【正文】 缺者。宋氏名園經(jīng)濟(jì)測算指標(biāo) —— 總投資 ，稅后利潤 億元，稅后成本利潤率為 %。建安工程費(fèi)包括基礎(chǔ)、主體、水電安裝、室外配套等，此項費(fèi)用根據(jù)項目分期開發(fā)情況，結(jié)合工程施工進(jìn)度計劃投入。不可預(yù)見費(fèi)不可預(yù)見費(fèi)按前述 3項之和的 2%計取較為合理。前期工程費(fèi)前期工程費(fèi)主要包括項目前期規(guī)劃、設(shè)計、勘測費(fèi)用等，費(fèi)用確定主要參考同類項目經(jīng)驗值。其他按常規(guī)估算。其他費(fèi)用主要指工程監(jiān)理費(fèi)、工程咨詢費(fèi)、與政府建設(shè)管理部門發(fā)生的費(fèi)用。107宋氏名園經(jīng)濟(jì)測算指標(biāo) —— 稅后利潤 ，稅后成本利潤率為 %序號 項目名稱 總額（萬元）一 總投資 805,815 二 銷售凈收入 1,112,267 　 銷售收入 1,177,003 　 銷售稅金 64,735 三 土地增值稅 31,697 四 稅前利潤 274,755 五 所得稅 68,689 六 稅后利潤 206,066 七 稅前成本利潤率 %八 稅后成本利潤率 %108整體社會效益說明就業(yè)人口增加 —— 至少增加就業(yè)崗位 2180個。促進(jìn)周邊城市配套完善 —— 項目開發(fā)將加快周邊商業(yè)街，學(xué)校，基礎(chǔ)設(shè)施等城市綜合配套的開發(fā)，改變周邊開發(fā)環(huán)境。110環(huán)境生態(tài)效益秉承保護(hù)生態(tài)、與自然和諧發(fā)展的理念， 為了改造生態(tài)環(huán)境，中視集團(tuán)將在個別地塊大量種植綠色植物，形成密林景觀盡量不占用基本農(nóng)田， 項目內(nèi)部規(guī)劃了數(shù)百畝的生態(tài)農(nóng)區(qū)，其中相當(dāng)一部分為保留的基本農(nóng)田。拆遷安置方案 —— 總拆遷戶數(shù)少于 150戶，按每戶 200平方米計算，假設(shè)建安成本為 2023元 /平方米（帶精裝修），總拆遷安置成本為 ，占項目土地出讓金的比例少于 12%，經(jīng)濟(jì)上可行。區(qū)域經(jīng)濟(jì)總量增加 —— 總投資達(dá)到 ，區(qū)域經(jīng)濟(jì)總量大幅增加。106附表：宋氏名園成本初步概算及收入初步測算表收入說明：宋氏名園主要地產(chǎn)開發(fā)收入按 50006000元 /平方米保守價格估算。按海南同類房地產(chǎn)項目的水平和本項目的具體情況，本項目管理費(fèi)按前述 3項之和的 2%計取。建安工程費(fèi)包括基礎(chǔ)、主體、水電安裝、室外配套等，此項費(fèi)用根據(jù)項目分期開發(fā)情況，結(jié)合工程施工進(jìn)度計劃投入。102附表：宋氏紀(jì)念園建安成本初步概算103宋氏紀(jì)念園經(jīng)濟(jì)測算指標(biāo) —— 年經(jīng)營性利潤 3071萬元，年投資收益率為 %收入說明：假設(shè)門票 100元 /人，預(yù)估年接待 50萬人次，年毛收益為 4725萬元。管理費(fèi)用管理費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項目的開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費(fèi)用，如管理人員工資、職工福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、咨詢費(fèi)、房地產(chǎn)稅等。前期工程費(fèi)前期工程費(fèi)主要包括項目前期規(guī)劃、設(shè)計、勘測費(fèi)用等，費(fèi)用確定主要參考同類項目經(jīng)驗值。奢華小酒店以情調(diào)、氛圍、個性化服務(wù)取勝重點(diǎn)介紹：奢華小酒店， 南洋風(fēng)格，兼 “ 國賓館功能 ”80經(jīng)營主題走主題養(yǎng)生線路，提供住宿、餐飲、娛樂、高端會議、蜜月、私人聚會等服務(wù)?奢華小酒店的贏利能力相當(dāng)可觀。形象設(shè)計、藝術(shù)鑒賞等女性學(xué)員類型 授課內(nèi)容健康養(yǎng)生、老年心理、醫(yī)學(xué)知識、老年社交、繪畫、書法、舞蹈、老年運(yùn)動、宗教信仰等中老年人商務(wù)談判、企業(yè)管理、運(yùn)動課程、商務(wù)禮儀等商務(wù)男性主要以夏令營形式存在，組織開展富有教育意義的活動與課程少年兒童74案例：大唐芙蓉園 可通過基金會實現(xiàn)兩岸、海內(nèi)的溝通、交流、合作46主建筑群規(guī)劃可借鑒 “ 邱吉爾莊園 ”u以布蘭姆宮為軸心的龐大宮殿式建筑群是丘吉爾莊園的中心，在這個雕塑的富麗堂皇的宮殿之外，是草場、湖泊世界文化遺產(chǎn)之一47邱吉爾莊園景觀48中西建筑風(fēng)格結(jié)合，是民國時期（ 19121949）最重要的建筑風(fēng)格?美國總統(tǒng)有時也會在弗農(nóng)山莊接待外國元首。“ 宋氏祖居 ” 開發(fā)意義重大，如果打造合適，必將成為文昌走向世界的旅游名片，其形象價值遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越航天城、銅鼓嶺等景區(qū)然而，受當(dāng)今國內(nèi)政治氣候影響，宋氏祖居如果單獨(dú)作為景區(qū)開發(fā)，其經(jīng)濟(jì)價值難以實現(xiàn)，面臨發(fā)展瓶頸， 如何突破瓶頸將成為 “ 宋氏祖居 ” 成功開發(fā)的關(guān)鍵？19目錄市場分析項目分析發(fā)展戰(zhàn)略項目定位旅游產(chǎn)品規(guī)劃綜合效益評估項目開發(fā)計劃與模式經(jīng)濟(jì)測算游憩模式設(shè)計 20如何突破瓶頸制約，帶動當(dāng)?shù)芈糜谓?jīng)濟(jì)發(fā)展？賦予景觀價值，體驗價值，形成觀光優(yōu)勢運(yùn)用迂回戰(zhàn)術(shù)，構(gòu)建完整的旅游消費(fèi)體系完善人文價值，強(qiáng)化知識與教育功能1戰(zhàn)略原則2321如何賦予景觀價值、體驗價值，形成觀光優(yōu)勢？借鑒世界名人故居的發(fā)展思路CASE：美國 以上數(shù)據(jù)來源：《 2023年海南省統(tǒng)計年鑒》 5海南航天城建設(shè)將成為文昌旅游發(fā)展的最大機(jī)遇，其成功開發(fā)將顛覆海南東線現(xiàn)有旅游格局航天城預(yù)計火箭發(fā)射日最高接待 ，航天城的建設(shè)將為文昌市旅游業(yè)帶來不可估量的客源6文昌旅游規(guī)劃為 “ 海洋 ” 與 “ 人文 ” 兩條主線，濱海資源開發(fā)穩(wěn)步推進(jìn)，人文資源開發(fā)停滯不前海洋旅游包括七大濱海旅游區(qū)規(guī)劃 人文旅游區(qū)規(guī)劃以山海休閑、山地度假為主的七星嶺旅游區(qū) 名人歷史旅游為主的昌灑 文教線路以郵輪、游艇、高端度假為主的木蘭頭 潮灘鼻旅游區(qū) 熱帶農(nóng)業(yè)觀光體驗的錦山 馮坡區(qū)以運(yùn)動、康體為主的抱虎角旅游區(qū) 僑鄉(xiāng)文化主題的鋪前古鎮(zhèn)以國際生態(tài)為主的銅鼓嶺旅游區(qū) 潭牛運(yùn)動休閑體驗區(qū)以航天觀光、科普為主的航天公園 城市歷史文化為主的文城鎮(zhèn)和僑鄉(xiāng)文化為主的會文鎮(zhèn)以生態(tài)觀光、椰林度假為主的環(huán)八門灣旅游區(qū)以溫泉、濱海度假為主的馮家灣旅游區(qū)7作為華僑之鄉(xiāng)、名人之鄉(xiāng)、將軍之鄉(xiāng)，人文資源是文昌旅游最大的比較優(yōu)勢，文昌旅游業(yè)呼喚能代表文昌人文精神的文化性旅游龍頭項目u與三亞相比， 文昌的濱海資源沒有優(yōu)勢u人文資源，是文昌旅游比較優(yōu)勢， 也是旅游開發(fā)的重要依托。宋氏祖居概念性規(guī)劃方案謹(jǐn)呈：海南中視集團(tuán)目錄市場分析項目分析發(fā)展戰(zhàn)略項目定位旅游產(chǎn)品規(guī)劃綜合效益評估項目開發(fā)計劃與模式經(jīng)濟(jì)測算游憩模式設(shè)計 2中國旅游業(yè)正在進(jìn)入國家戰(zhàn)略體系，并將迎來新的黃金發(fā)展期。海南東線是海南旅游的脊梁。u建筑思路側(cè)重于政治宣傳， 對于一些不利于當(dāng)時政治環(huán)境的歷史資料，避而不談， 不能還原歷史真相祖居現(xiàn)狀分析13建筑布局局促，簡陋粗糙，館內(nèi)設(shè)施裝修陳舊老化，與宋氏家族在海內(nèi)外的影響力及家族顯赫地位極不相稱祖居現(xiàn)狀分析u原展館展出形式、功能單一落后， 展示工具和手段停留在文字和圖片時代u由于過于側(cè)重政治宣傳， 忽視了宋氏家族本身內(nèi)在文化價值、精神價值，從而也忽視了其作為旅游文化產(chǎn)品的內(nèi)在經(jīng)濟(jì)價值14原館已不適應(yīng)當(dāng)前海南經(jīng)濟(jì)文化的發(fā)展需要，建立一個全新的、與世界名人故居接軌的 “ 宋氏祖居 ”勢在必行！祖居現(xiàn)狀分析促進(jìn)兩岸交流、祖國統(tǒng)一 具有海外、兩岸關(guān)系的溝通橋梁作用宋氏家族所展示的現(xiàn)代思想，對構(gòu)建當(dāng)代文化思想有著深遠(yuǎn)意義體現(xiàn)文昌人文資源比較優(yōu)勢宋氏祖居重建意義15宋氏祖居作為旅游目的地價值評估評價綜合層 分值 評價項目層 分值 評價因子層 分值 宋氏祖居 東郊椰林 銅鼓嶺 航天城資源價值 72 觀賞特征 44 愉悅感 20 4 14 17 18奇特感 12 2 7 9 11完整度 12 3 10 10 10科學(xué)價值 8 科學(xué)考察 3 1 1 1 3科普教育 5 3 2 2 4文化價值 20 歷史文化 9 6 1 1 1宗教朝拜 4 0 0 0 0休養(yǎng)娛樂 7 1 5 6 6景點(diǎn)規(guī)模 16 景點(diǎn)地域組合 9 1 3 5 6旅游環(huán)境容量 7 2 3 5 6旅游條件 12 交通通訊 6 便捷性 3 3 3 3 3安全可靠 2 2 2 2 2費(fèi)用 1 1 1 1 1飲食 3 0 2 2 2旅游商品 1 0 1 1 1導(dǎo)游服務(wù) 1 1 1 1