招商地產(chǎn)城市分級城市選擇策略(文件)
【正文】 u 烏魯木齊u 哈爾濱u 長春u 唐山u 鄂爾多斯u 秦皇島u 昆山u 南昌u 中山u 鹽城20萬科：分階段擴(kuò)張， “3+X 戰(zhàn)略 ” 實現(xiàn)全國化布局萬科區(qū)域擴(kuò)張步驟區(qū)域 主要開發(fā)城市珠三角 廣州 深圳 廈門 ?？诟Ｖ?珠海 東莞 佛山中山 惠州 / /長三角 上海 杭州 南京 蘇州寧波 合肥 無錫 鎮(zhèn)江環(huán)渤海及東北北京 天津 大連 青島沈陽 長春 鞍山 撫順華中 武漢 長沙 南昌 /西部 重慶 成都 西安 烏魯木齊發(fā)展階段 時間 發(fā)展特征 發(fā)展區(qū)域 開發(fā)方向第一階段 19911995快速擴(kuò)張，以一線城市為重點向三四線城市擴(kuò)張，一度擴(kuò)張到 13個城市深圳、上海等沿海開放城市為重點，試探性進(jìn)入二三線城市包括商業(yè)在內(nèi)的和房地產(chǎn)有關(guān)的全程開發(fā)，積極進(jìn)入每個可選擇的區(qū)域第二階段 19972023由擴(kuò)張到收縮期，集中優(yōu)勢資源至一二線城市，重點擴(kuò)大重點城市的市場占有率基本以深、京、滬、津 4個城市為主逐步確立只做住宅的核心理念，包括華潤超市在內(nèi)的商業(yè)內(nèi)容被逐步剝離，該階段主要滿足首置客戶的購房需求第三階段 2023年至今確立 3+X戰(zhàn)略，以長三角、珠三角、環(huán)渤海三大區(qū)域為核心逐層推進(jìn)，基本實現(xiàn)全國化布點除三大區(qū)域主要城市外，兼顧武漢、成都等重要城市，并逐步向區(qū)域內(nèi)三四線城市拓展推進(jìn)從城花首置系列到金色改善系列的產(chǎn)品劃分體系，形成了住宅產(chǎn)品全系列的覆蓋案例以客戶為導(dǎo)向，營造舒適的居住氛圍由首置產(chǎn)品向全產(chǎn)品系列擴(kuò)展四、城市進(jìn)入選擇21綠城區(qū)域擴(kuò)張步驟綠城區(qū)域擴(kuò)張步驟綠城：長三角區(qū)域深耕 +熱點區(qū)域逐層拓展發(fā)展階段 時間 發(fā)展特征 發(fā)展區(qū)域 開發(fā)方向第一階段 2023年前區(qū)域深耕，基本以杭州作為根據(jù)地進(jìn)行發(fā)展，并逐步進(jìn)入浙江省內(nèi)城市杭州及部分浙江省內(nèi)城市打造高檔住宅，做最好的產(chǎn)品，提供顧客尊貴的居住感第二階段 20232023區(qū)域深耕 +核心城市，繼續(xù)以浙江為重點，開始向核心城市拓展，先后進(jìn)入上海、北京浙江省內(nèi)仍是其主戰(zhàn)場，上海、北京等重點城市開始出現(xiàn)綠城的身影把其一貫堅持的高檔產(chǎn)品策略繼續(xù)復(fù)制到浙江省外的其他核心城市，獲得了良好的接受度第三階段 2023年至今區(qū)域深耕 +核心城市圈拓展，浙江省依舊是其主基地，其他核心城市也逐步向外拓展，逐步形成全國化布局浙江省主要城市，上海、北京核心城市，合肥、長沙、鄭州、青島等二三線城市其提供高檔產(chǎn)品思路的繼續(xù)延續(xù)，并對包括戶型在內(nèi)的多個方面逐步進(jìn)行提升，以進(jìn)一步增加產(chǎn)品力，另一方面利用其品牌優(yōu)勢，加強(qiáng)了合作開發(fā)的模式，市場占有率迅速擴(kuò)大區(qū)域 主要開發(fā)城市長三角 杭州 上海 寧波 合肥南京 南通 溫州 紹興長興 海寧 德清 新昌臨安 淳安 桐廬 舟山環(huán)渤海及東北 北京 青島 濟(jì)南 /其他區(qū)域 廣州 長沙 鄭州 烏魯木齊案例四、城市進(jìn)入選擇以產(chǎn)品為導(dǎo)向，營造尊貴的居住感堅持改善類產(chǎn)品為主，以形成了較強(qiáng)的品牌效應(yīng)22城市選擇導(dǎo)向：結(jié)合招商地產(chǎn)自身特征及戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)，設(shè)定相關(guān)城市篩選條件與導(dǎo)向招商城市選擇的思考路徑與標(biāo)準(zhǔn)招商自身特征與發(fā)展目標(biāo)銷售額年增長 100億，利潤增長 10億， 2023年銷售目標(biāo) 1000億，已經(jīng)產(chǎn)生擴(kuò)張迫切需求擴(kuò)張目標(biāo)二大關(guān)鍵詞利潤 是企業(yè)成長和持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵，因此需要一定的市場需求為支撐區(qū)域中處于價格洼地的城市，由于價格透支度低，從而具有較大的 成長空間市場規(guī)模適中價格洼地，透支度低重大規(guī)劃利好，具備一定經(jīng)濟(jì)和人口基礎(chǔ)土地市場透明度低，進(jìn)入成本小競爭強(qiáng)度小，壓力輕價格與空間具備一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和人口規(guī)模，同時受到國家政策扶持，或城市規(guī)劃、人口導(dǎo)入、產(chǎn)業(yè)升級等方面具有良好的 前景關(guān)鍵詞一：利潤保證關(guān)鍵詞三：持續(xù)發(fā)展容量與潛力區(qū)域就近 發(fā)展原則，以現(xiàn)有城市布局為基礎(chǔ)，向周邊輻射，由現(xiàn)有公司團(tuán)隊向周邊就近城市擴(kuò)張城市在發(fā)展過程中必然要經(jīng)歷價格分化的階段，在此過程中各檔次細(xì)分市場將具有不同的 發(fā)展機(jī)會競爭壓力小，進(jìn)入門檻相對較低，較易實
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