e可行性論證——經(jīng)濟(jì)測(cè)算指標(biāo)體系1553566326(文件)
【正文】 5,000 6,364 6,611 6,010 23,985 地價(jià)支付貼現(xiàn)比 萬(wàn)科城市花園項(xiàng)目： 6啟動(dòng)資金獲利倍數(shù) 啟動(dòng)資金 =3個(gè)最高的資金峰值之和 /3 ?啟動(dòng)資金的界定：一個(gè)項(xiàng)目啟動(dòng)資金較難直接計(jì)算，它應(yīng)是開(kāi)發(fā)前期一定階段的資金需求。 資金峰值比例 = 資金峰值 /項(xiàng)目總投資 年度 第1年 第2年 第3年 第4年 合計(jì) 投資計(jì)劃： 地價(jià)支出 10,000 5,000 5,000 8,000 28,000 其他支出 4,000 17,000 25,000 13,500 59,500 銷售面積 10 15 10 35 銷售回款 21,000 43,650 47,850 112,500 現(xiàn)金凈流量 14,000 1,000 13,650 26,350 25,000萬(wàn)科城市花園項(xiàng)目測(cè)算： 資金峰值比例 = 資金峰值 /項(xiàng)目總投資 =15000/（ 28000+59500） =17% 6地價(jià)支付貼現(xiàn)比 本指標(biāo)反映地價(jià)支付的快慢。 ?現(xiàn)值指數(shù)＞ 1 說(shuō)明收益超過(guò)成本，投資收益率超過(guò)期望的回報(bào)率，項(xiàng)目可行；現(xiàn)值指數(shù)＜ 1 說(shuō)明其收益率達(dá)不到期望的回報(bào)率，項(xiàng)目不可行。 銷售毛利率和銷售凈利率的關(guān)系： 銷售毛利率 銷售凈利率 =銷售稅、費(fèi)率 6獲利指數(shù)（現(xiàn)值指數(shù)） 現(xiàn)值指數(shù)可以理解為 1元原始投資渴望獲得的現(xiàn)值凈收益。 年度 第1年 第2年 第3年 第4年 合計(jì)投資計(jì)劃：地價(jià)支出 10,000 5,000 5,000 8,000 28,000 其他支出 4,000 17,000 25,000 13,500 59,500 銷售面積 10 15 10 35 銷售回款 21,000 43,650 47,850 112,500 現(xiàn)金凈流量 14,000 1,000 13,650 26,350 25,000 內(nèi)部收益率IRR %萬(wàn)科城市花園項(xiàng)目： 6銷售凈利率 銷售凈利率 =項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn) /銷售收入 100% （項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn) =項(xiàng)目利潤(rùn) 期間費(fèi)用 所得稅） 為什么用銷售凈利率取代投資回報(bào)率作為核心指標(biāo)？ ? 以銷售收入為基數(shù)，指標(biāo)蘊(yùn)涵內(nèi)容更豐富點(diǎn)，除了能反映獲利能力，還可以反映售價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的承受能力，比如，銷售凈利率為 9%，大約可以知道，如果售價(jià)下降 9%左右，將基本無(wú)利可圖；而售價(jià)相當(dāng)于市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，其難以控制程度遠(yuǎn)大于成本；
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