【正文】 （經(jīng)營性收入按12萬 /人，物業(yè)管理按 2023平方米 /人）政府稅費(fèi)增加 —— 開發(fā)稅收總額達(dá)到 ，此外每年?duì)I業(yè)稅增加 828萬元。其他費(fèi)用主要指工程監(jiān)理費(fèi)、工程咨詢費(fèi)、與政府建設(shè)管理部門發(fā)生的費(fèi)用。u建筑思路側(cè)重于政治宣傳， 對于一些不利于當(dāng)時(shí)政治環(huán)境的歷史資料，避而不談， 不能還原歷史真相祖居現(xiàn)狀分析13建筑布局局促，簡陋粗糙，館內(nèi)設(shè)施裝修陳舊老化，與宋氏家族在海內(nèi)外的影響力及家族顯赫地位極不相稱祖居現(xiàn)狀分析u原展館展出形式、功能單一落后， 展示工具和手段停留在文字和圖片時(shí)代u由于過于側(cè)重政治宣傳， 忽視了宋氏家族本身內(nèi)在文化價(jià)值、精神價(jià)值，從而也忽視了其作為旅游文化產(chǎn)品的內(nèi)在經(jīng)濟(jì)價(jià)值14原館已不適應(yīng)當(dāng)前海南經(jīng)濟(jì)文化的發(fā)展需要，建立一個(gè)全新的、與世界名人故居接軌的 “ 宋氏祖居 ”勢在必行！祖居現(xiàn)狀分析促進(jìn)兩岸交流、祖國統(tǒng)一 具有海外、兩岸關(guān)系的溝通橋梁作用宋氏家族所展示的現(xiàn)代思想，對構(gòu)建當(dāng)代文化思想有著深遠(yuǎn)意義體現(xiàn)文昌人文資源比較優(yōu)勢宋氏祖居重建意義15宋氏祖居作為旅游目的地價(jià)值評估評價(jià)綜合層 分值 評價(jià)項(xiàng)目層 分值 評價(jià)因子層 分值 宋氏祖居 東郊椰林 銅鼓嶺 航天城資源價(jià)值 72 觀賞特征 44 愉悅感 20 4 14 17 18奇特感 12 2 7 9 11完整度 12 3 10 10 10科學(xué)價(jià)值 8 科學(xué)考察 3 1 1 1 3科普教育 5 3 2 2 4文化價(jià)值 20 歷史文化 9 6 1 1 1宗教朝拜 4 0 0 0 0休養(yǎng)娛樂 7 1 5 6 6景點(diǎn)規(guī)模 16 景點(diǎn)地域組合 9 1 3 5 6旅游環(huán)境容量 7 2 3 5 6旅游條件 12 交通通訊 6 便捷性 3 3 3 3 3安全可靠 2 2 2 2 2費(fèi)用 1 1 1 1 1飲食 3 0 2 2 2旅游商品 1 0 1 1 1導(dǎo)游服務(wù) 1 1 1 1 1人員素質(zhì) 1 1 1 1 1合計(jì) 100 100 32 57 67 76基于層次分析法的項(xiàng)目資源評價(jià)16u旅游評估前提條件：假設(shè)宋氏祖居維持目前狀態(tài)不變；航天城、銅鼓嶺按規(guī)劃藍(lán)圖評估；旅游價(jià)值評估結(jié)論旅游價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于周邊競爭對手，缺乏競爭力宋氏祖居憑借政治影響力聞名海內(nèi)，但作為旅游產(chǎn)品開發(fā)，經(jīng)濟(jì)價(jià)值受限， 面臨發(fā)展瓶頸！人文價(jià)值未充分挖掘，景觀價(jià)值嚴(yán)重匱乏，旅游功能不足17宋氏祖居作為旅游開發(fā)的瓶頸分析一個(gè)成功的旅游景區(qū)應(yīng)具備的功能體系吃 住游 娛 購 行在六大旅游功能體系中， 僅僅只是門票收入，游客逗留時(shí)間大多不超過 2小時(shí)無法產(chǎn)生關(guān)聯(lián)性消費(fèi)，也就無從帶動當(dāng)?shù)芈糜谓?jīng)濟(jì)的發(fā)展直接后果由于政治因素及社會輿論，不便于在景點(diǎn)內(nèi)部規(guī)劃大量的娛樂休閑設(shè)施，從而也阻礙了旅游消費(fèi)鏈的形成與健全深層原因分析18項(xiàng)目分析結(jié)論“ 宋氏祖居 ” 是文昌影響力最大的人文旅游資源，在國內(nèi)外擁有巨大的影響力，是文昌作為名人之鄉(xiāng)、華僑之鄉(xiāng)的集中體現(xiàn)?！?宋氏祖居 ” 開發(fā)意義重大，如果打造合適，必將成為文昌走向世界的旅游名片，其形象價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越航天城、銅鼓嶺等景區(qū)然而，受當(dāng)今國內(nèi)政治氣候影響，宋氏祖居如果單獨(dú)作為景區(qū)開發(fā)，其經(jīng)濟(jì)價(jià)值難以實(shí)現(xiàn)，面臨發(fā)展瓶頸， 如何突破瓶頸將成為 “ 宋氏祖居 ” 成功開發(fā)的關(guān)鍵？19目錄市場分析項(xiàng)目分析發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目定位旅游產(chǎn)品規(guī)劃綜合效益評估項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃與模式經(jīng)濟(jì)測算游憩模式設(shè)計(jì) 20如何突破瓶頸制約，帶動當(dāng)?shù)芈糜谓?jīng)濟(jì)發(fā)展？賦予景觀價(jià)值，體驗(yàn)價(jià)值，形成觀光優(yōu)勢運(yùn)用迂回戰(zhàn)術(shù)，構(gòu)建完整的旅游消費(fèi)體系完善人文價(jià)值，強(qiáng)化知識與教育功能1戰(zhàn)略原則2321如何賦予景觀價(jià)值、體驗(yàn)價(jià)值，形成觀光優(yōu)勢？借鑒世界名人故居的發(fā)展思路CASE：美國 102附表：宋氏紀(jì)念園建安成本初步概算103宋氏紀(jì)念園經(jīng)濟(jì)測算指標(biāo) —— 年經(jīng)營性利潤 3071萬元，年投資收益率為 %收入說明：假設(shè)門票 100元 /人，預(yù)估年接待 50萬人次，年毛收益為 4725萬元。區(qū)域經(jīng)濟(jì)總量增加 —— 總投資達(dá)到 ，區(qū)域經(jīng)濟(jì)總量大幅增加。107宋氏名園經(jīng)濟(jì)測算指標(biāo) —— 稅后利潤 ，稅后成本利潤率為 %序號 項(xiàng)目名稱 總額（萬元）一 總投資 805,815 二 銷售凈收入 1,112,267 　 銷售收入 1,177,003 　 銷售稅金 64,735 三 土地增值稅 31,697 四 稅前利潤 274,755 五 所得稅 68,689 六 稅后利潤 206,066 七 稅前成本利潤率 %八 稅后成本利潤率 %108整體社會效益說明就業(yè)人口增加 —— 至少增加就業(yè)崗位 2180個(gè)。不可預(yù)見費(fèi)不可預(yù)見費(fèi)按前述 3項(xiàng)之和的 2%計(jì)取較為合理。u辦學(xué)模式： 由 中國人民大學(xué) 和西安曲江文化旅游（集團(tuán)）有限公司聯(lián)合主辦師資力量： 聘請以徐慶平（徐悲鴻大師之子）為代表的專家教授 30人辦學(xué)目標(biāo) ：塑造 3F女性：有趣 、 無畏 、 富有女人味三種品質(zhì)于一身的全能型女人u授課方式： 面授，每期課程歷時(shí) 8個(gè)月，每月授課 4天 至?？谑袇^(qū) 60公里至高速 15公里15公里航天城 16公里文昌市區(qū) 20公里10項(xiàng)目交通：項(xiàng)目緊臨 203省道，規(guī)劃中的兩橋一路、東環(huán)鐵路使項(xiàng)目到達(dá)周邊各景點(diǎn)十分暢順濱海快速路東環(huán)鐵路海文高速 S203交通路網(wǎng)示意圖清瀾大橋鋪前大橋銅鼓嶺航天城東郊椰林八門灣抱虎角11典型的鄉(xiāng)村生態(tài)資源，地勢平坦，缺少特色與個(gè)性，須通過人工造景的方式達(dá)到旅游觀光條件周邊環(huán)境分析12宋氏祖居紀(jì)念館于 1986年建成，占地 100畝，內(nèi)容包括 “ 宋氏祖居展覽區(qū) ” 和 “ 宋慶齡生平陳列館 ”兩部分u紀(jì)念館除了展示宋耀如的青少年時(shí)代背景和宋慶齡生平事跡外，也承擔(dān)展示宋氏家族歷史、紀(jì)念宋氏家族的任務(wù)。 華盛頓故居22華盛頓故居：弗農(nóng)山莊u弗農(nóng)山莊，喬治 序號 項(xiàng)目名稱 總額（萬元）一 總投資 41,997 二 年凈收益 3,071 　 年毛收益 4,725 　 凈收益率 65%三 年投資收益率 %104宋氏名園經(jīng)濟(jì)測算指標(biāo) —— 總投資 序號 項(xiàng)目名稱 總額（萬元）1 土地成本 52,640 2 前期工程費(fèi) 17,163 3 建安工程 578,116 4 管理費(fèi) 12,958 5 不可預(yù)見費(fèi) 11,906 6 其他費(fèi)用 25,315 7 財(cái)務(wù)費(fèi)用 48,867 8 銷售費(fèi)用 58,850 9 其它項(xiàng) 0 一 總投資 805,815 105宋氏名園總投資估算說明 土地成本考慮到本項(xiàng)目位置一般，土地成本按文昌昌灑鎮(zhèn)最低基準(zhǔn)地價(jià)計(jì)算（ /畝）計(jì)算。提升區(qū)域知名度 —— 建成后的宋氏祖居綜合旅游項(xiàng)目具有較強(qiáng)的旅游市場競爭力，最大程度提升區(qū)域知名度。酒店收入按整體轉(zhuǎn)讓價(jià)值一次性計(jì)算收入，因本次測算為保守估計(jì)，其他經(jīng)營性收入暫時(shí)不予計(jì)算在內(nèi)。按海南同類房地產(chǎn)項(xiàng)目的水平和本項(xiàng)目的具體情況，本項(xiàng)目管理費(fèi)按前述 3項(xiàng)之和的 2%計(jì)取。 曲江爾雅女子游學(xué)院u學(xué)院定位： 集體驗(yàn)與參與性為一體，開創(chuàng)文化、旅游、教育相結(jié)合的新型教學(xué)模式的游學(xué)院。 城市景觀類型 文昌 三亞 海口自然景觀 月亮灣、銅鼓嶺東郊椰林、木蘭灣三亞灣、大東海、海坡、亞龍灣海底村莊火山口公園白石溪建筑景觀 斗柄塔、約亭 京潤珍珠文化館三亞南端點(diǎn)火臺萬綠園、 熱帶海洋世界動植物景觀 八門灣紅樹林 三亞珊瑚礁自然保護(hù)區(qū)天涯熱帶海洋動物園海南鹿場、 東寨港紅樹林自然保護(hù)區(qū)人文資源 宋氏祖居、孔廟、陳策將軍祖居、溪北書院、張?jiān)埔輰④娂o(jì)念館三亞南山佛教文化、 西沙海戰(zhàn)烈士陵園馮白駒故居五公祠