【正文】 740076007800800082001 月 2月 3月 4月 5月 6月從浦東近幾個(gè)月的價(jià)格走勢(shì)可以看出，由于浦東過(guò)去的房?jī)r(jià)上漲速度太快，加之政府宏觀(guān)調(diào)控政策的出臺(tái)，目前浦東的樓市已經(jīng)進(jìn)入一個(gè)盤(pán)整階段，向上的動(dòng)力不足，進(jìn)入了一個(gè)相對(duì)比較穩(wěn)定的調(diào)整期。 上南板塊 世博會(huì)概念板塊 大型社區(qū)不多，房型面積比較齊全，目前區(qū)域在 售樓盤(pán)極少，價(jià)格 6000 6500 元 / 平方米 區(qū)域客戶(hù)為主 大金橋板塊 主要依托金橋產(chǎn)業(yè)園區(qū)形成 中檔產(chǎn)品為主，區(qū)域價(jià)格在6000 7000 元 / 平方米之間 周邊住戶(hù)、園區(qū)人員為主 張江板塊 依托張江科技園區(qū)形成的中高檔聚居區(qū) 區(qū)域別墅項(xiàng)目比較多，價(jià)格跨度比較大，公寓價(jià)格一般在5000 8 500 元之間，別墅價(jià)格在8000 13000 元之間 園區(qū)從業(yè)人員居多 碧云板塊 依托金橋產(chǎn)業(yè)園形成的國(guó)際聚居區(qū) 區(qū)域內(nèi)樓盤(pán)價(jià)格存在很大的差距，高檔公寓在 130 00 元左右，一般公寓在 7 000 元左右。 由于浦東貿(mào)易區(qū)、經(jīng)濟(jì)園區(qū)比較集中，區(qū)域內(nèi)有大量高端需求，同時(shí)由于其環(huán)境、區(qū)位、交通、發(fā)展機(jī)會(huì)的優(yōu)勢(shì) ，越來(lái)越多浦西和全國(guó)乃至海外的高端客戶(hù)進(jìn)入浦東市場(chǎng)，對(duì)于高端市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，需求有增無(wú)減，但高端市場(chǎng)土地供應(yīng)卻呈下降趨勢(shì)，這一增一減造成供求矛盾加劇，高檔房?jī)r(jià)將繼續(xù)堅(jiān)挺。 第一 階段 第二 階段 第三 階段 上海最早的公房集中地，主要以多 層公房為主，由于公房的密集，周 邊的生活配套相對(duì)比較成熟。周邊交通極為便捷 ， 同時(shí)配備專(zhuān)業(yè)物業(yè)公司管理 ， 提供星級(jí)酒店式服務(wù) 。 格力 H2O樓盤(pán)地處浦東大道 、 桃林路 ， 毗鄰陸家嘴 ， 與北外灘商務(wù)金融貿(mào)易區(qū)隔江相望 ， 是 3幢25層高的商住兩用樓 ， 并配有 1300平方米健康主題會(huì)館 。 海悅酒店式公寓屬于精裝修的小戶(hù)型酒店式公寓 ， 位于浦東大道 、 近東方路口 ， 是陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)內(nèi)少見(jiàn)的小戶(hù)型投資性物業(yè) 。 項(xiàng)目所在區(qū)域 — 價(jià)格狀況 一手房?jī)r(jià)格 目前周邊在售的一手房沒(méi)有，區(qū)域內(nèi)住宅產(chǎn)品也不多，從產(chǎn)品形態(tài)來(lái)看，主要以辦公和酒店式公寓為主，只有上海灘花園洋房相對(duì)比較另類(lèi)，做的是疊加式洋房，酒店式公寓的價(jià)格在 13000元 /平方米。 周邊老住戶(hù)（改善型消費(fèi)者） 為周邊老新村的住戶(hù)，經(jīng)濟(jì)上有一定基礎(chǔ)，對(duì)于該區(qū)域比較熟悉，對(duì)于地段的認(rèn)同感比較好，也習(xí)慣了區(qū)域的生活。 項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位 價(jià)格判斷 — 基準(zhǔn)營(yíng)銷(xiāo)判斷 區(qū)域目前一手房?jī)r(jià)格在 12023元 /平方米 區(qū)域目前二手房?jī)r(jià)格在 700010000元 /平方米 老公房 70008000 點(diǎn)式高層 80009000 板式高層 900010000 綜合以上因素，區(qū)域住宅基準(zhǔn)價(jià)格在 1000010500元 /平方米左右。 （ 1050011025） *95%=997510473元 /平方米 本項(xiàng)目為點(diǎn)式高層產(chǎn)品，不是目前市場(chǎng)的主流產(chǎn)品，相對(duì)比較落后，和目前的主流產(chǎn)品有 10%左右的價(jià)格差。 價(jià)位優(yōu)勢(shì)： 因本案為爛尾，比之南濱江高昂房?jī)r(jià)，本案價(jià)格在同一板塊情況下，極具競(jìng)爭(zhēng)力優(yōu)勢(shì)； 交通優(yōu)勢(shì)： 緊靠浦東主干道浦東大道、公交車(chē)眾多，僅步行 15分鐘抵達(dá)陸家嘴繁華腹地，東接羅山路快速干道，同時(shí)，未來(lái)地鐵 4號(hào)線(xiàn)的開(kāi)通，更為本案打通便捷通路； 潛力優(yōu)勢(shì)： 目前，南濱江板塊可謂群星閃耀，如火如荼，而北濱江板塊大規(guī)模開(kāi)發(fā)剛剛進(jìn)行，加之浦江對(duì)面北外灘的嶄新規(guī)劃，都為本案未來(lái)前景增加籌碼。 規(guī)模劣勢(shì)： 比起南濱江幾大豪宅，本案規(guī)模顯然偏小，況且內(nèi)部配套不甚完善。 宏觀(guān)調(diào)控影響： 上一段時(shí)間推出的一系列宏觀(guān)調(diào)控政策，銀根緊縮、期房限轉(zhuǎn)、二次購(gòu)房的按揭比例等相關(guān)措施對(duì)高檔房市場(chǎng)有一定影響，同時(shí)對(duì)于龐大的投資客群也有一定的打壓。 □受過(guò)良好的教育，鐘愛(ài)繪畫(huà)和旅游。 □溫州人，現(xiàn)來(lái)上海發(fā)展兩年左右，頭腦敏 銳， 善于理財(cái)，經(jīng)過(guò)兩年多打拼，現(xiàn)手里絡(luò) 有積蓄。 融合藝術(shù)，體現(xiàn)品位，呼應(yīng)浦江風(fēng)情。 考慮到本案產(chǎn)品的特殊性， 為更好地提升本案的附加價(jià)值，提升本案的檔次和品位，我們建議，充分利用本案的復(fù)式頂樓部分，打造一座內(nèi)部專(zhuān)屬的生活會(huì)館。 物館服務(wù)：引入專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理公司，引入規(guī)范化服務(wù)理念，同時(shí)針對(duì)目標(biāo)客群的生活形態(tài)，引入創(chuàng)新的 24小時(shí)服務(wù)體系等。 因本案近處的景觀(guān)多為老工房，建議沿紅線(xiàn)范圍之內(nèi)，植入高大灌木等樹(shù)種，強(qiáng)化幽深、寧?kù)o的居住氛圍。 一年一度 、 每次長(zhǎng)達(dá)６０天的菲亞斯特 ， 已成為歐洲最大的經(jīng)典游樂(lè)項(xiàng)目和文化品牌之一 ， 每年吸引約２００萬(wàn)人次的游客 。 目的：強(qiáng)化濱江現(xiàn)代與歷史交融互通的文化氣息 提升樓盤(pán)的文化附加價(jià)值。 推廣任務(wù)： 完成項(xiàng)目剩余房源的去化； 銷(xiāo)售引導(dǎo)期 開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo)期 銷(xiāo)售持續(xù)期 圍盤(pán)清掃期 10月 11月 12月 1月 4月 2月 3月 品牌延續(xù) 第一階段 第二階段 第三階段 第四階段 第四階段圍盤(pán)清掃期 品牌延續(xù) 在該階段中，銷(xiāo)售已經(jīng)不是問(wèn)題， 重要的是，我們將會(huì)充分利用尾盤(pán)去化期的時(shí)段， 建立良好的開(kāi)發(fā)商品牌形象，為未來(lái)開(kāi)發(fā)的長(zhǎng)線(xiàn)戰(zhàn)略做好品牌蓄水。 01 北靠江景，南面棟距大 P 0。 , February 14, 2023 ? 雨中黃葉樹(shù)，燈下白頭人。 :25:2023:25:20February 14, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見(jiàn)青山。 2023年 2月 14日星期二 8時(shí) 25分 20秒 20:25:2023 February 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線(xiàn)向前。 :25:2023:25Feb2314Feb23 ? 1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿(mǎn)，留一份不足，可得無(wú)限完美。 。 , February 14, 2023 ? 閱讀一切好書(shū)如同和過(guò)去最杰出的人談話(huà)。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 2023年 2月 14日星期二 8時(shí) 25分 20秒 20:25:2023 February 2023 ? 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 2023年 2月 14日星期二 下午 8時(shí) 25分 20秒 20:25: ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過(guò)于提升自我。 :25:2023:25Feb2314Feb23 ? 1越是無(wú)能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 2023年 2月 14日星期二 8時(shí) 25分 20秒 20:25:2023 February 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。 :25:2023:25:20February 14, 2023 ? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 , February 14, 2023 ? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒(méi)有。 。 :25:2023:25Feb2314Feb23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 原則： 本案物業(yè)形態(tài)以高層、小高層為主，因此建議樓層系數(shù)的設(shè)定 以上、下二端樓層拉開(kāi)差距，中間樓層壓縮價(jià)差為原則， 總價(jià)差控制在 1000元左右。 因此，在該階段不僅為了銷(xiāo)售，更是為了品牌和未來(lái) 第四階段圍盤(pán)清掃期 品牌延續(xù) 濱江 VIP入伙慶典 暨 答謝酒會(huì) 時(shí)間：濱江 VIP入伙（預(yù)計(jì) 2023年 5月份） 地點(diǎn)：海神諾富特大酒店 人員：所有業(yè)主； 上海主流媒體及國(guó)家級(jí)媒體； 文化名人、藝術(shù)界名人等 第四階段圍盤(pán)清掃期 品牌延續(xù) {銷(xiāo)售篇 } 價(jià)格策略 推案策略 網(wǎng)上備案應(yīng)對(duì)策略 銷(xiāo)售形式策略 推案策略 網(wǎng)上備案應(yīng)對(duì)策略 價(jià)格策略 四大銷(xiāo)售策略 銷(xiāo)售形式策略 價(jià)格策略 定價(jià)原則 ? 適應(yīng)市場(chǎng)、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，穩(wěn)健的項(xiàng)目定價(jià)方針 ? 根據(jù)項(xiàng)目總體情況來(lái)確定一房一價(jià) ? 平開(kāi)高走，用人氣來(lái)帶動(dòng)價(jià)格的穩(wěn)步提升，動(dòng)態(tài)調(diào)價(jià) ? 遵循開(kāi)盤(pán)價(jià)格必須具備市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力 由于本案的 I幢和 P幢戶(hù)型區(qū)別不大，平面系數(shù)不考慮房型， 在綜合考慮單元的采光、通風(fēng)、景觀(guān)、噪音條件后確定， 平面價(jià)差控制在 200元左右 。 第一屆濱江 VIP國(guó)際行為藝術(shù)節(jié) 開(kāi)盤(pán)引爆活動(dòng) 第二階段開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo)期 品牌