【正文】 房地產(chǎn)投資基金定義 ? 房地產(chǎn)投資基金是產(chǎn)業(yè)投資基金的一種，產(chǎn)業(yè)投資基金實質(zhì)上就是私募股權(quán)基金。所謂私募基金，是指通過非公開方式，面向少數(shù)投資者募集資金而設(shè)立的基金。其中，基金持有人會議是基金公司最高權(quán)力機構(gòu)，董事會負(fù)責(zé)對日常重大事項做出決策。 房地產(chǎn)基金的組織體系 房地產(chǎn)基金組織體系由基金持有人、基金組織、基金管理人、基金托管人等構(gòu)成系統(tǒng)： 三、國外房地產(chǎn)基金成熟模式 — 房地產(chǎn)投資信托基金 REITs ? 為什么需要房地產(chǎn)投資信托基金這一產(chǎn)品？ 一個房地產(chǎn)（比如辦公大樓、購物中心等）的資產(chǎn)價值常常會比一個上市公司的資產(chǎn)價值還要大，既然一個公司能夠上市，那么為什么房產(chǎn)不能上市呢。它是 1960年美國國會據(jù) 《 房地產(chǎn)投資信托法案 》的規(guī)定按一定的法人組織形式組建成的。 穩(wěn)定的高收益 REITs 必須要把 90 ％的應(yīng)稅收入作為股利分配，因此 REIT 的收益率比其他股票綜合指數(shù)的收益率相對要高。 流動性強 公開上市的 REITs 可以在證券交易所自由交易。但 REIT 一般擁有多樣化的房地產(chǎn)投資組合，比單個的房地產(chǎn)商或個人投資者擁有更為多樣的房地產(chǎn)，因而投資風(fēng)險更為分散。 錢往哪里去 — 投資領(lǐng)域 ? 既可以直接投資于好的房地產(chǎn)項目，又可以對房地產(chǎn)企業(yè)進行股權(quán)投資； ? 既可以進行全程投資，又可以進行階段性投資； ? 既可以對項目進行整體收購，又可以進行杠桿收購； ? 既可以對銀行的壞賬進行整合變現(xiàn)，又可以介入二手房交易市場； 錢往哪里去 — 投資類型 ① 開發(fā)型投資：對目標(biāo)房地產(chǎn)開發(fā)項目進行投資，尋求增值； ② 收租型投資：長期持有有穩(wěn)健經(jīng)營收益的成熟物業(yè)，通過租金收入和尋求資產(chǎn)增值； ③ 抵押貸款型投資：提供過橋融資，獲得利息收入； ④ 抵押資產(chǎn)型投資：收購銀行的抵押資產(chǎn)（房地產(chǎn)），通過資產(chǎn)證券化或收益權(quán)轉(zhuǎn)讓方式尋求投資收益； ⑤ 不良資產(chǎn)處置型投資：收購銀行的不良信貸資產(chǎn)（房地產(chǎn)），通過資產(chǎn)直接轉(zhuǎn)讓或改造后轉(zhuǎn)讓等方式尋求資產(chǎn)的增值； ⑥ 風(fēng)險投資型投資：運用風(fēng)險投資基金的投資理念，對房地產(chǎn)相關(guān)高科技產(chǎn)業(yè)（如新材料）的目標(biāo)企業(yè)進行投資，尋求風(fēng)險投資的增值。 三種典型的盈利模式 ? 增值為王 — 房地產(chǎn)基金盈利模式策劃和設(shè)計的基本指導(dǎo)思想 ? 以投資管理能力為主導(dǎo)的盈利模式 通過系統(tǒng)地對目標(biāo)項目實施投資運作及管理運作，尋求投資資本的收益和增值，體現(xiàn)了房地產(chǎn)投資基金作為產(chǎn)業(yè)發(fā)展集合投資工具的本質(zhì)特征，因而可以作為房地產(chǎn)投資基金的主導(dǎo)經(jīng)營業(yè)務(wù)； ? 以融資業(yè)務(wù)為主導(dǎo)的盈利模式 把為目標(biāo)房地產(chǎn)發(fā)展項目提供融資支持和融資服務(wù)作為主要經(jīng)營業(yè)務(wù)，以獲得利息收入； ? 以投資銀行業(yè)務(wù)為主導(dǎo)的盈利模式 將房地產(chǎn)資本運營（如房地產(chǎn)并購、房地產(chǎn)公司重組、房地產(chǎn)公司上市策劃等）作為基金的主要經(jīng)營業(yè)務(wù)，以獲取顧問手續(xù)費； 房地產(chǎn)投資基金的管理模式 世界范圍基金的管理模式，其基本形態(tài)有兩種：一是投資基金自行管理模式，二是委托基金管理公司管理模式。 缺點： 經(jīng)過幾年的實踐，這種管理模式已暴露出許多先天的不足：董事會和大股東控制權(quán)太大，管理團隊缺乏自主性和穩(wěn)定性，不利于系統(tǒng)地整合資本市場和投資市場的資源，不利于發(fā)揮投資基金的擴張和放大效應(yīng)，不利于投資管理思想和投資工具的創(chuàng)新。 優(yōu)勢： 相對于聘請職業(yè)經(jīng)理人團隊管理的自行管理模式，委托管理模式的優(yōu)勢不言而喻，其最大的特征和優(yōu)勢就是 專家理財、專業(yè)投資 。 ? 《 合伙企業(yè)法 》 第十四條規(guī)定：設(shè)立合伙企業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備下列條件： （一）有二個以上合伙人。房地產(chǎn)投資基金有限合伙企業(yè)實行承諾出資制，即各個合伙人對自己的出資額進行承諾（承諾具有法律效力）。 房地產(chǎn)投資基金運作流程 房地產(chǎn)基金籌集過程 撤 資 退 出 投 資 后 監(jiān) 督 詳 細(xì) 評 估 尋找和篩選項目 基金發(fā)起設(shè)立的過程 選擇正確的投資項目遠(yuǎn)比經(jīng)營管理投資項目重要 項目的市場潛力、資金狀況、管理隊伍、政策法規(guī)等多方面因素 房地產(chǎn)投資基金運作流程 房地產(chǎn)基金操盤關(guān)注點 ? 資產(chǎn)規(guī)模 —— 開發(fā)商資產(chǎn)規(guī)模在 3億 ~10億元之間為佳 ? 項目規(guī)模 —— 開發(fā)面積 2030萬平米之間，年竣工銷售面積 1020萬平米，年銷售額在 3億 ~10億元之間 ? 成長型企業(yè) —— 在管理、經(jīng)驗、人才、組織、資金、市場和品牌等方面已有聊相當(dāng)?shù)姆e累，正處于快速發(fā)展期和爬坡階段 ? 城市選擇 —— 主要選擇二三線城市，如內(nèi)陸重要省會城市如西安、濟南、重慶和武漢等和非省會城市如寧波、大連等。 ? 如股權(quán)投資，則通常以固定收益加股權(quán)回購的形式操作，若沒有抵押物一般要安排董事席位或財務(wù)人員； ? 如債券投資，則要以相應(yīng)資產(chǎn)設(shè)定抵押或擔(dān)保； 投資模式 ? 50% 投資于高凈值、低風(fēng)險、中收益的項目，屬于固定收益 ? 30% 投資于保本加浮動收益項目 ? 20% 參與土地以及開發(fā)與整理，以求基金的戰(zhàn)略發(fā)展 基金組合投資 — 產(chǎn)品風(fēng)險配比 房地產(chǎn)基金的退出與分紅 ? 房地產(chǎn)私募基金的存續(xù)期限一般為 2~5年，存續(xù)期內(nèi)每期（一般為每年）分紅一次，到期后根據(jù)具體有限合伙協(xié)議規(guī)定可以續(xù)期。 25%,3/7。 沒有機構(gòu)投資者 ? 在許多發(fā)達(dá)國家（尤其是美國），房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)發(fā)生了巨大的變化，許多原來由公司和家庭擁有的房地產(chǎn)項目，現(xiàn)在已經(jīng)被機構(gòu)投資者所控制，包括養(yǎng)老基金、保險基金、大學(xué)基金和其他基金機構(gòu)等。 ? 所以，培育機構(gòu)投資者勢在必行， 只有在一個機構(gòu)投資者占主體的市場上，才能保證有一個穩(wěn)定健康的市場 。 ? “ 香港模式 ” — 全能開發(fā)商 ：是一條以開發(fā)商為核心的縱向運作產(chǎn)業(yè)鏈，融資、投資買地、開發(fā)建設(shè)、營銷銷售、物業(yè)管理等通常由一家企業(yè)獨立完成。在投資期之后按實際出資額的2%/年收取。 北京國恒基業(yè)大廈項目。精瑞基金和北國投的介入改變來了上述模式： 資金缺口三的解決個案： ? 先由北國投針對蘋果社區(qū)發(fā)行房貸信托計劃，