【正文】 一條街等專業(yè)街的定位，因受本項(xiàng)目自身的限制（沒(méi)有排油煙、排污系統(tǒng)，且無(wú)法整改）以及其面積要求相對(duì)較大的原因，將會(huì)導(dǎo)致投資者租金短期收益與預(yù)期相差過(guò)大。23結(jié)論：以消費(fèi)者特征為細(xì)分對(duì)象，某一文化層次、或是某一性別、或是某一經(jīng)濟(jì)群體 等的主題型概念特色商業(yè)定位適合本項(xiàng)目?！　　　》b區(qū)、皮具區(qū) —— 中央大街由南向北通過(guò)的右側(cè)第一主入口至友誼路方向的區(qū)域（如上圖所示）。 　　　　精品區(qū)、數(shù)碼區(qū)、美食區(qū)、休閑區(qū) —— 指第二個(gè)主入口至防洪紀(jì)念塔方向的區(qū)域（如上圖所示）?！　　　榱耸瓜M(fèi)者在購(gòu)物的同時(shí)充分感受到休閑的快樂(lè)，我們建議在通道節(jié)點(diǎn)等適當(dāng)設(shè)置一些供顧客休閑和欣賞的設(shè)施，如長(zhǎng)橙、靠椅、小橋、流水、緩坡、景觀、雕塑等等，在不影響通道兩邊商鋪正常經(jīng)營(yíng)的情況下，讓消費(fèi)者體會(huì)購(gòu)物之余的另外一種精神享受，充分體現(xiàn)商場(chǎng)人性化設(shè)計(jì)的一面，這既是增加顧客在商場(chǎng)逗留時(shí)間，從而提高商鋪經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的有效手段，也是針對(duì)未來(lái)商場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益加劇的現(xiàn)狀而進(jìn)行的必要?jiǎng)?chuàng)新。地區(qū) 按性別（萬(wàn)人） 按年齡（萬(wàn)人）男 女 18歲以下 1835歲 3560歲 60歲以上全市 307． 5 道里區(qū) 南崗區(qū) 道外區(qū) 哈爾濱市人口特征構(gòu)成表 30在對(duì)道里及南崗商圈幾個(gè)商業(yè)場(chǎng)所調(diào)查的好評(píng)度中了解到，除了排在第一位的中央大街外，金太陽(yáng)和哈一百是人們經(jīng)常去消費(fèi)的兩個(gè)地方，原因當(dāng)然是多方面的，除了它們具有交通方便、人氣較旺、環(huán)境怡人的優(yōu)勢(shì)外，更多是體現(xiàn)在其業(yè)態(tài)規(guī)劃的科學(xué)合理性上面。此主題下的經(jīng)營(yíng)范圍主要有俄羅斯精品、俄羅斯餐廳、酒吧以及其它商品和特色新奇服務(wù)，如異國(guó)留影館等，通過(guò)一系列展現(xiàn)哈爾濱市最具異國(guó)風(fēng)情的俄羅斯商品、服務(wù)，意在營(yíng)造一種別有風(fēng)趣的它國(guó)環(huán)境氛圍，來(lái)滿足哈爾濱日益強(qiáng)大旅游消費(fèi)人群的特色需求。 　　　　中國(guó)特色風(fēng)情街 —— 指第二個(gè)主入口至防洪紀(jì)念塔方向的區(qū)域（如上圖所示）。34中央大街定位方案Ｂ　業(yè)種比例圖示35支撐點(diǎn)　　　 政府對(duì)商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展空間布局：一帶三主題：建設(shè)中山路現(xiàn)代服務(wù)業(yè)積聚帶（一帶），建設(shè)以中央大街為主線，以 “索菲亞 ”廣場(chǎng)為支點(diǎn)的旅游休閑型主題商業(yè)中心。３、中央大街、防洪紀(jì)念塔、索菲亞教堂以及太陽(yáng)島是中外游客來(lái)哈的必經(jīng)之地，為本項(xiàng)目此定位增加了重要砝碼。裝修可別致、設(shè)計(jì)可以人性化、環(huán)境怡人、空氣通透，公共空間寬闊，有利于吸引成熟的經(jīng)營(yíng)者和消費(fèi)者的眼球，有較強(qiáng)抵抗未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)者的能力，有利于降低突發(fā)事件造成的損失，如水、火等自然災(zāi)害，有利于商場(chǎng)長(zhǎng)期繁榮穩(wěn)定發(fā)展。弊 此概念型的主題定位有可能會(huì)損失少部分其他的消費(fèi)人群缺乏主力商家支撐，對(duì)商業(yè)的長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展不利?！?2〕品牌特色：引進(jìn)目前在哈爾濱沒(méi)有的品牌，給潛在消費(fèi)者耳目一新的感覺(jué)，進(jìn)一步刺激其消費(fèi)。既要在保持城市原有特色的情況下把步行街插入到地段中，又不能夠失去步行街自身的現(xiàn)代特色，這是難點(diǎn)所在。42地下街入口參考效果圖示43〔 4〕內(nèi)部裝修特色： 80后街營(yíng)造 “哈爾濱首家年輕人休閑購(gòu)物互動(dòng)中心 ”，在引入適合年輕人消費(fèi)的休閑娛樂(lè)和購(gòu)物商品和服務(wù)的同時(shí)，應(yīng)該強(qiáng)調(diào)公共活動(dòng)區(qū) —— 中庭、入口、過(guò)道和店面裝修方面強(qiáng)調(diào)年輕人的符號(hào)，色彩的絢爛、顏色的跳躍，以及造型的新穎、時(shí)尚。46〔７〕管理服務(wù)特色：通過(guò)在商場(chǎng)內(nèi)設(shè)置男人寄存處、茶水間、吸煙區(qū)等富于人性化的設(shè)置，使項(xiàng)目更具吸引力和誘惑力。主力面積以 1 16平方米居多，屆時(shí)可根據(jù)商戶實(shí)際需要進(jìn)行適當(dāng)合理的調(diào)整。此定位是綜合了兒童益智、兒童商品、兒童樂(lè)園、兒童攝影、兒童理發(fā)等集樂(lè)、教、購(gòu)與一體的主題商城，其發(fā)展存在巨大空間。51索菲亞項(xiàng)目定位方案Ｂ　　經(jīng)營(yíng)主題：女人世界／女人天下／女人空間52說(shuō)明：　　　女人世界主題下的經(jīng)營(yíng)范圍主要包括：女性商品、女性用品、女性美容、女性康體、女性休閑等能夠彼此之間能夠產(chǎn)生互動(dòng)的主題性消費(fèi)場(chǎng)所，這里不僅僅是一個(gè)購(gòu)物的消費(fèi)場(chǎng)所，不僅僅是停留在滿足消費(fèi)者對(duì)商品的需求上，更多的是對(duì)消費(fèi)者心理、品味、精神上需要認(rèn)同的滿足?！　　∵@一規(guī)劃旨在改變哈爾濱目前商業(yè)業(yè)態(tài)分布零亂，規(guī)劃不夠合理等的現(xiàn)狀，從資源利用最大化和方便市民消費(fèi)的角度進(jìn)行的近期整改目標(biāo)，為項(xiàng)目此定位提供了較為有利的市場(chǎng)平臺(tái)。55索菲亞地下商業(yè)項(xiàng)目租金收益方案Ａ同方案Ｂ指標(biāo) 類別 商鋪商業(yè)部分 出租面積（㎡） 建面 約 7319實(shí)用率 38%使用面積 2825實(shí)際出租面積 按 90%的使用面積出租（ 3138）出租率 (%) 95%標(biāo)準(zhǔn)租金（㎡ /使面 /月） 332元建議租金價(jià) 第一年 9折優(yōu)惠 300元租金收入 313895% (300元 12) =1073萬(wàn)小計(jì) 1073萬(wàn)元前 10年總收益預(yù)估（按年平均遞增率 5%計(jì)）約 停車場(chǎng)部分 建面 4308停車位 按 30㎡ /車位（ 143）銷售車位 按 30%銷售（ 42）銷售收入 25萬(wàn) /車位 /50年使用權(quán) 42=1050萬(wàn)元經(jīng)營(yíng)成本支出運(yùn)營(yíng)成本 廣告推廣 :租金總收入的 3%(32萬(wàn) )管理費(fèi)成本 (按 15元 /㎡使面 /月 )12 =50萬(wàn)水、電、采暖費(fèi)用 =200萬(wàn)小計(jì) 282萬(wàn)稅前收益停車場(chǎng)銷售收益 =1073萬(wàn)元 經(jīng)營(yíng)期稅前收益 =經(jīng)營(yíng)收入 經(jīng)營(yíng)成本支出 =791萬(wàn)元56索菲亞方案 AB利弊對(duì)比分析定位方案 A 定位方案 B利 具有特別鮮明的商業(yè)主題定位，再加上與其吻合的經(jīng)營(yíng)商品、硬件裝修和特色管理服務(wù)，將會(huì)與消費(fèi)者產(chǎn)生心理共鳴，從而極具傳導(dǎo)性和主題引導(dǎo)性。招商管理 市場(chǎng)營(yíng)銷 行政人事 保安清潔 工程管理主要管理功能商業(yè)管理功能 物業(yè)管理功能營(yíng)運(yùn)管理 業(yè)主服務(wù)財(cái)務(wù)管理58　　　二、管理模式　　　管理模式選擇上，建議采用香港慣用的商業(yè)和物業(yè)雙管的管理模式。62〔 2〕品牌特色：引進(jìn)目前在哈爾濱沒(méi)有的品牌，全新的款式，給潛在消費(fèi)者耳目一新的感覺(jué)，進(jìn)一步刺激其消費(fèi)。既要在保持城市原有特色的情況下把步行街插入到地段中，又不能夠失去商場(chǎng)自身的現(xiàn)代特色，這是難點(diǎn)所在。65〔 5〕宣傳促銷特色：通過(guò)商場(chǎng)內(nèi)電子廣告以及專門設(shè)置的促銷平臺(tái)，逢節(jié)假日期間定時(shí)做一些禮儀促銷活動(dòng)，如少兒書畫賽、少兒象棋賽、智力比拼賽等，使消費(fèi)者與商品產(chǎn)生互動(dòng)，既給孩子們的增添了意趣，又將商場(chǎng)內(nèi)的商品做了宣傳，一舉兩得。 四月 21四月 21Monday, April 05, 2023雨中黃葉樹，燈下白頭人。 四月 21四月 2102:25:4802:25:48April 05, 20231他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見青山。 2023/4/5 2:25:4802:25:4805 April 20231做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 四月 2102:25:4802:25Apr2105Apr211世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無(wú)限完美。 。 四月 21四月 21Monday, April 05, 2023閱讀一切好書如同和過(guò)去最杰出的人談話。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 2023/4/5 2:25:4802:25:4805 April 20231一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 05 四月 20232:25:48 上午 02:25:48四月 211最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過(guò)于提升自我。 四月 2102:25:4802:25Apr2105Apr211越是無(wú)能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 2023/4/5 2:25:4802:25:4805 April 20231空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。 四月 21四月 2102:25:4