1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 一月 2105:46:0605:46Jan2124Jan21u1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 。 一月 21一月 21Sunday, January 24, 2023u閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。勝人者有力，自勝者強。 2023/1/24 5:46:0605:46:0624 January 2023u1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。 24 一月 20235:46:06 上午 05:46:06一月 21u1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 一月 2105:46:0605:46Jan2124Jan21u1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 2023/1/24 5:46:0605:46:0624 January 2023u1空山新雨后，天氣晚來秋。 一月 21一月 2105:46:0605:46:06January 24, 2023u1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 一月 21一月 21Sunday, January 24, 2023u很多事情努力了未必有結果，但是不努力卻什么改變也沒有。 。 一月 2105:46:0605:46Jan2124Jan21u1故人江海別，幾度隔山川。 讓我們行動起來，創(chuàng)造張家界房地產市場銷售的奇跡??！天方地產天方地產2023年 5月本報告請嚴格保密。項目賬面價評估及價格模型分戶價格模型贈送面積樓面單價（附加值加價） 附加值加價 =（入戶花園面積 入戶花園單價＋露臺面積 露臺單價＋落地飄窗面積 落地飄窗單價 +錯層陽臺面積 錯層陽臺單價＋ 3＋ 1空中花園面積 3＋ 1空中花園單價） 247。項目賬面價評估及價格模型分戶價格模型平面加價及樓層調差考慮的因素加價 本報告請嚴格保密。 調整系數： 每套房綜合得分與基準分的比率。 一期銷售總面積 假設第一期單位基準單價為： A元 /平方米，實現的帳面均價為 B元 /平方米。u入戶花園、露臺、落地飄窗、 3加 1花園、落地飄窗等則通過所贈送面積的單位價格調整。項目賬面價評估及價格模型綜合賬面均價評估方法之 綜合價格修正項目綜合賬面價根據以上假設和計算，項目理論綜合賬面評估均價為： /平方米考慮到關系戶折扣和按時簽約折扣建議項目一期的銷售賬面均價為： 3300元 /平方米本報告請嚴格保密。項目賬面價評估及價格模型綜合賬面均價評估方法之 綜合價格修正實收均價修正項目實際銷售實收均價建議按照每項按照上述三種方法的計算結果，市場比較法權重 35％，心理價位法 35％，成本重置法 30％， 加權后為項目理論實收均價。 在此法中項目住宅部分利潤按 30％考慮， 地下停車位、會所 以及其它未分攤的面積 均為項目除此利潤外 賺取的實物資產 。項目賬面價評估及價格模型綜合賬面均價評估方法之 客戶心理價位法項目均價評估表根據代理公司的置業(yè)顧問在接待客戶的過程中通過和客戶的溝通，試探客戶能夠承受的心理價位情況，在根據置業(yè)顧問掌握的客戶權重加權平均后的均價。項目賬面價評估及價格模型綜合賬面均價評估方法之 市場比較法類比樓盤分項比較評估項目 鑫成 價格制定參照本報告請嚴格保密。項目賬面價評估及價格模型綜合賬面均價評估方法之 市場比較法u 通過本項目的特質分析，從不同角度對可類比項目進行市場比較，通過客觀的系數修正，從而得到科學而真實的市場價位。項目賬面價評估及價格模型綜合賬面均價評估方法之 市場比較法項目未來售價的預測，通過對與項目規(guī)模相當，對項目后期銷售會產生較大影響的幾個物業(yè)的售價進行調查，結合影響項目價格的因素，采用市場比較法，從各方面進行修正