【正文】 YEA的核心價(jià)值是什么？ 首先，我們來看看目標(biāo)消費(fèi)者的性格喜好 再來， 看看消費(fèi)者在潛意識(shí)里對 OYEA（歐野）可能有些什么印象？ 他們腦海中呈現(xiàn)的“ OYEA（歐野）世界” 是這樣的 在阿爾卑斯山的山腳下，山野延綿， 樹木繁茂，色彩絢麗，景色優(yōu)美， 一群青年男女 穿著百態(tài)千姿、前衛(wèi)個(gè) 性的服飾，戴著時(shí)尚酷炫的眼鏡 ， 駕 著越野車愉快地行駛，風(fēng)趣橫生，笑 聲連連。要考慮的是 : ，符合產(chǎn)業(yè)與消費(fèi)群體的個(gè)性 。 前期策劃思考方案的目的 從方案的完整性與細(xì)節(jié)點(diǎn)來看： 簡單方案 策略性方案 全案； 從方案的側(cè)重要素來看： 市場思考 定位思考 規(guī)劃思考 產(chǎn)品思考 策略思考 營銷思考等； 從方案的定位方向來看： 工業(yè)開發(fā)思考 商業(yè)開發(fā)思考 住宅開發(fā)思考 商住開發(fā)思考 旅游開發(fā)思考 復(fù)合開發(fā)思考等； 從方案的分類來看： 一級(jí)市場思考 二級(jí)市場思考 三級(jí)市場思考； 從方案的性質(zhì)來看： 投標(biāo)方案 定向方案 比稿方案等。 ? 功能化（ Versatility）：要形成產(chǎn)品核心功能的超強(qiáng)生產(chǎn)能力，同時(shí)兼顧延伸功能與附加功能的發(fā)展需要，以功能組合的獨(dú)特性來博取細(xì)分客戶群的青睞； ? 附加價(jià)值（ Value）：除去產(chǎn)品本身，包括品牌、文化、技術(shù)、營銷和服務(wù)等因素所形成的價(jià)值； ? 共鳴（ Vibration）：企業(yè)的創(chuàng)新能力與客戶所重視的價(jià)值聯(lián)系起來，將營銷理念直接定位于包括使用價(jià)值、服務(wù)價(jià)值、人文價(jià)值和形象價(jià)值等在內(nèi)的客戶整體價(jià)值最大化。 策劃： 一是探討市場情況和政策觀點(diǎn)； 二是探討項(xiàng)目的初步開發(fā)方向定位； 三是探討項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群定位； 四是探討項(xiàng)目的產(chǎn)品規(guī)劃定位； 五是探討項(xiàng)目的物業(yè)發(fā)展建議； 六是探討項(xiàng)目的價(jià)格定位； 七是探討項(xiàng)目的主題定位； 八是探討項(xiàng)目的營銷策略； 九是探討項(xiàng)目的投資成本分析； 十是匯報(bào)本公司的基本情況和競爭優(yōu)勢； 思考： 是對項(xiàng)目開發(fā)方向的探討，點(diǎn)到即止，力求在觀點(diǎn)和方向上能和開發(fā)商達(dá)成一致意見，為進(jìn)一步合作奠定基礎(chǔ)。 前期策劃思考方案的邏輯 ? 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)決定經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)； ? 經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)決定人口結(jié)構(gòu)； ? 人口結(jié)構(gòu)決定消費(fèi)結(jié)構(gòu)； ? 消費(fèi)結(jié)構(gòu)決定產(chǎn)品結(jié)構(gòu)； ? 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)決定開發(fā)方向； ? 開發(fā)方向決定項(xiàng)目定位； ? 項(xiàng)目定位決定主題概念； ? 主題概念決定營銷策略。 ＊市場比較法價(jià)格推論 ＊ 目標(biāo)需求法價(jià)格驗(yàn)證 價(jià)格定位原則 前期策劃思考方案的理論六 生存需求 安全需求 歸屬需求 自尊需求 自我實(shí)現(xiàn) 二次置業(yè)人群 一次置業(yè)人群 多次置業(yè)人群 自住目標(biāo)人群 馬斯洛需求層次與房地產(chǎn)置業(yè)次數(shù)的關(guān)系 前期策劃思考方案的理論七 二次置業(yè)人群 一次置業(yè)人群 多次置業(yè)人群 自住目標(biāo)人群 從房地產(chǎn)置業(yè)次數(shù)與房地產(chǎn)置業(yè)要求的關(guān)系 房地產(chǎn)六維圖 建筑 產(chǎn)品 配套 社區(qū)文化 物管 園林 自住型客戶 前期策劃思考方案的理論七 （靜態(tài)價(jià)格定位） 項(xiàng)目 因素 權(quán)重 尚書苑 綜藝曼哈頓時(shí)代廣場 香繽 時(shí)代 博客公寓 花樣年華 本項(xiàng)目 地段 20% 9 8 8 9 規(guī)模 12% 7 7 7 8 8 景觀 15% 8 8 8 8 周邊配套 10% 8 9 9 小區(qū)配套 9% 8 9 9 戶型結(jié)構(gòu) 12% 9 物業(yè)管理 7% 9 9 8 發(fā)展商 5% 8 8 9 升值潛力 5% 8 8 7 8 7 9 營銷推廣 5% 8 8 9 系數(shù) 100% 實(shí)效營銷 體驗(yàn)營銷 立體營銷 前期策劃思考方案的理論八 （媒體組合策略） 推廣手段： 主線 + 節(jié)點(diǎn) 推廣目的： 實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目營銷的“三性” 展示性 ： 銷售現(xiàn)場及實(shí)體景觀等對產(chǎn)品、品牌的展示； 昭示性 ： 以外觀、廣告等手法使客戶感受到項(xiàng)目對其的召喚，增強(qiáng)項(xiàng)目的可識(shí)別性、認(rèn)可度； 進(jìn)入性 ： 實(shí)現(xiàn)高客戶上門量。 ? 功能化（ Versatility）：要形成產(chǎn)品核心功能的超強(qiáng)生產(chǎn)能力，同時(shí)兼顧延伸功能與附加功能的發(fā)展需要，以功能組合的獨(dú)特性來博取細(xì)分客戶群的青睞； ? 附加價(jià)值（ Value）：除去產(chǎn)品本身，包括品牌、文化、技術(shù)、營銷和服務(wù)等因素所形成的價(jià)值； ? 共鳴（ Vibration）：企業(yè)的創(chuàng)新能力與客戶所重視的價(jià)值聯(lián)系起來，將營銷理念直接定位于包括使用價(jià)值、服務(wù)價(jià)值、人文價(jià)值和形象價(jià)值等在內(nèi)的客戶整體價(jià)值最大化。 前期策劃思考方案的目的 從方案的完整性與細(xì)節(jié)點(diǎn)來看： 簡單方案 策略性方案 全案； 從方案的側(cè)重要素來看： 市場思考 定位思考 規(guī)劃思考 產(chǎn)品思考 策略思考 營銷思考等； 從方案的定位方向來看： 工業(yè)開發(fā)思考 商業(yè)開發(fā)思考 住宅開發(fā)思考 商住開發(fā)思考 旅游開發(fā)思考 復(fù)合開發(fā)思考等； 從方案的分類來看： 一級(jí)市場思考 二級(jí)市場思考 三級(jí)市場思考； 從方案的性質(zhì)來看： 投標(biāo)方案 定向方案 比稿方案等。 ＊市場比較法價(jià)格推論 ＊ 目標(biāo)需求法價(jià)格驗(yàn)證 價(jià)格定位原則 前期策劃思考方案的理論六 生存需求 安全需求 歸屬需求 自尊需求 自我實(shí)現(xiàn) 二次置業(yè)人群 一次置業(yè)人群 多次置業(yè)人群 自住目標(biāo)人群 馬斯洛需求層次與房地產(chǎn)置業(yè)次數(shù)的關(guān)系 前期策劃思考方案的理論七 二次置業(yè)人群 一次置業(yè)人群 多次置業(yè)人群 自住目標(biāo)人群 從房地產(chǎn)置業(yè)次數(shù)與房地產(chǎn)置業(yè)要求的關(guān)系 房地產(chǎn)