【正文】 個目標(biāo)的最佳手段。 日本 Kspiari摩爾是學(xué)習(xí)迪斯尼樂園將娛樂和購物融在一起的經(jīng)驗。這里，每到周末，能吸引近 20 萬購物兼娛樂的日本人，預(yù)計今年可接待將消費 3億美元的 900萬顧客。至于這家引起轟動的高島屋百貨，除了網(wǎng)羅 34個品牌的巨型化妝品賣場之外，那些 散布在每個樓層，提供消費者歇腳休息兼用餐的「吃茶店」可是造成好一陣轟動喔！因為這些或者是日本著名老鋪，又或者是新引進的海外料理，幾乎都是首次在東京都內(nèi)的百貨公司亮相。這個占地 250萬平方英尺的巨大綜合型建筑物形似峽谷狀，位于一條新開辟的運河兩岸。日本著名的建筑師 Arata Isozaki先生在接受紐約時報記者采訪時，曾把該建筑推崇為 20世紀后期最重要的建筑物之一（另一建筑物為由 Frank Gehry設(shè)計的位于 Bilbao的 Guggenheim 博物館）。 香港的摩爾有20 多家，平均 30 萬人口擁有 1 家摩爾。但發(fā)展勢頭很猛，且臺灣發(fā)展的摩爾規(guī)模均比香港的大。 臺灣的傳統(tǒng)百貨集團如新光三越百貨、遠東百貨、太平洋崇光百貨、統(tǒng)一集團高島屋百 貨也是臺灣摩爾的主要投資開發(fā)商。 京華城、遠東百 貨集團的高雄大遠百、新光三越百貨臺南購物中心、微風(fēng)廣場、中華廣場、老虎城、臺茂購物中心、德安生活廣場、紐約紐約、統(tǒng)一高島屋、大江廣場是臺灣十大購物中心 我國內(nèi)地摩爾的發(fā)展與現(xiàn)狀 一 內(nèi)地摩爾的萌芽 90年代中期，一批香港房地產(chǎn)巨頭（和記黃浦、長江實業(yè)、新世界、恒基、新鴻基、嘉里、九龍倉、太古、恒隆集團等）在北京、上海等大城市的黃金商圈興建高檔寫字樓，這些寫字樓大多附帶有大面積的商場裙房，隨即形成了有香港特色的購物中心 SHOPPING CENTRE或購物廣場 SHOPPING PLAZA。 而當(dāng)時內(nèi)地的連鎖商家仍集中在服飾和超市 2類，其他行業(yè)的連鎖 商家都很少。 二 內(nèi)地摩爾的初步形成 90年代末期，隨著廣州天河城、中華廣場，大連勝利廣場、新瑪特，上海友誼南方商城、港匯廣場，北京新世界中心、莊勝崇光百貨廣場（待 2期工程完工后，將形成 18萬平方米的大型摩爾購物中心）、東方廣場的陸續(xù)建成開業(yè)，內(nèi)地逐漸形成了一批業(yè)態(tài)復(fù)合度較高、規(guī)模面積也 較大且經(jīng)營也較成功的真正的摩爾。事實證明，這種不符合國際通行購物中心管理模式的經(jīng)營方式，在內(nèi)地也不成功。 90年代末期，是內(nèi)地摩爾的初步形成期。 目前國內(nèi)各大傳統(tǒng)零售商業(yè)集團（上海友誼、上海華聯(lián)、北京華聯(lián)、北京王府井、武漢廣場、深圳銅羅灣廣場、大連商場集團等）、房地產(chǎn)巨頭（大連萬達、中信集團、華潤集團、香港新世界、香港嘉里、香港九龍倉、和記黃浦和長江實業(yè)集團等）、海外專業(yè)的摩爾開發(fā)商（菲律賓 SM集團、泰國正大集團、印尼三林集團、美國的一些基金協(xié)會等）乃至外資傳統(tǒng)零售集團（馬來西亞百盛、臺灣太平洋、香港新世界百貨，法國歐尚 AUCHAN、臺灣好又多等）都已開始在全國各大城市開發(fā)一批 摩爾購物中心。目前廣州和大連的摩爾發(fā)展領(lǐng)先于全國水平，北京和上海正在奮起急追， 其他城市也開始有計劃地發(fā)展摩爾，包括烏魯木齊也有西部國際超市購物中心項目。而上海由于私車擁有量較低，且上海的城區(qū)較小，居民又偏愛住在市區(qū)。在建中較大的摩爾有：成都 47萬平方米的熊貓萬國商城、廣州 、武漢中商集團的團結(jié)商貿(mào)城購物中心（總營業(yè)面積 40萬平方米，一期工程的 20萬平方米將于 2020年春節(jié)）、上海浦東的臺灣好又多集團的摩爾項目、上海吳中路上 26萬平方米的摩爾 虹橋商貿(mào)城 、北京亦莊經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi) 北京 Mall（即大地集團的大地 MALL。）、 30萬平方米王府井集團的北京摩爾項目。 我國摩爾的發(fā)展前途無可限量。建設(shè)現(xiàn)代化的大型購 物中心對促進中國商貿(mào)發(fā)展、填補商貿(mào)空白、優(yōu)化商貿(mào)行業(yè)結(jié)構(gòu)、改善購物環(huán)境和居民生活質(zhì)量都有重要意義。所以在這個問題上運用比例這個杠桿或許更有說服能力，從絕對數(shù)字上去比較，缺乏另人信服的依據(jù)。特別是在沿海發(fā)達地區(qū)和人口稠密的中心城 市應(yīng)該說購物中心有著良好的發(fā)展前景。反對建設(shè)摩爾的論點主要是： 1）內(nèi)地的經(jīng)濟發(fā)展水平比美國落后太多，居民的購買力有限 2）內(nèi)地的私車擁有量太低，不符合建設(shè)摩爾的要求。既然曼谷有 20 多家摩爾，其中 50萬平方米的西康廣場 /施康廣場（ Seacon Square）是亞洲最大的摩爾，也是世界排行第五大購物中心。菲律賓還擁有亞洲第一大連鎖摩爾集團： SM PRIME， SM PRIME旗下的 SM SUPERMALL 有 20家摩爾，且家家摩爾都生意興隆。） 那么上海、北京為什么不能擁有一批真正的大摩爾呢？畢竟我國居民的消費需求隨著收 入水平的提高已出現(xiàn)了新的變化和調(diào)整：消費者在購物時不僅追求方便性、多樣性、注重個人品味的需求，同時更注重整體購買經(jīng)歷的愉悅，這種趨勢促成了大型購物中心的產(chǎn)生。東南亞各國的摩爾數(shù)量已經(jīng)很多，并且預(yù)期其數(shù)量及營業(yè)額對經(jīng)濟面的影響會更加擴大和深遠。因為政府限制私車的發(fā)展，故香港、新加坡的私車擁有量也遠遠低于美國； 但憑借著發(fā)達的地鐵和公交系統(tǒng)， 兩地的摩爾也發(fā)展地也都很成功。 所以我們在發(fā)展摩爾時， 要學(xué)習(xí)歐美的成功經(jīng)驗，但不必完全照搬美國摩爾的模式。菲律賓的 SM SUPERMALL 集團更成為了亞洲最大、全世界排名第 3大的摩爾購物中心集團。 1）尋求外援，聘請專業(yè)的商業(yè)零售管理公司來統(tǒng)一管理旗下的摩爾。 當(dāng)然國內(nèi)摩爾購物中心的發(fā)展之路仍然崎嶇，但前途一定是美好的；主要看自己如何經(jīng)營管理和調(diào)節(jié)。 1. 兩個入口大堂的不同韻味和氣氛的創(chuàng)造和相互關(guān)系 “mall”主要入口，應(yīng)當(dāng)從功能分區(qū)和文化涵義的角度，處理空間和裝飾，達到即統(tǒng)一又富于變化的效果。 人流集散 252。 存物 252。 兒童游戲 252。 點播 252。 科技的 IT 和通訊行業(yè)與高科技、工業(yè)化密切相關(guān)，并越來越具娛樂性 252。 168。 尺度 結(jié)構(gòu)布置和建筑技術(shù)很大程度上限制了兩個入口大廳的空間尺度，但還有一些靈活量允許室內(nèi)設(shè)計控制。 168。 人工采光、照度、顯色指數(shù) 168。 空氣調(diào)節(jié)、舒適度 168。 氣味 5. 交通組織 6. 有裝飾作用的室內(nèi)構(gòu)件 168。 燈具 168。 樓、電梯 168。 冷、熱飲 168。 植物。 織物懸掛件 168。 櫥窗 168。 雕塑 168。 采光頂、玻璃墻面 168。 濕度 168。 聲音、背景噪音控制 168。 4. 環(huán)境控制 168。 形式 空間界面的形式應(yīng)當(dāng)與其屬性相附，力求符合大多數(shù)人的審美和心理需求。 向上引導(dǎo) 如同沒有死角、避免重復(fù)路線一樣，打破購物者不愿上樓的行為習(xí)慣，吸引購物者去往另一樓層也是室內(nèi)設(shè)計的任務(wù)。 空間的節(jié)奏 處理內(nèi)街的各個節(jié)點和節(jié)點間的關(guān)系，創(chuàng)造有抑有揚、有張有弛的空間序列 168。 文化涵義： 252。 公眾參與的活動 252。 表演 252。 休息 252。 功能區(qū)分： 整個內(nèi)部空間的意想焦點處在建筑物內(nèi)部動線交匯點 ——入口大廳，其中心地位造成其功能需求的多樣化。業(yè)態(tài)組成、使用要求復(fù)雜、交叉，對空間的需求也是豐富、多樣。 3）如若房地 產(chǎn)商有意開發(fā)連鎖摩爾或多家系列摩爾，房地產(chǎn)商也可考慮自 行設(shè)立專業(yè)的摩爾管理公司統(tǒng)一管理旗下所有的摩爾，但必須招募大量高素質(zhì)的摩爾管理人才。所以我們在發(fā)展摩爾時，不僅要學(xué)習(xí)歐美的成功經(jīng)驗， 更應(yīng)該借鑒菲律賓等東南亞國家的發(fā)展經(jīng)驗與教訓(xùn)。這不僅因為菲律賓、馬來西亞、泰國的摩爾規(guī)模大 , 經(jīng)營管理成功。只有 300萬人口新加坡有 20多家摩爾（義安城 Ngeean City 購物中心、濱海廣場 Marina Square 和新達城 Suntec City Mall 均是亞洲最大的購物中心之一），平均 15萬人口擁有 1家摩爾?，F(xiàn)在是時候發(fā)展我們自己的摩爾購物中心了，大型的摩爾也是城市的標(biāo)志性建筑。所有這些變化都在導(dǎo)致需求多樣化程度的提高，簡言之，也就是力求將時間作最大化運用，滿足多重需要， 一次購足和一站式娛樂休閑的消費習(xí)慣因此應(yīng)運而生。印尼雅加達的摩爾也已達 20多家，并且生意火爆。甚至經(jīng)濟不是很發(fā)達的菲律賓馬尼拉也有 30多家 大摩爾，平均 35萬人口擁有 1家摩爾。 針對這二個論點， 我們認為， 1）內(nèi)地的經(jīng)濟發(fā)展水平雖然比美國落后，但上海、北京等城市的人均收入已接近于菲律賓馬尼拉、泰國曼谷等東南亞城市。從這層意義上講，購物中心的效益提升有賴于整體功能的發(fā)揮。因此，如果單純看購物的數(shù)字就認為國民的消費能力存在問題，恐怕就有點以偏概全的嫌疑了。 五 專家關(guān)于內(nèi)地發(fā)展摩爾的爭論 在中國發(fā)展購物中心的問題上存在著兩種截然不同的思想，一種是主張在中國根本不適合發(fā)展購物中心，一種是面對巨大的市場，認為非常適合搞，當(dāng)然也有部分專家認為不可盲目發(fā)展。在市場競爭日趨激烈的今天，零售企業(yè)除了發(fā)展自身特色、提高服務(wù)質(zhì)量外，還必須順應(yīng)以規(guī)模領(lǐng)先，以效益制勝的世界零售業(yè)大趨勢。 四 內(nèi)地摩爾未來的發(fā)展前景 一方面，隨著國內(nèi)經(jīng)濟的發(fā)展，居民收入不斷提高；我國居民的消費需求隨著收入水平的提高已出現(xiàn)了新的變化和調(diào)整：消費者在購物時不僅追求方便性、多樣性、注重個人品味的需求，同時更注重整體購買經(jīng)歷的愉悅，這種趨勢促成了對大型摩爾購物中心的需求的不斷增強。）、北京東北方孫河一帶 65萬平方米的春天 MALL（春天 MALL占地 2020畝，建筑面積達 65萬平方米，總投資要超過 10億美元。 北京將在 5環(huán)路的東西南北建造 4個 20萬至 60萬平方米的 MALL， 這 4家 MALL分別為：大地集團的大地 MALL、春天 MALL、西單商場和法國歐尚合作的摩爾項目、王府井集團的摩爾項目。由于北京私車擁有量較高，且北京的城區(qū)較大（比上海大幾乎一倍）。 在各大房地產(chǎn)公司、商業(yè)集團、國外購物中心集團 大干快上 的同時， 各地的政府也意識到了建設(shè)購物中心的意義，紛紛開始規(guī)劃并推動本地區(qū)購物中心的發(fā)展。 2020年，隨著上海正大廣場、廈門 SM城市廣場 、大連和平廣場、寧波天一廣場、深圳銅羅灣廣場、福州元洪城等一批具有國際水準(zhǔn)的摩爾相繼開業(yè)，其中深圳銅羅灣廣場更 堪稱內(nèi)地首家連鎖摩爾集團?，F(xiàn)在中旅商業(yè)城收回了各小業(yè)主的經(jīng)營權(quán)，轉(zhuǎn)而引進了北京華聯(lián)百貨和香港百佳超市大賣場等主力店。 但內(nèi)地有很多購物中心的發(fā)展商采取了分割商鋪出售的經(jīng)營方式，導(dǎo)致了這些購物中心變成了小商品市場。在內(nèi)地真正經(jīng)營很成功的香港式購物中心為數(shù)不多，但隨著內(nèi)地新興的連鎖商家不斷出現(xiàn)，香港式購物中心的經(jīng)營也正在好轉(zhuǎn)。 由于這些香港式購物中心的業(yè)態(tài)復(fù)合度太低且規(guī)模面積也偏小，故這一時期的購物中心尚稱不上摩爾 SHOPPING MALL。臺灣百貨業(yè)排名第 3 的遠東百貨集團也在向購物中心化發(fā)展，其已關(guān)閉了多家小型店， 轉(zhuǎn)而新開設(shè)了多家特大的百貨商廈型購物中心。其中威京集團、統(tǒng)一集團、遠東百貨集團、新光三越百貨集團、霖園人壽集團都投資了多個摩爾。 臺灣的摩爾發(fā)展 由于當(dāng)?shù)馗靼儇浌緦嵙O其強大，一度抑制了摩爾的發(fā)展。香港的摩爾市場為當(dāng)?shù)馗鞔蠓康禺a(chǎn)巨頭（和記黃浦、長江實業(yè)、新世界、恒基、新鴻基、嘉里、九龍倉、太古、恒隆集團）壟斷，同日本一樣，香港特大型商業(yè)地塊較難取得，故香港摩爾的規(guī)模較小。商城內(nèi)部分為 5大主題區(qū)域，分別命名為：星際天地、月亮步道、地球步道、海洋世界和太陽廣場。 東武百貨池袋店是全日本最大的百貨公司型摩爾 ── 這里的總賣場面積共 80,3000平方公尺。這家高島屋百貨究竟有什么魅力可以讓一個原先備受冷落的地區(qū)起死回生？答案就在于它乃是當(dāng)今東京都內(nèi)機能最為豐富多元的「新復(fù)合式商場」。這里有弗里斯轉(zhuǎn)輪和環(huán)滑車，還有迷人的溫泉度假村。購物中心在歐、美、日等國家和地區(qū)發(fā)展了多年，其市場規(guī)模在這些地區(qū)的零售業(yè)中占有舉足輕重的地位，被視為 21世紀最重要的零售業(yè)趨勢。 目前 ， 美國的摩爾開發(fā)集團 雀兒喜 也已開始進入日本進行摩爾的投資開發(fā)。為了因應(yīng)消費服務(wù)多樣化以及設(shè)施復(fù)合化的趨勢，還產(chǎn)生了許多超過 10萬平方公尺的大規(guī)模購物中心。從 70 年代初期到中期，經(jīng)過整體專業(yè)規(guī)劃、景觀設(shè)計 以及經(jīng)營管理的大型購物中心開始成為主流，其中尤以位于大阪商業(yè)區(qū)的幾個摩爾購物中心最具代表。僅以美國購物中心對美國經(jīng)濟的總體貢獻為例， 1993年其總銷售額業(yè)績達到 8302億美元， 1994年達到了 8500億美元， 2020年其總銷售額業(yè)績已超過了 1萬億美元，這個銷售額在非汽車相關(guān)商品的銷售額中占了55％，美國購物中心所用員工超過 1000萬人，幾乎每 11個工作人口中就有一名是在大型購物中心工作。形成這種局面的主要原因在于當(dāng)?shù)鼐用竦南M需求隨著收入水平的提高出現(xiàn)了新的變化和調(diào)整，而購物中心則迎合了這種需求。這種特點也就決定了購物中心具有不同于 其它業(yè)態(tài)的特殊性和復(fù)雜性。這是 1994年 ICSC（國際購物中心協(xié)會）分類出的八種不同的購物中心。其土地、建筑及相關(guān)服務(wù)內(nèi)容必須經(jīng)過完整的規(guī)劃、開發(fā)及一致的經(jīng)營管理，附設(shè)等量的停車場，而其所包含的商業(yè)業(yè)種的數(shù)量必須大致滿足其所將服務(wù)到的臨近地區(qū) 。建設(shè)現(xiàn)代化的大型購物中心對促進中國商貿(mào)發(fā)展、填補商貿(mào)空白、優(yōu)化商貿(mào)行業(yè)結(jié)構(gòu)、改善購物環(huán)境和居民生活質(zhì)量都有重要意義 摩爾購物中心在世界各國興起并快速發(fā)展 在商品品牌國際化、