【房地產(chǎn)】黑弧上海某地產(chǎn)海上春園策劃全程(文件)
【正文】 14 海上春天 SWOT分析 14 海上春天 SWOT分析 ?莘莊區(qū)因地鐵效應(yīng)、市政設(shè)施和環(huán)境改善，是房地產(chǎn)市場(chǎng)新的亮點(diǎn)。 ?上海房地產(chǎn)界 ， 樓市存在大量同質(zhì)化樓盤(pán) ， 與萬(wàn)科海上春天品質(zhì)較接近的樓盤(pán)也不少 ， 但具有自身鮮明的品牌個(gè)性的不多 。 ?上海房地產(chǎn)廣告普遍還停留在表現(xiàn)硬件的“就產(chǎn)品賣(mài)產(chǎn)品”的階段，而萬(wàn)科海上春天賣(mài)的是生活，也是上海獨(dú)特的人文觀(guān)點(diǎn)。 所謂 “ 海派 ” 風(fēng)指的是以 “ 新古典主義 ”“ 北美風(fēng)情 ” 為主的崇尚簡(jiǎn)約 、清新和現(xiàn)代化同時(shí)融入上海地方特色的一種建筑風(fēng)格 。 ?隨著國(guó)家住房制度改革的逐步深入 ， 購(gòu)房融資手段日趨多樣化 ， 市民購(gòu)房意識(shí)正逐步加強(qiáng) ， 個(gè)人購(gòu)房行為開(kāi)始穩(wěn)定 ， 形成新的住宅消費(fèi)觀(guān)念 ， 且出現(xiàn)升值保值的新投資趨勢(shì) 。 ?本案所處區(qū)域?yàn)楣I(yè)新區(qū) ， 整體環(huán)境不理想 。 ?社區(qū)硬件規(guī)劃齊全 ， 更有委托澳洲 WOODSBAGOT公司精心設(shè)計(jì)的 SHOPPING MALL， 使在區(qū)內(nèi)購(gòu)物時(shí)倍添娛樂(lè) 、 休閑的氣氛 。 —— 速食的風(fēng)行、電腦處理器的不斷升級(jí)、短發(fā)的流行、小禮服取代大禮服、信用卡在這個(gè)群體中的普及、電話(huà)訂貨的流行都構(gòu)成了他們消費(fèi)模式的特點(diǎn) 13 目標(biāo)消費(fèi)者分析 132中產(chǎn)階層的消費(fèi)觀(guān) 中產(chǎn)階層的消費(fèi)類(lèi)型屬于淡漠購(gòu)物的高檔消費(fèi)型 —— 這類(lèi)消費(fèi)群并不喜歡逛街購(gòu)物，一般的逛街購(gòu)物讓他們覺(jué)得不自然、不舒服，而他們一旦購(gòu)物，就會(huì)選擇大商場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)有： 一定檔次的名牌產(chǎn)品或進(jìn)口產(chǎn)品 13 目標(biāo)消費(fèi)者分析 132中產(chǎn)階層的消費(fèi)觀(guān) 中產(chǎn)階層 —— 消費(fèi)時(shí)尚的發(fā)起人 從趕時(shí)髦進(jìn)入了創(chuàng)造時(shí)尚或追求時(shí)尚的階段，對(duì)市場(chǎng)消費(fèi)的影響力逐漸形成 13 目標(biāo)消費(fèi)者分析 132廣告對(duì)中產(chǎn)階層的影響 廣告及軟性的產(chǎn)品宣傳文章對(duì)中產(chǎn)階層消費(fèi)行為是不可低估的。 ? 需要的話(huà)， 可以每天只睡 3個(gè)小時(shí)，其余時(shí)間用來(lái)工作，甚至可以放棄假期 13 目標(biāo)消費(fèi)者分析 132中產(chǎn)階層的工作態(tài)度 具有危機(jī)感、成就感雙重感受 ?收入較豐厚，有事業(yè)基礎(chǔ) ?擔(dān)心自己落入較低階層 ?與新上司難相處 ?世界經(jīng)濟(jì)不景氣時(shí)，公司裁員 ?新員工對(duì)自己職位的威脅 —— 促使他們高度敬業(yè) 13 目標(biāo)消費(fèi)者分析 132中產(chǎn)階層的憂(yōu)慮和對(duì)策 憂(yōu)慮： ?對(duì)衰老尤為恐懼，不論在生理、年齡上，還是在心理、知識(shí)上 對(duì)策： ?加強(qiáng)個(gè)人培訓(xùn)、交際活躍、提高生活質(zhì)素是中產(chǎn)階層為化解生存危機(jī)感而普通采用的方式 13 目標(biāo)消費(fèi)者分析 132中產(chǎn)階層的生活方式及態(tài)度 背景： ?上海是一個(gè)特殊的城市，起起落落地發(fā)展進(jìn)程中，讓上海人產(chǎn)生普遍的社會(huì)心理 —— 時(shí)代復(fù)興 ?作為中國(guó)民族工業(yè)、進(jìn)步思想的搖籃，“東方明珠”經(jīng)歷了相當(dāng)長(zhǎng)一段輝煌的年代，走在全國(guó)的最前沿 ?現(xiàn)代的中國(guó)百花齊放，上海漸失往日的風(fēng)采，近幾年，歷史的機(jī)遇重新給了朝氣蓬勃的上海人 13 目標(biāo)消費(fèi)者分析 132中產(chǎn)階層的生活方式及態(tài)度 生活方式： ?上海中產(chǎn)之家，對(duì)穿著、飲食的時(shí)尚潮流投入相對(duì)較多 ?家庭理財(cái)方面選擇股票較普遍，也選擇風(fēng)險(xiǎn)較小的儲(chǔ)蓄和購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn) ?選擇租房比買(mǎi)房更普遍，這和上海好房產(chǎn)價(jià)格較高有關(guān) 13 目標(biāo)消費(fèi)者分析 132中產(chǎn)階層的生活方式及態(tài)度 生活態(tài)度： ?追求享受 —— “自己工作那么辛苦，就應(yīng)該享受好一些” ?“享受多一些，享受好一些”是他們的人生信條 —— 努力工作就是為了活得更好 13 目標(biāo)消費(fèi)者分析 132中產(chǎn)階層目前熱衷于什么消費(fèi) 想方設(shè)法于都市化生活之外體驗(yàn)一種更原始 、更本能 、 更單純的生活 ， 成了現(xiàn)代人 、 尤其是中產(chǎn)階層中的一種時(shí)尚 。 ?因地理位置原因，受外界干擾較大。 ?建筑外型簡(jiǎn)潔明快，缺點(diǎn)是戶(hù)型面積偏大。 12 市場(chǎng)環(huán)境分析 占地面積 31萬(wàn)平方米 銷(xiāo)售價(jià)格 29003500 建筑面積（二期） 31萬(wàn)平方米 付款方式 一次性、分期（首期三成，七成按揭） 、7成 30年按揭 套數(shù) 3500 開(kāi)盤(pán)日期 容積率 入伙日期 綠化率 50% 戶(hù)型類(lèi)別 近一公里的中軸水廊大道體現(xiàn)發(fā)展商獨(dú)到的規(guī)劃理念 12 市場(chǎng)環(huán)境分析 123梅隴城世紀(jì)苑 ?位于滬閔路，蓮花南路交匯處，地鐵一號(hào)蓮花路站，世紀(jì)苑定位中高檔，大面積房型設(shè)計(jì)，完善的會(huì)所公建配套，獨(dú)有的弧型外觀(guān)造型。未來(lái)規(guī)劃前景極具誘惑力。 12 市場(chǎng)環(huán)境分析 12閔行區(qū)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析 因萬(wàn)科海上春天位于閔行區(qū)，地鐵、環(huán)境和規(guī)模是重要賣(mài)點(diǎn)，所以我們將重點(diǎn)對(duì)本案附近或地鐵沿線(xiàn)的同質(zhì)樓盤(pán)進(jìn)行針對(duì)性分析。同時(shí)通過(guò)實(shí)施“宣教、碧
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