金地房地產(chǎn)開發(fā)流程及營(yíng)銷策劃1448361592(文件)
【正文】 ectetur adipiscing elit. Fusce id urna blandit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis ut cursus. 感 謝 您 的 下 載 觀 看 專家告訴 。 2023年 2月 上午 4時(shí) 56分 :56February 8, 2023 ? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 04:56:0804:56:0804:56Wednesday, February 8, 2023 ? 1知人者智，自知者明。 上午 4時(shí) 56分 8秒 上午 4時(shí) 56分 04:56: ? 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 2023年 2月 8日星期三 上午 4時(shí) 56分 8秒 04:56: ? 1楚塞三湘接，荊門九派通。 04:56:0804:56:0804:562/8/2023 4:56:08 AM ? 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 2023年 2月 上午 4時(shí) 56分 :56February 8, 2023 ? 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 04:56:0804:56:0804:56Wednesday, February 8, 2023 ? 1乍見翻疑夢(mèng)，相悲各問年。 加分動(dòng)作： 開發(fā)模式總結(jié)； 區(qū)域營(yíng)銷體系總結(jié)； 案例：龍華優(yōu)品建筑項(xiàng)目 案例：萬(wàn)科的四季花城之路 建面 離關(guān)口的距離 案例：優(yōu)品建筑的競(jìng)爭(zhēng)模式分析 5萬(wàn) 10萬(wàn) 20萬(wàn) 30萬(wàn) 40萬(wàn) 富通天均 美麗 365 20萬(wàn) 世紀(jì)春城 33萬(wàn) 大信花園 優(yōu)品 風(fēng)和日麗 36萬(wàn) 書香門第 5萬(wàn)以上 錦繡江南 40萬(wàn) 蘋果園 山湖林海 32萬(wàn) 假日托樂嘉 近 遠(yuǎn) 名稱 總規(guī)模 價(jià)格 形象定位 美麗 365四期 20萬(wàn) 3600 大盤新生代，龍華第一個(gè)旅游生態(tài)社區(qū) 風(fēng)和日麗三期 36萬(wàn) 3600 龍華樓王 富通天駿 3300 龍華都心， TOP華宅 大信花園二期 2900 龍華中心 ， 實(shí)惠居家 蘋果園 3700 龍華唯一的大規(guī)模帶中心花園的純小戶型社區(qū) 假日托樂嘉 3600 梅林關(guān)口，美式街區(qū)生活社區(qū) 錦繡江南二期 40萬(wàn) 4200 40萬(wàn) M2江南情懷人文小鎮(zhèn) 世紀(jì)春城 33萬(wàn) 3900 自然質(zhì)樸、 休閑自在 的園林社區(qū) 書香門第 5萬(wàn) 4800 關(guān)口、地鐵升值物業(yè) 山湖林海 32萬(wàn) 4600 集休閑、養(yǎng)生、運(yùn)動(dòng)為一體的關(guān)口物業(yè) 關(guān)口、地鐵、自然天賦 實(shí)現(xiàn)高價(jià)位 低價(jià)策略，成熟地段 大盤社區(qū)，情感訴求、低開高走 蘋果園就是在同質(zhì)化嚴(yán)重的現(xiàn)狀下，另辟蹊徑，以精裝小戶型入市，吸引關(guān)內(nèi)客戶 —— 在沒有大盤支撐下以產(chǎn)品取勝！ 競(jìng)爭(zhēng)模式分析 產(chǎn)品創(chuàng)新帶來(lái)熱銷及高價(jià) 競(jìng)爭(zhēng)模式選擇 產(chǎn)品訴求、品質(zhì)標(biāo)竿 （優(yōu)品建筑取勝之道） 關(guān)口概念、地鐵概念 （書香門第） 人文社區(qū)、低開高走 （美麗 365） 人文社區(qū)、情感訴求 高價(jià)物業(yè)、價(jià)格標(biāo)桿 （山湖林海） 建面 離關(guān)口的距離 小盤 大盤 近 遠(yuǎn) ? 首先排除低價(jià)策略的樓盤，如大信花園不屬于本總結(jié)模式； ? 大盤均采用情感訴求路線； ? 優(yōu)品建筑明顯缺乏區(qū)位優(yōu)勢(shì)，同時(shí)又不具備大盤體量！因此，尋求突破只有從自身產(chǎn)品出發(fā)，從營(yíng)銷手段上創(chuàng)新，走產(chǎn)品訴求的路線，形成差異化； ==謝謝 == 歡迎提問討論 ? 靜夜四無(wú)鄰，荒居舊業(yè)貧。 時(shí)間軸 2023以前 2023年 2023年 2023年以后 2023年 2750 目標(biāo)客戶 周邊 90% 新安 10% 周邊 70％ 新安 20% 南頭 10% 周邊 50％ 新安 30% 南山 20% 周邊 30％ 新安 40% 關(guān)內(nèi) 30% 寶安 50％ 關(guān)內(nèi) 30％ 港臺(tái) /澳門 20％ 3300 3600 3800 3700 歷史均價(jià) 項(xiàng)目展示 園林 會(huì)所 清華學(xué)校 大社區(qū) 20萬(wàn)平米 社區(qū)公園 集商業(yè) /居住 /教育于一體的 超大型綜合社區(qū) 銷售前期 —— 定價(jià) 關(guān)于價(jià)格的理解 ?價(jià)格一定是實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的工具，而不是目標(biāo)本身 ?沒有賣不出去的商品，只有賣不出去的價(jià)格 ?價(jià)格是一種面向消費(fèi)者的語(yǔ)言 ?定價(jià)可以說是營(yíng)銷組合諸要素中最重要的一個(gè)要素 ?定價(jià)是從用戶的角度精確衡量一個(gè)產(chǎn)品價(jià)值的完整過程 關(guān)于定價(jià)的理解 ?從習(xí)慣上講，一個(gè)樓盤的均價(jià)代表了市場(chǎng)對(duì)其物業(yè)質(zhì)素的綜合評(píng)價(jià) ?在本質(zhì)上，均價(jià)表現(xiàn)為開發(fā)商對(duì)項(xiàng)目總體銷售額的預(yù)期 關(guān)于均價(jià)的理解 價(jià)格制定的一般框架 一、定價(jià)基礎(chǔ) 項(xiàng)目解析 市場(chǎng)背景及競(jìng)爭(zhēng)分析 客戶意向調(diào)查 影響價(jià)格的關(guān)鍵因素分析 定價(jià)策略及方法 二、定價(jià)方法及定價(jià)策略 核心均價(jià)的形成 價(jià)格分析 三、價(jià)格表生成及驗(yàn)證 價(jià)格的市場(chǎng)驗(yàn)證 一、定價(jià)基礎(chǔ) 四、價(jià)格策略及銷售安排 價(jià)格的調(diào)控手段 銷售安排及預(yù)估 價(jià)格策略 銷售前期 —— 其他重要內(nèi)容 認(rèn)籌（受限制區(qū)域?yàn)閮?chǔ)客）、選房的重點(diǎn)因素！ ——儲(chǔ)客的時(shí)間 ——儲(chǔ)客的數(shù)量 ——開盤的要點(diǎn) 聯(lián)合銷售的啟示，合作單位的理解 —— 對(duì)于發(fā)展商，任何時(shí)候炒掉或者更換一個(gè)代理商對(duì)項(xiàng)目沒有任何影響！ 前車之鑒：深圳萬(wàn)科十七英里 重慶“上品十六” 的悲劇 君悅閣的啟示 休息一下，呼吸清新的空氣 …… 利用 10分鐘，感受生命的珍貴 …… 子流程 作業(yè)指引類 子作業(yè)指引 表單及模板 時(shí)間順序 備注 第二階段：銷售過程管理流程 階段性營(yíng)銷方案及推廣主題作業(yè)指引（某項(xiàng)目為例） 2 調(diào)價(jià)及促銷方案作業(yè)指引（某項(xiàng)目為例） 現(xiàn)場(chǎng)銷控管理作業(yè)指引 1 特殊節(jié)日包裝作業(yè)指引（某項(xiàng)目為例）
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