房地產市場分析調查的方法與程序(文件)
【正文】 預測的種類與方法 2）相關分析法 相關分析法是分析市場商品供求變化諸因素中兩個相關變量之間的因果關系。 , February 10, 2023 ? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 :22:4812:22:48February 10, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 2023年 2月 10日星期五 12時 22分 48秒 12:22:4810 February 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 :22:4812:22Feb2310Feb23 ? 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 。 , February 10, 2023 ? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。勝人者有力，自勝者強。 2023年 2月 10日星期五 12時 22分 48秒 12:22:4810 February 2023 ? 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。 2023年 2月 10日星期五 下午 12時 22分 48秒 12:22: ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 :22:4812:22Feb2310Feb23 ? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 2023年 2月 10日星期五 12時 22分 48秒 12:22:4810 February 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 :22:4812:22:48February 10, 2023 ? 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 , February 10, 2023 ? 很多事情努力了未必有結果，但是不努力卻什么改變也沒有。 。 :22:4812:22Feb2310Feb23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 它與一元線性回歸法不同的地方是，此處因變量的變動不一定決定于某個主要自變量，也可以是其他相關因素。 在采用回歸分析法進行預測時，預測對象和影響因素之間一定要存在因果關系，且樣本數據量足夠；預測對象和影響因素的樣本數據之間存在某種統(tǒng)計規(guī)律，且能反映未來發(fā)展狀態(tài)；樣本數據的分布若存在著線性趨勢，則可采用線性回歸分析法進行預測。 第 3步：根據季節(jié)指數和已知某年某季的實際數預測該年其它各個季的數據。季節(jié)銷售指數可利用簡單平均法算出。 房地產市場預測的種類與方法 4）指數平滑法 指數平滑法是在移動平均法的基礎上發(fā)展起來的， 指數平滑法是利用預測前一期的實際值和前一期的指數平滑預測值進行加權平均來取得預測值的方法。 在這里，我們只介紹直線趨勢方程。 例 21 某房地產公司 20232023年的商品房實際銷售量見表 21，試用移動平均法預測 2023年的銷售量。 x房地產市場預測的種類與方法 2）移動平均法 移動平均法是在簡單平均法的基礎上發(fā)展起來的，其做法是把被平均的項逐漸向后移動加以平均，每項平均的總項數不變。但是，由于所選擇和建立的數學模型不可能把所有因素都考慮進去，因此定量預測的結果出現(xiàn)誤差也在所難免。 ?缺點：預測問題易受討論氣氛、權威人士和當時市場形勢的影響；對問題的分析缺乏系統(tǒng)的數據。這種方法適用范圍廣、成本低、費時少，但受預測者的主觀因素影響大，較難提供以準確數據為依據的預測值，在數據資料較少或不準的情況下，多采用此法。 房地產市場預測的種類與方法 2．定量預測 定量預測是在了解歷史資料和統(tǒng)計數據的基礎上，運用數學方法和其他分析技術，建立可以表現(xiàn)數量關系的數量模型，并以此為基礎分析、計算和確定房地產市場要素在未來可能的數量。 現(xiàn)有住房的需求情況統(tǒng)計 人口 人戶比 人均GDP 人均可支配收入 城市人口年齡結構比例 購房年齡結構 人均建設面積 戶均建設面積 建成區(qū)面積 城市化率 住房成套率 當年結婚離婚情況 城市就業(yè)分布 戶籍 活動 家庭人口結構 增長率 增長率 20 數量 比例 人均居住面積 住宅 辦公 結婚 離婚 行業(yè) 戶均家庭收入 30 人數 40 商業(yè) 其他 對 對 城市 農村 50 比例 城市農村 60 現(xiàn)狀供給情況統(tǒng)計 固定資產投資 房地產投資的比例 土地供給情況 商品房開發(fā)量 商品房銷售 平均住房面積（套） 年供給套年銷售套 供應量占城市戶數比 額 增長率 額 比例 增長 購置 開發(fā) 總量 新開 額 面積 平均面積 平均價格 增長率 供給套 銷售套 投資 比例 在建 竣工 增長 增長 增長 增長 增長率 增長率 住宅 其他 以租金為標準的市場變化情況統(tǒng)計 公房租金 市場租金 增量空置 存量空置 不同價位的供給量 不同地區(qū)價位 辦公、住宅的供給總量比例 不同產業(yè)的GDP比重 標準租金 住宅 公寓 辦公 零售 增減（ m2 ） 增長率 增減（ m2 ） 增長率 辦公、住宅增長變化 一、二、三產業(yè)差變化速度 住宅 辦公 增長率 增長率 增長率 增長率 宏觀政策行為變化情況統(tǒng)計 基礎設施投資 財政收入 土地供給數量 土地價格 拆遷量 最低住房標準 最低收入標準 住房政策 公積金貸款 個貸擔保制度 二手房交易政策 量 增長率 量 增長率 量 增長率 平均元/m2 增長 戶 m2 m2 戶 元/月 減稅、補稅 增長 增長 經濟適用房政策 量 價格 其他 銀行金融政策變化情況統(tǒng)計 對政府基礎設施投資的支持力度 對政府土地儲備的支持力度
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