世聯(lián)_高密度策略_20以上容積率項(xiàng)目研究_76(文件)
【正文】 公頃）地上總建面（萬(wàn)平米）總戶數(shù)（百戶）車位比（車：戶）*10綠化率（% ）三居戶型最低層數(shù)最高層數(shù)板樓進(jìn)深均價(jià)首期開(kāi)盤時(shí)間現(xiàn)象： 項(xiàng)目的檔次與容積率、層數(shù)關(guān)聯(lián)小，與地段、景觀資源、自身品質(zhì)關(guān)聯(lián)大 高容積率下的規(guī)劃結(jié)構(gòu)分類（按構(gòu)成元素） 純點(diǎn)塔 萬(wàn)科星園（ ） 棕櫚泉國(guó)際公寓（ ） 高容積率下的規(guī)劃結(jié)構(gòu)分類 純點(diǎn)塔 點(diǎn)塔 +少量板 朗 琴 園 () 珠江峰景（ ） 高容積率下的規(guī)劃結(jié)構(gòu)分類 純點(diǎn)塔 點(diǎn)塔 +少量板 點(diǎn) +板 陽(yáng)光上東 () 純點(diǎn)塔 點(diǎn)塔 +少量板 點(diǎn) +板 板 +少量點(diǎn) 樂(lè)府江南 () 高容積率下的規(guī)劃結(jié)構(gòu)分類 誠(chéng)品建筑（ ） 高容積率下的規(guī)劃結(jié)構(gòu)分類 純點(diǎn)塔 點(diǎn)塔 +少量板 點(diǎn) +板 板 +少量點(diǎn) 燕沙后 () 澳洲康都 () 高容積率下的規(guī)劃結(jié)構(gòu)分類 純點(diǎn)塔 點(diǎn)塔 +少量板 點(diǎn) +板 板 +少量點(diǎn) 純板 慧谷陽(yáng)光 () 華紡易城 () 高容積率下的規(guī)劃結(jié)構(gòu)分類 純點(diǎn)塔 點(diǎn)塔 +少量板 點(diǎn) +板 板 +少量點(diǎn) 純板 沿海賽洛城 () 觀湖國(guó)際 () 高容積率下的規(guī)劃結(jié)構(gòu)分類 純點(diǎn)塔 點(diǎn)塔 +少量板 點(diǎn) +板 板 +少量點(diǎn) 純板 高層 高層 +小高層 高層 +小高層 +低多層 高層 +低多層 上元 () 高容積率下的規(guī)劃結(jié)構(gòu)分類（按圍合方式） 強(qiáng)圍合 半圍合 弱圍合 開(kāi)敞式 高容積率下的規(guī)劃結(jié)構(gòu)要點(diǎn)分類表 序號(hào) 構(gòu)成 元素 高低組合 圍合 方式 空間形態(tài) （圍合感、領(lǐng)域感） 景觀性 城市形態(tài) (外在氣氛 ) 小氣候 品質(zhì) 體現(xiàn)點(diǎn) 1 純點(diǎn)塔 高 低 開(kāi)敞 圍合 形態(tài)簡(jiǎn)單，容易形成相對(duì)強(qiáng)的流動(dòng)感 流動(dòng)性和連續(xù)性 圍合感和私密性 覆蓋率與綠化面積 景觀優(yōu)先的規(guī)劃結(jié)構(gòu) 點(diǎn)和板的布置直接構(gòu)成沿街形象和外在表情 ——開(kāi)放、封閉、或者冷漠，影響城市界面 避免高層風(fēng) 圍合與開(kāi)敞對(duì)局部小氣候的影響 單體的品質(zhì) 領(lǐng)域感 外在形象 景觀品質(zhì) 舒適的小氣候和活動(dòng)空間 2 點(diǎn)塔 +少量板 形態(tài)有變化，彌補(bǔ)弱圍合感 3 點(diǎn) +板 形態(tài)變化豐富，容易形成圍合感 4 板 + 少量點(diǎn) 形態(tài)有變化，容易形成圍合感 5 純板 形態(tài)簡(jiǎn)單，容易形成圍合感 幾點(diǎn)感受： ? 樂(lè)府江南的規(guī)劃空間感 ? 誠(chéng)品建筑的規(guī)劃、品質(zhì)感、文化牌 ? 珠江峰景比星園缺靈性，但更理性、務(wù)實(shí) ? 星園與棕櫚泉的空間對(duì)比（均布式與周邊式） ? 陽(yáng)光上東的組團(tuán)感、復(fù)合性、城市感、品質(zhì)感 ? 燕沙后的務(wù)實(shí)定位 ? 朗琴園與澳洲康都的景觀牌，成本投入的重點(diǎn) ? 上元的獨(dú)辟蹊經(jīng) 高容積率下的停車方式 前提和趨勢(shì)： 在北京，私人轎車擁有率達(dá) 22% ，有車人家中，有 13%的家庭已經(jīng)擁有了第二輛家庭用車，私人轎車擁有量在飛速增長(zhǎng) 。 規(guī)劃便于駕車人的合理的行車路線，根據(jù)駕車人的行動(dòng)路線和活動(dòng)范圍，來(lái)提升相應(yīng)的空間舒適度和視覺(jué)美感。 ? 高層建筑因其生硬的直接落地、表情冷漠呆板、局部小氣候差，而拒人以外。 ? 在陽(yáng)光照射的幾個(gè)小時(shí)以內(nèi)，高層建筑投下陰影，這些陰影可能極大地改變著該區(qū)域的性質(zhì)，影響著小氣候以及遮斷視景。歸納起來(lái)有以下幾種方法： （ 1）住宅上下或左右錯(cuò)開(kāi)布置 （ 2）條式住宅與點(diǎn)式住宅相結(jié)合的布置 （ 3）南偏東的最佳日照角度的布置 （二）東西向 ? 適當(dāng)增加?xùn)|西向住宅不但增加了建房面積，還可擴(kuò)大南北向住宅的間距，形成庭院式的室外空間。 ? 例：集團(tuán)東西向薄板戶型 套內(nèi)面積 178。同時(shí)還具有保溫增濕的效果。 （ 2）導(dǎo)流法 把居住區(qū)的室外空間組織成一個(gè)系統(tǒng)，將居住區(qū)主要道路設(shè)計(jì)成主通風(fēng)道，沿通風(fēng)廊道流向各個(gè)住宅組團(tuán)，然后再?gòu)慕M團(tuán)內(nèi)庭院空間分流到住宅。 （二）必要的時(shí)候，通過(guò)風(fēng)洞實(shí)驗(yàn)，可以感性、直觀地顯示出在風(fēng)場(chǎng)作用下，質(zhì)量、動(dòng)量和熱量傳遞轉(zhuǎn)移的情況，為在規(guī)劃、決策時(shí)了解和解決污染物擴(kuò)散、熱島效應(yīng)和建筑物風(fēng)荷載提供依據(jù)。 ? 水景的適當(dāng)采用：恰當(dāng)運(yùn)用有助于提升景觀檔次，調(diào)節(jié)小氣候，從心理層面看，水景能更有效地舒緩壓力。具體設(shè)計(jì)上： （ 1）注重綠化布局的層次、風(fēng)格與建筑物相互輝映。根據(jù)研究，喬木與草坪的投資是 1： 10，而產(chǎn)生的生態(tài)效應(yīng)是 30： 1，每公頃的樹(shù)木每年能吸收二氧化碳 12噸，二氧化硫 300公斤，產(chǎn)生氧氣，吸收灰塵，蓄水，所以夏天感到?jīng)鏊?，冬天感到溫暖? 宜居性 —— 生態(tài)節(jié)能技術(shù)的運(yùn)用 ? 外部保溫節(jié)能技術(shù) （ 1）外墻及屋面保溫系統(tǒng) （ 2）外門窗系統(tǒng) （ 3）外遮陽(yáng)系統(tǒng) ? 室內(nèi)環(huán)境技術(shù) （ 1）供冷供暖系統(tǒng) （ 2）新風(fēng)系統(tǒng) （ 3）等等 聚氨酯外保溫體系 屋面綠化 外遮陽(yáng) 天津東麗湖項(xiàng)目 新風(fēng)系統(tǒng) 宜居性 —— 生態(tài)節(jié)能技術(shù)的運(yùn)用 ? “科技豪宅” 鋒尚國(guó)際公寓 鋒尚國(guó)際公寓位于海淀區(qū)萬(wàn)柳居住區(qū)內(nèi)，項(xiàng)目總建筑面積 10余萬(wàn)平方米
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