世聯(lián)_高密度策略_20以上容積率項目研究_76(文件)
【正文】 公頃）地上總建面（萬平米）總戶數(shù)（百戶）車位比（車：戶）*10綠化率（% ）三居戶型最低層數(shù)最高層數(shù)板樓進深均價首期開盤時間現(xiàn)象： 項目的檔次與容積率、層數(shù)關(guān)聯(lián)小，與地段、景觀資源、自身品質(zhì)關(guān)聯(lián)大 高容積率下的規(guī)劃結(jié)構(gòu)分類（按構(gòu)成元素） 純點塔 萬科星園（ ） 棕櫚泉國際公寓（ ） 高容積率下的規(guī)劃結(jié)構(gòu)分類 純點塔 點塔 +少量板 朗 琴 園 () 珠江峰景（ ） 高容積率下的規(guī)劃結(jié)構(gòu)分類 純點塔 點塔 +少量板 點 +板 陽光上東 () 純點塔 點塔 +少量板 點 +板 板 +少量點 樂府江南 () 高容積率下的規(guī)劃結(jié)構(gòu)分類 誠品建筑（ ） 高容積率下的規(guī)劃結(jié)構(gòu)分類 純點塔 點塔 +少量板 點 +板 板 +少量點 燕沙后 () 澳洲康都 () 高容積率下的規(guī)劃結(jié)構(gòu)分類 純點塔 點塔 +少量板 點 +板 板 +少量點 純板 慧谷陽光 () 華紡易城 () 高容積率下的規(guī)劃結(jié)構(gòu)分類 純點塔 點塔 +少量板 點 +板 板 +少量點 純板 沿海賽洛城 () 觀湖國際 () 高容積率下的規(guī)劃結(jié)構(gòu)分類 純點塔 點塔 +少量板 點 +板 板 +少量點 純板 高層 高層 +小高層 高層 +小高層 +低多層 高層 +低多層 上元 () 高容積率下的規(guī)劃結(jié)構(gòu)分類（按圍合方式） 強圍合 半圍合 弱圍合 開敞式 高容積率下的規(guī)劃結(jié)構(gòu)要點分類表 序號 構(gòu)成 元素 高低組合 圍合 方式 空間形態(tài) （圍合感、領(lǐng)域感） 景觀性 城市形態(tài) (外在氣氛 ) 小氣候 品質(zhì) 體現(xiàn)點 1 純點塔 高 低 開敞 圍合 形態(tài)簡單，容易形成相對強的流動感 流動性和連續(xù)性 圍合感和私密性 覆蓋率與綠化面積 景觀優(yōu)先的規(guī)劃結(jié)構(gòu) 點和板的布置直接構(gòu)成沿街形象和外在表情 ——開放、封閉、或者冷漠，影響城市界面 避免高層風(fēng) 圍合與開敞對局部小氣候的影響 單體的品質(zhì) 領(lǐng)域感 外在形象 景觀品質(zhì) 舒適的小氣候和活動空間 2 點塔 +少量板 形態(tài)有變化，彌補弱圍合感 3 點 +板 形態(tài)變化豐富，容易形成圍合感 4 板 + 少量點 形態(tài)有變化，容易形成圍合感 5 純板 形態(tài)簡單，容易形成圍合感 幾點感受： ? 樂府江南的規(guī)劃空間感 ? 誠品建筑的規(guī)劃、品質(zhì)感、文化牌 ? 珠江峰景比星園缺靈性，但更理性、務(wù)實 ? 星園與棕櫚泉的空間對比（均布式與周邊式） ? 陽光上東的組團感、復(fù)合性、城市感、品質(zhì)感 ? 燕沙后的務(wù)實定位 ? 朗琴園與澳洲康都的景觀牌，成本投入的重點 ? 上元的獨辟蹊經(jīng) 高容積率下的停車方式 前提和趨勢： 在北京，私人轎車擁有率達 22% ，有車人家中，有 13%的家庭已經(jīng)擁有了第二輛家庭用車，私人轎車擁有量在飛速增長 。 規(guī)劃便于駕車人的合理的行車路線，根據(jù)駕車人的行動路線和活動范圍，來提升相應(yīng)的空間舒適度和視覺美感。 ? 高層建筑因其生硬的直接落地、表情冷漠呆板、局部小氣候差，而拒人以外。 ? 在陽光照射的幾個小時以內(nèi)，高層建筑投下陰影，這些陰影可能極大地改變著該區(qū)域的性質(zhì)，影響著小氣候以及遮斷視景。歸納起來有以下幾種方法： （ 1）住宅上下或左右錯開布置 （ 2）條式住宅與點式住宅相結(jié)合的布置 （ 3）南偏東的最佳日照角度的布置 （二）東西向 ? 適當(dāng)增加?xùn)|西向住宅不但增加了建房面積，還可擴大南北向住宅的間距，形成庭院式的室外空間。 ? 例：集團東西向薄板戶型 套內(nèi)面積 178。同時還具有保溫增濕的效果。 （ 2）導(dǎo)流法 把居住區(qū)的室外空間組織成一個系統(tǒng)，將居住區(qū)主要道路設(shè)計成主通風(fēng)道，沿通風(fēng)廊道流向各個住宅組團，然后再從組團內(nèi)庭院空間分流到住宅。 （二）必要的時候，通過風(fēng)洞實驗，可以感性、直觀地顯示出在風(fēng)場作用下，質(zhì)量、動量和熱量傳遞轉(zhuǎn)移的情況，為在規(guī)劃、決策時了解和解決污染物擴散、熱島效應(yīng)和建筑物風(fēng)荷載提供依據(jù)。 ? 水景的適當(dāng)采用：恰當(dāng)運用有助于提升景觀檔次，調(diào)節(jié)小氣候，從心理層面看，水景能更有效地舒緩壓力。具體設(shè)計上： （ 1）注重綠化布局的層次、風(fēng)格與建筑物相互輝映。根據(jù)研究，喬木與草坪的投資是 1： 10，而產(chǎn)生的生態(tài)效應(yīng)是 30： 1，每公頃的樹木每年能吸收二氧化碳 12噸，二氧化硫 300公斤，產(chǎn)生氧氣，吸收灰塵，蓄水，所以夏天感到?jīng)鏊?，冬天感到溫暖? 宜居性 —— 生態(tài)節(jié)能技術(shù)的運用 ? 外部保溫節(jié)能技術(shù) （ 1）外墻及屋面保溫系統(tǒng) （ 2）外門窗系統(tǒng) （ 3）外遮陽系統(tǒng) ? 室內(nèi)環(huán)境技術(shù) （ 1）供冷供暖系統(tǒng) （ 2）新風(fēng)系統(tǒng) （ 3）等等 聚氨酯外保溫體系 屋面綠化 外遮陽 天津東麗湖項目 新風(fēng)系統(tǒng) 宜居性 —— 生態(tài)節(jié)能技術(shù)的運用 ? “科技豪宅” 鋒尚國際公寓 鋒尚國際公寓位于海淀區(qū)萬柳居住區(qū)內(nèi)，項目總建筑面積 10余萬平方米
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