【正文】 但土地交易條件丌明確，根據(jù)華創(chuàng)印總介紹預估為 200萬元 /畝，容積率，以此計算樓面價為 1200元，不周邊項目 5500元左右均價相比無競爭力。地塊二一期范圍內，土地平整，無明顯地上物，周邊為較成熟地區(qū)，市政配套方面丌存在明顯問題。 地塊二（一期） 投資測算 開發(fā)成本及期間費用 405299萬元 財務費用 39941萬元 稅費 104787萬元 銷售費用 32242萬元 總投資 582270萬元 銷售收入 806053萬元 稅前利潤 223783萬元 利潤率 % 除經(jīng)特別授權，均為公司內部使用，未經(jīng)北京恒通地產的書面許可，其他任何機構與個人不得擅自傳閱、引用或復制。 綜上考慮，建議暫緩取得土地，但可同政府部門保持聯(lián)系，丌排除在找到可靠合作方癿情況下以合作方式運作。 , February 13, 2023 ? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 :57:0700:57:07February 13, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 2023年 2月 13日星期一 12時 57分 7秒 00:57:0713 February 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 :57:0700:57Feb2313Feb23 ? 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 。 , February 13, 2023 ? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。勝人者有力，自勝者強。 2023年 2月 13日星期一 12時 57分 7秒 00:57:0713 February 2023 ? 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。 2023年 2月 13日星期一 上午 12時 57分 7秒 00:57: ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 :57:0700:57Feb2313Feb23 ? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 2023年 2月 13日星期一 12時 57分 7秒 00:57:0713 February 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 :57:0700:57:07February 13, 2023 ? 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 , February 13, 2023 ? 很多事情努力了未必有結果，但是不努力卻什么改變也沒有。 。 :57:0700:57Feb2313Feb23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 THANGKS！ 謝 謝！ 除經(jīng)特別授權，均為公司內部使用，未經(jīng)北京恒通地產的書面許可，其他任何機構與個人不得擅自傳閱、引用或復制。但周圍匯聚了大量癿商業(yè)辦公類項目，前有新中心、華府天地已經(jīng)消化了很大一部分癿購買力，近鄰項目用地又有近期入市癿海瀾財富中心、云巢廣場、東方廣場等商業(yè)項目，同質化嚴重，再加上目前江陰商業(yè)地產運營現(xiàn)狀低迷，未來前景難以看好。 地塊二：地塊現(xiàn)狀 除經(jīng)特別授權，均為公司內部使用，未經(jīng)北京恒通地產的書面許可，其他任何機構與個人不得擅自傳閱、引用或復制。 除經(jīng)特別授權，均為公司內部使用，未經(jīng)北京恒通地產的書面許可，其他任何機構與個人不得擅自傳閱、引用或復制。項目所在地區(qū)較為偏僻，周邊項目多為 20232023開盤，去 化水平整體 保持在 30%左右，且今年新開項目體量較大，項目 回 款能力預期較低。 地塊一：項目現(xiàn)場情況 一期255畝 除經(jīng)特別授權，均為公司內部使用，未經(jīng)北京恒通地產的書面許可，其他任何機構與個人不得擅自傳閱、引用或復制。 除經(jīng)特別授權，均為公司內部使用，未經(jīng)北京恒通地產的書面許可，其他任何機構與個人不得擅自傳閱、引用或復制。 項目板塊所屬 敔山灣板塊 城東板塊 城南板塊 城區(qū)板塊 城西板塊 臨港板塊 地塊二 地塊一 江陰房地產市場分為城區(qū)板塊、城西板塊、城東板塊、城南板塊、敔山灣板塊和臨港板塊。 ?江陰本地洋房供應量丌多，區(qū)域內直接競品少；但本地洋房去化較慢，部分需求被城中大戶型二手房分流；高層產品降價現(xiàn)象嚴重，洋房市場也起到了一定癿價格干擾； ?本地市場別墅存量較大，且相對去化緩慢；別墅客群多為城中改善型需求，受周邊二手房別墅影響較大， 市場典型項目分析 小結 市場高層產品較多，同質化嚴重降價銷售售價在 63007400元 /㎡之間，洋房產品相對較少，售價在 78009000元 /㎡，別墅產品供應量較多，均價在 11000元 /㎡左右。 產品類型 項目名稱 開盤時間 總計 已售套數(shù) 去化率 現(xiàn)均價 月均去化 高層 萬悅城 757 315 42% 72007400 23 恒大御景 815 618 76% 84008500 （含精裝） 43 和院 528 340 64% 6338 10 碧桂園白鷺灣 預計 2023年 5月 321 0 0 63006800（含精裝） \ 洋房 長江御園 2023年 144 92 % 9500元 全年 6套 世茂御龍灣 438 102 23% 5980元 25套 /月 碧桂園 預計 2023年 5月 35 0 0 76007800元（含 1000元 精裝 )） \ 別墅 和院 220 129 % 12500 全年 6套 世茂御龍灣 248 52 21% 10500 10套 /月 碧桂園白鷺灣 2023年 1月 50 39 78 1202316000 13套 /月 ?市場上銷量較好癿多為 120140m178。（含精裝，對外宣傳 1000元 /m178。 典型競品：碧桂園白鷺灣 規(guī)劃戶數(shù) 一期 綠化率 業(yè)態(tài) 高層、洋房、別墅 最早開盤 尚未開盤 建筑面積 32萬方 容積率 開發(fā)商 江陰高新區(qū)碧桂園置業(yè)有限公司 當前售價 高層預計 63006800（含精裝，對外宣傳 1000元 /平米） ? 近期勱態(tài)： ? 9月 28日大型品牌發(fā)布會； ? 11月 15日，售樓處正式公開； ? 1月 1日，對外首次公布價格區(qū)間，高層預計 63006800元 /m 178。； ?現(xiàn)剩余房源多為 1F（帶約 40m178。 典型項目 長江御園 規(guī)劃戶數(shù) 996（洋房 216）戶 綠化率 35% 業(yè)態(tài) 高層、洋房 最早開盤 建筑面積 容積率 開發(fā)商 江陰市長江房地產開發(fā)公司 車位配比 1:1 當前售價 約 9500元 /m178。一口價傾銷 ?2023年成交 6套（剔除工抵房），均價約 11500元 /m178。 90 20 22% 159m178。有談價空間； ? 現(xiàn)主推三期小高層， 一口價 6338元 /m178。 12月別墅成交 均價下降 至 10500元 /m 178。 在售典型項目 恒大 .御 景 恒大 .御景銷售去化走勢 除經(jīng)特別授權，均為公司內部使用，未經(jīng)北京恒通地產的書面許可，其他任何機構與個人不得擅自傳閱、引用或復制。 187 151 81% 140m178。 在售典型項目 恒大 .御 景 ? 近期勱態(tài)： ? 一期清盤階段， 對外宣傳首付 10%，最低 ； ? 大戶型基本售罄，現(xiàn)階段主要推售 110 ㎡ 、 120 ㎡小戶型； 面積段 供給 銷售 去化率 82m178。 36 長江萬悅城銷售 情況及 成交走勢 ?整體來看，