【正文】 建議 三、項目建筑設計建議 四、項目戶型設計建議及初步設計方案 五、項目結(jié)構(gòu)建議 六、項目材料應用建議 七、項目配套設施及物業(yè)管理建議 八、項目深化設計意見總結(jié)材料建議n 本項目獨棟別墅、雙拼別墅、聯(lián)排別墅、疊拼別墅、花園洋房、產(chǎn)品材料建議用雕塑感強的面磚材料和毛石材料， 這兩種材料能將北美風格的原味表現(xiàn)出來。居室配比序號 五居室 四居室 三居室 二居室 總計1 104 260 852 106 13222 % % % %戶型面積配比 n 各種產(chǎn)品面積：戶型系數(shù)列表序號 地塊 戶型 居室 戶型面積（平方米） 戶數(shù) 花園 /露臺面積（平方米） 層數(shù)1 獨棟別墅 A戶型 五室三廳四衛(wèi) 32 2 雙拼別墅 B戶型 五室二廳三衛(wèi) 72 205/ 3 聯(lián)排別墅 C戶型 三室二廳三衛(wèi) 24 4 疊拼別墅 I戶型 四室二廳 44 5 J戶型 四室二廳 44 6 花園洋房 D戶型 四室二廳 42 7 E戶型 三室二廳 42 8 F戶型 三室二廳 42 9 G戶型 二室二廳 42 10 H戶型 四室二廳 42 11 高品質(zhì)住宅 K戶型 三室二廳 320 1612 L戶型 三室二廳 200 0 20/1813 M戶型 三室二廳 224 0 20/1814 N戶型 二室二廳 64 0 1615 O戶型 四室二廳 64 0 1616 P戶型 四室二廳 24 0 20/18戶型面積配比 n 各檔次產(chǎn)品戶型面積逐級提升，過渡平穩(wěn)，主力戶型設計沒有出現(xiàn)明顯面積空擋。 高爾夫公寓n 戶型 1：n 三室二廳二衛(wèi)：n 每戶送露臺；n 建筑面積： ；n 露臺面積： 。 花園洋房n 花園洋房戶型 5：n 四室二廳三衛(wèi)：n 總建筑面積 ；n 1層建筑面積： ；n 2層建筑面積 ；n 露臺面積： 。 花園洋房n戶型設計：n花園洋房戶型 1：n四室二廳二衛(wèi)：n建筑面積 ；n花園面積： 。疊拼別墅n 疊拼別墅戶型 2（上疊）：n 四室二廳三衛(wèi)：n 總建筑面積： ；n 3層建筑面積： ；n 4層建筑面積 ；n ： ；n 露臺面積 。n 上疊外樓梯、平臺入戶設計，首同時層層退臺設計，留出超大露臺，內(nèi)外空間互相滲透，露臺可供享受陽光雨露，使人和自然親切交流。其中以南側(cè)花園為亮點，花園面積可算作完全贈送，但無產(chǎn)權(quán)。疊拼別墅n 立體結(jié)構(gòu)： 2層一戶、 4層一戶，上下疊拼。n 2層要求有有 2個臥室、 1個衛(wèi)生間。n 2層要求有二個臥室和一個衛(wèi)生間， n ，有一個主臥室、一個書房、一個衛(wèi)生間和一個步入式更衣室。n ，有一個主臥室、一個書房、一個衛(wèi)生間和一個步入式更衣室。 一、項目規(guī)劃設計建議及初步設計方案 二、項目園林設計建議 三、項目建筑設計建議 四、項目戶型設計建議及初步設計方案 五、項目結(jié)構(gòu)建議 六、項目材料應用建議 七、項目配套設施及物業(yè)管理建議 八、項目深化設計意見總結(jié)戶型產(chǎn)品建議及初步設計方案n 以實用為原則，強調(diào)客廳待客空間與起居室家庭空間的功能盡可能分離，家庭內(nèi)部公私分離、居寢分離，盡量做到全明設計，結(jié)合凸窗、露臺設計豐富臨窗景觀。n 在細節(jié)設計方面，充分利用次序美、豐富美、差異美、和諧美提升項目的形象檔次。柳暗花明園林景觀設計特色n 亭子、小橋、卵石鋪路等都是渲染氣氛的手法，要將這部分園林景觀做到精致而有趣味。n 植物造景上追求四季色彩分明， 局部依靠大的景觀樹作為視覺中心使有限的空間中呈現(xiàn)出無窮的景色變化。n 水以不同的形式出現(xiàn)，產(chǎn)生不同的景觀效果。n 綠色景觀設計體現(xiàn)出生態(tài)化景觀設計的理念 。n 私家庭院園林景觀應合理利用風水概念和中國園林以小見大的手法，通過空間比例尺度的合理控制，強化別墅的私密感。n 社區(qū)景觀系統(tǒng)結(jié)合綠化景觀帶進行設置，植被豐富，把各個區(qū)片整合為一體，形成有機的生態(tài)體系。也增加了中心園林的參與性。n 本案的園林規(guī)劃中應加入水系，并使其成為一大社區(qū)亮點進行打造，不只是簡單的水面而以。園林景觀設計特色園林景觀設計特色n 建筑依附景觀n 高差坡層，整體形成圍合之勢，凝聚自然之氣，又富有流線的變化，使居者臨窗見景，視界開闊，景庭互映，和諧相融 ,精雕細琢自成一種風格。 目之所及之處，一坡一世界，一磚一感覺，一樹一風情。有張有弛，有揚有抑，有開有闔，有遠有近。構(gòu)成多樣的室外空間。n 地面的高度變化可以產(chǎn)生有趣的景觀效果，使其在立體層次上更為豐富。n 在考慮本案園林景觀設計方案時，我們 要充分利用本地塊北側(cè)規(guī)劃中的桓潭公園自然資源與園區(qū)內(nèi)部綠化、水系、建筑等有效結(jié)合。 其中：n 17—1 地塊住宅總建筑面積為 ， 其中地上建筑面積為 137424平方米，地下建筑面積為 。在總體規(guī)劃和單體設計中盡可能做出應答。n 有效的拉開了與市場現(xiàn)有項目產(chǎn)品上的差距。主要產(chǎn)品形式分布n 高爾夫公寓n 而本項目距南側(cè)的高爾夫球場僅一路之隔，高爾夫自然而然融為生活中的一部分。 主要產(chǎn)品形式分布n 花園洋房n 花園洋房是在板樓的基礎(chǔ)上衍生出來的一種產(chǎn)品。 主要產(chǎn)品形式分布n 疊拼別墅、花園洋房設計建議n 在設計上應融合別墅的特點，實現(xiàn)空間個性的突破；n 采用層層退臺設計；n 改變普通住宅所形成的社區(qū)關(guān)系。n 別墅庭院設計應根據(jù)地塊自身條件，營造一種原生的自然與田園的原始韻味，繼承和發(fā)揚傳統(tǒng)住宅 “宅院 ”的設計精髓。低密度產(chǎn)品的產(chǎn)品點有很多：樓梯、陽光房、露臺、陽臺、垂拔、內(nèi)庭院、閣樓、弧窗、星光房、書房、車庫 ……規(guī)劃建議原則：n 根據(jù)地塊不同的地理位置；n 地塊價值和容積率等規(guī)劃指標的要求；n 遵循產(chǎn)品設計最優(yōu)化；n 地塊價值最大化；n 地塊利潤最大化的原則； 分別設計了不同的產(chǎn)品類型。 即我們要 使主力產(chǎn)品具有高檔別墅社區(qū)感覺，使整個社區(qū)有高檔別墅社區(qū)的形象 ，是本項目產(chǎn)品營造的關(guān)鍵?！　　　【捅卷椖慷裕獙崿F(xiàn)打造淮北 “ 富人區(qū) ” 的區(qū)域概念，同樣要遵循上述市場開發(fā)策略模式，即首先要確定目標置業(yè)人群，然后進行置業(yè)消費的理念引導，通過理念引導讓客戶接受項目創(chuàng)新性的產(chǎn)品細節(jié)，最后通過營銷手段把這諸多的產(chǎn)品創(chuàng)新，整合成為一個具有身份感和階層化的產(chǎn)品概念?！　　　τ谶@種尚處于市場起步階段的四級城市的地產(chǎn)開發(fā)，亞豪機構(gòu)根據(jù)自己多年的行業(yè)經(jīng)驗和專業(yè)判斷形成了對于地產(chǎn)四級市場開發(fā)模式的市場競爭理論。項目坐擁淮北市稀缺城市景觀綠地和聚攏高端消費人群的生態(tài)高爾夫資源，為項目打造淮北 ”富人區(qū) ”的區(qū)域概念，提供了稀缺的地塊資源和景觀環(huán)境。產(chǎn)品類型項目周邊無自然景觀配套，引入 5000平方米中央湖景。整體呈現(xiàn)出一種低密度、高環(huán)境品質(zhì)的整體風貌，是一個擁有大量水系的新城區(qū)。其中商業(yè)受整個東、南部區(qū)域商業(yè)氛圍較淡的影響，雖然配套較為完善，但是經(jīng)營情況并不良好，多數(shù)商業(yè)處在空置狀態(tài)。戶型產(chǎn)品分析　 溫哥華城 大華新家園 帝景翰園 香舍花都 宏發(fā)半島 家天下 華松現(xiàn)代花園 華佳梅苑平均價格板樓1500元 /平米 1800元 /平米 2800元 /平米帶電梯2023元 /平米 2500元 /平米板樓1800元 /平米 1700元 /平米 1548元 /平米花園洋房1900元 /平方米不帶電梯1700元 /平米疊拼2200元 /平米獨棟4200元 /平米獨棟4200元 /平米小結(jié)：　　 城市中心區(qū)域均價達到 2500—2800 元 /平方米，為本市最高；向外擴散的區(qū)域價格降至 1700—1800 元 /平方米；本項目所在區(qū)域（溫哥華城）均價 1500—1800 元 /平方米； 可見地段的差異對于價格的變化的影響較大 。區(qū)域市場特征分析項目區(qū)域市場特征分析項目區(qū)域市場產(chǎn)品特征項目區(qū)域市場典型個案　 溫哥華城 大華新家園 帝景翰園 香舍花都 宏發(fā)半島 家天下 華松現(xiàn)代花園 華佳梅苑建筑形式板樓 板樓 板樓 板樓 板、塔樓 板樓疊拼、獨棟 板樓 板樓小結(jié)：　　本區(qū)域產(chǎn)品的建筑形式主要以 板樓 為主，有些項目有 別墅或類別 墅 產(chǎn)品。 淮北房地產(chǎn)市場探測淮北房地產(chǎn)市場宏觀分析項目區(qū)域市場競爭特征分析項目區(qū)域市場產(chǎn)品特征分析項目區(qū)域市場典型個案分析新 開 發(fā) 項 目 集 中 區(qū) 域 淮海路 （一馬路）古城路 （二馬路）惠黎路 （三馬路）人民路 （四馬路）孟山路相陽路相山路長山路閘河路本案黃金地段區(qū)域溫哥華城家天下大華新家園帝景 淮北房地產(chǎn)市場板塊分析小結(jié)淮北房地產(chǎn)市場板塊劃分淮北房地產(chǎn)市場板塊分析淮北房地產(chǎn)市場分析小結(jié)淮北房地產(chǎn)市場發(fā)展探測諸多因素導致房地產(chǎn)市場發(fā)展勢頭良好n 礦區(qū)職工購買力的逐步釋放。北部 南部開發(fā)量均價西部 東部開發(fā)量均價淮北房地產(chǎn)市場板塊分析小結(jié)城市自然景觀資源利用較少n 坐落于本市北部即最大的相山公園周邊開發(fā)的項目很少（僅有兩個），究其原因主要是：可利用土地較少，多為建成年代久遠的老式居民樓，居民多為礦區(qū)職工，拆遷難度較大。n 房地產(chǎn)市場狀態(tài)：本區(qū)域目前僅有溫哥華城一個房地產(chǎn)項目，它的價格代表了目前本地區(qū)房地產(chǎn)市場的狀況。新增項目較少，價格較低（ 1800元 /平方米左右）。雖有一些高端項目，但是整體價格較北部區(qū)域還有一定差距（均價 2300元 /平方米）。n 房地產(chǎn)市場特征：大量二手房集中（均價 1500元 /平方米左右 ），新增項目較少，以商業(yè)項目或商住公寓類為主，（均價 2500元 /平方米）。n 全市土地面積 2714平方公里，其中，市區(qū) 371平方公里，轄相山區(qū)、烈山區(qū)、杜集區(qū)和濉溪縣，共 33個鄉(xiāng)鎮(zhèn)， 580個行政村。n 地勢由西北向東南傾斜，平川廣野、低山殘丘是地貌的主要特征?；幢背鞘懈艣r淮海路 （一馬路）古城路 （二馬路）惠黎路 （三馬路）人民路 （四馬路）孟山路相陽路相山路長山路閘河路淮 北 經(jīng) 濟 技 術(shù) 開 發(fā) 區(qū)市委市政府 本案北部老城市中心區(qū)西部縣城東部發(fā)展區(qū)域淮北房地產(chǎn)市場板塊劃分淮北房地產(chǎn)市場板塊劃分淮北房地產(chǎn)市場板塊分析淮北房地產(chǎn)市場分析小結(jié)淮北房地產(chǎn)市場發(fā)展探測n 北部區(qū)域 —— 老城市中心n 區(qū)域特征：建成年代較早，是老礦區(qū)和電廠所在地，道路交通體系發(fā)達，周邊配套完善。但由于周邊商業(yè)配套尚不完善，且基本為純住宅類產(chǎn)品，故本地區(qū)項目價格仍有一定上升空間。n 房地產(chǎn)市場特征：多為二手房，但是其價格較之北部區(qū)域要遠低（ 10001200元 /平方米左右 ）。人民路東段延長線規(guī)劃為城市 CBD區(qū)域，將建有大量寫字樓，同時規(guī)劃市人大、市政協(xié)等政府機關(guān)也將遷入該區(qū)域。而項目開發(fā)重點逐漸向城市東、南部轉(zhuǎn)移 。從近幾年的發(fā)展來看，礦區(qū)人群的收入水平在逐年提升，對居住條件的升級需要成為推動本市房地產(chǎn)市場發(fā)展的最大動力。 n 住房投資。n 市中心各項目周邊自然景觀資源較少；家天下、溫哥華城景觀資源相對豐富?！　? 獨棟類 產(chǎn)品 面積 310—350 平方米 左右。立面材質(zhì)分析　 溫哥華城 大華新家園 帝景翰園 香舍花都 宏發(fā)半島 家天下 華松現(xiàn)代花園 華佳梅苑社區(qū)配套會所、游泳池、網(wǎng)球場、學校商業(yè)街、羽毛球、乒乓球場、戶外健身器材集中商業(yè)賣場配套 香舍風情街 臨街底商主題會所、學校、商務中心、網(wǎng)球場臨街商業(yè)