名仕大廈項目發(fā)展規(guī)劃提案(文件)
【正文】 西，經(jīng)十路 北園大街中間區(qū)域 商圈B區(qū)C區(qū) A區(qū)D區(qū)濟(jì)南四大板塊寫字樓供應(yīng)比例濟(jì)南四大板塊寫字樓供應(yīng)比例l 中央商務(wù)區(qū)占據(jù)了寫字樓總量的 44%，寫字樓分布密集。三三 、濟(jì)南寫字樓市場板塊劃分及對比分析 名稱 建筑面積（㎡）售價 (元）中銀大廈 48000 10000金匯大廈（齊魯證券大廈）60000 10000普利海辰大廈 30000 7000普利歷東商務(wù)大廈 36000 6600豐利大廈 20230 10000三箭 升。 中心區(qū)域售價一直保持最高，東部區(qū)域價格最低，從價格走勢圖可以看出，兩級價格相差額度較大。世紀(jì)財富中心 350000 1凱貝特高新產(chǎn)業(yè)基地 50000 齊魯軟件園 156000 環(huán)?？萍紙@國際商務(wù)中心 100000 留學(xué)人員創(chuàng)業(yè)園 59700 保稅大廈 11000 大學(xué)科技園 100000 1中東部商務(wù)區(qū)西北區(qū)域商務(wù)區(qū)東部高新科技園區(qū)三三 、濟(jì)南寫字樓市場板塊劃分及對比分析 四大板塊寫字樓四大板塊寫字樓 租賃租賃 市場比較市場比較名稱 建筑面積（㎡） 租賃價格（元 /㎡ 天）玉泉森信大酒店 48000 4索菲特寫字樓 89000 中銀大廈 48000 金匯大廈（齊魯證券大廈） 60000 4山東新聞大廈 50000 4普利海辰大廈 30000 3豐利大廈 20230 3三箭 東部新入世項目采用租金 “穩(wěn)步上升 ”營銷策略，預(yù)計兩年內(nèi)漲幅在 元 /㎡ 板塊租金有較大差距。天、 /㎡ 市場存在空白區(qū)。中東部商務(wù)區(qū) 中等層次 本地大型公司所占比例較多，少量的外企和外地企業(yè)。東部高新科技園區(qū) 比較差發(fā)展完善中主要是從事科研研發(fā)類的創(chuàng)業(yè)型企業(yè)。主要是生物醫(yī)藥、軟件研發(fā)、網(wǎng)絡(luò)通訊等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。西北區(qū)域高新區(qū) 中等層次 本地中小企業(yè)為主，國外大型企業(yè)的辦事處、代理商等。三三 、濟(jì)南寫字樓市場板塊劃分及對比分析 四大板塊寫字樓市場四大板塊寫字樓市場 配套及客群配套及客群 比較比較區(qū)域 物業(yè)配套 入住企業(yè) 入住行業(yè)中央商務(wù)區(qū) 比較完善 外地或外企公司辦事處、分公司所占比例較大，本地知名大型企業(yè)下屬部門辦公機構(gòu)等。216。 目前中央商務(wù)區(qū)的寫字樓租金最高，平均租金超過 /天左右； 西北區(qū)域部分酒店內(nèi)寫字間，租金受周邊新入世項目影響有所下降，降幅在 /㎡ 租金浮動區(qū)域化。 商務(wù)大廈 56000 東方麗景大廈 19000 發(fā)展大廈 24000 東環(huán)國際廣場 150000 二建 天）匯寶大廈 46000 明珠國際商務(wù)港 92023 2名稱 建筑面積（㎡） 租賃價格（元 /㎡ l 區(qū)域之間價位差區(qū)域之間價位差異較大。世紀(jì)財富中心 350000 3900環(huán)?？萍紙@國際商務(wù)中心 100000 3400大學(xué)科技園 100000 3000名稱 建筑面積（㎡）售價創(chuàng)展中心 36000 5900特區(qū)數(shù)碼港 53000 6150發(fā)展大廈 24000 5500東環(huán)國際廣場150000 5700海蔚廣場 150000 5100名稱 建筑面積（㎡）售價明珠國際商務(wù)港 92023 6600嘉匯環(huán)球廣場 43000 5100三三 、濟(jì)南寫字樓市場板塊劃分及對比分析 四大板塊寫字樓四大板塊寫字樓 銷售銷售 市場比較市場比較 中央商務(wù)區(qū)以均價 9000元 /㎡獨占鰲頭，中東部商務(wù)區(qū)和西北區(qū)域價格相當(dāng)，均價在 60007000元 /㎡，東部高新科技園區(qū)最低，均價 4000元 /㎡左右。l 東部經(jīng)濟(jì)目前尚處于不斷提升的過程。 B區(qū)區(qū) 中央商務(wù)區(qū)中央商務(wù)區(qū) ：經(jīng)十路 文化西路 濼源大街 泉城路 解放路中央商圈167。 絕大部分樓盤在付款方式上采用了靈活選擇及適當(dāng)優(yōu)惠的方法，一般樓盤都可以進(jìn)行商業(yè)貸款，首付在 40%左右。 濟(jì)南市在售寫字樓均價在 60006500元 /㎡之間，位于市中心區(qū)域板塊的寫字樓均價約為 9000元 /㎡。 寫字樓市場中不斷涌現(xiàn)出滿足客戶多樣化需求的產(chǎn)品，其戶型面積和結(jié)構(gòu)具有靈動性和個性化安排的特點，如特區(qū)數(shù)碼港的 LOFT工作室，自由商務(wù)間，垂直體驗走廊等；但一定程度上無法滿足高端客戶總部經(jīng)濟(jì)的物業(yè)需求。部分商住兩用式戶型設(shè)計較差，如東環(huán)國際商務(wù)港 C、 D座，戶型設(shè)計壓抑，采光差；三慶匯文軒戶型設(shè)計較好，但內(nèi)部通道空間顯得比較擁擠。 濟(jì)南市場的寫字樓小戶型分隔主要在 30~150㎡，大戶型分隔區(qū)間集中在 200~5000㎡。 新入市項目具有一定的創(chuàng)新性和多元性，如東環(huán)國際廣場配有會所空中花園和商場，明珠國際商務(wù)港集酒店、商住、寫字間為一體，配套和物業(yè)管理均采用星級酒店式運作模式。 新入市寫字樓盤，物業(yè)類型多元化 ，建筑形象定位較高，目標(biāo)商圈一般限于某區(qū)域之內(nèi)，多數(shù)為區(qū)域商圈的標(biāo)志性建筑，但物業(yè)檔次的進(jìn)一步提升較難實現(xiàn)。如金龍大廈，地處濼源大街西首，位置優(yōu)越，金融、餐飲、休閑等配套設(shè)施完善，但周邊環(huán)境噪雜，混亂的回民小區(qū)為項目的安全防護(hù)增加了威脅，周遭商業(yè)氛圍也略顯不足，項目檔次提升困難。 二、濟(jì)南在售寫字樓樓盤特征● 配套設(shè)施216。濟(jì)南市寫字樓項目除東部高新區(qū)及東外環(huán)區(qū)域的世紀(jì)財富中心、發(fā)展大廈的容積率相對較低外，其他
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