某汽車路項(xiàng)目商業(yè)暢想及調(diào)研定位(文件)
【正文】 地塊基本狀況說(shuō)明 1 項(xiàng)目周邊區(qū)域現(xiàn)狀 2 項(xiàng)目周邊商業(yè)市場(chǎng)分析 3 個(gè)案分析 4 項(xiàng)目地西接長(zhǎng)安南路，是目前小寨商圈最繁華的主商街，也是西安市連接南北的交通大動(dòng)脈。眾多的高校及機(jī)關(guān)坐落周邊。 商業(yè)用地規(guī)劃為 50畝用地，但是應(yīng)同整體項(xiàng)目做為“城市綜合體” 進(jìn)行統(tǒng)一布局 項(xiàng)目的東、北方向除目前 大量的行政性村落聚集區(qū)外， 未來(lái)的居住性規(guī)劃用地及大 量的常駐性人口，也是極大 的市場(chǎng)消費(fèi)潛力的來(lái)源。由于預(yù)計(jì)還有 30畝相鄰的商業(yè)用地， 因此在商業(yè)規(guī)劃時(shí)應(yīng)按照整體性統(tǒng)一規(guī)劃。 華東服飾廣場(chǎng) 麥德龍倉(cāng)儲(chǔ)超市 三森家居建材 曲江會(huì)展中心 百安居 易初蓮花 華潤(rùn)萬(wàn)家超市 結(jié)論一 區(qū)域地處沖要，是重點(diǎn)發(fā)展的城市附中心，為商家經(jīng)營(yíng)持有的必爭(zhēng)之地。而南三環(huán)的近在咫尺也為各類商業(yè)的發(fā)展提供了有利的運(yùn)輸條件 結(jié)論二 區(qū)域交通四通八達(dá)，隨著城市性功能的提高，流通性將會(huì)不斷持續(xù)滿足需求。 同時(shí)長(zhǎng)安區(qū)的延伸性購(gòu)買及曲江會(huì)展中心的旅游、會(huì)議性消費(fèi)也為商業(yè)的 運(yùn)營(yíng)范圍擴(kuò)展了極大的空間。也使得許多非傳統(tǒng)意義的商業(yè)（如快捷連鎖酒店、汽車餐廳、精裝 SOHO等）不斷的涌現(xiàn)出來(lái)，形成的商業(yè)業(yè)態(tài)的行業(yè)多元化格局，也為進(jìn)一步的城市商業(yè)附中心的升級(jí)換代準(zhǔn)備了充足的資源。 主 流 消 費(fèi) 群 體 周一 ~周五（工作日） ? 本區(qū)域?qū)W生 ? 區(qū)內(nèi)政府、機(jī)關(guān)人員 ? 其他商務(wù)性消費(fèi)者 ? 當(dāng)?shù)刂行∑髽I(yè)老板 ? 當(dāng)?shù)刂懈呤杖氚最I(lǐng)和個(gè)體老板 ? 區(qū)域內(nèi)居民 重要性 需求引發(fā) ?商務(wù)餐飲、娛樂(lè) ?特色、休閑餐飲 ?精致生活體驗(yàn) ?商務(wù)配套服務(wù) 周六、周日（節(jié)假日） ? 區(qū)域內(nèi)居民、新家庭 ? 周邊區(qū)域居民、學(xué)生 ? 過(guò)境、休閑的商務(wù)、旅游客 ? 其他區(qū)域中高消費(fèi)力的居民 重要性 ?時(shí)尚潮流服飾、配飾、精品 ?生活、家居、家電、百貨 ?休閑餐飲、娛樂(lè) ?配套服務(wù) 引發(fā)需求 19%33%15%18%17%5%8%13%20%22%13%4%8%5%0%5%10%15%20%25%30%35%學(xué)生 常住 辦公 旅游 經(jīng)營(yíng) 公務(wù)員 商務(wù)占比（日常）占比（周末）花費(fèi)最多的店鋪類型 —— 按年齡 年輕人更喜歡到現(xiàn)代銷售渠道購(gòu)物，這與他們的生活方式和收入無(wú)關(guān)。 小結(jié) —— 消費(fèi)客群統(tǒng)計(jì) ——年輕人及外來(lái)商務(wù)性流動(dòng)性人口高 年輕一代更具影響力的購(gòu)物者 隨著現(xiàn)代業(yè)態(tài)的發(fā)展，消費(fèi)者更經(jīng)常的到上述超市、大賣場(chǎng)及專賣店購(gòu)物 年輕一代更傾向于在現(xiàn)代商業(yè)所提供的便捷的渠道購(gòu)物，而且購(gòu)物消費(fèi)所針對(duì) 的品類更強(qiáng)（如：品牌服飾、電子產(chǎn)品等）； 而周邊的常住性消費(fèi)群體 ——更多是在生活方式和收入的反映，購(gòu)物的傾向性 是更多的針對(duì)優(yōu)質(zhì)的日常家庭生活所需的用品及食品； 我們認(rèn)為隨著他們的日趨提高，這群人將繼續(xù)加大在現(xiàn)代渠道消費(fèi) 主要問(wèn)題是： 他們目前在本地區(qū)核心商圈內(nèi)仍缺少 相對(duì)高端集中的消費(fèi)場(chǎng)所 地塊基本狀況說(shuō)明 1 項(xiàng)目周邊區(qū)域現(xiàn)狀 2 項(xiàng)目周邊商業(yè)市場(chǎng)分析 3 個(gè)案分析 4 華東服飾廣場(chǎng)位于貫通南北的長(zhǎng)安南路上，是目前該地區(qū)最大的商業(yè)體， 經(jīng)營(yíng)面積近 3萬(wàn)平方米，分為七層。 劣： ?商業(yè)體量較大，加大項(xiàng)目的招商和培育難度； ?目前 20畝商業(yè)用地之外的商業(yè)用地還未取得； ?現(xiàn)階段周邊特別是東、北兩側(cè)是自然村落商業(yè)形象及經(jīng)營(yíng)規(guī)模均極低； ?周邊規(guī)劃道路還未開(kāi)建，地鐵投入使用還需時(shí)間。 做大做強(qiáng) 局 勢(shì) 市 機(jī) 強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手 強(qiáng)者恒強(qiáng) 區(qū)域差異 項(xiàng)目的 商業(yè) 做為未來(lái)城市副中心，要達(dá)到充分的發(fā)展，必須規(guī)劃采用什么樣的 整體商業(yè)模式 才符合發(fā)展需求？ 第四章 項(xiàng)目商業(yè)定位 總體定位方向 1 商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)、業(yè)種定位 2 租、售建議 3 豪布斯卡（ HOPSCA）的商業(yè)模式 豪布斯卡的開(kāi)發(fā)新模式和定位標(biāo)準(zhǔn)豪布斯卡，一種源于歐美的造城理念， 1986年最先誕生于巴黎的拉德芳斯，后興于紐約之心臟 —— 曼哈頓，東京之核心 —— 六本木，是現(xiàn)代地產(chǎn)所能達(dá)到的最高形態(tài)。 最大化的發(fā)掘 該項(xiàng)目所在地段唯一性的價(jià)值 最大化的發(fā)掘 地塊特異性的價(jià)值 最大化建立 競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，避免劣勢(shì)，以降低專業(yè)風(fēng)險(xiǎn) 推 論： 商業(yè)高端集合體 HOPSCA模式的有效規(guī)劃 三
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