【正文】 之慮，而且隨處有座椅可以休息。樓外有可停幾千輛汽車的停車場。樓內(nèi)有多處噴泉，附近有各種小吃店、飲料店。 美國最大的購物中心發(fā)展商曾是 R O U S E 公司，現(xiàn)在最大的購物中心發(fā)展商據(jù)說是“ 雀兒喜 ” 公司。 美國弗吉尼亞州的米爾斯公司，在全美有 7 家大型摩爾和 1 1 家社區(qū)購物中心。但 80年代后期摩爾開始開進(jìn)美國市中心，且市區(qū)購物中心的業(yè)績也都不錯。由于中國人還沒有進(jìn)入汽車時代，公路網(wǎng)不發(fā)達(dá)，人多地少的中國也不可能有那么多土地來這樣揮灑，所以國內(nèi)城市的摩爾也可象香港一樣選擇鬧市中心或鄰近地鐵站的市區(qū)新商圈作為突破口，因?yàn)樵谥袊浣质浅鞘腥艘粋€相當(dāng)重要的休閑內(nèi)容 . 但待將來國人向郊區(qū)遷居越來越多，可以保證郊區(qū)摩爾的客流后， 摩爾還是應(yīng)該向 郊區(qū)發(fā)展，畢竟郊區(qū)的大型地塊遠(yuǎn)比市中心容易得到且地價成本也低許多。建設(shè)現(xiàn)代化的大型購物中心對促進(jìn)中國商貿(mào)發(fā)展、填補(bǔ)商貿(mào)空白、優(yōu)化商貿(mào)行業(yè)結(jié)構(gòu)、改善購物環(huán)境和居民生活質(zhì)量都有重要意義 摩爾購物中心在世界各國興起并快速發(fā)展 在商品品牌國際化、零售業(yè)產(chǎn)業(yè)化、消費(fèi)行為逐漸超越國界的趨勢下，從歐、美、日等發(fā)達(dá)國家的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)可知，傳統(tǒng)零售業(yè)者正面臨著商品展售空間新需求的挑戰(zhàn)。其土地、建筑及相關(guān)服務(wù)內(nèi) 容必須經(jīng)過完整的規(guī)劃、開發(fā)及一致的經(jīng)營管理，附設(shè)等量的停車場，而其所包含的商業(yè)業(yè)種的數(shù)量必須大致滿足其所將服務(wù)到的臨近地區(qū) 。這是 1994年 ICSC（國際購物中心協(xié)會）分類出的八種不同的購物中心。這種特點(diǎn)也就決定了購物中心具有不同于其它業(yè)態(tài)的特殊性和復(fù)雜性。形成這種局面的主要原因在 于當(dāng)?shù)鼐用竦南M(fèi)需求隨著收入水平的提高出現(xiàn)了新的變化和調(diào)整，而購物中心則迎合了這種需求。僅以美國購物中心對美國經(jīng)濟(jì)的總體貢獻(xiàn)為例， 1993年其總銷售額業(yè)績達(dá)到 8302億美元， 1994年達(dá)到了 8500億美元， 2020年其總銷售額業(yè)績已超過了 1萬億美元，這個銷售額在非汽車相關(guān)商品的銷售額中占了55％，美國購物中心所用員工超過 1000萬人，幾乎每 11個工作人口中就有一名是在大型購物中心工作。從 70 年代初期到中期，經(jīng)過整體專業(yè)規(guī)劃、景觀設(shè)計(jì)以及經(jīng)營管理的大型購物中心開始成為主流，其中尤以位于大阪商業(yè)區(qū)的幾個摩爾購物中心最具代表。為了因應(yīng)消費(fèi)服務(wù)多樣化以及設(shè)施復(fù)合化的趨 勢，還產(chǎn)生了許多超過 10萬平方公尺的大規(guī)模購物中心。 目前， 美國的摩爾開發(fā)集團(tuán) 雀兒喜 也已開始進(jìn)入日本進(jìn)行摩爾的投資開發(fā)。 購物中心在歐、美、日等國家和地區(qū)發(fā)展了多年，其市場規(guī)模在這些地區(qū)的零售業(yè)中占有舉足輕重的地位 ，被視為 21 世紀(jì)最重要的零售業(yè)趨勢。這里有弗里斯轉(zhuǎn)輪和環(huán)滑車，還有迷人的溫泉度假 村。這家高島屋百貨究竟有什么魅力可以讓一個原先備受冷落的地區(qū)起死回生？答案就在于它乃是當(dāng)今東京都內(nèi)機(jī)能最為豐富多元的「新復(fù)合式商場」。 東 武百貨池袋店是全日本最大的百貨公司型摩爾 ── 這里的總賣場面積共 80,3000平方公尺。商城內(nèi)部分為 5大主題區(qū)域，分別命名為：星際天地、月亮步道、地球步道、海洋世界和太陽廣場。香港的摩爾市場為當(dāng)?shù)馗鞔蠓康禺a(chǎn)巨頭（和記黃浦、 長江實(shí)業(yè)、新世界、恒基、新鴻基、嘉里、九龍倉、太古、恒隆集團(tuán)）壟斷，同日本一樣，香港特大型商業(yè)地塊較難取得，故香港摩爾的規(guī)模較小。 臺灣的 摩爾發(fā)展 由于當(dāng)?shù)馗靼儇浌緦?shí)力極其強(qiáng)大，一度抑制了摩爾的發(fā)展。其中威京集團(tuán)、統(tǒng)一集團(tuán)、遠(yuǎn)東百貨集團(tuán)、新光三越百貨集團(tuán)、霖園人壽集團(tuán)都投資了多個摩爾。臺灣百貨業(yè)排名第 3 的遠(yuǎn)東百貨集團(tuán)也在向購物中心化發(fā)展，其已關(guān)閉了多家小型店， 轉(zhuǎn)而新開設(shè)了多家特大的百貨商廈型購物中心。 由于這些香港式購物中心的業(yè)態(tài)復(fù)合度太低且規(guī)模面積也偏小，故這一時期的購物中心尚稱不上摩爾 SHOPPING MALL。在內(nèi)地真正經(jīng)營很成功 的香港式購物中心為數(shù)不多，但隨著內(nèi)地新興的連鎖商家不斷出現(xiàn)，香港式購物中心的經(jīng)營也正在好轉(zhuǎn)。 但 內(nèi)地有很多購物中心的發(fā)展商采取了分割商鋪出售的經(jīng)營方式，導(dǎo)致了這些購物中心變成了小商品市場?，F(xiàn)在中旅商業(yè)城收回了各小業(yè)主的經(jīng)營權(quán)，轉(zhuǎn)而引進(jìn)了北京華聯(lián)百貨和香港百佳 超市大賣場等主力店。 2020年，隨著上海正大廣場、廈門 SM城市廣場 、大連和平廣場、寧波天一廣場、深圳銅羅灣廣場、福州元洪城等一批具有國際水準(zhǔn)的摩爾相繼開業(yè)，其中深圳銅羅灣廣場更堪稱內(nèi)地首家連鎖摩爾集團(tuán)。 在各大房地產(chǎn)公司、商業(yè)集團(tuán)、國外購物中心集團(tuán) 大干快上 的同時， 各地的政府也意識到了建設(shè)購物中心的意義，紛紛開始規(guī)劃并推動本地區(qū)購物中心的發(fā)展。由于北京私車擁有量較高，且北京的城區(qū)較大（比上 海大幾乎一倍）。 北京將在 5環(huán)路的東西南北建造 4個 20萬至 60萬平方米的 MALL， 這 4家 MALL分別為：大地集團(tuán)的大地 MALL、春天 MALL、西單商場和法國歐尚合作的摩爾項(xiàng)目、王府井集團(tuán)的摩爾項(xiàng)目。）、北京東北方 孫河一帶 65萬平方米的春天 MALL（春天 MALL占地 2020畝，建筑面積達(dá) 65萬平方米，總投資要超過 10億美元。 四 內(nèi)地摩爾未 來的發(fā)展前景 一方面，隨著國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民收入不斷提高；我國居民的消費(fèi)需求隨著收入水平的提高已出現(xiàn)了新的變化和調(diào)整：消費(fèi)者在購物時不僅追求方便性、多樣性、注重個人品味的需求，同時更注重整體購買經(jīng)歷的愉悅，這種趨勢促成了對大型摩爾購物中心的需求的不斷增強(qiáng)。在市場競爭日趨激烈的今天，零售企業(yè)除了發(fā)展自身特色、提高服務(wù)質(zhì)量外，還必須順應(yīng)以規(guī)模領(lǐng)先，以效益制勝的世界零售業(yè)大趨勢。 五 專家關(guān)于內(nèi)地發(fā)展摩爾的爭論 在中國發(fā)展購物中心的問題上存在著兩種截然不同的思想，一種是主張?jiān)谥袊静贿m合發(fā)展購物中心，一種是面對巨大的市場，認(rèn)為非常適合搞，當(dāng)然也有部分專家認(rèn)為不可盲目發(fā)展。因此，如果單純看購物的數(shù)字就認(rèn)為國民的消費(fèi)能力存在問題，恐怕就有點(diǎn)以偏概全的嫌疑了。從這層意義上講，購物中心的效益提升有賴于整體功能的發(fā)揮。 針對這二個論點(diǎn)， 我們認(rèn)為， 1）內(nèi)地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平雖然比美 國落后， 但上海、北京等城市的人均收入已接近于菲律賓馬尼拉、泰國曼谷等東南亞城市。甚至經(jīng)濟(jì)不是很發(fā)達(dá)的菲律賓馬尼拉也有 30多家大摩爾，平均 35萬人口擁有 1家摩爾。印尼 雅加達(dá)的摩爾也已達(dá) 20多家，并且生意火爆。所有這些變化都在導(dǎo)致需求多樣化程度的提高，簡言之，也就是力求將時間作最大化運(yùn)用，滿足多重需要，一次購足和一站式娛樂休閑的消費(fèi)習(xí)慣因此應(yīng)運(yùn)而生。） 那么上海、北京為什么不能擁有一批真正的大摩爾呢？畢竟我國居民的消費(fèi)需 求隨著收入水平的提高已出現(xiàn)了新的變化和調(diào)整：消費(fèi)者在購物時不僅追求方便性、多樣性、注重個人品味的需求，同時更注重整體購買經(jīng)歷的愉悅，這種趨勢促成了大型購物中心的產(chǎn)生。菲律賓還擁有亞洲第一大連鎖摩爾集團(tuán)： SM PRIME， SM PRIME旗下的 SM SUPERMALL 有 20家摩爾，且家家摩爾都生意興隆。既然曼谷有 20 多家摩爾，其中 50萬平方米的西康廣場 /施康廣場（ Seacon Square）是亞洲最大的摩爾，也是世界排行第五大購物中心。反對建設(shè)摩爾的論點(diǎn)主要是： 1）內(nèi)地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平比美國落后太多，居民的購買力有限 2）內(nèi)地的私車擁有量太低，不符合建設(shè)摩爾的要求。特別是在沿海發(fā)達(dá)地區(qū)和人口稠密的中心城市應(yīng)該說購物中心有著良好的發(fā)展前景。所以在這個問題上運(yùn)用比例這個杠桿或許更有說服能力，從絕對數(shù)字上去比較，缺乏另人信服的依據(jù)。建設(shè)現(xiàn)代化的大型購物中心對促進(jìn)中國商貿(mào)發(fā)展、填補(bǔ)商貿(mào)空白、優(yōu)化商貿(mào)行業(yè)結(jié)構(gòu)、改善購物環(huán)境和居民生活質(zhì) 量都有重要意義。 我國摩爾的發(fā)展前途無可限量。）、 30萬平方米王府井集團(tuán)的北京摩爾項(xiàng)目。在建中較大的摩爾有：成都 47 萬平方米的熊貓萬國商城、廣州 、武漢中商集團(tuán)的團(tuán)結(jié)商貿(mào)城購物中心（總營業(yè)面積 40萬平方米，一期工程的 20萬平方米將于 2020年春節(jié)）、上海浦東的臺灣好又多集團(tuán)的摩爾項(xiàng)目、上海吳中路上 26萬平方米的摩爾 虹橋商貿(mào)城 、北京亦莊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi) 北京 Mall（即大地集團(tuán)的大地 MALL。而上海由于私車擁有量較低，且上海的城區(qū)較小，居民又偏愛住在市區(qū)。目前廣州和大連的摩爾發(fā)展領(lǐng)先于全國水平，北京和上海正在奮起急追， 其他城市也開始有計(jì)劃地發(fā)展摩爾， 包括烏魯木齊也有西部國際超市購物中心項(xiàng)目。 目前國內(nèi)各大傳統(tǒng) 零售商業(yè)集團(tuán)（上海友誼、上海華聯(lián)、北京華聯(lián)、北京王府井、武漢廣場、深圳銅羅灣廣場、大連商場集團(tuán)等）、房地產(chǎn)巨頭（大連萬達(dá)、中信集團(tuán)、華潤集團(tuán)、香港新世界、香港嘉里、香港九龍倉、和記黃浦和長江實(shí)業(yè)集團(tuán)等）、海外專業(yè)的摩爾開發(fā)商（菲律賓 SM集團(tuán)、泰國正大集團(tuán)、印尼三林集團(tuán)、美國的一些基金協(xié)會等）乃至外資傳統(tǒng)零售集團(tuán)（馬來西亞百盛、臺灣太平洋、香港新世界百貨，法國歐尚 AUCHAN、臺灣好又多等）都已開始在全國各大城市開發(fā)一批摩爾購物中心。 90年代末期，是內(nèi)地摩爾的初步形成期。 事實(shí)證明，這種不符合國際通行購物中心管理模式的經(jīng)營方式，在內(nèi)地也不成功。 二 內(nèi)地摩爾的初步形成 90年代末期，隨著廣州天河城、中華廣場，大連勝利廣場、新瑪特，上海友誼南方商城、港匯廣場，北京新世界中心、莊勝崇光百貨廣場（待 2期工程完工后，將形成 18萬平方米的大型摩爾購物中心）、東方廣場的陸續(xù)建成開業(yè)，內(nèi)地逐漸形成了一批業(yè)態(tài)復(fù)合度較高、規(guī)模面積也較大且經(jīng)營也較成功的真正的摩爾。 而當(dāng)時內(nèi)地的連鎖商家仍集中在服飾和超市 2類，其他行業(yè)的連鎖商家都很少。 京華城、遠(yuǎn)東百貨集團(tuán)的高雄大遠(yuǎn)百、新光三越百貨臺南購物中心、微風(fēng)廣場、中華廣場、老虎城、臺茂購物中心、德安生活廣場 、紐約紐約、統(tǒng)一高島屋、大江廣場是臺灣十大購物中心 我國內(nèi)地摩爾的發(fā)展與現(xiàn)狀 一 內(nèi)地摩爾的萌芽 90年代中期，一批香港房地產(chǎn)巨頭（和記黃浦、長江實(shí)業(yè)、新世界、恒基、新鴻基、嘉里、九龍倉、太古、恒隆集團(tuán)等）在北京、上海等大城市的黃金商圈興建高檔寫字樓，這些寫字樓大多附帶有大面積的商場裙房，隨即形成了有香港特色的購物中心 SHOPPING CENTRE或購物廣場 SHOPPING PLAZA。 臺灣的傳統(tǒng)百貨集團(tuán)如新光三越百貨、遠(yuǎn)東百貨、太 平洋崇光百貨、統(tǒng)一集團(tuán)高島屋百貨也是臺灣摩爾的主要投資開發(fā)商。但發(fā)展勢頭很猛，且臺灣發(fā)展的摩爾規(guī)模均比香港的大。 香港的摩爾有20 多家，平均 30 萬人口擁有 1 家摩爾。日本著名的建筑師 Arata Isozaki先生在接受紐約時報記者采訪時，曾把該建筑推崇為 20世紀(jì)后期最重要的建筑物之一（另一建筑物為由 Frank Gehry設(shè)計(jì)的位于 Bilbao的 Guggenheim 博物館）。這個占地 250萬平方英尺的巨大綜合型建筑物形似峽谷狀，位于一條新開辟的運(yùn)河兩岸。至于這家引起轟動的高島屋百貨，除了網(wǎng)羅 34個品牌的巨型化妝品賣場之外，那些散布在每個樓層，提供消費(fèi)者歇腳休息兼用餐的「吃茶店」可是造成好一陣轟動喔！因?yàn)檫@些或者是日本著名老鋪，又或者是新引進(jìn)的海外料理，幾乎都是首次在東京都內(nèi)的百貨公司亮相。這里，每到周末，能吸引近 20 萬購物兼娛樂的日本人，預(yù)計(jì)今年可接待將消費(fèi) 3億美元的 900萬顧客。 日本 Kspiari摩爾是學(xué)習(xí)迪斯尼樂園將娛樂和購物融在一起的經(jīng)驗(yàn)。在這種情況下，能夠在一個特定的空間內(nèi)提供各種消費(fèi)服務(wù)，同時又能夠提供定量停車空間的購物中心便成為實(shí)現(xiàn)這個目標(biāo)的最佳手段。但由于日本特大型商業(yè)地塊較難取得，故日本摩爾的規(guī)模一般較美國、加拿大、菲律賓等地的摩爾要小許多。 從 70年代中期到 80年代初期，日本開始產(chǎn)生了集文化、娛樂、休閑、運(yùn)動等消費(fèi)行為于一體的新型購物中心。 購物中心在美國、日本、歐洲以及其它國家和地區(qū)興起并且進(jìn)入蓬勃發(fā)展階段，被零售業(yè)人士稱為 流通革命 ，主要原因在于購物中心從根本上改變了零售業(yè)的被動和從屬地位，實(shí)現(xiàn)了與相關(guān)產(chǎn)業(yè)的有機(jī)融合乃至對生產(chǎn)的引導(dǎo)、對消費(fèi)的促進(jìn)。但是從客觀來講，歐美的購物中心無論從總體數(shù)量、銷售業(yè)績，還是從管理水平上看，都在全球購物中心領(lǐng)域發(fā)揮著榜樣的作用。 購物中心的興起是伴隨著各國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過程出現(xiàn)的，并且在一定程度上進(jìn)一步促進(jìn)了各國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。就整