【正文】 此前的高價(jià)地卻必須消化 ） 。 即使如此 ， 香港企業(yè)的有息負(fù)債率也確實(shí)不高 。 地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流即使在最困難的 1999年 ， 也保持了正流入 。 在亢奮時(shí)期 ， 香港公司整體上仍然保持著類(lèi)似工商制造業(yè)企業(yè)量入為出的經(jīng)營(yíng)風(fēng)格 ， 而大陸的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商則轉(zhuǎn)變?yōu)楦鶕?jù)其所能支配的金融資源安排生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的特殊企業(yè) 。 因此 ， 地產(chǎn)企業(yè)在區(qū)域和金融資源上轉(zhuǎn)寰空間更大 ， 因此 ， 對(duì)債權(quán)人來(lái)說(shuō) ， 大陸大中型地產(chǎn)公司生存壓力并不大 。 ? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)指標(biāo)評(píng)價(jià)體系完全不同于制造業(yè) ， 值得注意 。 地方國(guó)土資源和房屋管理局 公司資料 ? 統(tǒng)計(jì)局建立了全面的統(tǒng)計(jì)報(bào)表報(bào)送和匯總體系 ， 擁有大量專(zhuān)業(yè)的統(tǒng)計(jì)調(diào)查人員 ， 對(duì)一些重要的基層統(tǒng)計(jì)報(bào)表采用了直接匯總的方法 ， 并有國(guó)家法律保證其統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的質(zhì)量 。 ? 但中國(guó)房地產(chǎn)中介發(fā)展層次低 ， 規(guī)模小 ， 不具備監(jiān)測(cè)行業(yè)全局的能力 。 證券行業(yè)研究一般也以上市公司調(diào)研和現(xiàn)有行業(yè)數(shù)據(jù)整理出發(fā) ， 缺乏對(duì)行業(yè)的全面認(rèn)識(shí) 。 ? 有效樣本： 2400多個(gè) （ 過(guò)濾量超過(guò) 5萬(wàn)個(gè) ） ? 缺陷：?jiǎn)蝹€(gè)公司缺乏財(cái)力持續(xù)開(kāi)展動(dòng)態(tài)研究 ， 研究結(jié)果存在時(shí)效性 。 ? 受到成本制約 ， 我們除了親身草根調(diào)研和獲取中介數(shù)據(jù)外無(wú)從開(kāi)展空置率研究 。 ? 中外的房?jī)r(jià)收入比計(jì)算方法通常有以下差異 。 傳統(tǒng)理論認(rèn)為這一指標(biāo)不應(yīng)超過(guò)35%， 此后隨著信貸放松 ， 該指標(biāo)于國(guó)際公認(rèn)的安全底線上升到了 50%。 這已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于城鎮(zhèn)家庭平均收入水平 ， 北京甚至高過(guò)最高收入人群的平均收入水平 （ 只占 20%） 。 這些受訪者中認(rèn)為房?jī)r(jià)在未來(lái) 1年中將下降的占 49%， 其中的絕大多數(shù)認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)小幅下降 。 房?jī)r(jià)下降的預(yù)期有可能自我實(shí)現(xiàn) 。 02023400060008000100001202314000北京 成都 廣州 上海 武漢過(guò)去兩年購(gòu)房者承擔(dān)的房?jī)r(jià) 自住客心目中合理房?jī)r(jià)投資客心目中合理房?jī)r(jià) 當(dāng)前房?jī)r(jià)水平56 周期分析 ——數(shù)據(jù) 存量財(cái)富釋放速度 ? 中國(guó)房?jī)r(jià)收入比偏高的一個(gè)重要原因乃是在房改后不到 10年的時(shí)間內(nèi) ， 大量房改前積累的存量財(cái)富進(jìn)入商品房市場(chǎng) ， 支持原本不具備購(gòu)房能力的居民 （ 多是其下一代 ） 買(mǎi)房 。 除廣州外 ， 其他 4個(gè)城市計(jì)劃利用商業(yè)貸款買(mǎi)房的居民占比都大幅上升 。 由于非上市公司的土地成本略低 ， 因此整個(gè)行業(yè)的凈利潤(rùn)率可能高于地產(chǎn)板塊的凈利潤(rùn)率 ， 但我們估計(jì)仍在20%以下 。 4% 3% 0% 0% 6% 2%14% 14%7% 8%6% 11%38% 34%34%14%31% 31%29% 37%41%34%31%35%19% 15% 18%43%31%23%0%20%40%60%80%100%北京 成都 廣州 上海 武漢 平均9% 以下 9 % 2 0 % 2 0 % 3 3 % 3 3 % 5 0 % 超過(guò) 50%2% 1% 1% 1% 2% 1%9% 15% 14% 6% 4% 9%31%36% 34%16% 17%26%31%28% 30%28%40%32%27% 21% 22%49%37% 33%0%20%40%60%80%100%北京 成都 廣州 上海 武漢 平均9% 以下 9 % 2 0 % 2 0 % 3 3 % 3 3 % 5 0 % 超過(guò) 50%已購(gòu)房人心目中的開(kāi)發(fā)商凈利潤(rùn)率 潛在購(gòu)房人心目中開(kāi)發(fā)商的凈利潤(rùn)率 演講完畢，謝謝觀看！ 。相反 ， 認(rèn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)凈利潤(rùn)率超過(guò) 50%的則占到已購(gòu)房受訪者的 23%， 在上海更是達(dá)到 43%。 22% 27% 32%41% 40%41%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%北京 成都 廣州 上海 武漢 平均打算利用商業(yè)貸款 45% 46%31%56% 46%51%0%10%20%30%40%50%60%北京 成都 廣州 上海 武漢 平均計(jì)劃利用商業(yè)貸款過(guò)去兩年間利用商業(yè)貸款購(gòu)房人群比重 潛在需求中計(jì)劃利用商業(yè)貸款人群比重 58 周期分析 ——數(shù)據(jù) 居民對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的認(rèn)識(shí) ? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)是城市居民心目中的暴利行業(yè) ， 這助長(zhǎng)了房?jī)r(jià)下跌的預(yù)期和持幣待購(gòu)的心態(tài) 。 2023年至今的買(mǎi)房者中 ， 有 42%的人部分或全部利用了父母或家庭其他成員 （ 不包括配偶 ） 的支持 ， 而計(jì)劃購(gòu)房的居民中打算求助于父母或家庭其他成員的比例只有 37%。 6% 3% 3% 7%14%7%22% 25%22%21%18%22%27% 23%23%21%23%23%38% 44%46% 41%39%42%7% 5% 7% 10% 5% 7%0%20%40%60%80%100%北京 成都 廣州 上海 武漢 總計(jì)大幅上升 小幅上升 基本不變 小幅下降 大幅下降33%23%14%34% 29%27%37%10% 22%28% 34%27%30%68% 64%37% 38%47%0%20%40%60%80%100%北京 成都 廣州 上海 武漢 平均基本不變 上升了 下降了過(guò)去８?jìng)€(gè)月房?jī)r(jià)變動(dòng)看法 未來(lái) 12個(gè)月房?jī)r(jià)變動(dòng)預(yù)期 55 周期分析 ——數(shù)據(jù) 居民心目中的合理房?jī)r(jià) ? 我們也調(diào)查了有支付能力的計(jì)劃購(gòu)房人心目中合理房?jī)r(jià) ， 并將他們和當(dāng)前這些城市的房?jī)r(jià) ， 以及過(guò)去 20個(gè)月購(gòu)房者承擔(dān)的實(shí)際房?jī)r(jià)相比較 。 ? 房?jī)r(jià)下跌的普遍預(yù)期已經(jīng)形成 。 53 周期分析 ——數(shù)據(jù) 購(gòu)房目的 50%62%51%42%50% 52%35%29%37% 51% 44% 37%15% 8% 13%8% 6% 11%0%20%40%60%80%100%北京 成都 廣州 上海 武漢 平均改善居住條件 解決自己和家人的基本居住問(wèn)題 投資50%57%45%52%37%48%34%31%46%40%60%43%16% 12%9% 7%3%9%0%20%40%60%80%100%北京 成都 廣州 上海 武漢 總計(jì)改善居住條件 解決自己和家人的基本居住問(wèn)題 投資過(guò)去２年購(gòu)房目的 未來(lái)５年購(gòu)房意愿 54 周期分析 ——數(shù)據(jù) 居民對(duì)房?jī)r(jià)的看法 ? 房地產(chǎn)具有投資品的屬性 ， 短期內(nèi)房?jī)r(jià)還受到預(yù)期的極大影響 。 ? 我們?cè)?jīng)根據(jù) 2400個(gè)有效樣本 ， 在北京 、 上海 、 廣州 、 成都 、 武漢五個(gè)城市進(jìn)行需求端點(diǎn)驗(yàn) ，得到了購(gòu)房人平均月供負(fù)擔(dān)和有承受能力的計(jì)劃購(gòu)房人計(jì)劃承擔(dān)的月供 。 ? 我們根據(jù)對(duì)需求端的調(diào)研 ， 發(fā)現(xiàn)北京 、 上海兩地的房?jī)r(jià)收入比都已經(jīng)超過(guò)了 11， 5個(gè)城市的房?jī)r(jià)收入比平均超過(guò)了 10， 高于國(guó)際平均水平 。 ? 我們建議在合法的情況下參閱各住宅小區(qū)每戶(hù)用電 /用水情況 ， 如連續(xù)半年內(nèi)都罕見(jiàn)水電支出 ， 則可以判斷為該房屋空置 。國(guó)際通用的空置房屋 ， 則是指企業(yè) 、 業(yè)主或中介機(jī)構(gòu)手中可租可售 ， 且在一段時(shí)間內(nèi) （ 比如半年 ） 未租未售的房屋 。 同時(shí)在考察住房需求時(shí)過(guò)濾掉 5年內(nèi)不打算買(mǎi)房的居民 。 其他國(guó)家 機(jī)關(guān) 49 周期分析 ——數(shù)據(jù) 中信證券房地產(chǎn)需求調(diào)研簡(jiǎn)介 ? 房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)跌量縮 ， 投資增速回落 。 ? 有效反映房地產(chǎn)行業(yè)供應(yīng)端重要的先行指標(biāo) ， 當(dāng)前的銷(xiāo)售和資金情況 ，但相對(duì)缺乏未來(lái)需求和價(jià)格的預(yù)警指標(biāo) 。 ? 數(shù)據(jù)的及時(shí)性超過(guò)了國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 ， 且更為完備 。 ? 但行業(yè)仍然面對(duì)多頭監(jiān)管體系 ， 統(tǒng)計(jì)指標(biāo)和運(yùn)行監(jiān)測(cè)比國(guó)外還有明顯差距 ? 目前上海 、 香港 、 深圳三地的上市公司已經(jīng)具備了行業(yè)的代表性 。 如果不考慮政府救市 ， 則目前大陸房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商確實(shí)存在業(yè)績(jī)壓力和融資困難 。 從一定程度上 ， 國(guó)內(nèi)的開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)變?yōu)榱艘云渌塬@得的金融資源去安排生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的企業(yè) ， 尤其需要警惕 。 0%5%10%15%20%25%30%35%40%1994 1996 1998 2023 2023 2023 2023新鴻基地產(chǎn) 恒隆地產(chǎn) 行業(yè)行業(yè)和代表性公司資產(chǎn)負(fù)債率 行業(yè)和代表性公司有息負(fù)債率 45 周期判斷 ——香港 ? 但并不是每一家公司都奉行謹(jǐn)慎的態(tài)度 ， 恒基地產(chǎn)在 1998年現(xiàn)金和短期投資占總資產(chǎn)比例下降到不到1%(行業(yè)最低也達(dá)到過(guò) 3%)， 而 A股房地產(chǎn)企業(yè) 2023年前 3季度現(xiàn)金和現(xiàn)金等價(jià)物占總資產(chǎn)仍然有 %，這更多地反映了內(nèi)地對(duì)預(yù)售款進(jìn)行監(jiān)管 。 拿地比較激進(jìn)的新世界發(fā)展出現(xiàn)了虧損 ， 而業(yè)務(wù)相對(duì)多元化 ， 拿地稍微謹(jǐn)慎一些的新鴻基地產(chǎn)依靠減緩施工進(jìn)度等方法