【正文】 62 本報告是嚴(yán)格保密的。 多為廠區(qū)內(nèi)的附屬建筑或后來的臨時建筑，磚混或磚木結(jié)構(gòu)，建筑本身無特色，建議修繕改造。 “無錫建議”的出臺使工業(yè)遺產(chǎn)保護(hù)快速升溫，廣州目前在此方面的工作尚未深入展開 工業(yè)遺產(chǎn)價值： ?社會意義：它是對普通人生活記錄的一部分； ?技術(shù)與科學(xué)：它對制造業(yè)、工程學(xué)及建筑學(xué)發(fā)展史的研究工作意義重大； ?美學(xué)價值：高品質(zhì)的建筑物、設(shè)計和規(guī)劃往往也具有一定的美學(xué)價值。 空間布局：五大功能分區(qū) 研發(fā)設(shè)計區(qū) 旅游休閑區(qū) 文化傳媒區(qū) 服裝展示區(qū) 文化交流區(qū) 73 大幅玻璃窗、高挑的空間，鐵管裸露的屋頂，這里被改造成設(shè)計師的聚集地，設(shè)計師在這個前衛(wèi)的 LOFT空間內(nèi)，為這個都市進(jìn)行著新的靈感積聚和創(chuàng)意生產(chǎn)。以及一些美發(fā)、纖體以及造型會所之類的時尚機(jī)構(gòu)。 三大戰(zhàn)略定位 城市中心 創(chuàng)新引擎 工業(yè)遺產(chǎn) 廣州老紡織工業(yè)廠房升級換代的典范！ 中國紡織服裝業(yè)的“創(chuàng)新引擎”！ 珠江南岸城市中心形象標(biāo)桿 ！ 88 工業(yè)文化 INDUSTRY 工業(yè)文明與現(xiàn)代都市 文明的 沖突 與 融合 城市中心 89 亦懷舊亦時尚 亦 雅致 亦 激情 體驗時尚潮流 感受創(chuàng)意激情 90 報告結(jié)構(gòu) 第一部分 本體分析 第二部分 案例借鑒 第三部分 功能分析 第四部分 空間分析 第五部分 策略分析 第六部分 效益分析 91 ? 本報告是嚴(yán)格保密的。 發(fā)展策略之四：借助園區(qū)在城市中的地理優(yōu)勢與創(chuàng)意園區(qū)的紡織服裝特色發(fā)展園區(qū)旅游休閑功能 廣州東西雙塔 廣州電視塔 海心沙廣場 珠江電影制片廠 天河體育中心 本項目：城市中軸線上紡織服裝特色旅游目的地 95 本報告是嚴(yán)格保密的。 98 本報告是嚴(yán)格保密的。 本項目用地面積為 ，總建筑面積為 序號 項 目 總用地規(guī)劃指標(biāo) 1 用地面積 (㎡ ) 92, 2 容積率 3 總建筑面積 (㎡ ) 34, 其中： 需拆除建筑面積 (㎡ ) 8, 擬保留功能區(qū)建筑面積 (㎡ ) 23, 擬保留宿舍區(qū)建筑面積 (㎡ ) 3, 園區(qū)用地規(guī)劃指標(biāo) ?初步擬定項目開發(fā)經(jīng)營期從 2023年至 2023年。 參考數(shù)據(jù) 104 本報告是嚴(yán)格保密的。 ? 提升廣州作為全省經(jīng)濟(jì)主導(dǎo)地位和省會城市門戶的形象，使之成為廣州乃至整個廣東的形象起點。 創(chuàng)意園的成功開發(fā)有利于提升廣州文化層次和文化覆蓋面，為城市可持續(xù)發(fā)展提供文化動力 ? 塑造城市創(chuàng)意精神場所： ? 紡機(jī)廠的改造保留了原有的歷史回憶，給廣州城市增加了一個創(chuàng)意文化的聚集地 ? 發(fā)掘項目價值： ? 重新認(rèn)識和發(fā)掘本項目作為創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的價值，挖掘形成廣州新的時尚文化聚集地 ? 提供城市可持續(xù)發(fā)展的文化動力： ? 文化遺產(chǎn)是一個城市不可再生的稀缺資源，城市越是現(xiàn)代化，它的文化價值就越大，紡機(jī)廠所代表的社會主義工業(yè)精神內(nèi)涵，為廣州城市的可持續(xù)發(fā)展提供不竭的精神動力； 108 本報告是嚴(yán)格保密的。 創(chuàng)意園的成功開發(fā)有利于打造環(huán)境優(yōu)美舒適的一河兩岸核心展示面 ?“一河兩岸”往往是一個城市的標(biāo)志，一個城市的靈魂，更是市民體驗和諧、放飛心情的好去處。 112 本報告是嚴(yán)格保密的。 祝廣州市紡織服裝產(chǎn)業(yè)的明天更輝煌！ 115 本報告是嚴(yán)格保密的。 113 本報告是嚴(yán)格保密的。 創(chuàng)意園的成功開發(fā)有利于保存城市記憶，形成區(qū)域內(nèi)人和建筑的和諧統(tǒng)一 ?紡機(jī)廠經(jīng)歷了從新中國剛剛成立、中蘇友好時期、大躍進(jìn)、文化大革命，一直到改革開放，整整跨越了 50年的歷程。 創(chuàng)意園的成功開發(fā)有利于完善城市旅游系統(tǒng)，成為居民、游客休閑旅游目的地 ?旅游已經(jīng)逐漸顯現(xiàn)出從走馬觀花式觀光游到主題性深度游的發(fā)展態(tài)勢，而創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)以其獨特的趣味性、知識性、時尚性、創(chuàng)新性成為現(xiàn)代城市旅游的一個新亮點。 未來中國大城市的競爭，就是與國際接軌能力的競爭，誰的融入能力強，誰就會獲得更多的發(fā)展資源、發(fā)展機(jī)會和發(fā)展視野！紡織服裝創(chuàng)意園區(qū)的開發(fā)，將為廣州市城市形象和競爭力的提升寫下重重一筆！ 創(chuàng)意園的成功開發(fā)有利于增加城市與國際接軌能力，提升城市形象，增強城市競爭力 ? 創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)區(qū)是最能體現(xiàn)一個城市個性和風(fēng)情的載體，吸引外地游客和投資者的眼球，如 798之于北京，紡織服裝創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的誕生將向世人展示廣州“古老與現(xiàn)代、傳統(tǒng)與時尚”的迷人都市魅力。 計算期為 11年，從純粹收取租金獲取經(jīng)濟(jì)效益的角度考慮，預(yù)估投資收益率為 %， 創(chuàng)意園區(qū)總體現(xiàn)金流量表 單位：萬元 創(chuàng)意園區(qū)總體項目經(jīng)濟(jì)效益表 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 靜態(tài)凈現(xiàn)金流量 7,836 1,595 978 1,499 2,048 2,531 2,468 2,116 2,471 2,571 2,732 動態(tài)凈現(xiàn)金流量 7,123 1,318 735 1,024 1,271 1,429 1,267 987 1,048 991 958 累計動態(tài)年凈現(xiàn)值 7,123 8,441 7,707 6,683 5,411 3,983 2,716 1,729 681 311 1,268 測算期間 總投資 開發(fā)經(jīng)營收 入 凈利潤 投資收益率 凈現(xiàn)值 投資回 收期 年 萬元 萬元 萬元 萬元 年 11 12,054 29,257 9,984 % 1,268 106 本報告是嚴(yán)格保密的。 103 本報告是嚴(yán)格保密的。 發(fā)展策略之九：關(guān)鍵單位和設(shè)計工作室的進(jìn)駐對紡織服裝創(chuàng)意園的發(fā)展至關(guān)重要 ?主要工作 ?主要成果 ?對潛在關(guān)鍵駐商進(jìn)行分析與綜合排序 ?制定招商引資方案及溝通文件 ?進(jìn)行初步溝通，談判并達(dá)成協(xié)議 – 列出廣州紡織服裝創(chuàng)意園各功能區(qū)潛在關(guān)鍵駐商； – 對潛在關(guān)鍵駐商按一定的篩選標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行綜合分析； – 綜合分析結(jié)果進(jìn)行重要性分析； – 綜合分析結(jié)果獲得的廣州紡織服裝創(chuàng)意園潛在關(guān)鍵駐商的優(yōu)先順序名單； – 根據(jù)每一潛在關(guān)鍵駐商的特點，明確廣州紡織服裝服裝創(chuàng)意園價值定位； – 制定有關(guān)廣州紡織服裝服裝創(chuàng)意園的市場宣傳和介紹文件； – 制定針對每一特定潛在關(guān)鍵駐商的招商引資方案及溝通文件； – 廣州紡織服裝創(chuàng)意園市場宣傳介紹文件； – 針對每一特定潛在關(guān)鍵駐商的招商引資文件 – 與部分潛在關(guān)鍵駐商的初步接洽，修改招商引資方案初稿； – 談判，并根據(jù)談判情況，進(jìn)一步調(diào)整修改招商引資方案； – 確定最終協(xié)議； – 分階段地引進(jìn)各類駐商入駐紡織服裝創(chuàng)意園 招商對象： 紡織服裝設(shè)計工作室 紡織服裝企業(yè)研發(fā)機(jī)構(gòu) 紡織服裝物流服務(wù)商 紡織服裝行業(yè)協(xié)會 紡織服裝博物館 會展 /展覽公司 紡織服裝企業(yè)營銷公司 /部門 紡織服裝企業(yè)品牌中心 紡織服裝高等教育機(jī)構(gòu) ?? 100 報告結(jié)構(gòu) 第一部分 本體分析 第二部分 案例借鑒 第三部分 功能分析 第四部分 空間分析 第五部分 策略分析 第六部分 效益分析 101 ? 本報告是嚴(yán)格保密的。 發(fā)展策略之六：通過組織籌辦紡織服裝創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的相關(guān)活動突出園區(qū)特色 昭示園區(qū)特色產(chǎn)業(yè)活動 ?時裝發(fā)布會 ?模特大賽 ?時尚共享晚會 ?時裝媒體交流會 ?國際國內(nèi)服裝高峰論壇 ?服裝設(shè)計大賽 ?名牌企業(yè)推介會 ??? 97 本報告是嚴(yán)格保密的。 發(fā)展策略之二：通過將園區(qū)打造成為服裝行業(yè)時尚最前沿的堡壘，吸引優(yōu)秀設(shè)計師和著名品牌進(jìn)駐 外力驅(qū)動 自發(fā)形成 ?時間 ?政策支持 ?國際性服裝會展活動 ?發(fā)展資金驅(qū)動 ?傳媒宣傳 園區(qū)成立階段 成熟發(fā)展階段 優(yōu)秀設(shè)計師和關(guān)鍵品牌進(jìn)駐園區(qū) ?優(yōu)秀設(shè)計師自發(fā)云集； ?名牌企業(yè)搶先進(jìn)駐； ?….. 93 本報告是嚴(yán)格保密的。 80 重點項目之三 —— 服裝設(shè)計師工作室 ?筑巢引鳳，以濃郁的創(chuàng)新、文化氛圍和極具特色的創(chuàng)意環(huán)境，引入大量高水平的紡織服裝設(shè)計師入駐創(chuàng)意園區(qū)，形成服裝設(shè)計工作室與紡織服裝產(chǎn)業(yè)的互動，推進(jìn)紡織服裝行業(yè)由“制造”轉(zhuǎn)為“智造”，提升紡織服裝產(chǎn)業(yè)的效益和附加值！ 81 重點項目之四 —— 紡織服裝產(chǎn)品博覽 ?定期舉辦紡織服裝產(chǎn)品博覽會，吸引全國甚至世界各地相關(guān)人士關(guān)注，開展產(chǎn)品推介、時裝發(fā)布等活動！ 82 重點項目之五 —— 紡織服裝行業(yè)論壇 ?定期舉辦紡織服裝行業(yè)論壇，邀請行業(yè)知名人士和專家學(xué)者，就紡織服裝產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進(jìn)行探討和深入交流！ 83 重點項目之六 —— 創(chuàng)意園會議中心 ?實現(xiàn)創(chuàng)意園區(qū)各種規(guī)模和等級的會議職能，如全國性的紡織服裝行業(yè)會議、紡織服裝新品發(fā)布會等！ 84 重點項目之七 —— 時裝模特大賽 ?組織籌辦全國性的模特選美大賽，選拔優(yōu)秀模特新星，提升園區(qū)知名度和廣州市在紡織服裝行業(yè)的地位！ 85 重點項目之八 —— 創(chuàng)意園配套酒店 ?在園區(qū)改建形成一座高檔次酒店，以高規(guī)格的硬件設(shè)施和高品質(zhì)的服務(wù)，滿足園區(qū)的對外交流等功能！ 86 本報告是嚴(yán)格保密的。 服裝展示區(qū) 時裝發(fā)布 時裝設(shè)計大賽展覽 紡織服裝高峰論壇會 服裝采購會 設(shè)計成果拍賣 75 壓抑的寫字樓早已不再適合創(chuàng)意型的辦公要求，而工業(yè)文明的遺跡和濃郁的時尚氛圍的完美結(jié)合，專為傳媒等創(chuàng)意行業(yè)打造。 《 無錫建議 》 提出了“盡快開展工業(yè)遺產(chǎn)的普查和評估工作；將重要的工業(yè)遺產(chǎn)及時公布為各級文物保護(hù)單位，或登記公布為不可移動文物；編制工業(yè)遺產(chǎn)保護(hù)專項規(guī)劃，并納入城市總體規(guī)劃 ?? 中山岐江公園 北京 798工廠 天津萬科水晶城 工業(yè)遺產(chǎn)再利用的案例： 無錫北倉門倉庫 71 本報告是嚴(yán)格保密的。 廠區(qū)內(nèi)建筑的使用狀態(tài)可分為正在使用、廢棄廠房、改變用途以及部分廢棄危舊建筑 正在使用 空置廠房 改變用途 建筑使用狀況 69 本報告是嚴(yán)格保密的。 項目范圍內(nèi)總建筑面積 ，建筑布局嚴(yán)整，環(huán)境良好，許多建筑有保留價值 完整保留 保留重要特征 并加以改造 修繕改造 建于上世紀(jì) 50年代的建筑，建筑結(jié)構(gòu)為混凝土澆筑或磚混，保存完好，從建筑特色和紀(jì)念意義的角度來看，非常具有保留價值。 戰(zhàn)略定位之二：進(jìn)入紡織服裝產(chǎn)業(yè)鏈戰(zhàn)略環(huán)節(jié)的制高點 打造中國紡織服裝業(yè)的“創(chuàng)新引擎”！ ?紡織服裝企業(yè)的品牌孵化器 ?紡織服裝設(shè)計和營銷環(huán)節(jié)的推進(jìn)器 ?紡織服裝企業(yè)的形象展示窗口 ?紡織服裝行業(yè)信息的集散平臺 ?…… 目標(biāo)分解 60 本報告是嚴(yán)格保密的。 由多元經(jīng)營向?qū)I(yè)化服裝市場轉(zhuǎn)變，品牌價值向產(chǎn)品研發(fā)、展示、流通等上下游產(chǎn)業(yè)鏈延伸 四季青經(jīng)營經(jīng)驗借鑒： ? 多元化經(jīng)營易使市場產(chǎn)業(yè)不突出，不利于市場發(fā)展；專業(yè)化經(jīng)營易吸引人氣，形成專業(yè)形象； ? 專業(yè)市場發(fā)展到高端形態(tài)，其品牌價值向研發(fā)設(shè)計、展示、流通等上下游產(chǎn)業(yè)鏈延伸；定位逐漸高端，品牌建設(shè)成為重點 杭州四季青綜合交易市場 1989年 10月 機(jī)電五金