【正文】 740076007800800082001 月 2月 3月 4月 5月 6月從浦東近幾個月的價格走勢可以看出，由于浦東過去的房價上漲速度太快，加之政府宏觀調(diào)控政策的出臺，目前浦東的樓市已經(jīng)進入一個盤整階段，向上的動力不足，進入了一個相對比較穩(wěn)定的調(diào)整期。 上南板塊 世博會概念板塊 大型社區(qū)不多，房型面積比較齊全，目前區(qū)域在 售樓盤極少，價格 6000 6500 元 / 平方米 區(qū)域客戶為主 大金橋板塊 主要依托金橋產(chǎn)業(yè)園區(qū)形成 中檔產(chǎn)品為主，區(qū)域價格在6000 7000 元 / 平方米之間 周邊住戶、園區(qū)人員為主 張江板塊 依托張江科技園區(qū)形成的中高檔聚居區(qū) 區(qū)域別墅項目比較多，價格跨度比較大，公寓價格一般在5000 8 500 元之間，別墅價格在8000 13000 元之間 園區(qū)從業(yè)人員居多 碧云板塊 依托金橋產(chǎn)業(yè)園形成的國際聚居區(qū) 區(qū)域內(nèi)樓盤價格存在很大的差距，高檔公寓在 130 00 元左右，一般公寓在 7 000 元左右。 由于浦東貿(mào)易區(qū)、經(jīng)濟園區(qū)比較集中，區(qū)域內(nèi)有大量高端需求，同時由于其環(huán)境、區(qū)位、交通、發(fā)展機會的優(yōu)勢 ，越來越多浦西和全國乃至海外的高端客戶進入浦東市場，對于高端市場來說，需求有增無減，但高端市場土地供應卻呈下降趨勢，這一增一減造成供求矛盾加劇，高檔房價將繼續(xù)堅挺。 第一 階段 第二 階段 第三 階段 上海最早的公房集中地，主要以多 層公房為主，由于公房的密集，周 邊的生活配套相對比較成熟。周邊交通極為便捷 ， 同時配備專業(yè)物業(yè)公司管理 ， 提供星級酒店式服務 。 格力 H2O樓盤地處浦東大道 、 桃林路 ， 毗鄰陸家嘴 ， 與北外灘商務金融貿(mào)易區(qū)隔江相望 ， 是 3幢25層高的商住兩用樓 ， 并配有 1300平方米健康主題會館 。 海悅酒店式公寓屬于精裝修的小戶型酒店式公寓 ， 位于浦東大道 、 近東方路口 ， 是陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)內(nèi)少見的小戶型投資性物業(yè) 。 項目所在區(qū)域 — 價格狀況 一手房價格 目前周邊在售的一手房沒有，區(qū)域內(nèi)住宅產(chǎn)品也不多，從產(chǎn)品形態(tài)來看，主要以辦公和酒店式公寓為主，只有上海灘花園洋房相對比較另類，做的是疊加式洋房，酒店式公寓的價格在 13000元 /平方米。 周邊老住戶（改善型消費者） 為周邊老新村的住戶，經(jīng)濟上有一定基礎(chǔ)，對于該區(qū)域比較熟悉，對于地段的認同感比較好，也習慣了區(qū)域的生活。 項目價格定位 價格判斷 — 基準營銷判斷 區(qū)域目前一手房價格在 12023元 /平方米 區(qū)域目前二手房價格在 700010000元 /平方米 老公房 70008000 點式高層 80009000 板式高層 900010000 綜合以上因素，區(qū)域住宅基準價格在 1000010500元 /平方米左右。 （ 1050011025） *95%=997510473元 /平方米 本項目為點式高層產(chǎn)品，不是目前市場的主流產(chǎn)品，相對比較落后，和目前的主流產(chǎn)品有 10%左右的價格差。 價位優(yōu)勢： 因本案為爛尾，比之南濱江高昂房價，本案價格在同一板塊情況下，極具競爭力優(yōu)勢； 交通優(yōu)勢： 緊靠浦東主干道浦東大道、公交車眾多，僅步行 15分鐘抵達陸家嘴繁華腹地，東接羅山路快速干道，同時，未來地鐵 4號線的開通，更為本案打通便捷通路； 潛力優(yōu)勢： 目前，南濱江板塊可謂群星閃耀，如火如荼，而北濱江板塊大規(guī)模開發(fā)剛剛進行，加之浦江對面北外灘的嶄新規(guī)劃，都為本案未來前景增加籌碼。 規(guī)模劣勢： 比起南濱江幾大豪宅，本案規(guī)模顯然偏小，況且內(nèi)部配套不甚完善。 宏觀調(diào)控影響： 上一段時間推出的一系列宏觀調(diào)控政策，銀根緊縮、期房限轉(zhuǎn)、二次購房的按揭比例等相關(guān)措施對高檔房市場有一定影響，同時對于龐大的投資客群也有一定的打壓。 □受過良好的教育，鐘愛繪畫和旅游。 □溫州人，現(xiàn)來上海發(fā)展兩年左右，頭腦敏 銳， 善于理財，經(jīng)過兩年多打拼，現(xiàn)手里絡(luò) 有積蓄。 融合藝術(shù)，體現(xiàn)品位，呼應浦江風情。 考慮到本案產(chǎn)品的特殊性， 為更好地提升本案的附加價值，提升本案的檔次和品位，我們建議，充分利用本案的復式頂樓部分，打造一座內(nèi)部專屬的生活會館。 物館服務：引入專業(yè)的物業(yè)管理公司，引入規(guī)范化服務理念，同時針對目標客群的生活形態(tài)，引入創(chuàng)新的 24小時服務體系等。 因本案近處的景觀多為老工房，建議沿紅線范圍之內(nèi)，植入高大灌木等樹種，強化幽深、寧靜的居住氛圍。 一年一度 、 每次長達６０天的菲亞斯特 ， 已成為歐洲最大的經(jīng)典游樂項目和文化品牌之一 ， 每年吸引約２００萬人次的游客 。 目的：強化濱江現(xiàn)代與歷史交融互通的文化氣息 提升樓盤的文化附加價值。 推廣任務： 完成項目剩余房源的去化； 銷售引導期 開盤強銷期 銷售持續(xù)期 圍盤清掃期 10月 11月 12月 1月 4月 2月 3月 品牌延續(xù) 第一階段 第二階段 第三階段 第四階段 第四階段圍盤清掃期 品牌延續(xù) 在該階段中，銷售已經(jīng)不是問題， 重要的是，我們將會充分利用尾盤去化期的時段， 建立良好的開發(fā)商品牌形象，為未來開發(fā)的長線戰(zhàn)略做好品牌蓄水。 01 北靠江景，南面棟距大 P 0。 , February 14, 2023 ? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 :25:2023:25:20February 14, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 2023年 2月 14日星期二 8時 25分 20秒 20:25:2023 February 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 :25:2023:25Feb2314Feb23 ? 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 。 , February 14, 2023 ? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。勝人者有力，自勝者強。 2023年 2月 14日星期二 8時 25分 20秒 20:25:2023 February 2023 ? 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。 2023年 2月 14日星期二 下午 8時 25分 20秒 20:25: ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 :25:2023:25Feb2314Feb23 ? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 2023年 2月 14日星期二 8時 25分 20秒 20:25:2023 February 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 :25:2023:25:20February 14, 2023 ? 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 , February 14, 2023 ? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 。 :25:2023:25Feb2314Feb23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 原則： 本案物業(yè)形態(tài)以高層、小高層為主，因此建議樓層系數(shù)的設(shè)定 以上、下二端樓層拉開差距，中間樓層壓縮價差為原則， 總價差控制在 1000元左右。 因此，在該階段不僅為了銷售，更是為了品牌和未來 第四階段圍盤清掃期 品牌延續(xù) 濱江 VIP入伙慶典 暨 答謝酒會 時間：濱江 VIP入伙（預計 2023年 5月份） 地點：海神諾富特大酒店 人員：所有業(yè)主； 上海主流媒體及國家級媒體； 文化名人、藝術(shù)界名人等 第四階段圍盤清掃期 品牌延續(xù) {銷售篇 } 價格策略 推案策略 網(wǎng)上備案應對策略 銷售形式策略 推案策略 網(wǎng)上備案應對策略 價格策略 四大銷售策略 銷售形式策略 價格策略 定價原則 ? 適應市場、規(guī)避風險，穩(wěn)健的項目定價方針 ? 根據(jù)項目總體情況來確定一房一價 ? 平開高走，用人氣來帶動價格的穩(wěn)步提升，動態(tài)調(diào)價 ? 遵循開盤價格必須具備市場競爭力 由于本案的 I幢和 P幢戶型區(qū)別不大，平面系數(shù)不考慮房型， 在綜合考慮單元的采光、通風、景觀、噪音條件后確定， 平面價差控制在 200元左右 。 第一屆濱江 VIP國際行為藝術(shù)節(jié) 開盤引爆活動 第二階段開盤強銷期 品牌