【正文】 時(shí)力、雪蓮、米蘭登、鄂爾多斯等）價(jià)位在 30020xx千元間。 四層： 男裝、針紡、鞋帽。 男士休閑：（ Levis、 Jeep、 JackJones、鱷魚等）價(jià)位在 200— 800元間。 員工的待遇：經(jīng)調(diào)查，營業(yè)員的待遇基本在：試用期間 1000 元。 （二）、飄亮陽光廣場詳細(xì)情況調(diào)查 北京市亞運(yùn)村安立路 68 號飄亮陽光廣場，經(jīng)調(diào)查， 位于飄亮購物中心地下一層的旺市百利超市與飄亮購物中心是同屬一家集團(tuán)公司的兩種經(jīng)營業(yè)態(tài)，隸屬于好又多公司， B1 整租給了旺市百利，二層租給了繁星秀場。其處亞運(yùn)村核心地段，周邊集購物、休閑、娛樂為一體，而陽光影城彌補(bǔ)了亞運(yùn)村電影文化空白。一層商品齊全，商品的價(jià)位在中高檔，導(dǎo)致客流相對下降。飄亮購物中心平均每天的成交次數(shù)在 20xx 次上下，平均 每 筆 成 交 金 額 在 230 元 ， 周 六 日 呈 迅 速 上 升 狀 態(tài) 。 )價(jià)位在400800 元間。 人流量 第五大道的幾個(gè)大的商家占據(jù)了一定的市場地位， 13： 0015： 00 間人流量在 170 人左右，全聚德、錢柜、青鳥健身占了 80%； 簡要分析 而新世紀(jì)錢柜、青鳥健身和全聚德等主要商 家占了近 50%，所以導(dǎo)致購物中心精品零售店數(shù)量非常少，而且臨街的所有鋪面商戶全部對外開門營業(yè)，導(dǎo)致了商場內(nèi)的人氣下降，空置了近 80%的攤位。由于第一北辰緊鄰車站，其次是，北辰一層是超市的原 因。 北辰附近居民及辦公人員較多， 附近沒有便利店，北辰購物中心一層設(shè)為超市，方便了附近居民的購物。 （六）、周邊配套設(shè)施 幼兒園 \學(xué)校：安慧北里中學(xué)、安慧北里小學(xué)、聯(lián)合大學(xué)、亞運(yùn)村第一幼兒園、亞運(yùn)村第二幼兒園、至尊寶寶幼兒園等 21個(gè)。 健身館：浩沙健身會(huì)館（北苑路）、青鳥健身（慧忠北里）等 20 家 。國家游泳中心規(guī)劃建設(shè)用地 62950 平方米，總建筑面 積 6500080000平方米，其中地下部分的建筑面積不少于 15000 平方米。 但是吸引著我們的應(yīng)該不僅僅是建筑本身，也許還有體育的魅力和我們滿懷的期待。便利店和醫(yī)院占總調(diào)查結(jié)果的 59%，銀行、休閑場所占了 30%，學(xué)校、幼兒園占了 11%。而且他的口味是以四川麻辣口味為主，來吸引消費(fèi)者。菜系特別全而多樣，中餐、西餐都有，但是他也是局限在停車位，還有消費(fèi)能力和層次的問題上。選擇性強(qiáng)，是這一地段餐飲業(yè)的特點(diǎn)，從高檔燕翅鮑到通俗平民的東北菜，各個(gè)層次的店都有。但是亞運(yùn)村里面有一個(gè)比較致命的弱點(diǎn)就是他的租金太貴，亞運(yùn)村曾經(jīng)有租金到了是十塊一天（后面解釋），這是餐飲企業(yè)不能承受的。 中餐館經(jīng)營的主要菜系是：川菜 ,湘菜 ,海鮮，海鮮人均消費(fèi) 100 元；川菜 ,湘菜一般消費(fèi) 60元 . 西餐館經(jīng)營的主要菜系是：泰國菜，日本料理 ,韓國燒烤 , 在快餐館中，西式快餐主要是麥當(dāng)勞，肯德基，必勝客和多樂之日，人均消費(fèi)是 30 元；中式快餐主要是北京牛肉面、成都小吃 ,人均消費(fèi)是 10元。（兩家停車位不夠，兩家距離不足百米） 慧忠路中午的消費(fèi)人群大多是旁邊的寫字樓，遠(yuǎn)大中心，漂亮廣場，及北辰購物中心的員工，以快餐為主，而像漁公漁婆，川府漁家，大自然東北酒樓，這種大型餐飲上座率不到一 半，晚上幾乎爆滿，在遠(yuǎn)大中心專門設(shè)有停車位，達(dá)到100200 左右。奧運(yùn)會(huì)期間，亞奧地區(qū)將會(huì)有大量的國內(nèi)外游客來此區(qū)域參觀，此部分人群的午餐消費(fèi)不容忽視?？萍紛W運(yùn)、綠色奧運(yùn)、人文奧運(yùn)的 提出，亞奧地區(qū)將發(fā)展成為高檔生活區(qū)域和北京市主要的群眾體育建設(shè)中心區(qū)域。 提供停車位的中檔特色中式餐館。下面我們就本次調(diào)查的重點(diǎn) —— 亞運(yùn)村北辰附近做為 樣本， 分析 商圈的 商業(yè)配套及發(fā)展空間，并 對比其他商圈和商業(yè)區(qū)域，淺探亞奧區(qū)域 投資的優(yōu)勢和可行性： （一）交通設(shè)施的 逐步 完善 帶來充足購買力 交通對于商業(yè)地產(chǎn)來言舉足輕重，交通便利與否，直接影響著商業(yè)地區(qū)的人流量，租金和經(jīng)營前景。 圖 2：亞運(yùn)村附近主要軌道交通： 至 20xx年，地鐵 8號線、 5號線、 10號線等 4條城市軌道和以大屯路、北苑路、安立路為主要干線的 12條城市道路將共同筑 成便捷快速的亞奧立體交通網(wǎng)絡(luò)，順暢通達(dá)首都機(jī)場、中關(guān)村、金融街、國貿(mào)等商圈核心。一般來說，一個(gè)商圈的成熟要經(jīng)歷 68 年甚至更多的時(shí)間，但由于奧運(yùn)對經(jīng)濟(jì)巨大的推動(dòng)力，奧運(yùn)商圈的成熟時(shí)間將會(huì)縮短很多。（搜房網(wǎng)）外省來京游客在奧運(yùn)會(huì)后一兩年內(nèi)將達(dá)到高峰，達(dá)到 億人次，境外游客將達(dá)到 400 萬 500萬人次。 亞運(yùn)村區(qū)域一直是北京公認(rèn)的中高檔住宅區(qū)， 一直以來，亞運(yùn)村住宅物業(yè)價(jià)格都處在市場中的高位。 就目前亞奧地 區(qū)集中商業(yè)的狀況來看，亞奧商業(yè)尤其是底商不僅能彌補(bǔ)集中商業(yè)的種種不足，還可以提升區(qū)域內(nèi)商業(yè)的整體檔次，大有發(fā)展空間。 2）新店址周圍居 民及人口流動(dòng)量分析； 抽樣時(shí)間： 20xx 年 8 月 9 日 星期 3 (15 分鐘／次） 區(qū) 域 肯德基 麥當(dāng)勞 金飛鴻 耐克、李寧 時(shí)間分類 Ａ Ｂ Ｃ Ａ Ｂ Ｃ Ａ Ｂ Ｃ Ａ Ｂ Ｃ 11:00～ 13:00 25人 /刻 40輛 /分 13輛 /分 90人 /分 40輛 /分 13輛 /分 40 人/刻 40輛 /分 13輛 /分 17 人/刻 40 輛/分 13 輛/分 13:00～ 15:00 16人 /刻 32輛 /分 35輛 /分 35人 /分 32輛 /分 10輛 /分 246人 /刻 32輛 /分 10輛 /分 24 人/刻 32 輛/分 10 輛/分 注 : Ａ .進(jìn)店人數(shù) Ｂ .汽車、摩托車 Ｃ .腳踏車、助動(dòng)車 只統(tǒng)計(jì)有購買能力的人。 年租金 80萬 /年 月租金 66000元 /月 水電雜費(fèi)： 2500元 /月 工資： 2500元 /月 4人＋ 5000＝ 15000元 /月 稅收： 675000元 ％ =29700元／月 裝修： 10萬 /年＝ 8330元 /月 服裝成本： 675000元／月 ＝ 202500元 /月 。 新店址經(jīng)營效益預(yù)估： 以每天 300乘以購買率 10%乘以 750元人均消費(fèi)來計(jì)算每月營業(yè)額： 300 10% 750 30=675000元／月 利潤＝營業(yè)額－固定成本－營業(yè)成本 月利潤 =675000－ 74330249700=350970元／月 結(jié)論：收支達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，可實(shí)行。 區(qū)域居民人均日常消費(fèi)項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)： 居民支出項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)圖59313380 10 20 30 40 50 60 70餐飲服裝或化妝品電子產(chǎn)品休閑健身其他支出范圍列選人數(shù)系列1 支出項(xiàng)目主要是餐飲、服飾、化妝品，約占總數(shù)的 % 根據(jù)數(shù)據(jù)， 下面我們就以餐飲和服裝行 業(yè)為例對投資亞奧做可行性分析： （三）、案例分析： 案例一： 亞運(yùn)村，方莊中檔餐飲投資比較： 以方莊順峰酒樓為例，面積是近 20xx平米，單價(jià) 3 元 /天 /平，裝修費(fèi) 120 萬，人均消費(fèi) 220元，下面以月為單位計(jì)算： 一共 55桌，每桌 10人，人均消費(fèi) 220，毛利率 60%，每天營業(yè)額 50*10*220=121000 每月的營業(yè)額： 121000*30=3630000 費(fèi)用 名稱 數(shù)量 金額 合計(jì) 租金 182500 裝修 100000 水、電、燃?xì)? 20xx0 管理人員 大堂經(jīng)理 2 4000*2 8000 領(lǐng)班 4 20xx*4 8000 廚師長 1 10000 10000 其他員工 廚師 8 4000*8 320xx 配菜 8 1500*8 120xx 面點(diǎn) 5 3000*5 15000 冷葷 2 1500*2 3000 服務(wù)員 40 1200*40 48000 領(lǐng)位 4 1500*4 6000 保安 8 1000*8 8000 累計(jì) 452500 稅： 稅種 稅率 金額 營業(yè)稅 5% 181500 企業(yè)所得稅 33% 503530 建設(shè)稅 7% 12705 教育附加稅 3% 5445 合計(jì) 703180 成本 3630000*40%=14520xx元 凈利潤 =收入 — 成本 — 費(fèi)用 — 稅 =3630000— 14520xx— 452500— 703180 =1022320 與亞運(yùn)村相比： 同等面積酒樓，亞運(yùn)村租金較高，以年租金 292萬，裝修費(fèi) 100萬為例計(jì)算成本： 項(xiàng)目（每月） 人數(shù) 金額 合計(jì) 租金 243333元 裝修費(fèi) 83333元 水 /電 /燃?xì)? 18000元 管理 人員 大 堂經(jīng)理 1人 3000元 領(lǐng)班 2人 1200*2 2400元 廚師長 1人 10000元 其他員工 廚師 5人 3500*5 17500元 配菜 6人 1300*6 7800元 面點(diǎn) 2人 1500*2 3000元 冷葷 2人 1500*2 3000元 服務(wù)員 30人 900*30 27000元 領(lǐng)位 2人 1000*2 20xx元 保安 6人 850*6 5100元 累計(jì) 425466 稅 稅種 稅率 金額 營業(yè)稅 5% 99000 企業(yè)所得稅 33% 248369 建設(shè)稅 7% 6930 教育附加稅 3% 2970 合計(jì) 357269 同樣 55桌，每桌 10人，人均消費(fèi) 200元，毛利率 65%，午餐和晚餐兩個(gè)時(shí)段，還有翻桌情況所以按 每天營業(yè)額： 55*10*200*=165000元 每月營業(yè)額 165000*30=4950000元 凈利潤 =營業(yè)額 成本 費(fèi)用 稅 =4950000693000 425466357269 =3474265元 結(jié)論：投資收益 明顯高于方莊，可投資。 定位 國際化的生活的中心居住區(qū)， 大量中高檔商品房讓亞運(yùn)村集中了強(qiáng) 有 力的消費(fèi)群體 , 但商業(yè)設(shè)施不足，現(xiàn)有商業(yè)供應(yīng)量僅有 10 萬平方米左