【正文】 之慮，而且隨處有座椅可以休息。樓外有可停幾千輛汽車(chē)的停車(chē)場(chǎng)。樓內(nèi)有多處噴泉，附近有各種小吃店、飲料店。 美國(guó)最大的購(gòu)物中心發(fā)展商曾是 R O U S E 公司，現(xiàn)在最大的購(gòu)物中心發(fā)展商據(jù)說(shuō)是“ 雀兒喜 ” 公司。 美國(guó)弗吉尼亞州的米爾斯公司，在全美有 7 家大型摩爾和 1 1 家社區(qū)購(gòu)物中心。但 80年代后期摩爾開(kāi)始開(kāi)進(jìn)美國(guó)市中心，且市區(qū)購(gòu)物中心的業(yè)績(jī)也都不錯(cuò)。由于中國(guó)人還沒(méi)有進(jìn)入汽車(chē)時(shí)代，公路網(wǎng)不發(fā)達(dá)，人多地少的中國(guó)也不可能有那么多土地來(lái)這樣揮灑，所以國(guó)內(nèi)城市的摩爾也可象香港一樣選擇鬧市中心或鄰近地鐵站的市區(qū)新商圈作為突破口，因?yàn)樵谥袊?guó)，逛街是城市人一個(gè)相當(dāng)重要的休閑內(nèi)容 . 但待將來(lái)國(guó)人向郊區(qū)遷居越來(lái)越多，可以保證郊區(qū)摩爾的客流后， 摩爾還是應(yīng)該向 郊區(qū)發(fā)展，畢竟郊區(qū)的大型地塊遠(yuǎn)比市中心容易得到且地價(jià)成本也低許多。建設(shè)現(xiàn)代化的大型購(gòu)物中心對(duì)促進(jìn)中國(guó)商貿(mào)發(fā)展、填補(bǔ)商貿(mào)空白、優(yōu)化商貿(mào)行業(yè)結(jié)構(gòu)、改善購(gòu)物環(huán)境和居民生活質(zhì)量都有重要意義 摩爾購(gòu)物中心在世界各國(guó)興起并快速發(fā)展 在商品品牌國(guó)際化、零售業(yè)產(chǎn)業(yè)化、消費(fèi)行為逐漸超越國(guó)界的趨勢(shì)下，從歐、美、日等發(fā)達(dá)國(guó)家的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)可知，傳統(tǒng)零售業(yè)者正面臨著商品展售空間新需求的挑戰(zhàn)。其土地、建筑及相關(guān)服務(wù)內(nèi) 容必須經(jīng)過(guò)完整的規(guī)劃、開(kāi)發(fā)及一致的經(jīng)營(yíng)管理，附設(shè)等量的停車(chē)場(chǎng)，而其所包含的商業(yè)業(yè)種的數(shù)量必須大致滿足其所將服務(wù)到的臨近地區(qū) 。這是 1994年 ICSC（國(guó)際購(gòu)物中心協(xié)會(huì)）分類(lèi)出的八種不同的購(gòu)物中心。這種特點(diǎn)也就決定了購(gòu)物中心具有不同于其它業(yè)態(tài)的特殊性和復(fù)雜性。形成這種局面的主要原因在 于當(dāng)?shù)鼐用竦南M(fèi)需求隨著收入水平的提高出現(xiàn)了新的變化和調(diào)整，而購(gòu)物中心則迎合了這種需求。僅以美國(guó)購(gòu)物中心對(duì)美國(guó)經(jīng)濟(jì)的總體貢獻(xiàn)為例， 1993年其總銷(xiāo)售額業(yè)績(jī)達(dá)到 8302億美元， 1994年達(dá)到了 8500億美元， 2020年其總銷(xiāo)售額業(yè)績(jī)已超過(guò)了 1萬(wàn)億美元，這個(gè)銷(xiāo)售額在非汽車(chē)相關(guān)商品的銷(xiāo)售額中占了55％，美國(guó)購(gòu)物中心所用員工超過(guò) 1000萬(wàn)人，幾乎每 11個(gè)工作人口中就有一名是在大型購(gòu)物中心工作。從 70 年代初期到中期，經(jīng)過(guò)整體專(zhuān)業(yè)規(guī)劃、景觀設(shè)計(jì)以及經(jīng)營(yíng)管理的大型購(gòu)物中心開(kāi)始成為主流，其中尤以位于大阪商業(yè)區(qū)的幾個(gè)摩爾購(gòu)物中心最具代表。為了因應(yīng)消費(fèi)服務(wù)多樣化以及設(shè)施復(fù)合化的趨 勢(shì)，還產(chǎn)生了許多超過(guò) 10萬(wàn)平方公尺的大規(guī)模購(gòu)物中心。 目前， 美國(guó)的摩爾開(kāi)發(fā)集團(tuán) 雀兒喜 也已開(kāi)始進(jìn)入日本進(jìn)行摩爾的投資開(kāi)發(fā)。 購(gòu)物中心在歐、美、日等國(guó)家和地區(qū)發(fā)展了多年，其市場(chǎng)規(guī)模在這些地區(qū)的零售業(yè)中占有舉足輕重的地位 ，被視為 21 世紀(jì)最重要的零售業(yè)趨勢(shì)。這里有弗里斯轉(zhuǎn)輪和環(huán)滑車(chē)，還有迷人的溫泉度假 村。這家高島屋百貨究竟有什么魅力可以讓一個(gè)原先備受冷落的地區(qū)起死回生？答案就在于它乃是當(dāng)今東京都內(nèi)機(jī)能最為豐富多元的「新復(fù)合式商場(chǎng)」。 東 武百貨池袋店是全日本最大的百貨公司型摩爾 ── 這里的總賣(mài)場(chǎng)面積共 80,3000平方公尺。商城內(nèi)部分為 5大主題區(qū)域，分別命名為：星際天地、月亮步道、地球步道、海洋世界和太陽(yáng)廣場(chǎng)。香港的摩爾市場(chǎng)為當(dāng)?shù)馗鞔蠓康禺a(chǎn)巨頭（和記黃浦、 長(zhǎng)江實(shí)業(yè)、新世界、恒基、新鴻基、嘉里、九龍倉(cāng)、太古、恒隆集團(tuán)）壟斷，同日本一樣，香港特大型商業(yè)地塊較難取得，故香港摩爾的規(guī)模較小。 臺(tái)灣的 摩爾發(fā)展 由于當(dāng)?shù)馗靼儇浌緦?shí)力極其強(qiáng)大，一度抑制了摩爾的發(fā)展。其中威京集團(tuán)、統(tǒng)一集團(tuán)、遠(yuǎn)東百貨集團(tuán)、新光三越百貨集團(tuán)、霖園人壽集團(tuán)都投資了多個(gè)摩爾。臺(tái)灣百貨業(yè)排名第 3 的遠(yuǎn)東百貨集團(tuán)也在向購(gòu)物中心化發(fā)展，其已關(guān)閉了多家小型店， 轉(zhuǎn)而新開(kāi)設(shè)了多家特大的百貨商廈型購(gòu)物中心。 由于這些香港式購(gòu)物中心的業(yè)態(tài)復(fù)合度太低且規(guī)模面積也偏小，故這一時(shí)期的購(gòu)物中心尚稱(chēng)不上摩爾 SHOPPING MALL。在內(nèi)地真正經(jīng)營(yíng)很成功 的香港式購(gòu)物中心為數(shù)不多，但隨著內(nèi)地新興的連鎖商家不斷出現(xiàn)，香港式購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)也正在好轉(zhuǎn)。 但 內(nèi)地有很多購(gòu)物中心的發(fā)展商采取了分割商鋪出售的經(jīng)營(yíng)方式，導(dǎo)致了這些購(gòu)物中心變成了小商品市場(chǎng)?，F(xiàn)在中旅商業(yè)城收回了各小業(yè)主的經(jīng)營(yíng)權(quán)，轉(zhuǎn)而引進(jìn)了北京華聯(lián)百貨和香港百佳 超市大賣(mài)場(chǎng)等主力店。 2020年，隨著上海正大廣場(chǎng)、廈門(mén) SM城市廣場(chǎng) 、大連和平廣場(chǎng)、寧波天一廣場(chǎng)、深圳銅羅灣廣場(chǎng)、福州元洪城等一批具有國(guó)際水準(zhǔn)的摩爾相繼開(kāi)業(yè)，其中深圳銅羅灣廣場(chǎng)更堪稱(chēng)內(nèi)地首家連鎖摩爾集團(tuán)。 在各大房地產(chǎn)公司、商業(yè)集團(tuán)、國(guó)外購(gòu)物中心集團(tuán) 大干快上 的同時(shí)， 各地的政府也意識(shí)到了建設(shè)購(gòu)物中心的意義，紛紛開(kāi)始規(guī)劃并推動(dòng)本地區(qū)購(gòu)物中心的發(fā)展。由于北京私車(chē)擁有量較高，且北京的城區(qū)較大（比上 海大幾乎一倍）。 北京將在 5環(huán)路的東西南北建造 4個(gè) 20萬(wàn)至 60萬(wàn)平方米的 MALL， 這 4家 MALL分別為：大地集團(tuán)的大地 MALL、春天 MALL、西單商場(chǎng)和法國(guó)歐尚合作的摩爾項(xiàng)目、王府井集團(tuán)的摩爾項(xiàng)目。）、北京東北方 孫河一帶 65萬(wàn)平方米的春天 MALL（春天 MALL占地 2020畝，建筑面積達(dá) 65萬(wàn)平方米，總投資要超過(guò) 10億美元。 四 內(nèi)地摩爾未 來(lái)的發(fā)展前景 一方面，隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民收入不斷提高；我國(guó)居民的消費(fèi)需求隨著收入水平的提高已出現(xiàn)了新的變化和調(diào)整：消費(fèi)者在購(gòu)物時(shí)不僅追求方便性、多樣性、注重個(gè)人品味的需求，同時(shí)更注重整體購(gòu)買(mǎi)經(jīng)歷的愉悅，這種趨勢(shì)促成了對(duì)大型摩爾購(gòu)物中心的需求的不斷增強(qiáng)。在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的今天，零售企業(yè)除了發(fā)展自身特色、提高服務(wù)質(zhì)量外，還必須順應(yīng)以規(guī)模領(lǐng)先，以效益制勝的世界零售業(yè)大趨勢(shì)。 五 專(zhuān)家關(guān)于內(nèi)地發(fā)展摩爾的爭(zhēng)論 在中國(guó)發(fā)展購(gòu)物中心的問(wèn)題上存在著兩種截然不同的思想，一種是主張?jiān)谥袊?guó)根本不適合發(fā)展購(gòu)物中心，一種是面對(duì)巨大的市場(chǎng)，認(rèn)為非常適合搞，當(dāng)然也有部分專(zhuān)家認(rèn)為不可盲目發(fā)展。因此，如果單純看購(gòu)物的數(shù)字就認(rèn)為國(guó)民的消費(fèi)能力存在問(wèn)題，恐怕就有點(diǎn)以偏概全的嫌疑了。從這層意義上講，購(gòu)物中心的效益提升有賴于整體功能的發(fā)揮。 針對(duì)這二個(gè)論點(diǎn)， 我們認(rèn)為， 1）內(nèi)地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平雖然比美 國(guó)落后， 但上海、北京等城市的人均收入已接近于菲律賓馬尼拉、泰國(guó)曼谷等東南亞城市。甚至經(jīng)濟(jì)不是很發(fā)達(dá)的菲律賓馬尼拉也有 30多家大摩爾，平均 35萬(wàn)人口擁有 1家摩爾。印尼 雅加達(dá)的摩爾也已達(dá) 20多家，并且生意火爆。所有這些變化都在導(dǎo)致需求多樣化程度的提高，簡(jiǎn)言之，也就是力求將時(shí)間作最大化運(yùn)用，滿足多重需要，一次購(gòu)足和一站式娛樂(lè)休閑的消費(fèi)習(xí)慣因此應(yīng)運(yùn)而生。） 那么上海、北京為什么不能擁有一批真正的大摩爾呢？畢竟我國(guó)居民的消費(fèi)需 求隨著收入水平的提高已出現(xiàn)了新的變化和調(diào)整：消費(fèi)者在購(gòu)物時(shí)不僅追求方便性、多樣性、注重個(gè)人品味的需求，同時(shí)更注重整體購(gòu)買(mǎi)經(jīng)歷的愉悅，這種趨勢(shì)促成了大型購(gòu)物中心的產(chǎn)生。菲律賓還擁有亞洲第一大連鎖摩爾集團(tuán)： SM PRIME， SM PRIME旗下的 SM SUPERMALL 有 20家摩爾，且家家摩爾都生意興隆。既然曼谷有 20 多家摩爾，其中 50萬(wàn)平方米的西康廣場(chǎng) /施康廣場(chǎng)（ Seacon Square）是亞洲最大的摩爾，也是世界排行第五大購(gòu)物中心。反對(duì)建設(shè)摩爾的論點(diǎn)主要是： 1）內(nèi)地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平比美國(guó)落后太多，居民的購(gòu)買(mǎi)力有限 2）內(nèi)地的私車(chē)擁有量太低，不符合建設(shè)摩爾的要求。特別是在沿海發(fā)達(dá)地區(qū)和人口稠密的中心城市應(yīng)該說(shuō)購(gòu)物中心有著良好的發(fā)展前景。所以在這個(gè)問(wèn)題上運(yùn)用比例這個(gè)杠桿或許更有說(shuō)服能力，從絕對(duì)數(shù)字上去比較，缺乏另人信服的依據(jù)。建設(shè)現(xiàn)代化的大型購(gòu)物中心對(duì)促進(jìn)中國(guó)商貿(mào)發(fā)展、填補(bǔ)商貿(mào)空白、優(yōu)化商貿(mào)行業(yè)結(jié)構(gòu)、改善購(gòu)物環(huán)境和居民生活質(zhì) 量都有重要意義。 我國(guó)摩爾的發(fā)展前途無(wú)可限量。）、 30萬(wàn)平方米王府井集團(tuán)的北京摩爾項(xiàng)目。在建中較大的摩爾有：成都 47 萬(wàn)平方米的熊貓萬(wàn)國(guó)商城、廣州 、武漢中商集團(tuán)的團(tuán)結(jié)商貿(mào)城購(gòu)物中心（總營(yíng)業(yè)面積 40萬(wàn)平方米，一期工程的 20萬(wàn)平方米將于 2020年春節(jié)）、上海浦東的臺(tái)灣好又多集團(tuán)的摩爾項(xiàng)目、上海吳中路上 26萬(wàn)平方米的摩爾 虹橋商貿(mào)城 、北京亦莊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi) 北京 Mall（即大地集團(tuán)的大地 MALL。而上海由于私車(chē)擁有量較低，且上海的城區(qū)較小，居民又偏愛(ài)住在市區(qū)。目前廣州和大連的摩爾發(fā)展領(lǐng)先于全國(guó)水平，北京和上海正在奮起急追， 其他城市也開(kāi)始有計(jì)劃地發(fā)展摩爾， 包括烏魯木齊也有西部國(guó)際超市購(gòu)物中心項(xiàng)目。 目前國(guó)內(nèi)各大傳統(tǒng) 零售商業(yè)集團(tuán)（上海友誼、上海華聯(lián)、北京華聯(lián)、北京王府井、武漢廣場(chǎng)、深圳銅羅灣廣場(chǎng)、大連商場(chǎng)集團(tuán)等）、房地產(chǎn)巨頭（大連萬(wàn)達(dá)、中信集團(tuán)、華潤(rùn)集團(tuán)、香港新世界、香港嘉里、香港九龍倉(cāng)、和記黃浦和長(zhǎng)江實(shí)業(yè)集團(tuán)等）、海外專(zhuān)業(yè)的摩爾開(kāi)發(fā)商（菲律賓 SM集團(tuán)、泰國(guó)正大集團(tuán)、印尼三林集團(tuán)、美國(guó)的一些基金協(xié)會(huì)等）乃至外資傳統(tǒng)零售集團(tuán)（馬來(lái)西亞百盛、臺(tái)灣太平洋、香港新世界百貨，法國(guó)歐尚 AUCHAN、臺(tái)灣好又多等）都已開(kāi)始在全國(guó)各大城市開(kāi)發(fā)一批摩爾購(gòu)物中心。 90年代末期，是內(nèi)地摩爾的初步形成期。 事實(shí)證明，這種不符合國(guó)際通行購(gòu)物中心管理模式的經(jīng)營(yíng)方式，在內(nèi)地也不成功。 二 內(nèi)地摩爾的初步形成 90年代末期，隨著廣州天河城、中華廣場(chǎng)，大連勝利廣場(chǎng)、新瑪特，上海友誼南方商城、港匯廣場(chǎng)，北京新世界中心、莊勝崇光百貨廣場(chǎng)（待 2期工程完工后，將形成 18萬(wàn)平方米的大型摩爾購(gòu)物中心）、東方廣場(chǎng)的陸續(xù)建成開(kāi)業(yè)，內(nèi)地逐漸形成了一批業(yè)態(tài)復(fù)合度較高、規(guī)模面積也較大且經(jīng)營(yíng)也較成功的真正的摩爾。 而當(dāng)時(shí)內(nèi)地的連鎖商家仍集中在服飾和超市 2類(lèi)，其他行業(yè)的連鎖商家都很少。 京華城、遠(yuǎn)東百貨集團(tuán)的高雄大遠(yuǎn)百、新光三越百貨臺(tái)南購(gòu)物中心、微風(fēng)廣場(chǎng)、中華廣場(chǎng)、老虎城、臺(tái)茂購(gòu)物中心、德安生活廣場(chǎng) 、紐約紐約、統(tǒng)一高島屋、大江廣場(chǎng)是臺(tái)灣十大購(gòu)物中心 我國(guó)內(nèi)地摩爾的發(fā)展與現(xiàn)狀 一 內(nèi)地摩爾的萌芽 90年代中期，一批香港房地產(chǎn)巨頭（和記黃浦、長(zhǎng)江實(shí)業(yè)、新世界、恒基、新鴻基、嘉里、九龍倉(cāng)、太古、恒隆集團(tuán)等）在北京、上海等大城市的黃金商圈興建高檔寫(xiě)字樓，這些寫(xiě)字樓大多附帶有大面積的商場(chǎng)裙房，隨即形成了有香港特色的購(gòu)物中心 SHOPPING CENTRE或購(gòu)物廣場(chǎng) SHOPPING PLAZA。 臺(tái)灣的傳統(tǒng)百貨集團(tuán)如新光三越百貨、遠(yuǎn)東百貨、太 平洋崇光百貨、統(tǒng)一集團(tuán)高島屋百貨也是臺(tái)灣摩爾的主要投資開(kāi)發(fā)商。但發(fā)展勢(shì)頭很猛，且臺(tái)灣發(fā)展的摩爾規(guī)模均比香港的大。 香港的摩爾有20 多家，平均 30 萬(wàn)人口擁有 1 家摩爾。日本著名的建筑師 Arata Isozaki先生在接受紐約時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)，曾把該建筑推崇為 20世紀(jì)后期最重要的建筑物之一（另一建筑物為由 Frank Gehry設(shè)計(jì)的位于 Bilbao的 Guggenheim 博物館）。這個(gè)占地 250萬(wàn)平方英尺的巨大綜合型建筑物形似峽谷狀，位于一條新開(kāi)辟的運(yùn)河兩岸。至于這家引起轟動(dòng)的高島屋百貨，除了網(wǎng)羅 34個(gè)品牌的巨型化妝品賣(mài)場(chǎng)之外，那些散布在每個(gè)樓層，提供消費(fèi)者歇腳休息兼用餐的「吃茶店」可是造成好一陣轟動(dòng)喔！因?yàn)檫@些或者是日本著名老鋪，又或者是新引進(jìn)的海外料理，幾乎都是首次在東京都內(nèi)的百貨公司亮相。這里，每到周末，能吸引近 20 萬(wàn)購(gòu)物兼娛樂(lè)的日本人，預(yù)計(jì)今年可接待將消費(fèi) 3億美元的 900萬(wàn)顧客。 日本 Kspiari摩爾是學(xué)習(xí)迪斯尼樂(lè)園將娛樂(lè)和購(gòu)物融在一起的經(jīng)驗(yàn)。在這種情況下，能夠在一個(gè)特定的空間內(nèi)提供各種消費(fèi)服務(wù)，同時(shí)又能夠提供定量停車(chē)空間的購(gòu)物中心便成為實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)的最佳手段。但由于日本特大型商業(yè)地塊較難取得，故日本摩爾的規(guī)模一般較美國(guó)、加拿大、菲律賓等地的摩爾要小許多。 從 70年代中期到 80年代初期，日本開(kāi)始產(chǎn)生了集文化、娛樂(lè)、休閑、運(yùn)動(dòng)等消費(fèi)行為于一體的新型購(gòu)物中心。 購(gòu)物中心在美國(guó)、日本、歐洲以及其它國(guó)家和地區(qū)興起并且進(jìn)入蓬勃發(fā)展階段，被零售業(yè)人士稱(chēng)為 流通革命 ，主要原因在于購(gòu)物中心從根本上改變了零售業(yè)的被動(dòng)和從屬地位，實(shí)現(xiàn)了與相關(guān)產(chǎn)業(yè)的有機(jī)融合乃至對(duì)生產(chǎn)的引導(dǎo)、對(duì)消費(fèi)的促進(jìn)。但是從客觀來(lái)講，歐美的購(gòu)物中心無(wú)論從總體數(shù)量、銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，還是從管理水平上看，都在全球購(gòu)物中心領(lǐng)域發(fā)揮著榜樣的作用。 購(gòu)物中心的興起是伴隨著各國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過(guò)程出現(xiàn)的，并且在一定程度上進(jìn)一步促進(jìn)了各國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。就整