【正文】 20:25:2023:25:2023:252/14/2023 8:25:20 PM ? 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 2023年 2月 14日星期二 下午 8時 25分 20秒 20:25: ? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 舉辦地：陸家嘴與本案現(xiàn)場形成行為藝術(shù)互動； 主題：行為藝術(shù)節(jié) 活動構(gòu)想：由政府出面 ， 本案贊助的形式 ， 聯(lián)合影響力極高的 （ 韓國 ） 大邱國際行為藝術(shù)節(jié)組委會 ， 邀請世界各地行為藝術(shù) ， 在陸家嘴廣場和本案現(xiàn)場同時舉辦行為藝術(shù) ， 讓行為藝術(shù)大眾化 ， 讓濱江生活大眾化 。 同時可作為售樓處使用。 其它板塊沖擊： 放眼浦東 1萬元左右的價位中，世紀公園板塊、聯(lián)洋板塊、碧云板塊等各大板塊無論在景觀、產(chǎn)品等優(yōu)勢方面，都會對本案帶來沖擊，將分流部分客戶。 本項目位于浦東大道的北側(cè)，可以看見江景，景觀優(yōu)勢明顯。 其辦公用樓售價大約為 12023元 /平方米 ， 面積在 120― 190平方米之間 。 區(qū)域內(nèi)存在兩個不同檔次的消費者。 市場的未來 — 浦東未來發(fā)展預測 項目所處區(qū)域市場分析 區(qū)域研究 黃浦江 浦東大道 世紀大道 浦東南路 東方路 源深路 項目所在區(qū)域 — 大陸家嘴板塊邊緣地區(qū) 本案 本項目位于大陸家嘴板塊，整個大陸家嘴板塊向東面和南面分別沿著浦東大道和浦東南路發(fā)展，而重點發(fā)展的區(qū)域是浦東南路沿線，而整個板塊內(nèi)東方路以西是大家所認同的小陸家嘴板塊，是真正的高檔板塊，而從東方路到源深路之間的區(qū)域相對來說受到陸家嘴的輻射相對較弱。 該項目由一幢 31層高層組成 ， 價格為 12023元 /平方米 。 （ ） *95%= /平方米 價格判斷 — 經(jīng)驗判斷 /平方米為基數(shù) 取其中間值 均價 8700元 /平方米 {產(chǎn)品篇 } SWOT分析 核心競爭力提煉 一、項目基本概況 本案 小陸家嘴 大陸家嘴 本案地處大陸家嘴板塊； 位于浦東大道與福山路交匯處；離陸家嘴步行約 15分鐘，地理位置得天獨厚； 本案由 3棟樓和 5層裙樓組成；占地面積 8573平米，建筑面積為 35723平米；主力戶型約 110平米； 圖為浦東大道 二、項目周邊概況 項目東面： 近處為商務辦公聚集地，遠望楊浦大橋飛虹南北； 項目北面： 緊靠黃浦江和造船廠，一覽無余浦江勝景； 項目南面： 毗鄰四星級酒店 —— 海神諾富特大酒店； 項目西面： 西望陸家嘴 CBD金融貿(mào)易區(qū)； 圖為金茂大廈遠景 圖為楊浦大橋遠景 圖為海神諾富特大酒店 三、本案 SWOT研判 Strength（優(yōu)勢） Weakness（劣勢） 板塊優(yōu)勢： 位于大陸家嘴板塊，坐享陸家嘴 CBD現(xiàn)代繁華氣息，地位非同凡響。他們對國內(nèi)外流行趨勢、政治時事都十分關(guān)心，喜歡閱讀高尚男性雜志，除新聞、體育、財經(jīng)外很少看電視，尤其是泡沫劇。 備注：考慮到本案售賣的目的是為了跑量，如果全部引入全裝修的話，在浪費大量財力、精力的同時，還拖延推向市場的進度，因此，本司建議不做全裝修，但提供裝修服務。 因此，在該階段不僅為了銷售，更是為了品牌和未來 第四階段圍盤清掃期 品牌延續(xù) 濱江 VIP入伙慶典 暨 答謝酒會 時間：濱江 VIP入伙（預計 2023年 5月份） 地點：海神諾富特大酒店 人員：所有業(yè)主； 上海主流媒體及國家級媒體； 文化名人、藝術(shù)界名人等 第四階段圍盤清掃期 品牌延續(xù) {銷售篇 } 價格策略 推案策略 網(wǎng)上備案應對策略 銷售形式策略 推案策略 網(wǎng)上備案應對策略 價格策略 四大銷售策略 銷售形式策略 價格策略 定價原則 ? 適應市場、規(guī)避風險，穩(wěn)健的項目定價方針 ? 根據(jù)項目總體情況來確定一房一價 ? 平開高走，用人氣來帶動價格的穩(wěn)步提升，動態(tài)調(diào)價 ? 遵循開盤價格必須具備市場競爭力 由于本案的 I幢和 P幢戶型區(qū)別不大，平面系數(shù)不考慮房型， 在綜合考慮單元的采光、通風、景觀、噪音條件后確定， 平面價差控制在 200元左右 。 , February 14, 2023 ? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 2023年 2月 14日星期二 下午 8時 25分 20秒 20:25: ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 。 , February 14, 2023 ? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 一年一度 、 每次長達６０天的菲亞斯特 ， 已成為歐洲最大的經(jīng)典游樂項目和文化品牌之一 ， 每年吸引約２００萬人次的游客 。 融合藝術(shù)，體現(xiàn)品位，呼應浦江風情。 規(guī)模劣勢： 比起南濱江幾大豪宅，本案規(guī)模顯然偏小，況且內(nèi)部配套不甚完善。 周邊老住戶（改善型消費者） 為周邊老新村的住戶，經(jīng)濟上有一定基礎(chǔ)，對于該區(qū)域比較熟悉，對于地段的認同感比較好，也習慣了區(qū)域的生活。周邊交通極為便捷 ， 同時配備專業(yè)物業(yè)公司管理 ， 提供星級酒店式服務 。浦東 VIP大廈 營銷策劃報告 開啟 天啟 2023年 8月 {市場篇 } 城市發(fā)展 區(qū)域市場 價格判斷 研究城市 我們充滿 價格處于穩(wěn)定 /發(fā)展百花齊放 城市讓生活更美好 信心 研究區(qū)域 我們發(fā)現(xiàn) 本案處于一個 高檔地段下的低檔地區(qū) 尷尬 浦東房地產(chǎn)發(fā)展 城市研究 供求 — 浦東 01002003004005006007008002023年 2023年 2023年 2023年預售登記 批準預售供需進一步拉開，整體市場進入開發(fā)緩慢階段 2023年 2月僅僅有 9個新盤上市 價格 — 浦東 浦東近6 月均價走勢76687435735075617606805070007200740076007800800082001 月 2月 3月 4月 5月 6月從浦東近幾個月的價格走勢可以看出，由于浦東過去的房價上漲速度太快，加之政府宏觀調(diào)控政策的出臺，目前浦東的樓市已經(jīng)進入一個盤整階段，向上的動力不足，進入了一個相對比較穩(wěn)定的調(diào)整期。 本項目 榮城大廈 上海灘花園洋房 格力 H2O 萬源經(jīng)典 金隆海悅 名門濱江苑 海神諾富特酒店 項目所在區(qū)域 — 周邊樓盤分布 項目所在區(qū)域 — 周邊樓盤概況 萬源晶典項目 （ 已售罄 ） 地處浦東大道 、 東方路交匯處 ， 是一幢高 33層的全裝修酒店式公寓 。 項目所在區(qū)域 — 二手房個案 老式工房： 嶗山東路 551弄（靠近浦東大道） /1室 1衛(wèi) /37平米 /總價： /均價： 8700元 嶗山東路 551弄（靠近浦東大道） /2室 1衛(wèi) /51平米 /總價： /均價： 8900元 點式高層： 浦東大道 1093弄 /2室 2廳 2衛(wèi) /129平米 /總價： 125萬元 /均價： 9600元 （相對于陸家嘴，比本案的區(qū)位稍遠） 項目所在區(qū)域 — 消費者狀況 目前區(qū)域主要的消費者主要有三種： 在陸家嘴工作的中高級白領(lǐng) 這些消費者在陸家嘴工作，希望能居住在陸家嘴附近，雖然有一定的經(jīng)濟能力，但是又不能承受陸家嘴中心以及濱江地區(qū)的高檔房價，從而選擇相對距離陸家嘴較近，但是地段價值不是很高的本區(qū)域。 景觀劣勢： 濱江是本案的優(yōu)勢（大景觀優(yōu)勢），但本案的沿江風景線（近景觀優(yōu)勢）因造船廠存在而削弱，同時，周邊眾多的老工房也影響本案的視覺。 整體包裝風格思考 品牌概念包裝 之 樣板房 1 呼應浦江蔚藍銀鏈， 納入想象和個性空間 將幽深的藍定格為本套樣板整體的風格體系 ,體現(xiàn)為一種博大和無限的深遠。 “ 羅馬假日 ” 取材于在意大利羅馬成功舉辦了８年的菲亞斯特 （ 意大利 “ 大型的狂歡活動 ” ） 。 價格策略 定價的戶型系數(shù) I幢：主力樓層戶型均為 2R，由于北向臨江景觀系數(shù)大， 故定價以考量東西朝向為主，上部大戶型雖然朝正南， 但考