【正文】 ? 一般來說，如果物業(yè)管理企業(yè)承接的是一項新建的物業(yè)，該物業(yè)管理的重點就是日常養(yǎng)護，因此所需投入和墊付的資金便大大減少。物業(yè)管理企業(yè)就必須針對不同的物業(yè)生命周期，制定出不同的管理資金的使用預(yù)算，匯總后得出每年、每月所需要的全部管理資金，對暫時不用的多余資金，物業(yè)管理企業(yè)可以用于無風(fēng)險的投資。 。 。在多種經(jīng)營、提高管理服務(wù)效率、規(guī)模經(jīng)營等方面廣開財源，實現(xiàn)“管理、經(jīng)營、服務(wù)”三統(tǒng)一。 1．營業(yè)成本：指企業(yè)在從事物業(yè)管理服務(wù)活動中發(fā)生的各項直接支出。 （ 3）間接費用：指企業(yè)所屬物業(yè)管理單位管理人員的工資、獎金及職工福利費、固定資產(chǎn)折舊費、修理費、水電費、取暖費、差旅費、郵電費、交通運輸費、租賃費、財產(chǎn)保險費、勞保費、保安費、綠化維護費、低值易耗攤銷及其他費用等。如公司經(jīng)費、業(yè)務(wù)招待費等。 ? 物業(yè)管理企業(yè)費用控制指物業(yè)管理企業(yè)在運營過程中根據(jù)各項費用計劃和預(yù)算，控制費用的實際發(fā)生，采取措施保證費用計劃及費用預(yù)算的順利執(zhí)行。 總經(jīng)理 財務(wù)部（部門經(jīng)理） 主 管 會 計 現(xiàn) 金 出 納 統(tǒng) 計 員 收 費 員 財務(wù)部工作人員的崗位職責(zé) ? 因事設(shè)崗，因崗定職，因職定責(zé)。 4）按時審核各種會計報表和統(tǒng)計報表，并做出分析報告。 8）組織擬訂物業(yè)管理費等各項費用標準的預(yù)算方案。 2）按時編制月度、季度、年度會計報表。做好固定資產(chǎn)管理工作，及時建立固定資產(chǎn)卡片，按時計提折舊。 2）每天登記好現(xiàn)金和銀行存款日記賬，做到賬面整潔、字跡清楚，要日清日結(jié)，每月核對好銀行賬單，并做出未達賬的調(diào)整表，與總分類賬相符。 6）對辦理報銷的單據(jù)，須檢查審核手續(xù)是否完備，有否違反企業(yè)的規(guī)定，凡手續(xù)不完備的，一律拒絕付款。 3）維護好電腦設(shè)備，保管好所存的資料，對于變動的資料，要隨變隨改，以免出現(xiàn)差錯。做到快、準、不錯收、漏收，對各種鈔票必 須認真驗明真?zhèn)巍? 5）備用周轉(zhuǎn)金必須天天核對，不得以白條抵庫，一切現(xiàn)金收入不準坐支，不得將收入的現(xiàn)金借給任何部門和任何人。 2）尚未使用的支票在工作時間需放入保險柜內(nèi)，保險柜的鑰匙應(yīng)委托兩名職員分別保管。備用金的審批程序如下： 1）只有用鋼筆書寫和打印出來的備用金憑證才能支付，而且憑證的后面要附上發(fā)票證明。 銀行往來賬目管理 1．批準開設(shè)銀行往來賬 ? 與企業(yè)開戶銀行往來賬有關(guān)的支票、匯票、本票、定貨單以及其他所有的可轉(zhuǎn)讓票據(jù)之出具、制造、核收和簽名的權(quán)限如下： 1）部門經(jīng)理或副總經(jīng)理 xxx元以下 2）總經(jīng)理或董事總經(jīng)理 無限額 2．定期存款 ? 定期存款應(yīng)存入開戶銀行或存入提供最優(yōu)厚利率的金融機構(gòu)，并需由總經(jīng)理批準。 1）未存入銀行的收入必須加以上鎖。 5）公司應(yīng)為接受和保管現(xiàn)金的員工購買職員忠誠保險。 4）公開投標報價用于高于 XXX元的商品及服務(wù)。 4）所有“購貨訂單”和“工作通知單”必須由核準人和財務(wù)主管簽名。 8）如果對方提供滿意服務(wù)，需在供應(yīng)廠商“工作報告”或“工作通知單”的副本中注明。 2）所有正式發(fā)票均須核實。 6）正式發(fā)票上的任何改動均須有公司蓋章，或財務(wù)主管簽字。 1．庫存管理的基本要求。 4）制定有效的防水、防潮、防盜、防霉壞的安全措施。 3）采購計劃單需總經(jīng)理審批，方可采購。 庫存管理的原則 1）管理人員必須負責(zé)庫存的搬運并確保其存放的合理。 4）存貨盤點情況須呈報部門經(jīng)理，并有責(zé)任解釋任何差額。 2．固定資產(chǎn)管理的職責(zé) 1）使用單位應(yīng)指定專人管理，做到賬物相符。 4）建立固定資產(chǎn)技術(shù)檔案、臺賬，做到統(tǒng)計資料和原始記錄齊全、按時、準確地填報固定資產(chǎn)統(tǒng)計報表和分析資料。 4）配合固定資產(chǎn)歸口管理部門，做好固定資產(chǎn)的增加、調(diào)撥和清理報廢工作，做好固定資產(chǎn)清查盤點工作。 物業(yè)管理企業(yè)一般常用直線法來計提固定資產(chǎn)折舊。 4．固定資產(chǎn)的折舊 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)按照國家規(guī)定計提折舊。 2）填制統(tǒng)一的固定資產(chǎn)卡一式三份，一份歸口管理部門，一份交使用單位，一份交會計部門作為固定資產(chǎn)明細臺賬。實行專人管理，專人使用，專人保養(yǎng)。 2）不屬于生產(chǎn)經(jīng)營主要設(shè)備的物品，單位價值在 2023元以上，并且使用期限超過 2年的。領(lǐng)貨時需持核準的“領(lǐng)貨單”方可將貨取出。 4）貨物的驗收要與采購單相符，凡未辦理采購手續(xù)的貨物不予驗收入庫。 2．采購和驗收的基本要求 1）采購人員必須對所管物業(yè)各種公共設(shè)施設(shè)備有一定的了解，要按質(zhì)、按量、按要求購買所需的材料。 2）保證庫存物質(zhì)做到物卡相符、賬卡相符、賬賬相符。 庫存管理 ? 物業(yè)管理企業(yè)的庫存管理有其服務(wù)的特點，所以要庫存一些維修常用的材料、工具備品、清潔用品和辦公用品等。 4）正式發(fā)票須在收到款項的當時開出，并于當天核對。 10）收到的債權(quán)人發(fā)票，須直接送到財務(wù)部，以便準備支付憑證。接受交貨時，必須核實此“購貨訂單”是否已經(jīng)批準。 2）對于文具、辦公用品、備件、操作材料等，需要及時增補的商品，必須取得供應(yīng)商的報價，并購買最具競爭力的商品。 2）書面報價用于高于 xxx，但低于 xxx元的商品及服務(wù)。 3）每日下班前必須將所有現(xiàn)金放到公司保險柜內(nèi)（保險柜內(nèi)現(xiàn)金控制在 xxx元以下）。 2）必須備有各種形式的存款單：如現(xiàn)金、匯票；支票等。 3）資金保管者有責(zé)任在 24h內(nèi)妥善保管該資金。 4）所有失效的支票需注明“作廢”字樣，并存檔。但為了簡化交易程序，可以同時規(guī)定： xxx元以下的支出可從備用金中支出；超出 xxx元，但低于 xxx元的支出若要從備用金中支付，需由部門經(jīng)理批準； xxx元以上則由總經(jīng)理批準等。同時掌握業(yè)主的繳費情況，做好追收工作。 收費員崗位職責(zé) 1）對部門經(jīng)理負責(zé)，遵守企業(yè)制定的財務(wù)人員管理細則，做好本職工作。 統(tǒng)計員崗位職責(zé) 1）對部門經(jīng)理負責(zé)，遵守企業(yè)所制定的財務(wù)人員管理細則，做好本職工作。 4）嚴格遵守現(xiàn)金管理制度和銀行支票使用規(guī)定，庫存現(xiàn)金按規(guī)定限額執(zhí)行，不得挪用庫存現(xiàn)金，不得以白條單據(jù)抵庫。 7）檢查、審核各經(jīng)營部門及下屬機構(gòu)的收支賬目。 4）及時清理債權(quán)債務(wù)，將債務(wù)壓縮到最低限度。 10）根據(jù)本公司的特點和實際情況，制定財務(wù)管理的細則。 6）合理有效地經(jīng)營好公司的金融資產(chǎn)，為公司創(chuàng)造更多的利潤。 2）組織財務(wù)部門的政治和業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)。 （三）企業(yè)利潤的形成 ? 物業(yè)管理企業(yè)的利潤總額包括營業(yè)利潤、投資凈收益、營業(yè)外收支凈額和補貼收入四部分。如利息凈支出、匯兌凈損失、金融機構(gòu)手續(xù)費等。發(fā)生時應(yīng)計入當期損益。 （ 1）直接人工費：指支付給企業(yè)直接從事物業(yè)管理服務(wù)活動人員的工資、獎金和職工福利費等。 、合法經(jīng)營、良性循環(huán)。 四、物業(yè)管理企業(yè)的財務(wù)管理體制 （一）物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理的原則 ，做好財務(wù)計劃，良性使用資金。 。 （三）資金使用的控制與管理 。由此可見，隨著物業(yè)生命周期的變化，物業(yè)管理的周