【正文】 即使整個商業(yè)經(jīng)營不好，還可以獨(dú)立經(jīng)營，對投資者也最有保障。 53 市場空白分析 1 市場表現(xiàn) 本項(xiàng)目的機(jī)遇 ?本項(xiàng)目處在未成熟的龍泉商圈內(nèi)，擁有眾多的消費(fèi)者； ?未來區(qū)域道路、停車改善，地鐵通車，為區(qū)域帶來更多人群； ?本項(xiàng)目可以依托區(qū)域巨大的人流，發(fā)展收益更高的購物中心商業(yè)，而不必完全依賴于百貨此類主力店； ?關(guān)鍵詞：購物中心 ?同創(chuàng)城市綜合體、國投大廈、銀河城市綜合體、第九空間、皇冠國際等是將構(gòu)成世紀(jì)廣場未來傳統(tǒng)高檔購物商圈； ?未來有較多定位為國際一線品牌。 ?未來隨著經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，收入高人群趨向更年輕，同時(shí)有更多 70年代末和 80年代初的消費(fèi)者將成為消費(fèi)主體和時(shí)尚輿論主導(dǎo)者，國際時(shí)尚品牌將成為未來主要消費(fèi)對象； ?到項(xiàng)目開業(yè)時(shí)，新一撥國際時(shí)尚品牌將由北京向龍泉等二線城市拓展； ?龍泉老城區(qū)商業(yè)存在正規(guī)的商場品牌不時(shí)尚，時(shí)尚的服飾無牌子，檔次低；缺乏時(shí)尚品牌集中地。 ?本項(xiàng)目的購物中心能為酒店提供良好的配套，降低配套設(shè)施所帶來的成本。 ?較大部分商務(wù)公寓空間缺乏變化，部分躍層公寓層高低，層高僅 3米； ?發(fā)展提供更低首付、針對中小型公司的純辦公的商務(wù)公寓具有較好機(jī)會； ?可以開發(fā)部分性價(jià)比較高、空間富于變化的 loft商務(wù)公寓； ?本項(xiàng)目處于龍泉未來商業(yè)聚集區(qū)，區(qū)域內(nèi)將聚集有眾多品牌，品牌代理商戶在此區(qū)域辦公具有便利性； ?商圈所帶來巨大人流，也是針對個人消費(fèi)者的旅游、教育培訓(xùn)、出國咨詢、產(chǎn)品直銷等公司辦公的重要場所。 ? 根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模條件，本項(xiàng)目適合發(fā)展兩種方案的綜合體： ? 方案一（出售）：購物中心、中檔寫字樓、四星級酒店和經(jīng)濟(jì)型酒店為一體的綜合體； ? 方案二（針對投資者）：購物中心、中檔寫字樓、四星級酒店為一體的綜合體； ? 方案三（加速資金回籠）：購物中心、 loft商務(wù)公寓、四星級酒店和中檔寫字樓為一體的綜合體 ? 相比較而言，方案一的市場風(fēng)險(xiǎn)更小；方案二更有利于提升項(xiàng)目的整個檔次；方案三有利于加快資金回籠。 方案二：服務(wù)式公寓 ㎡ 2萬㎡ ?目標(biāo)客戶主要針對其他城市到龍泉任職的高級管理層以及到龍泉中長期出差的客戶。 ? 這部分人群有兩大特征： ? 其一，從生長環(huán)境看，這部分人主要出生在 60年代末到 70年代末，開始工作于 9095年間，收入水平高于上輩，消費(fèi)意愿強(qiáng)，餐飲娛樂消費(fèi)高，且對品牌有所認(rèn)知； ? 其二，從家庭成長周期看，這部分人群基本已結(jié)婚，并且大部分有孩子，孩子年齡主要在 110歲之間，對于孩子投入大； ? 同時(shí)在未來 4－ 5年后項(xiàng)目開業(yè)時(shí)， 2840歲之間的中高收入人群包含有較多出生于 70年代末和 80年代初的人群，這部分人絕大部分為獨(dú)生子女，物質(zhì)極大豐富于之前的任何一代，更有個性，更時(shí)尚，緊跟國際時(shí)尚潮流。 ? 樂：樂不僅僅是玩樂，而是結(jié)合餐飲的娛樂；在餐飲中溝通感情，在娛樂中促進(jìn)感情，成為重要的休閑和聚會場所。 ? 由于未來消費(fèi)者將更具有個性、時(shí)尚，而龍泉目前較多商場的品牌為國內(nèi)品牌和港澳臺的品牌，不夠時(shí)尚個性。 ? 將有目的消費(fèi)的餐飲娛樂安排在高層，利用通天梯直接引導(dǎo)到高層，使其從上往下逛。s, Tommy hilfiger, piombo, missoni, Brooks brother； aigner, empario Armani, a tesoni, Givenchy, moschino, LOEWE, DG, Marc jacobs 時(shí)尚旗艦 10003000 novo, ca, hm, zara, sephora,it,promod,esprit,歐蘇丹 便利服務(wù) － 建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、 starbuck,ciao coffee、 haagendazs,pizza hut，亮視點(diǎn) 二層 流行時(shí)尚 摩登前沿 20233000 lacoste, patrizia pepe, eq:iq, alain manoukian, fa:ge,miss sixty, jessica, episode,icb,moiselle,white collar, ashworth, fornarina,jorya weekend,max studio,colour 18,mango,man,michel rene,scofield,charles jourdan； ck jeans,gstar,tough jeans，nautica， ecco； swatch，嘉美詩， Spr coffee,樂杰士，王品牛排 個性潮流 10002023 ,exception,azona ao2,esprit,tribeca,b+ab,g2023,edc,vero moda,odbo,only,jackjones,levi39。 此階段購物中心具有更強(qiáng)的個性和差異優(yōu)勢 。二是控制總價(jià)，降低投資門檻，拓展投資客的客戶渠道。 ※ 銷售策略：如何克服項(xiàng)目劣勢，站在客戶的角度為其實(shí)現(xiàn)需求，從而實(shí)現(xiàn)雙贏。 ※ 團(tuán)隊(duì)確立： 包括商業(yè)營銷、酒店管理經(jīng)營團(tuán)隊(duì)。 ※ 全程介入招商運(yùn)營與銷售，實(shí)現(xiàn)全盤操控。通過信息聯(lián)通，實(shí)現(xiàn)多方共贏 的穩(wěn)定發(fā)展。 ※ 短信信息。 96 前期推廣策略 5：定點(diǎn)看板 ※ 在項(xiàng)目工地所在地圍墻、工地對面及目標(biāo)客戶集中區(qū)域推出看板廣告，此種形式具有時(shí)間上的持續(xù)性告知特征。 ? 現(xiàn)場包裝 完善各類法律文件。 ? 第三方資源整合（重中之重） 成都市政府、龍泉區(qū)政府、成都經(jīng)濟(jì)技術(shù)科技工業(yè)園等主管部門，獲得政府、協(xié)會支持。 每一階段認(rèn)購所享受的優(yōu)惠不同 ， 越早認(rèn)購優(yōu)惠越多 。 ? 強(qiáng)勢招商 參加長三角地區(qū)環(huán)保行業(yè)知名展會 ， 進(jìn)行招商 。 全方位推廣 、 立體化推廣 ， 強(qiáng)勢銷售 。 原則三：投資客購買，我司須保留二年以上經(jīng)營權(quán)，確保能控制業(yè)態(tài)規(guī)劃 和經(jīng)營管理。 2023/2/252023/2/25Saturday, February 25, 2023 ? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 2023/2/252023/2/252023/2/252023/2/252/25/2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 2023/2/252023/2/252023/2/252023/2/25 ? 沒有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 2023/2/252023/2/252023/2/25Saturday, February 25, 2023 ? 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 2023/2/252023/2/252023/2/252/25/2023 10:37:54 PM ? 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 2023年 2月 2023/2/252023/2/252023/2/252/25/2023 ? 1行動出成果，工作出財(cái)富。 2023/2/252023/2/252023/2/25Feb2325Feb23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 正式認(rèn)購前取得支持 需整合的資源及支持事項(xiàng) 整合要點(diǎn) 請予以落實(shí)的時(shí)間 與重要媒體機(jī)構(gòu)達(dá)成合作 ?交易網(wǎng)站：阿里巴巴網(wǎng)等合作形式：為項(xiàng)目提供廣告和新聞報(bào)道服務(wù) 。 …… Lists 5 租售收尾、開業(yè)籌備期工作內(nèi)容 ? 租售收尾 利用老客戶資源 ， 消化尾盤 辦理手續(xù) 、 簽合同等后續(xù)服務(wù) ? 開業(yè)籌備 落實(shí)工商 (便利條件 )、 稅務(wù) (定稅 )、 金融 、 物流 (倉庫 、 物流公司 )等實(shí)質(zhì)性的問題商戶入伙 、 裝修 、 開業(yè)各類促銷活動的規(guī)劃及準(zhǔn)備 項(xiàng)目招商及銷售階段控制 二）項(xiàng)目招商、銷售工作優(yōu)先原則 原則一：入駐經(jīng)營戶優(yōu)先購買原則 ， 同等條件下 ， 投資客為經(jīng)營戶讓路 。 …… Lists 4 強(qiáng)勢銷售期工作內(nèi)容 ? 強(qiáng)勢銷售 通過前期的客戶積累 ， 把握客源 ， 啟動外圍市場 （ 上海 ， 溫州 、 臺州 、 義烏 ） ， 強(qiáng)勢銷售 。 首攻高塍本地企業(yè)和商戶及周邊環(huán)保重鎮(zhèn)，聯(lián)合當(dāng)?shù)卣托袠I(yè)協(xié)會，成片擊破。 …… Lists 2 招商啟動、認(rèn)購開始階段工作內(nèi)容 ? 內(nèi)部認(rèn)購開始 收內(nèi)部認(rèn)購定金 登記認(rèn)購客戶類型 、 資質(zhì) 、 經(jīng)營產(chǎn)品 、 意向區(qū)域等詳細(xì)資料 。 招商銷售團(tuán)隊(duì)組建及培訓(xùn)等現(xiàn)場準(zhǔn)備工作。 …… Lists 1 招商準(zhǔn)備期工作內(nèi)容 ? 招商宣傳物料準(zhǔn)備 樓書、招商手冊、電視廣告片等宣傳資料。利用大眾媒體的公信力，推出系列軟文，炒作政府西城規(guī)劃。 ※ 投資雜志： 按照進(jìn)度，設(shè)置不同主題，以固定期刊形式郵寄給目標(biāo)客戶。 ※ 憑借商業(yè)信息數(shù)據(jù)庫，可實(shí)現(xiàn)本案信息向目標(biāo)客戶群的低成本精確傳遞。 92 前期推廣策略 1：精確制導(dǎo)型營銷系統(tǒng) ※ 針對本項(xiàng)目的商業(yè)投資特性，摒棄傳統(tǒng)的樓盤營銷模式， 遵循商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)律，以目標(biāo)客戶角度出發(fā)，安排每個營銷環(huán)節(jié)，設(shè)計(jì)具有精確性、可持續(xù)性和發(fā)展性特征的商業(yè)地產(chǎn)營銷系統(tǒng)。 90 第三步 第二步 第一步 項(xiàng)目價(jià)值定位、客戶定位、產(chǎn)品調(diào)整、 商業(yè)營銷團(tuán)隊(duì)、品牌酒店管理團(tuán)隊(duì)確定等 前期推廣階段：市場預(yù)熱、客戶積累、招商積累、區(qū)段推廣、形象推廣 正式開始銷售：利用積累的客戶創(chuàng)造熱銷開局，通過 “ 點(diǎn)對點(diǎn) ” 方式進(jìn)行客戶鎖定 以星級酒店為核心進(jìn)行產(chǎn)品價(jià)值方面的推廣，推廣項(xiàng)目獨(dú)特賣點(diǎn) 2023年 9月 第四步 對酒店、商業(yè)、寫字樓進(jìn)行可持續(xù)發(fā)展的穩(wěn)定商業(yè)經(jīng)營 第五步 項(xiàng)目全程運(yùn)營階段表 91 項(xiàng)目階段定義： 項(xiàng)目前期階段特點(diǎn)： ※ 產(chǎn)品調(diào)整： 市場是動態(tài)的，通過項(xiàng)目前期階段對市場特性、客戶需求的定位，對產(chǎn)品進(jìn) 行相應(yīng)的調(diào)整，使其抗風(fēng)險(xiǎn)能力更強(qiáng)、更具競爭力。 ※ 招商策略：在項(xiàng)目前期尋找具有寫字樓租賃意向的客戶，操作“帶租約銷售”模式，并可為項(xiàng)目銷售提供助力。 充滿驚喜的動線 … 商場設(shè)計(jì)特色 參考 在動線安排方面，弧型動線可以使人們的視野更具延伸性，店鋪可視性強(qiáng)，每個店的可視率更高； 主動線的設(shè)計(jì) … 商場設(shè)計(jì)特色 參考 人性化設(shè)計(jì) … 商場設(shè)計(jì)特色 參考 室內(nèi)活動舉辦 … 商場設(shè)計(jì)特色 參考 室外傳播 … 廣告位的設(shè)計(jì) … 商場設(shè)計(jì)特色 參考 吸引眼球的亮點(diǎn) … 商場設(shè)計(jì)特色 參考 82 酒店業(yè)態(tài)定位 參考 龍泉首個屋頂超大露天 SPA綜合超市 西班牙風(fēng)格時(shí)尚大堂吧、各類會議室 海邊風(fēng)格咖啡廳、西餐廳 蘇州園林式茶樓、中餐廳 時(shí)尚酒吧 現(xiàn)代休閑、按摩、美容 酒店辦公 龍泉首個多功能綜合演藝吧 一般套房 (約 20個 ) 、豪華套房客房 (約 10個 ) 普通單間、標(biāo)間、多人間客房 (每層約 30個 ) 豪華單間、標(biāo)間客房 (每層約 30個 ) 藍(lán)色主題會所 酒店房間合計(jì)： 390間 (套 ) 一般客房：標(biāo)間： 230間；單間： 50間；多人間： 20間 豪華客房：標(biāo)間： 90間；單間： 30間 套房：一般 20個；豪華： 10個 房間面積建議： 標(biāo)間、單間： 20㎡ ；套房： 35㎡ ；多人間： 30㎡ ，均不含公攤、衛(wèi)生間面積；其它參照 4星級酒店標(biāo)準(zhǔn) 83 酒店效果圖 參考 外觀效果 大廳效果 84 酒店效果圖 參考 客房裝飾圖 會議室 會所 茶樓 餐廳 其它參考圖 85 戶型面積建議 從龍泉驛區(qū)目前與本案類型相類似的寫字樓產(chǎn)品去化情況看，建議本項(xiàng)目的寫字樓產(chǎn)品戶型控制在 50120㎡ 。s,hello kitty,belle,betu,紅科，真美詩， tata，奧卡索，思加圖 三層 青春活力 動力天地 5002023 adidas,nike,puma,mizuno,ozark,columbia,umbro,new balance,le coq sportif,north face,探路者， kappa,converse， ozark；中型書店 青春活力 5001000 fox,哥弟，鱷魚， disney,班尼路綜合館，博西尼綜合館、美斯特邦威，佐丹奴，阿依蓮，達(dá)芙妮，堡獅龍，真維斯，以純，熱風(fēng)，海盜船 ,匯美舍；品奇，一茶一座，水果撈，葡京茶餐廳 四層 兒童動力加油站 兒童天地 1001000 chicco,king cow,miki house,united colors of bentton,the original toy store,eland,barbie,水孩兒，米奇妙， snoopy,讀書郎 兒童育樂 100500 溜冰場 ,親子樂園，早教中心，兒童攝影，兒童主題餐廳；美容美發(fā)，美甲；英孚教育，華爾街英語 精彩周末健康生活 娛樂天地 /食尚大道 50200 酒吧，電玩城，迪廳， ktv，電影院，精品網(wǎng)吧，主題餐廳 ,西堤牛排、喜達(dá)屋自助餐廳 五層 美麗天地 100500 spa，健身， yuga； － 商務(wù)天地 － 會議中心，多功能展演大廳，正餐 1層 － 便利服務(wù) 501000 小型精品超市，