【正文】 展；所有房地產(chǎn)項(xiàng)目主要通過工地圍擋、戶外立柱、路燈旗等形式進(jìn)行小范圍推廣。 ?欽州市市內(nèi)人口 23萬 ， 外來人口 5萬 ， 隨著城市化進(jìn)程加快 ， 預(yù)計(jì)到2023年吸納的總?cè)丝谠?40萬左右 ， 按照家庭平均人口 4人計(jì)算 ， 總體需求也就在 10萬套左右 ， 剛性需求有限； ?通過對(duì)產(chǎn)品 、 總價(jià) 、 屬性 、 影響力等因素的相近性分析 ， 本項(xiàng)目存在大量直接的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手； ?延展時(shí)間和空間，隨著市場(chǎng)的供應(yīng)加強(qiáng)， 將會(huì)造成本項(xiàng)目的中高端客戶分流。 定位語： 欽江灣畔 產(chǎn)品自身的形象定位（硬性形象） ?中心區(qū)、政務(wù)區(qū)位置的突出優(yōu)勢(shì) ?項(xiàng)目戶型面積較大 ?欽江江景一覽無遺 ?項(xiàng)目外觀現(xiàn)代大氣，欽州標(biāo)志性住宅社區(qū) 產(chǎn)品形象： 王者之風(fēng) 金色商業(yè)廣場(chǎng)，從 2023年中開始銷售，總銷售面積約 4000平米，到目前銷售 90%，已銷售面積約為 3600平米，平均每個(gè)月銷售約 300平米。 在下半年預(yù)計(jì)有 9個(gè)項(xiàng)目將推出商業(yè)部分，總銷售面積約 34萬平米。 商業(yè)后期經(jīng)營狀況較差 人口少、消費(fèi)力低是制約欽州商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)鍵因素。 欽州商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀總結(jié) 隨著居民收入的提高，在 婚宴、禮儀、待客 等方面的消費(fèi)將穩(wěn)步上升。 項(xiàng)目商業(yè)定位 商業(yè)自身?xiàng)l件 欽州商業(yè)市場(chǎng) 主要消費(fèi)人群 集中的中西餐飲作為主力，服務(wù)于周邊政府機(jī)關(guān)工 作人員及接待、商務(wù)旅游人群的餐飲需求、情侶公園 游客的用餐需求、區(qū)域住戶的婚宴接待需求，輔以 中型社區(qū)便利店滿足作為基本配套。 ?商業(yè)的價(jià)格與住宅價(jià)格形成一定的對(duì)比； ?給 投資者信心 ，保證前幾年穩(wěn)定的租金收益； ?發(fā)展商統(tǒng)一經(jīng)營， 對(duì)整體形象、社區(qū)價(jià)值都有提升作用； ?可以采取“免租、低租”的多種形式招商，得到一定的租金收益。特別 強(qiáng)調(diào)園林的精美和主題 ，把園林從生活的點(diǎn)綴變成了生活的標(biāo)準(zhǔn)，從而使園林具有高附加值，成為銷售利器； 3. 瞄準(zhǔn)目標(biāo)客戶群的強(qiáng)勢(shì)概念營銷 ，依靠推廣好的產(chǎn)品加好的概念取勝市場(chǎng)。 第一階段：項(xiàng)目形象預(yù)熱期 宣傳釋放點(diǎn) 區(qū)位優(yōu)勢(shì)，景觀優(yōu)勢(shì)，產(chǎn)品優(yōu)勢(shì) 方式 建立皇庭會(huì)，發(fā)售 VIP卡蓄客 銷售節(jié)點(diǎn) 完成銷售隊(duì)伍的組建與培訓(xùn)，提前開始內(nèi)部 認(rèn)購，積累準(zhǔn)客戶為首批單位推出打下基礎(chǔ)。 2023年 11月 — 2023年 12月底 樣板房及示范園林開放 樣板房和示范園林是項(xiàng)目與其他項(xiàng)目形成差異性 、 建立市場(chǎng)地位的關(guān)鍵要素 。 第四階段：尾盤銷售期 宣傳釋放點(diǎn) 準(zhǔn)現(xiàn)樓、 老帶新客戶優(yōu)惠政策 方式 樣板房營銷、活動(dòng)營銷、老帶新口碑宣傳 銷售節(jié)點(diǎn) 不斷推出價(jià)格折扣及老帶新活動(dòng)優(yōu)惠，促進(jìn) 尾盤銷售 打擊點(diǎn) 價(jià)格優(yōu)惠、戶外、短信 通過準(zhǔn)現(xiàn)樓及各種優(yōu)惠措施，借助口碑宣傳，消化尾盤。 翡翠灣與體育公園項(xiàng)目的聯(lián)動(dòng)建議 ?買房送高爾夫一定年限的會(huì)籍 ?送練習(xí)場(chǎng)一定期限的免費(fèi)票 ?送度假酒店入住權(quán) ?成為皇庭會(huì)會(huì)員，優(yōu)先、優(yōu)惠享用二期健身會(huì)所、網(wǎng)球場(chǎng)等配套設(shè)施 項(xiàng)目分析 欽州市場(chǎng)分析 項(xiàng)目住宅定位 項(xiàng)目商業(yè)定位 總體營銷推廣策略 開盤前必備條件 項(xiàng)目初步定于 10月推出首批單位，要保證銷售速度、價(jià)格、客戶認(rèn)同、品牌形象建立等目標(biāo)的達(dá)成，以下條件是必須完成的要素： ?概念推廣、生活方式推廣、品牌推廣 ?至少一個(gè)月的客戶累積期 ?足夠吸引力的優(yōu)惠 ?足夠震撼力的現(xiàn)場(chǎng) ?服務(wù)、附加值、尊貴感 工作重點(diǎn)： ?確定廣告公司，擬定項(xiàng)目推廣策略 ?項(xiàng)目形象出街（戶外廣告、工地圍墻等） ?臨時(shí)接待處和項(xiàng)目售樓處啟動(dòng)的前期準(zhǔn)備工作完善 ?銷售物料制作完成 ?銷售人員熟悉市場(chǎng)，培訓(xùn)、管理工作同步開展 ?開展針對(duì)公務(wù)員的點(diǎn)對(duì)點(diǎn)直效營銷 第一階段：項(xiàng)目形象入市期 2023年 8月 — 2023年 8月 31日 形象出街 生活方式、居住概念的提出，突顯皇庭品牌形象，傳達(dá)高爾夫新城和欽江景觀大宅的優(yōu)勢(shì) 第一階段：項(xiàng)目形象入市期 8月 25日全面出街 必須完成的要素 戶外立柱、永福大街路燈旗、永福西大街進(jìn)入項(xiàng)目路口的導(dǎo)視牌、工地圍墻廣告 軟性訴求 傳達(dá)高爾夫新城和欽江景觀大宅的優(yōu)勢(shì)以及升值空間，突顯皇庭品牌形象，生活方式、居住概念的提出 第一階段：項(xiàng)目形象入市期 8月 30日、 31日連續(xù)投放 必須完成的要素 《欽州日?qǐng)?bào)》通過政府公務(wù)員、業(yè)內(nèi)專家、投資人士、高端客戶訪談等軟性文章進(jìn)行渲染炒作 物料保證 區(qū)域價(jià)值和升值空間、項(xiàng)目豪宅品質(zhì)、生活方式及概念推廣、產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)、園林特色、物業(yè)管理等 第一階段：項(xiàng)目形象入市期 8月 30日到位 必須完成的要素 樓書、折頁、戶型手冊(cè)、區(qū)域模型、項(xiàng)目模型、戶型模型、《皇庭生活》、水杯、紙袋、 VIP卡、展板 定向傳播 分展場(chǎng)開放、認(rèn)籌信息的釋放 第一階段：項(xiàng)目形象入市期 8月 30日、 31日各投放 10萬條短信 8月 30日《皇庭生活》直投到客戶 必須完成的要素 針對(duì)銀行和電信金銀卡客戶、私家車主的短信息，項(xiàng)目樓書及《皇庭生活》投遞到政府公務(wù)員手中 其他配合要素 第一階段：項(xiàng)目形象預(yù)熱期 ?電話號(hào)碼及線路 8月 25日必須投入使用，便于接受客戶咨詢； ?VIP卡及禮品在 8月 30日落實(shí)到位，吸引客戶到臨時(shí)接待處咨詢； ?銷售人員熟悉項(xiàng)目、培訓(xùn)考核工作 8月 30日全面完成，滿足進(jìn)場(chǎng)條件； ?與聯(lián)盟商家的洽談完成，獲得共享客戶資源以及商家優(yōu)惠卡； ?皇庭生活體驗(yàn)中心（臨時(shí)接待處）裝修完成，滿足 9月 1日開放條件； ?電視廣告開始拍攝， 9月初完成。 備選名稱 皇庭高爾夫新城 皇庭奧林匹克城 命名以皇庭開頭，突出皇庭品牌，也有利于品牌宣傳；強(qiáng)烈建議以“城”結(jié)尾，一方面“城”是一個(gè)大盤概念，比“花園”，“社區(qū)”更能體現(xiàn)規(guī)模，類比深圳華僑城，萬科城，而且在宣傳上也能更好造勢(shì)，如“皇庭在造一座城”的氣勢(shì)遠(yuǎn)比“皇庭在建樓”的氣勢(shì)大。因此體育公園建議以奧運(yùn)為主題，一方面在宣傳上能借助 08奧運(yùn)的大勢(shì)，另一方面，北京奧運(yùn)會(huì)作為國家頭等大事，各大媒體，各大機(jī)構(gòu)都積極在奧運(yùn)的主題下推廣全民運(yùn)動(dòng)，強(qiáng)身健體，我司也應(yīng)該順應(yīng)大勢(shì)，在奧運(yùn)的光環(huán)下，以體育公園為載體，在欽州宣揚(yáng)奧運(yùn)精神，推行全民健身運(yùn)動(dòng)。 在奧運(yùn)會(huì)火炬?zhèn)鬟f、奧運(yùn)會(huì)進(jìn)行中作重點(diǎn)宣傳，掀起欽州的奧運(yùn)熱潮。 , February 12, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 :50:5005:50:50February 12, 2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 2023年 2月 12日星期日 5時(shí) 50分 50秒 05:50:5012 February 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 :50:5005:50Feb2312Feb23 1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無限完美。 。 , February 12, 2023 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 2023年 2月 12日星期日 5時(shí) 50分 50秒 05:50:5012 February 2023 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 2023年 2月 12日星期日 上午 5時(shí) 50分 50秒 05:50: 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 :50:5005:50Feb2312Feb23 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 2023年 2月 12日星期日 5時(shí) 50分 50秒 05:50:5012 February 2023 1空山新雨后，天氣晚來秋。 :50:5005:50:50February 12, 2023 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 , February 12, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 。 :50:5005:50Feb2312Feb23 1故人江海別，幾度隔山川。對(duì)于推廣和銷售而言，都會(huì)起到事半功倍的作用。 作為奧運(yùn)主題的體育公園項(xiàng)目，首先要在會(huì)所（或主場(chǎng)館）中進(jìn)行奧運(yùn)會(huì)的主題展示，包括奧運(yùn)起源，各屆奧運(yùn)的情況，著重宣傳 2023年北京奧運(yùn)，讓欽州市民對(duì)奧運(yùn)有更深入的了解，甚至以后體育公園就成為欽州奧運(yùn)紀(jì)念館，或者是奧運(yùn)科普知識(shí)宣傳基地。而且體育公園的成功開發(fā)能為政府市政工程的建設(shè)立下汗馬功勞，有利于得到政府的信任與支持。 第二階段：項(xiàng)目客戶累積期 2023年 9月 1日 — 2023年 9月 30日 體驗(yàn)中心開放 皇庭生活體驗(yàn)中心落成 第二階段：項(xiàng)目客戶