世聯(lián)開發(fā)模式與策略大全153671689(文件)
【正文】 模式是應(yīng)政府的需求產(chǎn)生的，政府在新城建設(shè)中起主導(dǎo)作用 行政中心新城是應(yīng)政府需求所新建的 ,以政府和相關(guān)產(chǎn)業(yè)為主的 ， 集居住 、 工作 、 生活為一體的新城模式 。 在新城勞動力構(gòu)成中，經(jīng)理人、行政管理人員、專業(yè)工人和辦事員占了相當(dāng)大的比例，這是堪培拉獨特經(jīng)濟(jì)發(fā)展的結(jié)果。此外它還是著名大學(xué)和科研基地的聚集地，學(xué)多國家紀(jì)念館和博物館的所在地。 – 占地 – 規(guī)劃居民６萬 ?用地功能組合： – 居住 、 商業(yè) 、 展覽設(shè)施用地為主主要特點： – 極佳的地理位臵 ， 擁有海景資源 – 政府在新城的規(guī)劃和建設(shè)中起主導(dǎo)作用 – 酒店和餐飲等休閑類物業(yè)發(fā)展非常成功 48 副中心新城模式成功的四大因素 副中心與城市核心區(qū)可以在空間上保持一定距離，但是一定要有快速便捷的交通方式保持與城市核心區(qū)域和其他區(qū)域的聯(lián)系． 政府有必要通過規(guī)劃和配套政策來限制中心區(qū)的發(fā)展，從而達(dá)到削弱中心區(qū)競爭的優(yōu)勢，引導(dǎo)城市功能向副中心轉(zhuǎn)移． 在新城開發(fā)建設(shè)過程中，需要有一個強勢的一級開發(fā)公司介入，它需要與政府和私營企業(yè)保持關(guān)系，并負(fù)責(zé)整個區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施的提供，規(guī)劃的設(shè)計和控制等． 通過公私合營等其他方式引入私人資本以降低政府的投入，縮短開發(fā)時間，保證開發(fā)目標(biāo)的實現(xiàn)。 爾灣的投資主體是私人公司，以市場為導(dǎo)向的投資機制使開發(fā)商意識到基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的重要性。 20世紀(jì) 90年代日本的泡沫經(jīng)濟(jì)破滅，筑波受到了很大影響。政府在爾灣建市后正式成立，在市場導(dǎo)向的前提下為爾灣的發(fā)展提供政策支持。市場化的運作機制使?fàn)枮掣由鷻C勃勃。 市場化的運作機制 爾灣是在市場主導(dǎo)下規(guī)劃形成的新興城市。在 90年代末高科技產(chǎn)業(yè)泡沫破滅時，硅谷受到了極大的沖擊，而爾灣這樣的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)在遇到市場風(fēng)險的時候則相對穩(wěn)定，沒有受到太大影響。而爾灣是橘郡重要的經(jīng)濟(jì)城市，其收入水平在橘郡處于上等。 爾灣的人口受教育程度都很高， 95%的人受過高中教育，超過50%的人受過高等教育。 爾灣 80%以上的社區(qū)都規(guī)劃良好 ， 大多數(shù)擁有網(wǎng)球場 、 游泳池 、 小公園等 ， 木橋區(qū)甚至有人工湖 ， 讓居民在湖上泛舟及其他水上活動 。 ?在服務(wù)社會的過程中 ， 確保政府做到靈活 ， 以市場為基礎(chǔ)和消費者導(dǎo)向 ， 以提高政府效率 。 1971年 12月 28日 ， 社區(qū)居民投票通過成立一個范圍更大的區(qū)域 ， 即“ 爾灣市 ” ， 至此 ， 爾灣市正式成立 。爾灣加大聘請的建筑師威廉 〃 佩德拉和爾灣公司策劃部門則認(rèn)為 ，有必要在環(huán)繞大學(xué)的社區(qū)建立一個容納 5萬人口的城市 。 39 發(fā)展背景 爾灣是一個一開始就經(jīng)過規(guī)劃的城市。 雖然爾灣從建市到目前只有短短的 30多年歷史，但是它已經(jīng)成為加州重要的經(jīng)濟(jì)城市。 高新技術(shù)開發(fā)機制落后 政府直接管理模式的弊端 科學(xué)城里沒有形成健康的園區(qū)文化 政府管理模式?jīng)]有促成科學(xué)城與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的和諧發(fā)展，反而加劇了科學(xué)城和地方政府的敵對情緒，根本不利于科學(xué)城的健康發(fā)展。 城市基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施缺乏，對居住人口沒有吸引力 與東京較近的交通距離阻礙了人們離開發(fā)達(dá)的東京 37 筑波科學(xué)城存在的問題之二：投入產(chǎn)出不成比例 ?截止到 1998年日本政府投入了約 日元 ， 然而投入產(chǎn)出不成比例 ， 筑波的產(chǎn)值并不高 ， 主要靠農(nóng)業(yè)產(chǎn)出 。 保護(hù)環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展的規(guī)劃理念 筑波科學(xué)城建設(shè)之初的規(guī)劃理念就是 “ 科學(xué)城的建設(shè)應(yīng)該盡可能的是各種活動達(dá)到有機的聯(lián)系 ， 與此同時 ， 通過保護(hù)自然環(huán)境和歷史遺產(chǎn)使科學(xué)城的建設(shè)能讓居民保持健康和文明的生活 ” ， 并且一直以建立人與自然協(xié)調(diào)發(fā)展的生態(tài)型城市為目標(biāo) ， 經(jīng)過 40多年的建設(shè)和發(fā)展 ， 成為世人所公認(rèn)的生態(tài)型科學(xué)城 。 創(chuàng)造適宜研究和教育的環(huán)境 緩解東京人口壓力 35 筑波科學(xué)城成功的要素 筑波大學(xué)成為聯(lián)系各個科研機構(gòu)的紐帶 在實際城市發(fā)展中 ， 筑波大學(xué)很好的發(fā)揮了作為各個科學(xué)研究機構(gòu)紐帶的作用 。自此，新城開發(fā)進(jìn)入實質(zhì)階段，筑波科學(xué)城就是其中的一個。 同時國內(nèi)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由傳統(tǒng)企業(yè)向以電子信息產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)變時 ，缺乏必要的科學(xué)技術(shù)支撐和儲備 。 有國家級研究與教育院所 48個 ， 分別隸屬于多個政府部門和機構(gòu) 。 32 筑波科學(xué)城概況 ?筑波科學(xué)城位于日本東京東北約 6O公里和成田國際機場西北約 40公里處 。奧潤柯的鐵路系統(tǒng)運輸能力有限。 奧潤柯：在城市出現(xiàn)郊區(qū)化和中心空洞化的背景下出現(xiàn)，低密度的城市擴(kuò)張，對美國的可持續(xù)發(fā)展造成了巨大的負(fù)面影響。 ? TOD新鎮(zhèn)的可持續(xù)性發(fā)展需要政府對于交通需求的有效管制，來保證捷運系統(tǒng)對于大眾的吸引力和 TOD站點的輻射力。 ?終生雇用制度與基于年齡的薪金制度造成不合理的居住區(qū)人口結(jié)構(gòu)。 從 90年代中期 ， 人口減少了 17000。 ?以鐵路捷運系統(tǒng)為中心的交通網(wǎng)絡(luò)和節(jié)點整合來保證 TOD站點的強大輻射力和吸引力。 為了應(yīng)對這種狀況 ， 日本政府采用了 以鐵路為導(dǎo)向的新鎮(zhèn)發(fā)展計劃 ，而多摩正是在這種情況發(fā)展起來的 。 25 緩解東京住房壓力是多摩開發(fā)的原始驅(qū)動力 多摩新鎮(zhèn)的規(guī)劃最初目標(biāo)就是了 滿足東京人口的居住需求 ， 其中 土地使用構(gòu)成中 住宅面積占 47%。 23 奧潤柯偏離 TOD的原因分析 社區(qū)規(guī)劃強度在政府、開發(fā)商和當(dāng)?shù)鼐用袢卟┺年P(guān)系之下不斷調(diào)整，對 TOD發(fā)展造成了根大的負(fù)面影響。 從交通流量來看 減少汽車流浪是 TOD的主要目標(biāo)之一。 從當(dāng)?shù)鼐用竦慕煌ǚ绞绞褂脕砜? 如果輕軌是 TOD模式的發(fā)展核心 ， 那么居住在車站周邊的居民就應(yīng)該經(jīng)常使用輕軌并往來于車站 ， 但事實卻是相反的 。 21 美國 Orenco—— 有趣的 TOD模式 ?Orenco車站社區(qū)位于波特蘭的 MAX輕軌西部 ， 占地 209英畝 。 一個人愿意步行的距離決定了 TOD的大致范圍 。 ，保留了大量的開放空間和待發(fā)展用地，為新城的可持續(xù)發(fā)展預(yù)留了空間。 哥倫比亞新城雖然推行多種族混和居住 ， 但是他們的住戶多為中產(chǎn)階級 。 5.“ 建筑導(dǎo)則法”保證了社區(qū)風(fēng)貌的整體性和城市發(fā)展愿景的實現(xiàn)。 12 目錄 ? 田園新城 ? 邊緣新城 ? TOD新城 ? 產(chǎn)業(yè)新城 ? 副中心新城 ? 行政中心新城 13 邊緣新城是隨著城市郊區(qū)化的發(fā)展而形成的 階段 劃分 零售業(yè)郊區(qū)化 （ 19701980年） 發(fā)展特征 核心驅(qū)動 ?汽車時代的到來使得郊區(qū)開發(fā)不再沿鐵路線分布 ?中產(chǎn)階級和富裕階層的郊區(qū)住宅迅速膨脹 ,這批人住在郊區(qū) ， 白天進(jìn)城上班 ?大都市郊區(qū)涌現(xiàn)大批以居住為主的衛(wèi)星城 ?汽車的普及和路網(wǎng)的建設(shè) ,使通勤費用下降 ?實際收入增加 ?中心城環(huán)境惡化 , 嚴(yán)重的 “ 城市病 ” 日益突出 ?跟隨企業(yè)遷到郊區(qū) ?出現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)郊區(qū)化熱潮 ，制造業(yè) 、 運輸 、 倉儲業(yè)等紛紛落戶城郊 ?大都市周邊大量的產(chǎn)業(yè)園 ,工業(yè)園等崛起 , 郊區(qū)本
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