215215大型住宅項目總體策劃謀略提案(文件)
【正文】 分析◎◎ 市場威脅分析（市場威脅分析（ Threats）） ① 房貸新政策的限制對房地產(chǎn)業(yè)的影響② 宏觀政策的調整動蕩因素較多③ 同類項目庫存較大，市場競爭激烈④ 鳳嶺新區(qū)房地產(chǎn)項目的開發(fā)，使本項目客源產(chǎn)生分流⑤ 項目倘不能切實針對市場將首期做好，將陷入惡性循環(huán)⑥ 金融信貸調控力度加強，房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈繼續(xù)拉緊 34南寧市仙葫區(qū)大型住宅項目總體策劃謀略3. 項目資源整合項目資源整合35南寧市仙葫區(qū)大型住宅項目總體策劃謀略v生命之源v柔和，溫馨v潔凈，清新v富足、繁榮關愛 融和優(yōu)裕載體 水的升華v從水的升華體現(xiàn)出項目的核心價值和核心概念v核心概念也就是項目的形象包裝的基礎36南寧市仙葫區(qū)大型住宅項目總體策劃謀略核心概念的提煉與闡述（目標群生活形態(tài) ）● 大部分業(yè)主分布于南寧市區(qū)● 重視物質利益，講究物有所值● 工作繁忙勞累，夢想假期● 重視家庭、鄰里間的和睦、關照● 希望入住一個安全、設施齊全、社區(qū)文化較好的小區(qū)（商品塑造點）● 以水為主體，配以靈動的自然景觀● 配套完善、和諧融洽的生活設施● 安全居住環(huán)境● 關愛老人、小孩的人性化設計● 豐富社區(qū)文化商品使用場合）● 大部分業(yè)主為首次置業(yè)或改善居住條件● 希望入住的小區(qū)充滿活力，也能讓自己倍感溫馨● 希望享受高檔次的生活（形象定位）● 本項目是一個水景秀麗、充滿活力、讓人備感溫馨的現(xiàn)代都市 “ 水邊威尼斯 ”（品牌形象 /個性）● 項目水景的無窮魅力● 近郊高尚社區(qū)的獨特風情，購買絕對 “ 物超所值 ”對那一群 生活、消費理性，又追求過舒適、溫馨、享受生活的消費者而言，我們將項目當作 能體現(xiàn) “ 關愛、融和、優(yōu)裕 ” 生活的近郊親水高尚社區(qū) ——“ 水邊威尼斯 ” 賣給他們。 從以上各方面分析可以看到，南寧高檔住宅市場也將隨著消費群體的審美提高而顯露出其市場空白點： 產(chǎn)品設計獨特、新穎，具備藝術生活情調、豐富文化的內涵、個性和產(chǎn)品設計獨特、新穎，具備藝術生活情調、豐富文化的內涵、個性和品位突出，揉和山水音畫氣質的舒適多功能住宅社區(qū)風格。51南寧市仙葫區(qū)大型住宅項目總體策劃謀略目標消費群體目標消費群體 的理想居住形態(tài)的理想居住形態(tài) ◎ 審美傾向：◎ 精神追求：◎ 生活習慣：52南寧市仙葫區(qū)大型住宅項目總體策劃謀略項目消費群體定位項目消費群體定位 根據(jù)以上的基本特征描述，我們把本項目的消費群體定位為：◇ 都市新貴： 突出在知識時代、信息時代下，通過自身努力奮斗擁有成功事業(yè)、成功家庭、成功人生的一族，他們獲得社會的認同和尊重，是社會發(fā)展的生力軍。 42南寧市仙葫區(qū)大型住宅項目總體策劃謀略2. 項目綜合定位項目綜合定位項目市場定位詮釋項目市場定位詮釋 43南寧市仙葫區(qū)大型住宅項目總體策劃謀略2. 項目綜合定位項目綜合定位項目主題形象定位項目主題形象定位44南寧市仙葫區(qū)大型住宅項目總體策劃謀略2. 項目綜合定位項目綜合定位◆◆ 項目形象定位延展推廣主題參考：項目形象定位延展推廣主題參考：45南寧市仙葫區(qū)大型住宅項目總體策劃謀略2. 項目綜合定位項目綜合定位項目名稱建議項目名稱建議46南寧市仙葫區(qū)大型住宅項目總體策劃謀略2. 項目綜合定位項目綜合定位后備項目名稱建議：后備項目名稱建議： 47南寧市仙葫區(qū)大型住宅項目總體策劃謀略2. 項目綜合定位項目綜合定位項目定位的核心競爭價值延伸項目定位的核心競爭價值延伸 48南寧市仙葫區(qū)大型住宅項目總體策劃謀略2. 項目綜合定位項目綜合定位提升項目品牌的附加值建議提升項目品牌的附加值建議49南寧市仙葫區(qū)大型住宅項目總體策劃謀略3. 目標客源目標客源※ 通過對項目原有客戶群體的分析，結合我們在區(qū)域市場開展的市場調查，我們關于消費者的形態(tài)和心態(tài)得出以下結論：50南寧市仙葫區(qū)大型住宅項目總體策劃謀略目標消費群體構成v第一類消費群體 — 長期住在繁華市區(qū)，厭倦城市的擁擠和煩囂 向往親臨自然的生活設施和人文環(huán)境，雖不 具備購買別墅的經(jīng)濟能力，但從未停止對高 尚生活的向往；以改善居住環(huán)境或首次置業(yè) 的消費者為主。眾多項目創(chuàng)造或者借鑒外國的風格無非是營造出一種令人向往的 生活氛圍生活氛圍 和 生活格生活格調調 ，從而令買家產(chǎn)生購買的欲望。25南寧市仙葫區(qū)大型住宅項目總體策劃謀略2. 區(qū)域消費群體分析區(qū)域消費群體分析消費群體的基本特征消費群體的基本特征 客戶來源 —— 在仙葫區(qū)居住、工作的客戶為主年齡層次 —— 以 3045歲之間的中青年為主教育程度 —— 有較高的知識和學歷職務狀況 —— 市政機關團體領導占居多，其次是生意人、 中小型企業(yè)所有者、高級管理人員、教授學者及位于職場中高位置，職業(yè)經(jīng)理人等 ，占少量。24南寧市仙葫區(qū)大型住宅項目總體策劃謀略2. 區(qū)域消費群體分析區(qū)域消費群體分析區(qū)域概況區(qū)域概況◎ 目前開發(fā)區(qū)生活配套不完善，缺乏大型的購物場所，娛 樂、休閑設施，周邊的居住環(huán)境不成熟。高級會所、愛琴海泳池、國際標準網(wǎng)球場、高爾夫球場、兒童樂園、幼兒園 海南珠江物管 聯(lián)排
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