【正文】 多朋友。他們 收入普遍較高 ，房子租金對(duì)他們來(lái)說(shuō)不是問(wèn)題，關(guān)鍵是要有 高品質(zhì)的房子 以及 貼身的服務(wù) ，這樣能讓他們感覺(jué)更加寧?kù)o和便利。要用一些射線不易穿透的材質(zhì)包起來(lái)，一方面減少輻射對(duì)人體的影響，另一方面，買(mǎi)了這么貴的房子，肯定要讓親戚朋友來(lái)看看，主人肯定不會(huì)告訴朋友也不希望外人知道這是變電站；p垃圾站 ：隱藏得比較好，管理也還可以，影響不大；p鐵路沿線的噪音 ：現(xiàn)在的科技已經(jīng)很發(fā)達(dá)，在建材的選擇上已經(jīng)有成熟的應(yīng)對(duì)噪音措施，可以通過(guò)安裝隔音玻璃減少噪音；p烈士公墓 ：現(xiàn)在的商業(yè)和人氣都已經(jīng)很旺了，更多從正面去接受它，覺(jué)得是都市里面難得的綠地；p如果價(jià)格很合算，即使在變電站旁邊，還是會(huì)購(gòu)買(mǎi)，但不一定拿來(lái)自??；少數(shù)認(rèn)為 ——p變電站旁邊，再便宜也不買(mǎi)；p交通擁堵、烈士公墓的影響，不會(huì)購(gòu)買(mǎi)；訪談小結(jié)對(duì)項(xiàng)目投資收益及外籍租賃的看法普遍認(rèn)為 ——p投資收益很高，愿意投資 ：除了將淘金板塊內(nèi)現(xiàn)有的物業(yè)出租以外，仍然有意向在區(qū)域內(nèi)再次投資小戶型物業(yè)，看好投資收益和稀缺性帶來(lái)的升值前景；p外籍租賃需求旺盛，租金承受力強(qiáng) ：認(rèn)為區(qū)域內(nèi)不論是外籍的個(gè)人租賃需求還是以家庭為單位的租賃需求都比較旺盛，而且租金的承受能力較強(qiáng)，也比較注重對(duì)物業(yè)的保養(yǎng)和維護(hù)；少數(shù)認(rèn)為 ——p投資型物業(yè)更愿意選擇中心地帶的、臨近交通干道的公寓物業(yè)；訪談小結(jié)項(xiàng)目?jī)r(jià)值提升的幾個(gè)努力方向普遍認(rèn)為 ——p注重性價(jià)比的物業(yè)管理服務(wù) ：希望提升物業(yè)管理服務(wù)水平，但也要兼顧性價(jià)比，物管費(fèi)不宜超過(guò) /平米，沒(méi)必要向酒店式公寓看齊，還是要居家過(guò)日子的；p突出車(chē)位充足的賣(mài)點(diǎn) ：區(qū)域內(nèi)車(chē)位緊缺，如果能突出車(chē)位充足的賣(mài)點(diǎn)，將是一大優(yōu)勢(shì)；p注重小區(qū)內(nèi)環(huán)境特別是公共休閑空間的打造： 喜歡社區(qū)內(nèi)多一些綠化，有小孩活動(dòng)的空間，有可以散步休閑的去處；訪談小結(jié)項(xiàng)目可以鎖定的幾種客戶需求一房、兩房戶型p學(xué)位房；p面向中高端個(gè)人租賃、升值考慮的投資購(gòu)買(mǎi) ；三房、四房戶型p有老城區(qū)居住情結(jié)的改善居住；p學(xué)位房：p面向外籍租賃的投資購(gòu)買(mǎi)：第 3部分項(xiàng)目分析與解讀沿著城市人文的脈絡(luò)價(jià)值體系解析 視角一：項(xiàng)目本體視角視角二：區(qū)域價(jià)值視角價(jià)值反思： 項(xiàng)目在片區(qū)市場(chǎng)中如何占位？如何重新審視項(xiàng)目的價(jià)值？地段n本項(xiàng)目位于 越秀區(qū) —— 淘金 板塊，地處成熟商圈、享完善配套，片區(qū)生活氛圍濃厚。繁華商圈、生活配套成熟項(xiàng)目配套：項(xiàng)目周邊配套設(shè)施非常成熟，地處環(huán)市東麗柏廣場(chǎng) 友誼商店核心商圈，淘金路成熟生活圈內(nèi)；各方面的 生活配套、市政配套 都非常齊全，醫(yī)院、銀行、超市、肉菜市場(chǎng)一應(yīng)俱全；教育資源優(yōu)越 ，有中星小學(xué) (省一級(jí) )、黃花實(shí)驗(yàn)幼兒園 (省一級(jí) )、華僑小學(xué)（省一級(jí)）、華僑外國(guó)語(yǔ)學(xué)校（市一級(jí)）產(chǎn)品C51棟C52棟C53棟面積 戶型 套數(shù) 比例4852㎡ 一房 58 9%6980 ㎡ 兩房 261 41%100125 ㎡ 三房 232 36%135144 ㎡ 四房 87 14%貨量少，兼有投資型小戶型與改善型戶型合計(jì) 638套其他 變電站、鐵路沿線、毗鄰陵園等負(fù)面條件① 黃花崗烈士公墓④ 京廣線鐵路③ 變電站② 垃圾收集站①②③④本項(xiàng)目本體界定：老城核心 //鬧中取靜 //高品質(zhì)住宅環(huán)市東 淘金板塊，核心居住地交通便利、配套完善一定的負(fù)面條件高品質(zhì)住宅價(jià)值體系解析 視角一：項(xiàng)目本體視角視角二：區(qū)域價(jià)值視角淘金的城市意象“”毗鄰高端繁華麗柏廣場(chǎng)商圈環(huán)市東 CBD后花園淘金的城市意象“”綠樹(shù)掩映中的淘金路外資銀行一條街淘金的城市意象“”這里，有廣州最早開(kāi)設(shè)的星巴克 哈根達(dá)斯專門(mén)店淘金的城市意象“”這里，也有淘金人喜愛(ài)的老字號(hào)餅店以及濃郁的港式風(fēng)味茶餐廳淘金的城市意象“”街頭轉(zhuǎn)角處的潮流小店綠樹(shù)叢中的酒吧一隅時(shí)尚的態(tài)度，俯首皆是淘金的城市意象 “”熙熙攘攘的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)精明的老廣們既逛商場(chǎng)也逛菜市場(chǎng)介于新老城區(qū)之間毗鄰高端商圈、鬧中取靜；時(shí)尚、小資、潮流之地；罕有都市綠洲、有滋有味的老城生活氛圍兼具城市價(jià)值和人居價(jià)值項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值研判結(jié)論小結(jié)。住慣了老城區(qū)的人，尤其是住慣了老東山的人，他肯定 不想離開(kāi) 淘金 ”—— 淘金路老業(yè)主 李生 “我 2023年就買(mǎi)了體育花園，直到 2023年才搬出淘金住進(jìn)去。 ”—— 淘金路老業(yè)主 吳生 “住慣了老城區(qū)，現(xiàn)在即使是投資物業(yè)也還是主要考慮在周邊，一來(lái)自己熟悉這個(gè)地方，二來(lái)也 方便打理 。他們傳統(tǒng)，深通廣州生活的精髓，迷戀歷史，但又開(kāi)放，樂(lè)于接受?chē)?guó)際化新潮，這種矛盾造成他們有 諸多的 “ 不舍 ” ：他們不愿舍棄既已形成的 朋友圈子、不愿舍棄廣州原汁原味的生活、不愿舍棄城市的便利、更不愿停止對(duì)生活品質(zhì)的追求 …… ，他們是 “ 多種不舍 ” 的高度融合，關(guān)注生活品質(zhì)、崇尚一種適度回歸而又時(shí)尚的生活方式；—— 他們又如廣州這個(gè)城市一樣包容?！?淘金生活 ” —— 這里是老城區(qū)最佳居所，休閑、典雅、時(shí)尚、繁華。以此比喻吉祥的征兆。 停車(chē)場(chǎng)遠(yuǎn)距離讀卡系統(tǒng)216。 美洲櫻桃木三層實(shí)木復(fù)合地板216。在住宅項(xiàng)目中選用進(jìn)口白洞石作為外墻用材，以彰顯尊貴、高雅的氣質(zhì)。2. 貼心服務(wù) ：p 叫醒服務(wù)、留言服務(wù)等；代訂鮮花、牛奶、純凈水、報(bào)刊雜志等；p 代訂車(chē)票、火車(chē)票、飛機(jī)票及廣州旅游景點(diǎn)門(mén)票等。振波在地下遇不同介質(zhì)時(shí) , 介質(zhì)間差異越大 , 則振波越容易反射而不易穿過(guò)介質(zhì)分界面。減震墻深度原則與減震溝類似，只是材料用的是墻體而已216。綠化土堤。墻體采用隔聲、吸聲的材料，加厚墻體216。 新風(fēng)系統(tǒng)原理說(shuō)明： 在廚房、衛(wèi)生間裝設(shè)排風(fēng)機(jī)及排風(fēng)管道等配套設(shè)施，在臥室、客廳裝設(shè)進(jìn)風(fēng)口。墻上面板、手機(jī)、終端顯示器、 PDA、遙控器等都能成為你控制家中電器的主腦，使生活變得簡(jiǎn)單和輕松?！?聯(lián)手餐飲商家滲透越秀區(qū)知名食肆客戶讓淘金重新想象淘金東郡與花園酒店、廣州酒家、唐苑酒家等餐飲店合作，幫其免費(fèi)印制菜牌，并在上面標(biāo)示項(xiàng)目 LOGO及銷售信息； 在花園酒店或白云賓館等高檔餐飲店單桌消費(fèi)超 1000元的顧客，可以以本項(xiàng)目的名義贈(zèng)送一道菜，定名為 “ 金色淘金 ” ，呼應(yīng)項(xiàng)目新淘金生活的定位。 二月 21二月 21Wednesday, February 17, 2023p 雨中黃葉樹(shù)，燈下白頭人。 二月 21二月 2108:37:2308:37:23February 17, 2023p 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見(jiàn)青山。 2023/2/。 。 二月 2108:37:2308:37Feb2117Feb21p 1故人江海別，幾度隔山川。本項(xiàng)目核心均價(jià)定價(jià)方法 —— 市場(chǎng)比較法—— 價(jià)格定位營(yíng)銷根據(jù)區(qū)域相關(guān)性、產(chǎn)品素質(zhì)相近、同質(zhì)產(chǎn)品、推售時(shí)間接近及客戶關(guān)注，本項(xiàng)目選取的市場(chǎng)比準(zhǔn)項(xiàng)目為：u愛(ài)群薈景灣 區(qū)域標(biāo)桿產(chǎn)品 u東山一品 區(qū)域標(biāo)桿產(chǎn)品 推售時(shí)間接近 客戶關(guān)聯(lián) u御東和府 區(qū)域相關(guān)性 產(chǎn)品素質(zhì)相近 推售時(shí)間接近 客戶關(guān)聯(lián) u東山領(lǐng)匯廣場(chǎng) 區(qū)域相關(guān)性 產(chǎn)品面積相近 客戶關(guān)聯(lián) u正佳東方國(guó)際 區(qū)域相關(guān)性 產(chǎn)品質(zhì)素相近 客戶關(guān)聯(lián) u御江苑 區(qū)域相關(guān)性 產(chǎn)品質(zhì)素相近 客戶關(guān)聯(lián) u蘭亭璟濠大廈 區(qū)域相關(guān)性 產(chǎn)品質(zhì)素相近 客戶關(guān)聯(lián) u東湖肯辛頓 區(qū)域相關(guān)性 產(chǎn)品質(zhì)素相近 客戶關(guān)聯(lián) 對(duì)比項(xiàng)目 區(qū)域相關(guān)度 客戶關(guān)聯(lián)度 產(chǎn)品相似度 入市時(shí)機(jī)相似度東山領(lǐng)匯廣場(chǎng) ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 御東和府 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 蘭亭璟濠大廈 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 正佳東方國(guó)際 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 東湖肯辛頓 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 東山一品 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 愛(ài)群薈景灣 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 御江苑 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 原則：p區(qū)位特征類同p目標(biāo)客戶相似p戶型價(jià)格賣(mài)點(diǎn)類似p推售時(shí)間接近 地理位置片區(qū)環(huán)境片區(qū)形象、純粹性自然環(huán)境居住氛圍治安噪音升值前瞻交通 車(chē)行管制公共交通地鐵配套 教育配套生活配套（娛樂(lè)、休閑）商務(wù)配套樓盤(pán)本體素質(zhì)小區(qū)規(guī)劃項(xiàng)目規(guī)模樓間距小區(qū)商業(yè)配套規(guī)劃產(chǎn)品設(shè)計(jì)通風(fēng)、采光、朝向舒適度戶型設(shè)計(jì)附送地下室面積花園大小形象 立面造型 /色彩設(shè)備 智能化（互聯(lián)網(wǎng)、安防、 局域網(wǎng)） /衛(wèi)星電視材料 門(mén)窗開(kāi)關(guān)、管線等環(huán)境設(shè)計(jì)園林規(guī)劃設(shè)計(jì)與面積資源占有景致內(nèi)容（空中花園、游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)）樓盤(pán)附加值品牌形象發(fā)展商實(shí)力（品牌、口碑、信譽(yù)）承建商（品牌、施工質(zhì)量、現(xiàn)場(chǎng)）物業(yè)管理品牌收費(fèi)服務(wù)項(xiàng)目工程進(jìn)度 潛在風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)場(chǎng)包裝售樓處、樣板房園林、立面及通道展示導(dǎo)示系統(tǒng)根據(jù) “ 區(qū)位 ” 、 “ 樓盤(pán)素質(zhì) ” 及 “ 樓盤(pán)附加值 ” 等項(xiàng)限與選取樓盤(pán)進(jìn)行加權(quán)對(duì)比項(xiàng)目 毛坯價(jià)格 對(duì)比得分 比重 權(quán)重比價(jià)東山領(lǐng)匯廣場(chǎng) 30000 20% 6000御東和府 27000 15% 4050蘭亭璟濠大廈 25000 5% 1250正佳東方國(guó)際 29000 15% 4350東湖肯辛頓 27000 10% 2700東山一品 29000 20% 5800愛(ài)群薈景灣 42023 10% 4200御江苑 30000 5% 1500確定權(quán)重，形成毛坯基準(zhǔn)價(jià)格，確定項(xiàng)目平面產(chǎn)品價(jià)格參照目前的市場(chǎng)售價(jià)，形成毛坯平面基準(zhǔn)價(jià)格毛坯： 29850元 /㎡ ，約 30000元 /㎡精裝修： 3300035000元 / ㎡推貨策略根據(jù)工程進(jìn)度及貨量素質(zhì)搭配，分兩批推貨，首批 9月底爆破式開(kāi)盤(pán)，第二批 11月開(kāi)盤(pán)，力爭(zhēng)春節(jié)前售罄。—— 淘金家園老業(yè)主圈層活動(dòng)活動(dòng)“ 醇享淘金 ” 花園酒店早茶宴n邀請(qǐng)老業(yè)主參與花園酒店早茶宴，可自帶 3名親友參與，借此擴(kuò)大本項(xiàng)目在老業(yè)主及淘金板塊住戶之間的口碑傳播；—— 搶占全城財(cái)富高地麗柏廣場(chǎng)設(shè)展推廣項(xiàng)目推廣初期，在麗柏廣場(chǎng)或友誼商店設(shè)置展場(chǎng)，宜采取造型獨(dú)特、吸引眼球，同時(shí)符合 “ 20年淘金 ” 主題的外觀設(shè)計(jì)，打造吸引高端人群關(guān)注度的目的。1萬(wàn)3040套 /月二期MOMA2023p社區(qū)邊角位置，園林景觀條件差；p12號(hào)樓緊鄰東直門(mén)立交橋和規(guī)劃中的機(jī)場(chǎng)高速，噪音污染大；恒溫恒濕舒適性高科技豪宅。陽(yáng)臺(tái)設(shè)置封閉窗戶隔聲216。隔音墻。綠化帶?防噪綠化帶必須由矮生樹(shù)、灌木叢與樹(shù)冠濃密的高大樹(shù)種配合組成綠林實(shí)體，并宜選擇常青的或落葉期短的樹(shù)種，才能起減噪作用。減振溝要產(chǎn)生明顯的減振效果 , 則溝深必須大于振波波長(zhǎng)的 1/ 4，因此，深度必須大于 5 m，深度越深，減震效果越好， 溝內(nèi)可填塞聚氨酯泡沫塑料或類似軟質(zhì)材料，既耐壓 , 又隔振 (不能將溝填實(shí) , 否則失去隔振效果 )216。動(dòng)作 6 —— 鐵路沿線的減震降噪鐵路對(duì)住宅影響的消減方法 減震隔聲216。生態(tài)車(chē)庫(kù)借鑒： 頂部部分鏤空 ，引入園林綠化，打造 立體生態(tài)車(chē)庫(kù)。因其天然的氣息、優(yōu)雅的底蘊(yùn)、獨(dú)特的色澤與紋理，故成為高貴、典雅的象征。 黑鏡鋼電梯門(mén)216。 進(jìn)口洞石外墻216。形象定位 關(guān)鍵詞 3：紫氣東來(lái)東方 ，太陽(yáng)升起的地方；傳說(shuō)老子過(guò)函谷關(guān)之前，關(guān)令尹喜見(jiàn)有紫氣從東而來(lái)，知道將有圣人過(guò)關(guān)。—— “不愿舍棄 ”、最懂生活的人核心總策略通過(guò) 淘金 20年 的演繹傳播 “ 淘金生活 ” 的感受營(yíng)造 “ 傳統(tǒng)與時(shí)尚的奇遇，再現(xiàn)淘金品質(zhì)生活典范”“ ”“ 淘金味道 ” —— 這是傳統(tǒng)與時(shí)尚的奇遇，有厚度的城市生活典范。 ”—— 淘金路租客 方生 他 們留戀老城區(qū)悠然的生活氛圍：成熟的商業(yè)、教育配套，生活便利渴望打破老城區(qū)的無(wú)奈：老舊的建筑 ，單體樓，永遠(yuǎn)不夠用的車(chē)位們他他 們希望彌補(bǔ)珠江新城美麗外表下的遺憾：生活的缺失，人性化的缺失，廣州人文的缺失—— 他們 非常務(wù)實(shí)；關(guān)注居住本身的東西 。 ”—— 淘金路老業(yè)主 黎生 “吃飯喝早茶都很方便 ，經(jīng)常去潮濠喝早茶，或者白云賓館、花園酒店。淘金的華樂(lè)街派出所一直是全省的標(biāo)兵，住在這里很 安全 ”—— 淘金路老業(yè)主 吳生 “珠江新城買(mǎi)個(gè)菜都要開(kāi)車(chē)去，淘金下樓就是小街鋪，下班回家順路買(mǎi)菜，還可以看看衣服，很 方便 ”—— 淘金路老業(yè)主 吳太 —— 淘金路老業(yè)主 黎生 “離開(kāi)淘金 4 年了，我到現(xiàn)在還是習(xí)慣回淘金去，找 相熟 的師傅剪頭發(fā) ”—— 淘金路老業(yè)主 吳生 “淘金的 車(chē)位很缺 ，現(xiàn)在一個(gè)車(chē)位賣(mài)到 30萬(wàn)還不一定買(mǎi)得到。環(huán)