【正文】 項(xiàng)目核心 人員任免 規(guī)劃方案設(shè)計(jì) 一級(jí)流程 二級(jí)關(guān)鍵流程 關(guān)鍵流程輸入輸出重要信息描述 項(xiàng)目信息 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可研建議書(shū) 董事會(huì)決策 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性運(yùn)作方案 確定營(yíng) 銷方案 進(jìn)度要求 定價(jià)體系 營(yíng)銷方案 23 方案設(shè)計(jì) 規(guī)劃方案設(shè)計(jì) 初步設(shè)計(jì) 擴(kuò)初設(shè)計(jì) 施工圖設(shè)計(jì) 確定營(yíng) 銷方案 施工、監(jiān) 理招標(biāo) 項(xiàng)目資 金預(yù)算 一級(jí)流程 二級(jí)關(guān)鍵流程 關(guān)鍵流程輸入輸出重要信息描述（續(xù)） 項(xiàng)目預(yù)算方案 節(jié)能、綠化手續(xù) 四源、電信、市政等手續(xù) 施工圖方案 開(kāi)工證 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 監(jiān)理、施工合同 招投標(biāo)手續(xù) 初步可研初步規(guī)劃 規(guī)劃要點(diǎn)規(guī)劃條件 項(xiàng)目建議書(shū) 四源、市政、電信方案 審定方案通知書(shū) 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 規(guī)劃方案 單體方案 工程預(yù)算 24 一級(jí)流程 二級(jí)關(guān)鍵流程 關(guān)鍵流程輸入輸出重要信息描述（續(xù)） 項(xiàng)目實(shí)施 洽商 變更 進(jìn)度 控制 資金 控制 質(zhì)量 控制 ?重大設(shè)備、材料采購(gòu)流程 ?項(xiàng)目整體驗(yàn)收流程 ?項(xiàng)目部專業(yè)人員調(diào)配流程 竣工銷售 客戶服務(wù) 竣工驗(yàn)收 售房 物業(yè)服務(wù) 預(yù)售許可證 預(yù)售契約 立契 產(chǎn)權(quán)證 施工合同 驗(yàn)貨證明和付款通知 25 目錄 182。 流程優(yōu)化的原則和目標(biāo) 182。 ? 客戶服務(wù)中心的定位不清楚 ? 在項(xiàng)目部與遠(yuǎn)嘉交工的期間我們遇到很多服務(wù)不到位的情況 ? 層高的問(wèn)題主要是銷售人員混淆了 — 凈高與層高的概念 ， 層高當(dāng)然比凈高要高；但在同一房間中出現(xiàn)不同凈高的問(wèn)題 ， 屬于工程質(zhì)量控制不嚴(yán)的結(jié)果 ? 公司的市場(chǎng)調(diào)查一般是在立項(xiàng)之后才進(jìn)行，但只是針對(duì)一個(gè)項(xiàng)目，缺少連續(xù)的積累。機(jī)密 Monday, March 22, 2023 中遠(yuǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司關(guān)鍵流程優(yōu)化建議 2 目錄 182。 關(guān)鍵流程優(yōu)化方案 3 中遠(yuǎn)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)模式的演變決定了運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)的現(xiàn)狀 ? 適應(yīng)市場(chǎng)環(huán)境而不是做行業(yè)創(chuàng)新者 ? 暫時(shí)犧牲利益 ? 保證品質(zhì) ? 努力建立品牌 ? 開(kāi)發(fā)相關(guān)多業(yè)務(wù)試探 運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)現(xiàn)狀 ?運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)多變、缺乏穩(wěn)定性 ?高層運(yùn)作理念領(lǐng)先 ?開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)相對(duì)不能適應(yīng)業(yè)務(wù)快速發(fā)展 ?非開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)管理管理缺乏針對(duì)性、方向性 業(yè)務(wù)模式 ? 開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)采用項(xiàng)目驅(qū)動(dòng)模式，目前擴(kuò)展十分迅速 ? 圍繞開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)逐步形成多種業(yè)務(wù)的子公司組合 4 業(yè)務(wù)發(fā)展快、組織劃分專業(yè)化導(dǎo)向不足且多變從而中遠(yuǎn)房地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)已經(jīng)不能適應(yīng)未來(lái)業(yè)務(wù)高速發(fā)展的需求 ? 目標(biāo)體系不明，預(yù)算制定及控制責(zé)任集中于領(lǐng)導(dǎo)團(tuán)隊(duì)，沒(méi)有落實(shí)于職能部門(mén)，事后彌補(bǔ)多于事前規(guī)劃 ? 部門(mén)劃分專業(yè)導(dǎo)向不清，沒(méi)有關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)控制，職責(zé)不清而形成層層上報(bào)機(jī)制，造成流程復(fù)雜化 ? 中遠(yuǎn)房地產(chǎn)對(duì)開(kāi)發(fā)價(jià)值鏈中的前期策劃、工程監(jiān)理、銷售等外包環(huán)節(jié)并沒(méi)有形成最有效的協(xié)調(diào)管理 ? 中遠(yuǎn)房地產(chǎn)沒(méi)有建立有效的成本控制體系 ? 對(duì)下屬子公司的經(jīng)營(yíng)管理上“行政管理”為主； ? 融資渠道不穩(wěn)定造成資金成本高，另外專業(yè)職能、經(jīng)驗(yàn)不足也是主要原因 ? 業(yè)務(wù)高速發(fā)展，沒(méi)有固化流程可以使項(xiàng)目知識(shí)技能、經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)得到積累 計(jì)劃預(yù)算 目標(biāo)體系 業(yè)務(wù)流程 公司整體預(yù)算 項(xiàng)目預(yù)算 外包管理 成本管理 資金管理 項(xiàng)目運(yùn)作流程 知識(shí)管理 質(zhì)量管理 經(jīng)營(yíng)管理流程 開(kāi)發(fā)主業(yè) 資產(chǎn)運(yùn)營(yíng) 資源配置 管理制度 支持體系 購(gòu)并交易流程 各子公司運(yùn)作 5 過(guò)去快速發(fā)展的業(yè)務(wù)對(duì)預(yù)算制定的準(zhǔn)確執(zhí)行要求不高，目前的公司計(jì)劃預(yù)算更多依賴公司核心層責(zé)任心控制，未形成公司保障體系 ?公司業(yè)務(wù)戰(zhàn)略目標(biāo)不清晰，導(dǎo)致預(yù)算制定缺乏指引；使預(yù)算難以在公司整體規(guī)劃下進(jìn)行 ?各個(gè)部門(mén)在缺乏公司要求和預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)的情況下制定預(yù)算，預(yù)算的合理性難以保證 ?公司層面與各個(gè)部門(mén)就預(yù)算溝通不夠，而是由高層自行修改 ?預(yù)算沒(méi)有滾動(dòng)調(diào)整， 執(zhí)行不嚴(yán)格 公司整體預(yù)算 項(xiàng)目預(yù)算一次性制定，缺乏動(dòng)態(tài)調(diào)整 項(xiàng)目預(yù)算 預(yù)算管理不嚴(yán)格，更多依靠核心領(lǐng)導(dǎo)人員的個(gè)人責(zé)任心控制為主，未在公司形成體系 —— 創(chuàng)業(yè)期的典型特點(diǎn) 公司業(yè)務(wù)發(fā)展模式導(dǎo)致運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)重點(diǎn)在于追求效率、品質(zhì)而一定程度犧牲收益為特點(diǎn) —— 搶時(shí)間、建品牌； 本次流程重組工作中將優(yōu)化《經(jīng)營(yíng)計(jì)劃與預(yù)算調(diào)整流程》 《項(xiàng)目投資收益預(yù)算流程》 6 公司上下已經(jīng)充分意識(shí)到在開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)流程中各個(gè)環(huán)節(jié)中存在著一定不足 前期 決策 設(shè)計(jì) 施工 銷售與 客戶服務(wù) 訪談中聽(tīng)到的聲音 ? 總工辦不參與產(chǎn)品開(kāi)發(fā) ， 使得工程人員與市場(chǎng)有脫節(jié) ， 另外總工辦的人員對(duì)市場(chǎng)的把握能力尚有欠缺； ? 國(guó)內(nèi)外設(shè)計(jì)的接口不好 ? 前期設(shè)計(jì)時(shí)間延誤的原因還在于前期策劃中營(yíng)銷策劃 、 開(kāi)發(fā)及設(shè)計(jì)分別為遠(yuǎn)嘉 、 市場(chǎng)開(kāi)發(fā)部及總工辦負(fù)責(zé) ， 三條線銜接不暢 ? 項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)無(wú)法積累傳遞 ? 市場(chǎng)的需求不能很快反應(yīng)到工程部門(mén) ? 工程質(zhì)量的控制主要由監(jiān)理公司負(fù)責(zé) ， 但監(jiān)理公司是抽查 ， 對(duì)質(zhì)量控制不夠嚴(yán)格 ， 我們應(yīng)更多的參與質(zhì)量工作 ， 但全面抽查需要考慮成本 。 中遠(yuǎn)房地產(chǎn)流程體系診斷 182。 流程優(yōu)化的原則和目標(biāo) 182。 關(guān)鍵流程優(yōu)化方案 ? 中遠(yuǎn)房地產(chǎn)流程體系描述 ? 關(guān)鍵流程的優(yōu)化建議 ? 關(guān)鍵流程的操作規(guī)范 26 中遠(yuǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目確定流程 ? 流程設(shè)計(jì)原則：為董事會(huì)投資決策做出有力判斷依據(jù)，強(qiáng)化市場(chǎng)營(yíng)銷 部的決策支持功能 ? 流程控制重點(diǎn)：市場(chǎng)營(yíng)銷部主導(dǎo)，相關(guān)職能部門(mén)配合，形成能夠 為決策提供有力依據(jù)的分析報(bào)告 ? 流程總負(fù)責(zé)人：總經(jīng)理 ? 流程輸入輸出信息： 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目確定 項(xiàng)目信息 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可研建議書(shū) 董事會(huì)決策 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性運(yùn)作方案 27 工程技術(shù)部 財(cái)務(wù)部 外部顧問(wèn) 中 遠(yuǎn) 房 地 產(chǎn) 開(kāi) 發(fā) 有 限 責(zé) 任 公 司 市場(chǎng)營(yíng)銷部 責(zé)任人 備注 中遠(yuǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目確定流程 董事會(huì) 流程 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目確定流程 流程文件編號(hào)： 流程協(xié)調(diào)控制部門(mén)：市場(chǎng)營(yíng)銷部 總責(zé)任人 ： 總經(jīng)理 本流程共 3 頁(yè)之第 1 頁(yè) 流程制訂人 ： 審核 : 簽署 : 生效日期 : 總經(jīng)理辦公會(huì) 1 項(xiàng)目機(jī)會(huì) 尋找、篩選 市場(chǎng)營(yíng)銷部 總經(jīng)理 初步論證 不通過(guò) 經(jīng)營(yíng)管理部 初步立項(xiàng) 分析 專家意見(jiàn) 項(xiàng)目初步 論證 審議 市場(chǎng)營(yíng)銷部總經(jīng)理 各部門(mén)總經(jīng)理 市場(chǎng)營(yíng)銷部總經(jīng)理 總經(jīng)理 1 通過(guò) 28 工程技術(shù)部 財(cái)務(wù)部 外部顧問(wèn) 中 遠(yuǎn) 房 地 產(chǎn) 開(kāi) 發(fā) 有 限 責(zé) 任 公 司 市場(chǎng)營(yíng)銷部 責(zé)任人 備注 中遠(yuǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目確定流程（續(xù)） 3 董事會(huì) 流程 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目確定流程 流程文件編號(hào)： 流程協(xié)調(diào)控制部門(mén)：市場(chǎng)營(yíng)銷部 總責(zé)任人 ： 總經(jīng)理 本流程共 3 頁(yè)之第 2 頁(yè) 流程制訂人 ： 審核 : 簽署 : 生效日期 : 總經(jīng)理辦公會(huì) 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 可研建議書(shū) 2 市場(chǎng)營(yíng)銷部總經(jīng)理 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可 行性運(yùn)作方案 經(jīng)管部總經(jīng)理 經(jīng)營(yíng)管理部 不通過(guò) 財(cái)務(wù)信 息支持 工程技術(shù) 分析 投資收 益分析 各項(xiàng)專業(yè)分析 項(xiàng)目機(jī)會(huì) 研究 審議 2 各部門(mén)總經(jīng)理 市場(chǎng)營(yíng)銷部總經(jīng)理 總經(jīng)理 市場(chǎng)調(diào)研 項(xiàng)目投資 風(fēng)險(xiǎn)及操 作論證 3 項(xiàng)目談判 項(xiàng)目機(jī)會(huì)尋找 通過(guò) 專家意見(jiàn) 29 工程技術(shù)部 財(cái)務(wù)部 外部顧問(wèn) 中 遠(yuǎn) 房 地 產(chǎn) 開(kāi) 發(fā) 有 限 責(zé) 任 公 司 市場(chǎng)營(yíng)銷部 責(zé)任人 備注 中遠(yuǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目確定流程（續(xù)） 董事會(huì) 流程 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目確定流程 流程文件編號(hào)： 流程協(xié)調(diào)控制部門(mén)：市場(chǎng)營(yíng)銷部 總責(zé)任人 ： 總經(jīng)理 本流程共 3 頁(yè)之第 3 頁(yè) 流程制訂人 ： 審核 : 簽署 : 生效日期 : 總經(jīng)理辦公會(huì) 經(jīng)營(yíng)管理部 市場(chǎng)營(yíng)銷部總經(jīng)理 董事長(zhǎng) 項(xiàng)目機(jī) 會(huì)尋找 通過(guò) 審議 決策 通過(guò) 不通過(guò) 項(xiàng)目投資 風(fēng)險(xiǎn)及操 作論證 在董事會(huì)批準(zhǔn) 的年度計(jì)劃內(nèi) 項(xiàng)目核心 人員確定 3 投資委員會(huì) 通過(guò) 不通過(guò) 總經(jīng)理 經(jīng)管部總經(jīng)理 總經(jīng)理 總經(jīng)理 在董事會(huì)批準(zhǔn)的年度計(jì)劃內(nèi)只需報(bào)董事會(huì)被案 不在董事會(huì)批準(zhǔn)的年度計(jì)劃內(nèi)需報(bào)投資委員會(huì)論證，董事會(huì)決策 否 是 備案 30 中遠(yuǎn)房地產(chǎn)設(shè)計(jì)方案確定流程 ? 流程設(shè)計(jì)原則：工程、市場(chǎng)人員以及相關(guān)方面能夠?qū)υO(shè)計(jì)充分發(fā)表自己 意見(jiàn) ? 流程控制重點(diǎn)：明確“審圖”節(jié)點(diǎn)，解決過(guò)去存在著的規(guī)劃設(shè)計(jì)