【正文】 當客戶認真地再三思考后，就會發(fā)現(xiàn)這些異議其實是一些不必要的疑慮（ 發(fā)現(xiàn)到 ）。 問題：我已經(jīng)買樓房了。 異議：我還是不想買這里。 處理：你這樣想就錯了，作家劉紹棠 1957年用 2023元在北京買了一個四合院， 97看他家人用 300多萬賣了。不過現(xiàn)在住的地方是不是夠呢？現(xiàn)在你是一個人住，以后結婚一家人住，怎么住呢？不如現(xiàn)在看好一套為將來做準備。 （注：要掌握主動權，不要被客戶帶走，避免“一問一答式”，不要讓客戶有過多的時間去考慮下一個問題，不要答非所問，先傾聽客戶提出的問題，然后再用自己的專業(yè)知識去回答，回答一定要有說服力，并再一次逼定！選擇在適當時機插入三板斧，可結合三析斧說服客戶）。 客戶能夠當場下定。 “你也看到了，我們房子賣的非?？欤瑑r位較低，我建議你先定一套，否則買不到好房子會很遺憾的。 先定再談： A、表示誠意，才可能批優(yōu)惠。 A、為你保留，不會出現(xiàn)在你決定買的時候，被其他客戶買去了。 “張先生，您真是會把握機會，今天下午那個客戶就來下小定了，你先定后，他就定不成了。 打假電話或請示經(jīng)理?！? 臨門一腳 四、以情動人法 專業(yè)接待，熱情不煩，為客戶著想。 臨門一腳 五、以退為進法 當客戶要求過分或傲慢時。 臨門一腳 六、強誘利導法 通過 SP配合說明不定房的劣勢。 臨門一腳 七、利益引導法 利用好占便宜客戶 ——“我們下星期要漲價了” ——“我們這個月要搞活動，優(yōu)惠” 臨門一腳 八、房源緊張法 房子別人已小定，想要用大定來沖，“張先生，這套房子別人已經(jīng)定了呀，實在難辦，這樣吧，你只有明天直接來交大定沖了他，就說搞錯了行吧，其它辦法我也想不起來了”。銷售員一定要放松，而且在心中給自己一個信念：即客戶買房前肯定要提出一些出格的理由。 注意： ※ 切忌強迫客戶購買，或表示不耐煩情緒“你到底買不買”。 我們要掌握好每一個步驟，才能在接待客戶過程中產(chǎn)生有效的行為，讓每一個步驟環(huán)環(huán)相扣，達到我們最終的目標 ——成交。 注意事項 臨門一腳 結語： 總結的現(xiàn)場接待九大步驟，雖說在接待客戶過程中，有些步驟會因客戶的性格戒是購買意向率而省略。不要怕提出成交，要抱能成交的信念，若客戶當時不下定，就有可能永遠失去了。” 臨門一腳 ◎銷售員心態(tài)要保持平穩(wěn)。然后把這個故事告訴客戶 （ 2）兩名銷售代表爭吵一名銷售代表要求另一位銷售代表勸說客戶換換房子 ——“小李，你去給你的客戶說說唄，讓他換一下，我那個客戶非這套不買”?！? ◆ 逆反心理 “這套房子你別要了。 為你做了最后一搏。” 對旁邊的銷售代表訴苦：“他就帶了 200元， 200塊錢定房子？我 ……” 然后對客戶說：“我先去柜臺問一下，看看有沒有處理的辦法。” 臨門一腳 三、有限權利法 當客戶要求延長定單或減少首付定金時。 具體技巧 臨門一腳 二、順水推舟法 當客戶對產(chǎn)品基本滿意，詢問認購方式時。 當客戶要和人家商量時。 銷售代表應講：“先定再談，否則房子沒有了談也白談。 臨門一腳 前提條件 一、因時利導法 當客戶看現(xiàn)場時有極大的興趣。銷售技巧就如踢球中的停球、帶球過人、任意球、定位球、角球、頭球、正射、抽射、倒掛金鉤 ……花樣再多，沒有最后的 “臨門一腳” ，一切的努力都是白費。 ②幫客戶解決了問題后，要對客戶進行逼定，不要讓客戶有太多的時間去其它的問題。 異議：我現(xiàn)在有住的地方，不用買房。引例中，可以指出他的朋友也是你的客戶，此舉會令客戶更加安心。 具體問題具體分析 直接詢問法 倘若我們已經(jīng)妥善地處理客戶的問題，客戶仍然不答應購買，你可以直接詢問顧客不接納的原因 ,這樣 ,隱藏的異議就會顯露出來 ,理解異議之后 ,你便可以著手處理 . 問題：（我明白，但你不用再說了，我真的不想買。不過大多數(shù)情況下，經(jīng)過深入的了解之后，他們就會發(fā)現(xiàn)買樓是很有價值的，而且買樓最重要的是有沒有這種需要，陳先生，您不妨給我個機會，用 10分鐘向你講一下。 《 孫子兵法 》 上說：不戰(zhàn)而屈人之兵，善之善者也！解決問題不是我們的目的，我們更重要的是學會跳出問題談問題。倘若客戶重復提出同一異議，你只需要簡略地回答便可。 ★ 客戶可能對陌生事物抱著排斥的態(tài)度，在這情況下，異議便會出現(xiàn)。 具體問題具體分析 ★客戶面對決定時，感到不安，因此自然地提出一些藉口，務求延遲作出決定。異議的出現(xiàn)是一個十分自然的現(xiàn)象。 詢問方式： 在接待客戶的過程中通常采用詢問的方式，了解客戶的心理，并根據(jù)其喜好，重點突出產(chǎn)品的優(yōu)點，打消其購房時可能存在的疑慮。 商議細節(jié)問題，多投入、了解，彼此付出。 逼定意義 逼定 ◆已經(jīng)激發(fā)客戶的興趣 ◆置業(yè)顧問已經(jīng)贏得了客戶信任和依賴 ◆有同一客戶看該套房屋或者制造這種場景 ◆現(xiàn)場氣氛較好 逼定時機 逼定 逼定方式 正面進攻，反復強調(diào)產(chǎn)品和環(huán)境的優(yōu)點，重復購房手續(xù)、步驟，逼其下定。最主要的了解到客戶最想要買的是什么樣的房子，從而引申到我們的房子才是客戶最想要的房子 …… 三板斧 價格、戶型、地段、生活配套、 內(nèi)部配套、開發(fā)商實力 …… 區(qū)域發(fā)展 (新城 VS舊城 )； 同類城市房地產(chǎn)情況 同一城市不同樓盤的比較 樓盤區(qū)域發(fā)展和其它城市比較 橫向比較 縱向比較 樓盤比較 要用數(shù)據(jù)和舉例的方式闡明比較，不要打擊別的樓盤，首先要肯定客戶的觀點，然后再將自己的樓盤戶型、地段、價格上一一介紹給客戶，讓客戶順著你的思路去與其它樓盤比較。 不能有求必應 客戶會對房子有過多要求：東南向，功能分區(qū)好， …等等，你無法一一滿足，最后客戶也會失去購買的欲望。 再次 介紹局部特征 ,讓客戶有一種意境進入到房間里，通過你介紹的裝飾，家具的擺設，以及對每一個部位使用舒適的描繪，讓客戶產(chǎn)生強烈欲望。 如何收集客戶資料 收集客戶資料 您看我們?nèi)康膽粜陀?110m2 —140 m2不等，你大概需要多大面積呢？ 我們的戶型有二房、三房、四房的，您需要購買幾房的戶型？ 您買房是打算自已住還是做為投資的呢？ 請問您這套房子未來有幾個人住呢？ 會有老人 /小朋友住的么？ 例如： 收集客戶資料 戶型推薦是整個銷售過程中的關鍵點，也是九大步驟中死亡率最高的一個環(huán)節(jié)，只有結合上一步“收集客戶資料”，然后做到合理、有據(jù)、一推到底，才有把握成功。 這一步主要要求銷售員總結：客戶從進門之時到寒暄、到沙盤介紹過程中，所表露的購房需求與目的。 突出重點、項目賣點，吸引客戶做到有詳有略。 什么是沙盤？ 沙盤介紹 介紹沙盤之前，銷售員必須先熟悉所銷售項目的地理位置、項目座向、交通、周邊情況等等。當客戶走向談判桌入座時，應該立即上茶水，同時把項目的宣傳資料也附上。 如有頭銜的年輕人：看先生這么年輕就當上 XX公司經(jīng)理，實在丌簡單，哪天有機會一定向你請教請教成功的秘決。接下來，你需要把握以下重點，來取得另一半的成功！ 案場接待流程 開 場 白 沙盤介紹 收集客戶資料 戶型推薦 三板斧 樓盤比較 逼 定 具體問題具體分析 臨門一腳 開場白 就是銷售員與客戶最初接觸，銷售員如何在最短的時間內(nèi)與客戶認識，并打消客戶的戒備心，然后讓客戶接受你 …… 開場白 ① 微笑（表情服務） 保持良好的心