寧波鎮(zhèn)海新城南區(qū)項(xiàng)目提案(文件)
【正文】 的小戶型產(chǎn)品? 中低價(jià)位經(jīng)濟(jì)型樓盤的主要消費(fèi)力量? 家庭年收入 3萬以內(nèi)? 基本無住宅消費(fèi)力量中低端中端低端中高端富豪一般來講，越是高收入階層，其購房人群的比例越高；針對(duì)本項(xiàng)目而言，市場(chǎng)的主流人群集中在 5~30萬元之間家庭收入的人群，他們的購房特征成為我們重點(diǎn)研究的對(duì)象。 他們一般收入水平都不高，例如企業(yè)中低層、個(gè)體小商戶、外地駐鎮(zhèn)海人員等等；216。 本地客戶外流現(xiàn)象較明顯， 市區(qū)客戶對(duì)于價(jià)格較為敏感，購買房子一般考慮要自己能承受的范圍；216。216。 華榮風(fēng)景九園的購買客戶216。我們?cè)L談部分人群了解區(qū)域消費(fèi)者置業(yè)特點(diǎn)消費(fèi)者小結(jié)通過分析，我們發(fā)現(xiàn)目前消費(fèi)者置業(yè)存在以下兩個(gè)現(xiàn)象：鎮(zhèn)海本地客戶外流現(xiàn)象明顯，莊市原住民有限，市場(chǎng)容量不大。案例選擇原則：規(guī)模較大位于同等區(qū)位產(chǎn)品具有一樣的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力價(jià)格和銷售速度上實(shí)現(xiàn)全面超越合生國際城華榮風(fēng)景九園成功案例借鑒n 合生國際城市場(chǎng)地位： 寧波大學(xué)旁，約 550000平米大型國際生活社區(qū)總規(guī)模： 55萬平方米產(chǎn)品類型： 獨(dú)棟、聯(lián)排、雙拼別墅、高層開盤時(shí)間： 一期第一批 07年 12月 29日；一期第二批08年 7月 25日銷售價(jià)格： 獨(dú)棟 15000元 /平方米，聯(lián)排、雙拼12023元 /平方米 銷售情況： 推出 215套獨(dú)棟、聯(lián)排、雙拼別墅，已去化 78％。成功案例借鑒點(diǎn)：n 大規(guī)模樓盤，采用分期開發(fā)分批銷售的模式；n 圍合多層洋房、高層獨(dú)排公寓的產(chǎn)品組合，提升項(xiàng)目的檔次；n 圍合式多層的創(chuàng)新產(chǎn)品，吸引客戶的眼光；n 以低價(jià)入市，創(chuàng)造較佳的銷售業(yè)績(jī)；n 銷售的同時(shí)配合實(shí)景樣板區(qū)，增加客戶的實(shí)景體驗(yàn)感。項(xiàng)目產(chǎn)品定位基于環(huán)境、格局、市場(chǎng)以及自身地塊的全方位考慮， 根據(jù)項(xiàng)目容積率和占地規(guī)模，通?？赡艹霈F(xiàn)三種產(chǎn)品形式的組合方式：方案一、多層＋（?。└邔臃桨付?、多層＋洋房＋（?。└邔臃桨溉?、小高層＋高層低容積作出產(chǎn)品品質(zhì)，提升項(xiàng)目形象物業(yè)類型齊全 ,減輕銷售壓力做足容積率，項(xiàng)目利潤最大化產(chǎn)品十大創(chuàng)新點(diǎn)創(chuàng)新點(diǎn)一： 退臺(tái)洋房創(chuàng)新方向，寬景 house創(chuàng)新點(diǎn)二： 小高層創(chuàng)新方向－ LOFT公寓創(chuàng)新點(diǎn)三： 魔術(shù)錯(cuò)躍空間創(chuàng)新點(diǎn)四： 高層創(chuàng)新方向 － 寧波上空造院 、 都市院風(fēng)景創(chuàng)新點(diǎn)五： 個(gè)性獨(dú)特的建筑風(fēng)格，豐富的建筑外立面和精致的顏色創(chuàng)新點(diǎn)六： 社區(qū)入口廣場(chǎng)設(shè)置具有可識(shí)別性的標(biāo)志物創(chuàng)新點(diǎn)七： 統(tǒng)一調(diào)性的區(qū)域?qū)б曄到y(tǒng)，創(chuàng)新點(diǎn)八： 風(fēng)情商業(yè)街的營造創(chuàng)新點(diǎn)九： 以水為主題的主景觀體系貫穿于整個(gè)社區(qū)，并且分割和聯(lián) 系各個(gè)相對(duì)獨(dú)立的小組團(tuán)創(chuàng)新點(diǎn)十： 節(jié)能環(huán)保配套創(chuàng)新點(diǎn)一： 退臺(tái)洋房創(chuàng)新方向，寬景 house核心價(jià)值點(diǎn)p大面寬，橫廳p12層贈(zèng)送半地下室與露臺(tái)p3層復(fù)式結(jié)構(gòu)享受別墅般的庭院露臺(tái)和地下室? 層高 ～，上下兩層復(fù)式戶型? 下層辦公、會(huì)客，上層居住，一套公寓同時(shí)滿足辦公、居住兩種功能，盡顯經(jīng)濟(jì)時(shí)尚創(chuàng)新點(diǎn)二：小高層創(chuàng)新方向－ LOFT公寓創(chuàng)新點(diǎn)三：魔術(shù)錯(cuò)躍空間魔術(shù)錯(cuò)躍空間雙層公寓，做到了既錯(cuò)又躍，帶給居住者的是豐富變化的空間感受?！? 目前房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整階段，調(diào)整周期可能較長，后期的不可預(yù)測(cè)性較強(qiáng)。隨著新城規(guī)劃的進(jìn)一步落實(shí)，新城區(qū)將成為未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要發(fā)展區(qū)域，從近幾年的區(qū)域土地市場(chǎng)成交情況來看， 成交量正逐年上升，隨著區(qū)域發(fā)展的逐漸成熟，未來將成為區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要供應(yīng)源。 目前寧波市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整階段，經(jīng)歷周期較長，受市區(qū)板塊價(jià)格下調(diào)的影響，近郊樓盤價(jià)格也不可避免的受到了影響，部分新開樓盤價(jià)格都要比預(yù)期的價(jià)格下降 10－ 15％。項(xiàng)目雖然風(fēng)險(xiǎn)較大，但并非不具備可操作性，如果要拿地，將需要解決以下問題： 降低土地成本地價(jià)應(yīng)控制在 150萬元 /畝以內(nèi)，盡可能化解項(xiàng)目的不確定 性和資金壓力。結(jié)束語在目前市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期階段，項(xiàng)目作為大規(guī)模樓盤，開發(fā)周期較長，后期的不確定因素較多，對(duì)于開發(fā)商的資金鏈要求較高，因此，我們建議開發(fā)商對(duì)拿該地塊應(yīng)謹(jǐn)慎。 打造創(chuàng)新規(guī)劃、市場(chǎng)領(lǐng)先產(chǎn)品及最佳的產(chǎn)品組合方案打造創(chuàng)新規(guī)劃、市場(chǎng)領(lǐng)先產(chǎn)品及最佳的產(chǎn)品組合方案， 致力成為區(qū)域的標(biāo)桿項(xiàng)目。小高層： 6000元 /平方米 高層： 5600元 /平方米寫字樓： 6000元 /平方米商鋪： 12023元 /平方米地下車庫： 65000元 /個(gè)u 各可售產(chǎn)品分配情況以及市場(chǎng)價(jià)格預(yù)計(jì)項(xiàng)目總銷： 5169540200元市場(chǎng)售價(jià)倒推法：以目前項(xiàng)目各類產(chǎn)品的市場(chǎng)價(jià)格，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)測(cè)算，在保證項(xiàng)目 15％和 20％的合理利潤的前提下，推出項(xiàng)目土地價(jià)格：每畝地價(jià)： 155～ 185萬元市場(chǎng)售價(jià)倒推法：通過對(duì)近三年鎮(zhèn)海莊市、駱駝、老城區(qū)等地同類地塊成交價(jià)格的分析，我們發(fā)現(xiàn)同類地塊的成交價(jià)格在：同類地塊類比法：對(duì)于沿江路地塊，處于老城區(qū)及自身具備較好的江景資源，其土地價(jià)格對(duì)于本項(xiàng)目無參考價(jià)值，參考剩余三個(gè)地塊價(jià)格，因此根據(jù)同類地塊類比法：每畝地價(jià)： 110～ 187萬元u 項(xiàng)目合理土地成交價(jià)格基于項(xiàng)目作為區(qū)域大盤，運(yùn)用市場(chǎng)售價(jià)倒推法和同類地塊類比法對(duì)項(xiàng)目土地成交價(jià)格的推導(dǎo)，考慮到部分地塊的特殊性，因此我們建議項(xiàng)目合理的土地成本在：每畝地價(jià)： 155～ 185萬元地塊價(jià)值評(píng)估項(xiàng)目可行性研判項(xiàng)目本身土地供應(yīng)樓市狀
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