【基礎(chǔ)教材】房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(文件)
【正文】 物業(yè)管理公司進(jìn)駐 物業(yè)管理：是專業(yè)化的機構(gòu)受業(yè)主和使用人委托，依照合同和契約，以經(jīng)營方式統(tǒng)一管理物業(yè)極其附屬設(shè)施和場地，為業(yè)主和承租人提供全方位服務(wù)，是物業(yè)發(fā)揮其使用價值，并使物業(yè)盡可能地保值、增值。 江西百年置業(yè)投資策略有限公司 房 地 產(chǎn) 基 礎(chǔ) 知 識 五、交房工作 業(yè)主委員會特點： A、商品住宅出售 50%（銷售面積）以上的應(yīng)當(dāng)設(shè)立業(yè)主委員會； B、由房地產(chǎn)開發(fā)公司組織有 50%以上的業(yè)主召開業(yè)主大會選舉產(chǎn)生； C、業(yè)主委員會是代表全體業(yè)主對物業(yè)實施自治管理的組織； D、業(yè)主委員會成員不得少于 5人，每屆任期 3年； E、業(yè)主委員會自選舉產(chǎn)生起 30日內(nèi)，持 《 業(yè)主委員會登記申請書 》 、 《 業(yè)主委員會章程 》 、 《 會員名單 》 向房管部門備案。 (3)屋面女兒墻因屋面熱脹冷縮因素，在混凝土圈梁和磚墻交界處，經(jīng)常出現(xiàn)不規(guī)則的水平方向裂縫，特別在房屋四大角的嚴(yán)重裂縫問題。 江西百年置業(yè)投資策略有限公司 房 地 產(chǎn) 基 礎(chǔ) 知 識 五、交房工作 (9)外墻面抹灰起殼裂縫引起滲水問題。 (13)山墻滲漏水問題。 (17)衛(wèi)生間、廚房的地坪斜泛水問題。 (21)出屋面管道周壁滲漏水問題。 (25)房屋頂板改用全現(xiàn)澆鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的開裂滲漏問題。 ? 驗收：購房者根據(jù)購房合同約定的標(biāo)準(zhǔn)對房屋工程質(zhì)量及配套設(shè)施一一進(jìn)行驗收，并做好記錄。 (2)對于不影響房屋和設(shè)備使用安全的質(zhì)量問題，可約定期限由建設(shè)單位負(fù)責(zé)維修，也可采取費用補償?shù)霓k法，由接管單位處理。 江西百年置業(yè)投資策略有限公司 房 地 產(chǎn) 基 礎(chǔ) 知 識 五、交房工作 在房屋驗收中發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題，業(yè)主拒絕辦理交付手續(xù)時，可根據(jù)其對房屋不同的影響程度分別處理： (1)影響房屋結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備使用安全的質(zhì)量問題，必須約定期限由建設(shè)單位負(fù)責(zé)進(jìn)行加固補強維修，直至合格。 (27)排水管道堵塞問題。 (23)屋面油氈起鼓、開裂、張口引起滲漏問題。 江西百年置業(yè)投資策略有限公司 房 地 產(chǎn) 基 礎(chǔ) 知 識 五、交房工作 (19)地面空鼓（起殼）問題。 (15)管道與樓地面接處滲漏問題。 (11)固定落水管的管卡腳處墻面滲漏問題。 (5)磚砌體沿磚縫滲水問題。房屋沉降主要是地基土質(zhì)問題引起的，從而造成墻體開裂，下水道堵塞、斷裂等。 前期物管：是由開發(fā)商選聘或開發(fā)商的屬下物管公司擔(dān)任，業(yè)主委員會成立后，隨時可解聘的。 江西百年置業(yè)投資策略有限公司 房 地 產(chǎn) 基 礎(chǔ) 知 識 五、交房工作 ? 取得 《 房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收備案表 》 ，內(nèi)容包括：房屋建筑必須完成工程設(shè)計和合同約定的各項內(nèi)容；工程質(zhì)量已經(jīng)施工、設(shè)計、工程監(jiān)理、勘查等單位審核通過；有完整的工程技術(shù)資料、規(guī)劃設(shè)計已獲行政主管部門的認(rèn)可；消防、環(huán)保已獲公安部門、消防部門的認(rèn)可等。 江西百年置業(yè)投資策略有限公司 房 地 產(chǎn) 基 礎(chǔ) 知 識 其他事宜 ? 貸款期如遇利息調(diào)整：根據(jù)人民銀行的規(guī)定，貸款期限在 1年以內(nèi)（含 1年）的，實行合同利率，不分段計算；對一年期以上貸款，于下一年 1月 1日開始，按相應(yīng)期限檔次利率執(zhí)行新利率。 江西百年置業(yè)投資策略有限公司 房 地 產(chǎn) 基 礎(chǔ) 知 識 按揭還款方式 等額本金還款法 借款人每月等額償還本金，貸款利息隨本金逐月遞減，還款額逐月遞減，因此又稱遞減法。 江西百年置業(yè)投資策略有限公司 房 地 產(chǎn) 基 礎(chǔ) 知 識 附：個人住房按揭貸款利率表 單位：元 年限 期數(shù) 年利（ %） 商貸 公積金 參考保費 萬元月供 萬元月供 1年 12 5 5年 60 10年 120 15年 180 20年 240 25年 300 30年 360 此利率自 江西百年置業(yè)投資策略有限公司 房 地 產(chǎn) 基 礎(chǔ) 知 識 按揭還款方式 ? 到期一次性還本付息法 ? 等額本息還款法 ? 等額本金還款法 ? 等比累進(jìn)還款法 ? 等額累進(jìn)還款法 ? 增本減息法 ? 移動按揭組合還款 (僅上海民生銀行提供 ) 江西百年置業(yè)投資策略有限公司 房 地 產(chǎn) 基 礎(chǔ) 知 識 按揭還款方式 等額本息還款法 借款人每月以相等的金額償還貸款本息，又稱等額法 。 ? 目前受南昌住房公積金管理中心委托承辦住房公積金貸款業(yè)務(wù)的銀行有：中國建設(shè)銀行南昌市住房城建支行；中國工商銀行南昌市蘇圃路支行；中國銀行江西省分行；交通銀行南昌分行；
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