【正文】 客運站、鐵路旅客站、空港航站樓、地鐵站等 ?司法建筑：法院、看守所、監(jiān)獄等 ?紀(jì)念建筑：紀(jì)念碑、紀(jì)念館、紀(jì)念塔、故居等 ?園林建筑：動物園、植物園、游樂場、旅游景點建筑、城市建筑小品等 ?綜合建筑：多功能綜合大樓、商住樓、商務(wù)中心等 房地產(chǎn)行業(yè)基礎(chǔ)知識 第 41頁 2023年 2月 9日 版權(quán)所有 ,不得翻印 建筑基本分類及基本建筑術(shù)語 —— 建筑用地及規(guī)劃技術(shù)指標(biāo) ? 容積率 ? 容積率是指一定地塊內(nèi)，地上總建筑面積與建設(shè)用地面積的比值。 ? 容積率越高，則意味著建筑面積越大，單位土地成本越低，房屋成本越低。 ? 建筑密度是反映建設(shè)用地經(jīng)濟性的主要指標(biāo)之一。 ? 單體建筑的地上建筑面積：指該建筑物地上部分每層外墻外圍的水平投影面積之和。 ? 群體建筑的地下建筑面積：指各單體建筑的地下建筑面積之和?？照{(diào)冷卻塔等設(shè)備高度不計入建筑高度。 對于屋頂部分采取錯落方式的復(fù)雜形體建筑，以大于標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積20％的最高點處計算建筑高度。（只有在同期規(guī)劃建 設(shè)的平行相對的板式建筑之間，指遮擋建筑與被遮擋建筑在平行相對的垂線方向 上的水平距離與遮擋建筑高度的比值。 ? 利用坡屋頂內(nèi)空間時凈高超過 ，凈高在 部位應(yīng)計算 1/2面積，凈高不足 。層高在 ，層高不足 米者應(yīng)計算 1/2面積。 ? 建筑物內(nèi)分隔的單層房間，舞臺及后臺懸掛幕布、布景的天橋 、挑臺等。 ? 無永久性頂蓋的架空走廊、室外樓梯和用于檢修、消防等的室外鋼樓梯、爬梯。 內(nèi)部客戶或外部客戶的需求 滿足內(nèi)部客戶或外部客戶需求的產(chǎn)品或服務(wù) 輸入 輸出 流程的作用 流程的構(gòu)成要素 ? 通過執(zhí)行一系列的活動達(dá)到期望的管理/業(yè)務(wù)成果 ? 以規(guī)范的工作方法代替經(jīng)驗式的工作方法 ? 流程是對企業(yè)中業(yè)務(wù)和管理中優(yōu)良經(jīng)驗的總結(jié)和固化 ? 流程是可以不斷改進(jìn)、不斷提高的 ? 不斷改進(jìn)流程的目的是更快、更好、更省、更容易地工作 ? 每個流程都具有明確的目標(biāo)、范圍，以實現(xiàn)組織中的某項功能 ? 邏輯合理、依序排列的一系列活動 ? 界定對工作有重大影響的關(guān)鍵決策點 ? 具有明確的輸入與輸出 ? 流程中的每項活動都有具體的權(quán)責(zé)劃分，每項活動都有具體的人對其結(jié)果負(fù)責(zé) 房地產(chǎn)行業(yè)基礎(chǔ)知識 第 56頁 2023年 2月 9日 版權(quán)所有 ,不得翻印 房地產(chǎn)企業(yè)流程總框架圖 投資決策 項目策劃 概念 /方案設(shè)計 施工圖設(shè)計 工程 /營銷 竣工交房 客戶服務(wù) 運營管理 營銷策劃 設(shè)計研發(fā) 成本管理 招標(biāo)采購 工程管理 報批報建 國土使用權(quán)證 選址意見書 用地規(guī)劃許可證 方案報規(guī)批復(fù) 項目開發(fā)總體計劃 概念 /方案設(shè)計 目標(biāo)成本估算 合約規(guī)劃 目標(biāo)成本確定 招標(biāo)采購計劃 擴初 /施工圖設(shè)計 營銷策劃 銷售準(zhǔn)備 設(shè)計變更 價格策略 開盤 動態(tài)成本監(jiān)控 變更 /簽證 /付款 招標(biāo)采購 現(xiàn)場項目管理辦法 施工管理 現(xiàn)場前期準(zhǔn)備 工程規(guī)劃許可證 基礎(chǔ)提前開工審批 施工許可證 商品房預(yù)售許可證 竣工結(jié)算 預(yù)驗收與整改 竣工驗收備案 物業(yè)驗收接管 項目可行性研究 物業(yè) /客服 產(chǎn)權(quán)證 項 目 后 評 估 項 目 定 位 策 劃 設(shè)計計劃 工程建造計劃 采購計劃 推廣計劃 回款計劃 交房計劃 銷售過程管理 交房 銷售后續(xù)管理 客服管理 前期介入 房地產(chǎn)行業(yè)基礎(chǔ)知識 第 57頁 2023年 2月 9日 版權(quán)所有 ,不得翻印 目 錄 一． 房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷史 二． 房地產(chǎn)行業(yè)基本常識和常用術(shù)語 三． 房地產(chǎn)行業(yè)基本組織架構(gòu)和職責(zé) 四． 房地產(chǎn)企業(yè)基本業(yè)務(wù)流程 五． 佰昌集團房地產(chǎn)特點及未來發(fā)展趨勢 房地產(chǎn)行業(yè)基礎(chǔ)知識 第 58頁 2023年 2月 9日 版權(quán)所有 ,不得翻印 一、我們是房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的科技型公司 特點： 節(jié)能、綠色 專利（如專利戶型） 二、發(fā)展趨勢 有傳統(tǒng)住宅開發(fā)轉(zhuǎn)型為產(chǎn)業(yè)（工業(yè)、商業(yè)）開發(fā)及運營商 充分順應(yīng)互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展趨勢，也是一個以產(chǎn)業(yè)開發(fā)運營與互聯(lián)網(wǎng)虛實結(jié)合的跨界經(jīng)營模式。 ? 獨立煙囪、煙道、地溝、油（水）灌、氣柜、水塔、貯油（水）池、貯倉、棧橋、地 下人防通道、地鐵隧道。 ? 建筑物內(nèi)的操作平臺、上料平臺、安裝箱或罐體平臺。 房地產(chǎn)行業(yè)基礎(chǔ)知識 第 50頁 2023年 2月 9日 建筑面積的分類和技術(shù)規(guī)范 —— 建筑面積規(guī)范 ? 計入建筑面積的部分 ? 建筑物內(nèi)的室內(nèi)樓梯間、電梯井、觀光電梯井、提物井、垃圾道、管道井、通風(fēng)排氣 豎井、附墻煙囪應(yīng)按自然層計算建筑面積 ? 雨篷結(jié)構(gòu)的外邊線至外墻結(jié)構(gòu)外邊線的寬度超過 ，就按雨篷結(jié)構(gòu)板的水平投 影面積的 1/2計算 ? 有永久性頂蓋的室外樓梯，應(yīng)按建筑物自然層的水平投影面積的 1/2計算 ? 建筑物的陽臺均應(yīng)按其水平投影面積的 1/2計算 ? 有永久性頂蓋無圍護(hù)結(jié)構(gòu)的車棚、貨棚、站臺、加油站、收費站等，應(yīng)按其頂蓋水平 投影面積的 1/2計算 ? 高低聯(lián)跨的建筑物，應(yīng)以高跨結(jié)構(gòu)外邊線為界分別計算建筑面積，其高低跨內(nèi)部連通 時，其變形縫應(yīng)計算在低跨面積內(nèi) ? 以幕墻作為圍護(hù)結(jié)構(gòu)的建筑物，應(yīng)按幕墻外邊線計算建筑面積 ? 建筑物外墻有外保溫隔熱層的，應(yīng)按保溫隔熱層外邊線計算建筑面積 ? 建筑物內(nèi)變形縫，應(yīng)按其自然層合并在建筑物面積內(nèi)計算 房地產(chǎn)行業(yè)基礎(chǔ)知識 第 51頁 2023年 2月 9日 建筑面積的分類和技術(shù)規(guī)范 —— 住宅建筑面積規(guī)范 ? 不計入建筑面積的部分 ? 建筑物通道（騎樓、過街樓的底層）。層高在 及以上者應(yīng)計算全面積，層高不足 1/2面積 。 ? 陽臺面積應(yīng)按結(jié)構(gòu)底板投影面積單獨計算，不計入每套使用面積或建筑面積內(nèi)。規(guī)劃設(shè)計時應(yīng)綜合考慮防火、防震、日照、通風(fēng)、采光、視線干擾、防噪、 綠化、衛(wèi)生、管線埋設(shè)、建筑布局形式以及節(jié)約用地等要求，確定合理的建筑間 距。屋頂坡度大于 30176。 建筑高度 一般地區(qū)，其建筑高度，平頂房屋按女兒墻高度計算；坡頂房屋按屋檐和屋脊的平均高度計算。 ? 群體建筑的總建筑面積：指各單體建筑的總建筑面積之和。建筑面積包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。 ? 容積率關(guān)系到居住的舒適程度，容積率越低，舒適度相對越高； 建設(shè)用地規(guī)劃技術(shù)指標(biāo) 容積率＝ 總建筑面積（地上） 建設(shè)用地面積 房地產(chǎn)行業(yè)基礎(chǔ)知識 第 42頁 2023年 2月 9日 版權(quán)所有 ,不得翻印 建筑基本分類及基本建筑術(shù)語 —— 建筑用地及規(guī)劃技術(shù)指標(biāo) ? 容積率 建設(shè)用地規(guī)劃技術(shù)指標(biāo) 容積率 對應(yīng)的住宅產(chǎn)品類型（一般情況下） 純獨棟別墅（頂級別墅容積率一般在 ） 聯(lián)排、疊拼別墅 ～ 多層住宅、小高層住宅 ～ 小高層板樓或塔樓 高層建筑樓 不同容積率對應(yīng)的產(chǎn)品類型 注：本文主要指在普遍情況下不同容積率所對應(yīng)的產(chǎn)品類型 房地產(chǎn)行業(yè)基礎(chǔ)知識 第 43頁 2023年 2月 9日 版權(quán)所有 ,不得翻印 建筑基本分類及基本建筑術(shù)語 —— 建筑用地及規(guī)劃技術(shù)指標(biāo) ? 建筑密度 ? 建筑密度 :一定地塊內(nèi)所有建筑物的基底總面積占用地面積的百分比。容積率的值是無量綱的比值，通常以地塊面積為 1，地塊內(nèi)地上建筑物的總建筑面積對地塊面積的倍數(shù)，即為容積率的值。 ? 倉儲商店：是指在大型綜合超市經(jīng)營的商品基礎(chǔ)上，篩選大眾化實用品銷售，并實行儲銷一體、以提供有限服務(wù)和低價格商品為主要特征的、采取自選方式銷售的零售業(yè)態(tài)。 ? 便利店：是指滿足顧客便利性需求為主要目的零售業(yè)態(tài)。在邊緣商圈內(nèi)散居著百貨商店約 10％的顧客。在主要商圈內(nèi)，消費者去商店購物最為方便，一般情況下，百貨商店 65％左右的顧客來自主要商圈。商業(yè)地產(chǎn)同時包括商業(yè)運營商和消費者兩級客戶。當(dāng)板式建筑主要朝向建筑長度大于次要朝向建筑長度兩倍以下時，其各朝向的建筑外墻均為長邊。 ? 塔樓的基本形式：傳統(tǒng)的塔樓形式有十字形、井字型和房型塔樓，改良后的塔樓形式為蝶型塔樓。 它是由幾個三層左右 的單戶別墅并聯(lián)組成 ， 每個單元與共鄰單元之間 共用一道建筑分割墻 。 它是由幾個三層左右 的單戶別墅并聯(lián)組成 ， 每個單元與共鄰單元之間 共用一道建筑分割墻 。 住宅的層數(shù)基本是 3層或 3層以下，具有私密性強、價格較高 等顯著特征，在住宅等級中居于頂尖位置。 ? 它是集住宅、酒店、會所多功能于一體的 。 ?配套設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)較高 ?高檔住宅 ?具有良好的物業(yè)管理服務(wù) ?部分高檔住宅帶精裝修 ?銷售價格明顯高于同時期、同區(qū)域的普通住宅 ?別墅 房地產(chǎn)行業(yè)基礎(chǔ)知識 第 29頁 2023年 2月 9日 版權(quán)所有 ,不得翻印 房地產(chǎn)產(chǎn)品類型名詞 居住類地產(chǎn) ? 高檔公寓 ? 是指其單位建筑面積造價通常高于