【正文】 一條街等專業(yè)街的定位，因受本項目自身的限制（沒有排油煙、排污系統(tǒng)，且無法整改）以及其面積要求相對較大的原因，將會導致投資者租金短期收益與預期相差過大。23結(jié)論：以消費者特征為細分對象，某一文化層次、或是某一性別、或是某一經(jīng)濟群體 等的主題型概念特色商業(yè)定位適合本項目?！　　　》b區(qū)、皮具區(qū) —— 中央大街由南向北通過的右側(cè)第一主入口至友誼路方向的區(qū)域（如上圖所示）。 　　　　精品區(qū)、數(shù)碼區(qū)、美食區(qū)、休閑區(qū) —— 指第二個主入口至防洪紀念塔方向的區(qū)域（如上圖所示）。　　　　為了使消費者在購物的同時充分感受到休閑的快樂，我們建議在通道節(jié)點等適當設置一些供顧客休閑和欣賞的設施，如長橙、靠椅、小橋、流水、緩坡、景觀、雕塑等等，在不影響通道兩邊商鋪正常經(jīng)營的情況下，讓消費者體會購物之余的另外一種精神享受，充分體現(xiàn)商場人性化設計的一面，這既是增加顧客在商場逗留時間，從而提高商鋪經(jīng)營業(yè)績的有效手段，也是針對未來商場競爭日益加劇的現(xiàn)狀而進行的必要創(chuàng)新。地區(qū) 按性別（萬人） 按年齡（萬人）男 女 18歲以下 1835歲 3560歲 60歲以上全市 307． 5 道里區(qū) 南崗區(qū) 道外區(qū) 哈爾濱市人口特征構(gòu)成表 30在對道里及南崗商圈幾個商業(yè)場所調(diào)查的好評度中了解到，除了排在第一位的中央大街外，金太陽和哈一百是人們經(jīng)常去消費的兩個地方，原因當然是多方面的，除了它們具有交通方便、人氣較旺、環(huán)境怡人的優(yōu)勢外，更多是體現(xiàn)在其業(yè)態(tài)規(guī)劃的科學合理性上面。此主題下的經(jīng)營范圍主要有俄羅斯精品、俄羅斯餐廳、酒吧以及其它商品和特色新奇服務，如異國留影館等，通過一系列展現(xiàn)哈爾濱市最具異國風情的俄羅斯商品、服務，意在營造一種別有風趣的它國環(huán)境氛圍，來滿足哈爾濱日益強大旅游消費人群的特色需求。 　　　　中國特色風情街 —— 指第二個主入口至防洪紀念塔方向的區(qū)域（如上圖所示）。34中央大街定位方案Ｂ　業(yè)種比例圖示35支撐點　　　 政府對商業(yè)市場發(fā)展空間布局：一帶三主題：建設中山路現(xiàn)代服務業(yè)積聚帶（一帶），建設以中央大街為主線，以 “索菲亞 ”廣場為支點的旅游休閑型主題商業(yè)中心。３、中央大街、防洪紀念塔、索菲亞教堂以及太陽島是中外游客來哈的必經(jīng)之地，為本項目此定位增加了重要砝碼。裝修可別致、設計可以人性化、環(huán)境怡人、空氣通透，公共空間寬闊，有利于吸引成熟的經(jīng)營者和消費者的眼球，有較強抵抗未來競爭者的能力，有利于降低突發(fā)事件造成的損失，如水、火等自然災害，有利于商場長期繁榮穩(wěn)定發(fā)展。弊 此概念型的主題定位有可能會損失少部分其他的消費人群缺乏主力商家支撐，對商業(yè)的長期穩(wěn)定發(fā)展不利?！?2〕品牌特色：引進目前在哈爾濱沒有的品牌，給潛在消費者耳目一新的感覺，進一步刺激其消費。既要在保持城市原有特色的情況下把步行街插入到地段中，又不能夠失去步行街自身的現(xiàn)代特色，這是難點所在。42地下街入口參考效果圖示43〔 4〕內(nèi)部裝修特色： 80后街營造 “哈爾濱首家年輕人休閑購物互動中心 ”，在引入適合年輕人消費的休閑娛樂和購物商品和服務的同時，應該強調(diào)公共活動區(qū) —— 中庭、入口、過道和店面裝修方面強調(diào)年輕人的符號，色彩的絢爛、顏色的跳躍，以及造型的新穎、時尚。46〔７〕管理服務特色：通過在商場內(nèi)設置男人寄存處、茶水間、吸煙區(qū)等富于人性化的設置，使項目更具吸引力和誘惑力。主力面積以 1 16平方米居多，屆時可根據(jù)商戶實際需要進行適當合理的調(diào)整。此定位是綜合了兒童益智、兒童商品、兒童樂園、兒童攝影、兒童理發(fā)等集樂、教、購與一體的主題商城，其發(fā)展存在巨大空間。51索菲亞項目定位方案Ｂ　　經(jīng)營主題：女人世界／女人天下／女人空間52說明：　　　女人世界主題下的經(jīng)營范圍主要包括：女性商品、女性用品、女性美容、女性康體、女性休閑等能夠彼此之間能夠產(chǎn)生互動的主題性消費場所，這里不僅僅是一個購物的消費場所，不僅僅是停留在滿足消費者對商品的需求上，更多的是對消費者心理、品味、精神上需要認同的滿足。　　　這一規(guī)劃旨在改變哈爾濱目前商業(yè)業(yè)態(tài)分布零亂，規(guī)劃不夠合理等的現(xiàn)狀，從資源利用最大化和方便市民消費的角度進行的近期整改目標，為項目此定位提供了較為有利的市場平臺。55索菲亞地下商業(yè)項目租金收益方案Ａ同方案Ｂ指標 類別 商鋪商業(yè)部分 出租面積（㎡） 建面 約 7319實用率 38%使用面積 2825實際出租面積 按 90%的使用面積出租（ 3138）出租率 (%) 95%標準租金（㎡ /使面 /月） 332元建議租金價 第一年 9折優(yōu)惠 300元租金收入 313895% (300元 12) =1073萬小計 1073萬元前 10年總收益預估（按年平均遞增率 5%計）約 停車場部分 建面 4308停車位 按 30㎡ /車位（ 143）銷售車位 按 30%銷售（ 42）銷售收入 25萬 /車位 /50年使用權(quán) 42=1050萬元經(jīng)營成本支出運營成本 廣告推廣 :租金總收入的 3%(32萬 )管理費成本 (按 15元 /㎡使面 /月 )12 =50萬水、電、采暖費用 =200萬小計 282萬稅前收益停車場銷售收益 =1073萬元 經(jīng)營期稅前收益 =經(jīng)營收入 經(jīng)營成本支出 =791萬元56索菲亞方案 AB利弊對比分析定位方案 A 定位方案 B利 具有特別鮮明的商業(yè)主題定位，再加上與其吻合的經(jīng)營商品、硬件裝修和特色管理服務，將會與消費者產(chǎn)生心理共鳴，從而極具傳導性和主題引導性。招商管理 市場營銷 行政人事 保安清潔 工程管理主要管理功能商業(yè)管理功能 物業(yè)管理功能營運管理 業(yè)主服務財務管理58　　　二、管理模式　　　管理模式選擇上，建議采用香港慣用的商業(yè)和物業(yè)雙管的管理模式。62〔 2〕品牌特色：引進目前在哈爾濱沒有的品牌，全新的款式，給潛在消費者耳目一新的感覺，進一步刺激其消費。既要在保持城市原有特色的情況下把步行街插入到地段中，又不能夠失去商場自身的現(xiàn)代特色，這是難點所在。65〔 5〕宣傳促銷特色：通過商場內(nèi)電子廣告以及專門設置的促銷平臺，逢節(jié)假日期間定時做一些禮儀促銷活動，如少兒書畫賽、少兒象棋賽、智力比拼賽等，使消費者與商品產(chǎn)生互動，既給孩子們的增添了意趣，又將商場內(nèi)的商品做了宣傳，一舉兩得。 四月 21四月 21Monday, April 05, 2023雨中黃葉樹，燈下白頭人。 四月 21四月 2102:25:4802:25:48April 05, 20231他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 2023/4/5 2:25:4802:25:4805 April 20231做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 四月 2102:25:4802:25Apr2105Apr211世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 。 四月 21四月 21Monday, April 05, 2023閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。勝人者有力，自勝者強。 2023/4/5 2:25:4802:25:4805 April 20231一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。 05 四月 20232:25:48 上午 02:25:48四月 211最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 四月 2102:25:4802:25Apr2105Apr211越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 2023/4/5 2:25:4802:25:4805 April 20231空山新雨后，天氣晚來秋。 四月 21四月 2102:25:4