上海浦東證大大拇指廣場管理運營研究報告(文件)
【正文】 理三、商業(yè)管理(一 )經(jīng)營管理公司在對考慮功能布局的同時，力求變化和創(chuàng)新的建筑形態(tài)來迎合龐大的市場。社區(qū) mall分析啟示漢博顧問 ?，F(xiàn)代商業(yè)中心提供全方位的商品及服務(wù)以滿足人們的需求，在長期的運營中要根據(jù)目標消費群體的習(xí)慣與偏好合理配置各類業(yè)態(tài)的組合，達到業(yè)態(tài)互相促進和共生。優(yōu)勢 劣勢 機會 威脅項目 SWOT分析Strength得天獨厚的地理職位，被諸多居民區(qū)及商務(wù)樓所包圍；較為便捷的交通高素質(zhì)人群的消費力支撐在業(yè)態(tài)的布置上，合理的遵循了社區(qū)mall的合理業(yè)態(tài)比率，另外根據(jù)所服務(wù)的人群定制了業(yè)態(tài)Weakness停車較為不便；由于物業(yè)結(jié)構(gòu)的原因，一、層的業(yè)態(tài)關(guān)聯(lián)度過差Opportunity在經(jīng)過 3年多的穩(wěn)定運營后，該項目也有了一定的知名度及穩(wěn)定的商戶，但業(yè)態(tài)的內(nèi)容還不夠豐富，在業(yè)態(tài)的提升及租金的提升上有著很大的空間Threat在該項目沿著芳甸路主入口的對面，新蓋的有著近 7萬平米的聯(lián)洋廣場即將開業(yè)，據(jù)可靠消息其業(yè)態(tài)層次要高于目前的大拇指廣場，從競爭上會有一定的沖擊位置是商業(yè)中心經(jīng)濟命脈的要素，選址要充分考慮人口聚集、接近購買力、區(qū)位易達性和符合城市和商業(yè)發(fā)展方向的要求。 物業(yè)維護：由專業(yè)人員對設(shè)施設(shè)備進行管理，養(yǎng)護和維修，保證其良好正常和低成本運行。 環(huán)境衛(wèi)生：由專人對商業(yè)街進行清潔衛(wèi)生和綠化管理，確保干凈整潔、舒適明亮的購物環(huán)境。 安全保衛(wèi)：維護顧客的安全，維護經(jīng)營者的經(jīng)營活動及財產(chǎn)安全，維護商業(yè)街的設(shè)施設(shè)備安全，防盜、防火、防 害，確保商業(yè)街的安全有序運行。 二、經(jīng)營管理方面 維護良好的整體形象和秩序景觀規(guī)劃及建筑小品的布置與建筑物的比例較為協(xié)調(diào)，不雜不亂，格調(diào)清爽。L2，均布置的為大店形式的業(yè)態(tài)，零售業(yè)態(tài)門寬在 16 ~ 20米、進深在 25 ~ 28米，其他業(yè)態(tài)則大小不一。中式餐飲區(qū)西式餐飲區(qū)業(yè)態(tài)總結(jié) (續(xù) )業(yè)態(tài)布局：★ 二層左側(cè)的業(yè)態(tài)以零售為主，且都是大店的形式，天津凌志旗下的 only、 jackjones、veromoda以少有的集合店形式布置在廣場的二層，零售業(yè)態(tài)的針對人群為 16 ~ 35歲的年輕消費群體，右側(cè)為美頌巴黎建材店及具有特色的證大現(xiàn)代藝術(shù)館。藝術(shù)館的功能包括展覽、研究、收藏、學(xué)術(shù)交流、國際藝術(shù)家工作室等。證大現(xiàn)代藝術(shù)館坐落在上海浦東證大大拇指廣場，建筑面積 3000平米，展覽空間 1500多平米。 品牌店說明Sport 100Sport100是一家融合運動休閑，時尚購物，新穎設(shè)計為一體的大型體育運動用品零售概念店。品牌店說明VERO MODAVERO MODA面向 2535歲女性的職業(yè)休閑裝。 品牌店說明ONLYONLY是歐洲著名的時裝公司丹麥 BESTSELLER擁有的四個著名品牌之一。 品牌店說明避風塘1998年海開設(shè)了第一家 “ 避風塘茶樓 ” 。無論在那里，一提到“ 哈根達斯 ” ，人們就會想起極其美味誘人的冰淇淋。憑借其準確的市場定位，使其“個人護理專家 ”的身份深入人心，以致于人們一提到屈臣氏便想到 “個人護理專家 ”。旗下零售產(chǎn)品包括 30多款全球頂級的咖啡豆、手工制作的濃縮咖啡和多款咖啡冷熱飲料、新鮮美味的各式糕點食品以及豐富多樣的咖啡機、咖啡杯等商品。S全球共擁有餐廳 3200多家，遍布美國各州和 30個國際市場。S國際公司是全球三大比薩連鎖企業(yè)之一。 品牌店說明好樂迪“ 好樂迪 ” 在全國各地都有著自己的一席之地 。餐飲服務(wù)娛樂零售品牌 面積 業(yè)態(tài)only 90 零售jackjones 90 零售vero moda 90 零售優(yōu)哉瑜伽 SPA會館 450 服務(wù)nike 450 零售業(yè)態(tài)說明品牌 面積 業(yè)態(tài)sport100 450 零售星寶寶 50 零售百麗 60 零售沙華多利 60 國外餐飲哇吧 150 國外餐飲業(yè)態(tài)說明品牌 面積 業(yè)態(tài)藏瓏坊 100 國外餐飲藏瓏太極 50 服務(wù)證大現(xiàn)代藝術(shù)館 450 服務(wù)燕舍家居 30 零售緣鍋豆撈制造 250 中式餐飲賽百味 30 國外餐飲業(yè)態(tài)說明品牌 面積 業(yè)態(tài)影酷數(shù)碼影院 800 娛樂美頌巴黎 800 零售月亮河餐廳 120 國外餐飲LZH網(wǎng)吧 120 娛樂新奧爾良西餐廳 120 國外餐飲青桐書屋 120 服務(wù)業(yè)態(tài)說明面積配比 數(shù)量配比數(shù)據(jù)說明 從面積上看家樂福超市及好樂迪 KTV作為次主力店所占項目總比較大達到了 56%，但從業(yè)態(tài)數(shù)量上來看，餐飲占了 46%，也較為符合社區(qū)型購物中心的特質(zhì)；項目名稱 布局特征百貨 賣場 零售購物 餐飲 休閑娛樂 其他大拇指廣場（浦東聯(lián)洋） / 36% 12% 22% 20% 10%百聯(lián)南方 mall（閔行蓮花） 8% 48% 24% 13% 6% 1%七寶龍城 mall（閔行七寶） 24% 16% 22% 10% 21% 7%西郊百聯(lián) mall（長寧新逕） 15% 47% 9% 11% 16% 2%百聯(lián)中環(huán) mall（普陀真光） 15% 40% 24% 21%大寧國際廣場（閘北大寧） / 27% 23% 29% 13% 8%上海典型社區(qū)型購物中心各類業(yè)態(tài)比例：百貨類比重一般在15~30%，賣場在30%~50%，零售購物在 10~25%，餐飲類 10~30%，休閑娛樂在10~20%，其他在10%以下，由此可發(fā)現(xiàn)賣場對社區(qū) mall的影響力最大，餐飲、娛樂是必不可少的。除此之外，廣場內(nèi)其他位置也引進了多家特色小吃、茶餐廳、意大利餐廳等。引入了一家檔次較高的中餐旗艦店－唐朝； 主入口兩側(cè)為必勝客、肯德基、星巴克等傳統(tǒng)知名快餐和咖啡店； 家樂福地下一層旁設(shè)置了一個美食廣場，提供價格較低的快餐； 三、定位、業(yè)態(tài)、品牌分析三、定位、業(yè)態(tài)、品牌分析第三部分、定位、業(yè)態(tài)、品牌分析 功能定位打造了一條菜系復(fù)合的餐飲街，引進包括日本
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