【正文】 /個(gè) 面積權(quán)重 %分析：該市場(chǎng)由于位置地段商業(yè)氛圍及市場(chǎng)內(nèi)的整體布局等諸多因素制約，造成該市場(chǎng)的攤位及門市空置率比重相對(duì)于區(qū)域市場(chǎng)較高，在綜觀多重因素的認(rèn)知上該市場(chǎng)存在著一定程度的硬傷，但其相對(duì)低位的產(chǎn)品價(jià)格也是其存活的基石。如何將住宅產(chǎn)品與小區(qū)其他模塊有機(jī)的結(jié)合在一個(gè)統(tǒng)一的氛圍及居住文化中；競(jìng)爭(zhēng)策略在理論利潤(rùn)與可實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)間，應(yīng)以何種戰(zhàn)略眼光來進(jìn)行取舍，同時(shí)獲得最佳的商住互動(dòng)模式競(jìng)爭(zhēng)策略不以商業(yè)體量的規(guī)?；驑I(yè)態(tài)作為此模塊的競(jìng)爭(zhēng)要素、通過 “精 ”“靈 ”“優(yōu) ”的品質(zhì)獲得單位尺度最大的利潤(rùn)產(chǎn)出。6500平方米容積率： 綠地率： 25%項(xiàng)目規(guī)劃經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 鄰里中心，是來自于新加坡的 “舶來品 ”，它集合了諸多的生活服務(wù)設(shè)施于一體，與業(yè)主會(huì)所這一社區(qū)商業(yè)相比，從運(yùn)作到經(jīng)營(yíng)都占有十足的優(yōu)勢(shì)，是現(xiàn)代人居生活配套產(chǎn)物，在中國(guó)蘇州新加坡工業(yè)園區(qū)最先引入，她基本業(yè)態(tài)構(gòu)成為：星級(jí)菜場(chǎng) (包括蔬果類、海鮮類、家禽類、熟食類、肉類等 )、小商品、商務(wù)酒店、小吃餐飲、健身休閑中心、金融服務(wù)中心、電信移動(dòng)服務(wù)中心、大藥房、電子閱覽室等；保留一定的場(chǎng)所，定期舉行一些有意義的藍(lán)領(lǐng)交流活動(dòng)。（ 3）、規(guī)劃優(yōu)勢(shì)：本案在商業(yè)規(guī)劃上具有一定優(yōu)勢(shì)，遵循商業(yè)的基本規(guī)律，最大限度地挖掘本案的商業(yè)價(jià)值，吸引及引導(dǎo)人流，聚集人氣。 （ 2）、市場(chǎng)的繁榮需要時(shí)間、周邊成熟的配套及穩(wěn)定消費(fèi)群體蘊(yùn)育需要人流支撐，目前本案以上條件尚不具備。、 項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)分析 （ 1）、時(shí)機(jī)好：目前婺城新城還未形成一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)示范性的室內(nèi)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，且周邊商販多分散經(jīng)營(yíng)，已有農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)業(yè)種較為單一輻射半徑較小。 （ 3）消費(fèi)支撐：白龍橋、工業(yè)園業(yè)近 7萬多人的消費(fèi)量，周邊小區(qū)及即將建設(shè)的小區(qū)聚集群落，都將成為本案的有效支撐力量，一旦需求激發(fā)，商業(yè)市場(chǎng)價(jià)值潛力無限。對(duì)策（ 1）、突出本案市場(chǎng)的地理位置，結(jié)合本案婺城新城的商業(yè)生活配套及西部唯一的標(biāo)準(zhǔn)化室內(nèi)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，以婺城新城 “ 黃金商圈的商業(yè)制高點(diǎn) ” 來提升市場(chǎng)的商業(yè)價(jià)值，進(jìn)行良好的前景描述與未來發(fā)展預(yù)期的闡述；（ 2）、突出市場(chǎng)的規(guī)模環(huán)境，準(zhǔn)確定位市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)品種、經(jīng)營(yíng)環(huán)境和經(jīng)營(yíng)規(guī)模，提出全新的經(jīng)營(yíng)理念；（ 3）、突出市場(chǎng)的區(qū)位與交通優(yōu)勢(shì)，以 “ 賓虹路、虹戴路 ” 定義市場(chǎng)的交通環(huán)境；（ 4）、在工商、稅收等方面盡可能多的爭(zhēng)取政府更多的支持，爭(zhēng)取讓政府以公告形式書面發(fā)布對(duì)市場(chǎng)的支持；（ 5）、突出本案政企共建的公益優(yōu)勢(shì)，利用政府的影響力來拱托出本案良好的形象：（ 6）、合理的業(yè)態(tài)定位和經(jīng)營(yíng)分區(qū)規(guī)劃；（ 7）、制訂無理由退鋪， 1— 20年代租代管的銷售策略性傳播效應(yīng)，消除客戶的遺留投資自營(yíng)心理障礙。 他們有自己的實(shí)體，有部分盈余的資金尋求投資渠道。 新婚夫婦： 不想太貴，買得起就行；不想太大，住得下就行；不想太豪華，精致舒服就行。在附近租房子的一些人： 單身公寓，低月供，價(jià)格同租房差不多，但住完了，房子別人的；自己買房，住完了，房子還是自己的。顯然，單身公寓要提高使用率，在設(shè)計(jì)方面需要?jiǎng)?chuàng)新。說到底，單身公寓的設(shè)計(jì)要點(diǎn)在于突破一個(gè) “小 ”字，不能讓人在有限的空間里感到生活不便，所謂 “麻雀雖小，五臟俱全 ”。修理 1二線品牌連銷店 1中型超市、1銀行 1 診所 1 網(wǎng)吧電玩等一、商業(yè)物業(yè)特征分析由于綜合性物業(yè)中不同的業(yè)態(tài)形式有不同的布局特點(diǎn)，因此本節(jié)中按照銀行、餐飲業(yè)、休閑娛樂、連鎖超市這幾種業(yè)態(tài)分別闡述其特征。在區(qū)域和世界經(jīng)濟(jì)一體化進(jìn)程中，生產(chǎn)、辦公和服務(wù)顯示出地域分散化的趨勢(shì)。本項(xiàng)目周邊的銀行多集中在步行街商圈內(nèi)。工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、交通銀行、中國(guó)銀行、商業(yè)銀行、華廈銀行、浦發(fā)銀行、中信銀行等。 休閑娛樂我們把商務(wù)辦公和金融業(yè)主導(dǎo)職能以外的支持生產(chǎn)活動(dòng)的專業(yè)化服務(wù)設(shè)施叫做生產(chǎn)服務(wù)業(yè)，它既是第三產(chǎn)業(yè)的組成部分之一，又有別與經(jīng)營(yíng)和生產(chǎn)組織的復(fù)雜和多樣性。且如 “佳香基 ”、 “品牌服飾 ”等形式的業(yè)態(tài)還未出現(xiàn)，整個(gè)城市的發(fā)展趨勢(shì)來看，這些將未嘗不是競(jìng)爭(zhēng)的機(jī)會(huì)所在。目前，本項(xiàng)目沒有確定超市。面積定位建議：一、沿街店面面積： 5070平方米 占 10%70110平方米 占 10%三、超市面積： 50006000平方米四、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)： 60007000平方米市場(chǎng)景觀小品建議市場(chǎng)大門建議市場(chǎng)內(nèi)雕塑建議 市場(chǎng)內(nèi)雕塑建議在購(gòu)物中享受文化的樂趣充分考慮人性化一、營(yíng)銷思路及策略指導(dǎo)思想高位造勢(shì)樹立標(biāo)桿創(chuàng)造零競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)立體包裝全程轟炸熱點(diǎn)炒作活動(dòng)營(yíng)銷營(yíng)銷下鄉(xiāng)重點(diǎn)突擊營(yíng)銷思路依托其品牌效應(yīng)和前期烘托的商業(yè)氛圍來吸引旁支商業(yè)業(yè)態(tài)的關(guān)注和進(jìn)駐。建議可利用自身資源，聯(lián)合區(qū)政府、開發(fā)區(qū)管委會(huì)、各鄉(xiāng)鎮(zhèn)，選取適當(dāng)?shù)念}材舉辦 “首屆農(nóng)貿(mào)節(jié) ”，可針對(duì)新區(qū)或者某主力商業(yè)的發(fā)展前景，更或者本項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)等，首先在專業(yè)領(lǐng)域引起和關(guān)注，利用其產(chǎn)生的市場(chǎng)反響來為其銷售烘托人氣，并且通過論壇也可對(duì)本項(xiàng)目的不足之處進(jìn)行探討和修整。建議，可利用公司與新區(qū)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)、白龍橋鎮(zhèn)政府等政府機(jī)構(gòu)的關(guān)系優(yōu)勢(shì)，與其聯(lián)合炒作，所謂政府搭臺(tái)，企業(yè)唱戲，采取走出去請(qǐng)進(jìn)來的方式，開展一次大規(guī)模的招商活動(dòng)，讓有關(guān)的商業(yè)機(jī)構(gòu)和單位自己來看，自己衡量，這樣能讓其更直觀的看到新城的前景和本項(xiàng)目的前景。商業(yè)部分的銷售及招商媒體的力量是強(qiáng)大的，任何商品的銷售都離不開媒體廣告的炒作，對(duì)于商業(yè)物態(tài)來講，最有效的媒體便是報(bào)紙和電視，無論是銷售還是招商過程中，報(bào)紙和電視都是發(fā)布最新咨詢的前沿陣地。此外，房交會(huì)是一個(gè)有利的平臺(tái)，利用這個(gè)平臺(tái)，我們可以把不同的物業(yè)形式整合起來推向市場(chǎng)，包括商業(yè)部分和單身公寓，也可以把認(rèn)購(gòu)和招商一體化，所以，明年的杭州房交會(huì)將是本項(xiàng)目整體面市的好時(shí)機(jī)。90110平方米 占 20%8090平方米 占 70%占 5%二、公寓面積： 5070平方米 130150平方米 占 25%110130平方米 占 60%一層計(jì)劃設(shè)置公共服務(wù)型的商業(yè)配套設(shè)施，比如移動(dòng)營(yíng)業(yè)廳、銀行、郵局等，還可以引進(jìn)佳香基等二線著名快餐店；二三層為一個(gè) 20234000平方米左右的中式餐廳，計(jì)劃引進(jìn)較為著名的本地餐館，以彌補(bǔ)新區(qū)缺乏大型餐飲店的缺憾。區(qū)域綜合性物業(yè)市場(chǎng)目前整體的格局從聚集區(qū)位上來看仍主要集中在白龍橋周邊，作為新興核心區(qū)域，本項(xiàng)目所處地段屬于周邊居民普遍認(rèn)可并認(rèn)知慣性非常強(qiáng)烈的黃金區(qū)域，中短期內(nèi)具有不可替代的價(jià)值。 結(jié)論從理性化的角度來思考，由于區(qū)域內(nèi)的人均收入偏低以及城市化進(jìn)程還處于初步階段，因此此范圍內(nèi)不應(yīng)具備檔次、品位較高的休閑娛樂設(shè)施，而現(xiàn)狀也基本與此相同。但在城市發(fā)展初期階段和依托城市商業(yè)中心發(fā)展商務(wù)中心的過程中，生活服務(wù)功能將占據(jù)重要地位。本項(xiàng)目周邊基本不存在高檔餐飲。、餐飲業(yè)因而，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中不斷繁衍的多樣化非銀行的金融服務(wù)行業(yè)和專業(yè)化的銀行，并與商務(wù)辦公設(shè)施一起承擔(dān)著管理與控制功能。對(duì)年輕的居住者來說，起居和臥室應(yīng)由居住者自由組合，擁有一定的靈活空間又緊湊經(jīng)濟(jì)的戶型設(shè)計(jì)，應(yīng)是單身公寓發(fā)展的方向。在戶型設(shè)計(jì)方面，目前很多單身公寓產(chǎn)品的居室廚衛(wèi)同在一條直線上，形成一個(gè)狹長(zhǎng)的空間，房間的日照、通風(fēng)、景觀都不是很好。老年人： 年紀(jì)大了，想換個(gè)清凈的環(huán)境，也不想子女麻煩，環(huán)境好點(diǎn)，方便點(diǎn)就行，要不了多大。小型公司買來辦公用： 新興創(chuàng)業(yè)企業(yè)，人員不多，空間也無需太大，小戶型，成本不高，環(huán)境不差，關(guān)鍵是辦公居住兩相宜。 以上這些人的年齡在 35歲 55歲之間。（ 9）、突出農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)菜品的新鮮、種類的多元、經(jīng)營(yíng)的特色及核心競(jìng)爭(zhēng)價(jià)值，為客戶樹立與周邊超級(jí)大賣場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的信心。（ 2）、競(jìng)爭(zhēng)威脅：目前本案的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手為同片區(qū)的 “ 商貿(mào)廣場(chǎng) ” 、及白龍橋農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，市場(chǎng)放量較大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，從而導(dǎo)致潛在客源分流。 （ 2）、政府支持：在金華規(guī)?；?、標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)營(yíng)管理性的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)是政府 “ 菜籃子 ” 工程的主要扶持對(duì)象。 （ 3）、本案商業(yè)體量對(duì)于區(qū)域板塊現(xiàn)狀來說相對(duì)較大，在目前情況下要迅速去化有一定的難度。（ 5）前景優(yōu)勢(shì)：本案代表了金華農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)發(fā)展的新方向，是婺城新城農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)唯一的室內(nèi)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，制高點(diǎn)唯一性表現(xiàn)明顯，未來前景優(yōu)勢(shì)很明顯。項(xiàng)目定位策略項(xiàng)目 SWOT分析項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析（ 1）、地段優(yōu)勢(shì)：本案位于婺城新城核心地段，處于新區(qū)配套社區(qū)商業(yè)，周邊六大居民居住小區(qū)、工業(yè)園區(qū)、學(xué)區(qū)，同時(shí)周邊有已經(jīng)平整準(zhǔn)備待建的新興居住小區(qū)聚集群，未來此區(qū)域周邊商業(yè)生活氣氛濃厚。建筑密度： %農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)面積： 11000平方米本模塊產(chǎn)品不能作為本項(xiàng)目整體運(yùn)作的競(jìng)爭(zhēng)要素主體、由于較易形成開發(fā)商的資金沉淀，因此應(yīng)考慮合理得控制規(guī)劃面積，并在部分優(yōu)勢(shì)位置加強(qiáng)規(guī)劃對(duì)商業(yè)價(jià)值的提升作用對(duì)房型面積的精確控制，通過總價(jià)控制設(shè)置理想的購(gòu)買門檻商業(yè)模塊競(jìng)爭(zhēng)策略思考點(diǎn)）綜合社區(qū)各子系統(tǒng)相互影響的程度 被作用 系統(tǒng)支持系統(tǒng)購(gòu)物 餐飲康樂 其他服務(wù)業(yè) 文化 辦公 旅館 公寓購(gòu)物 \ 強(qiáng) 強(qiáng) 中 中 中 強(qiáng)－中餐飲康樂 強(qiáng) \ 中 中 中 中 強(qiáng)－中其他服務(wù)業(yè) 中 中 \ 中－弱 中 中 弱文化 強(qiáng)－中 強(qiáng)－中 弱 \ 強(qiáng)－中 中－弱 弱辦公 強(qiáng)－中 強(qiáng) 中 中 \ 強(qiáng)－中 中－弱旅館 強(qiáng) 強(qiáng) 中－弱 中－弱 弱 \ 弱公寓 強(qiáng) 強(qiáng) 強(qiáng)－中 強(qiáng)－中 弱 弱 \停車場(chǎng) 強(qiáng) 強(qiáng) 弱 中 弱 弱 強(qiáng)住宅模塊競(jìng)爭(zhēng)策略思考點(diǎn)主營(yíng)蔬菜、肉類、水果；門市主營(yíng)副食、日雜、糧油、面食等。） 分析 :農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)作為海椒市、蓮桂路的承載農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)是區(qū)域繁榮度人流量很大的消費(fèi)交易區(qū)域，輻射半徑及外延較大。市場(chǎng)位置 白龍橋規(guī)模體量 2150㎡市場(chǎng)租金及攤位劃分情況管理費(fèi)用 含