【正文】 商鋪均價(jià)水平在 23000元 /平米 30000元平米，多數(shù)以 1托 2的 形式銷售 ，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)以餐飲、超市、服飾、美容美發(fā)等便民服務(wù)配套為主 項(xiàng)目名稱 是否可分割 分割 面積 （平米 ) 層數(shù) 層高（米 ) 進(jìn)深 （ 米 ) 面寬（ 米 ) 復(fù)地優(yōu)尚國(guó)際社區(qū) 是 小鋪： 56160 大鋪： 830 2層 10— 15 6— 8 天朗藍(lán)湖樹 是 30160 3層 10— 16 5— 8 恒大城 否 3570 1層或 2層 8— 9 5— 6 中鐵繽紛南郡 否 100175 2層 8— 10 6— 8 金泰假日花園 是 小鋪： 38— 180 大鋪： 583— 612 1層或 2層 — 10— 16 6— 8 裕昌太陽(yáng)城 是 150300 1層或 2層 — 10— 15 5— 6 鴻基新城 是 60120 1層 4— 8 12— 15 【 高新區(qū)商業(yè)價(jià)格 】 銷售商業(yè)物業(yè)多可自由分割，分割面積以 30160平米中小套型商鋪，多數(shù)層數(shù)為兩層，個(gè)別社區(qū)金角商業(yè)可設(shè)立為 34層 復(fù)地優(yōu)尚國(guó)際社區(qū) (社區(qū)底商 ) 位臵 高新科技路西段（經(jīng)十三路 魚化公園東側(cè)） 商鋪面積 56~800㎡ 銷售狀態(tài) 目前銷售的是商鋪 銷售均價(jià) 一層： 23000元 /㎡ 租金水平 80— 120元 /㎡ 〃 天 總戶數(shù) 總戶數(shù) 4000戶 車位 約 1400個(gè) 恒大城 (社區(qū)底商 ) 位臵 丈八北路和大寨路十字西 200米 商鋪面積 3570平米 銷售狀態(tài) 商鋪已售 商鋪價(jià)格 2500030000元 /㎡ 租金水平 150170元 /㎡ 〃 天 總戶數(shù) 5000余戶 車位 1:1 小區(qū)配套 6000平米綜合會(huì)所、 2023平米國(guó)際雙語(yǔ)幼兒園及 4000平米重點(diǎn)小學(xué) 天朗藍(lán)湖樹 (社區(qū)底商 ) 位臵 科技路西口（科技路與丈八路十字 西南角） 商業(yè)體量 30000㎡ 臨街商業(yè) 商鋪面積 30160㎡ 銷售狀態(tài) 商鋪已售 銷售均價(jià) 一層： 30000元 /㎡ 一拖三： 18000元 /㎡ 租金水平 200元 /平米 〃 月 總戶數(shù) 4000余戶 車位 地下約 2023個(gè) 小區(qū)配套 準(zhǔn)五星級(jí)酒店、 8000㎡ 雙會(huì)所、室內(nèi)恒溫泳池、生活配套、老年及兒童活動(dòng)場(chǎng)所 PART3 市場(chǎng)環(huán)境分析 ? 宏觀房地產(chǎn)市場(chǎng)研究 ? 西安市場(chǎng)板塊劃分 ? 區(qū)域住宅市場(chǎng)研究 ? 區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)研究 ? 區(qū)域客戶研究 ? 市場(chǎng)典型案例研究 區(qū)域內(nèi)基本都是地緣客戶， 剛需剛改客戶覆蓋面最廣 ，重點(diǎn)關(guān)注單總價(jià)、交通，隨著本案周邊配套完善、大量開發(fā)商入駐，客。 ?四居 少量供應(yīng)四居， 150170㎡。 【 腹地競(jìng)爭(zhēng)板塊 】 項(xiàng)目名稱 開盤時(shí)間 銷售情況 月均銷售 速度 市場(chǎng) 余量（萬(wàn)平米） 客戶 東方米 蘭（待售） 待售，蓄客階段 預(yù)售 400套房源，排號(hào) 350組，目前組織團(tuán)購(gòu)，全款價(jià)格優(yōu)惠10個(gè)點(diǎn)， — 地緣客戶，高新區(qū)小白領(lǐng) 綠地國(guó)際花都（待售） 待售， 4排號(hào)中 一個(gè)半月蓄客 550組 —— 28 高新區(qū)老業(yè)主，魚化寨周邊人群，改善型客戶較多，往西是高新科技產(chǎn)業(yè)園，產(chǎn)業(yè)園員工 天朗藍(lán)湖樹 二期 20230301 基本售罄 60 1 萊安逸琿 二期 20230928 二期尾盤階段 40 30 高新區(qū)中產(chǎn) 金輝悅府 未開盤，銷售證未取得， 預(yù)售階段 開盤兩棟， 500套房源，預(yù)售 8成 — 50 以地緣性剛需、剛改客戶為主，兼有部分高新區(qū)的外溢客戶 九形道 2023年 剩余 100余套 67 高新區(qū)板塊的投資客戶， 剛需客戶 CROSS萬(wàn)象匯 2023年底 已售 80% 10 4 投資客戶 合計(jì) — — — — 成熟居住區(qū)域，配套齊全，城市面貌較好 主力 30層以上高層、部分小高層 產(chǎn)品舒適度高，注重項(xiàng)目整體品質(zhì)的打造，通透戶型占比較高，出現(xiàn)躍層、200㎡以上產(chǎn)品 高層 ： 65009000； 公寓： 12700 區(qū)域 資源 產(chǎn)品 形式 項(xiàng)目 品質(zhì) 價(jià)格 平臺(tái) 項(xiàng)目名稱 容積率 建筑面積 （萬(wàn)㎡） 物業(yè)類型 高新水晶城 10 共三棟 ，公寓 28層 、 31層，寫字樓 18層 金泰 〃 新理城 60 一期共 4棟， 1棟 23層， 1棟 18層， 1棟 25層，一棟 12層 中鐵 .繽紛南郡 50 13棟樓，一期 4棟高層， 1933層 尚品美地城 23 一期 4棟高層，分別為 1棟 33層、 3棟 32層、沿街設(shè)有 3層商業(yè) 金泰假日花城 66 共 6棟 ， 1118層 裕昌太陽(yáng)城 35 高層（ 1 2 32）、小高層 （ 10）， 晶城秀府 21 共 11棟高層、小高層，層數(shù) 江林新城 110 兩 棟 18層小高層 ，四棟 2232層高 層 金地西灃公元 212 一期：高層 33層 18棟， 21層 6棟， 18層 4棟 高新區(qū)二次創(chuàng)業(yè)板塊，居住氛圍發(fā)展成熟，大規(guī)模項(xiàng)目較多，供應(yīng)量大，產(chǎn)品類型相對(duì)多樣化，部分項(xiàng)目的產(chǎn)品向舒適型設(shè)計(jì)發(fā)展 【 外圍競(jìng)爭(zhēng)板塊 】 成熟居住區(qū)域，配套齊全，城市面貌較好 主力 30層以上高層、部分小高層 產(chǎn)品舒適度高，注重項(xiàng)目整體品質(zhì)的打造，通透戶型占比較高，出現(xiàn)躍層、200㎡以上產(chǎn)品 高層 ： 65009000； 公寓： 12700 區(qū)域 資源 產(chǎn)品 形式 項(xiàng)目 品質(zhì) 價(jià)格 平臺(tái) 項(xiàng)目名稱 梯戶比 戶型 價(jià)格（元 /㎡ ） 高新水晶城 公寓 4T16； 3號(hào)樓 公寓4T17 4250一居， 70102㎡二 居 均價(jià) 12700 金泰 〃 新理城 2T 2T 1T2 二居 88㎡ 104㎡ 三居 112㎡ 130㎡ 四居 163㎡ 164㎡ 小高層： 8500 高層： 7000 中鐵 .繽紛南郡 2T2， 2T4 兩梯二戶： 154+154 兩梯四戶： 126+90+90+126， 88+86+86+88 7500 尚品美地城 2T4， 2T6， 3T10 兩梯四戶： 80兩居、 128三居；兩梯 6戶： 80,87,101； 3梯10戶： 47,60,70 兩梯四戶 6500，兩梯六戶6300 金泰假日花城 2T2 二居 90㎡ 105㎡ 三居 109㎡ 152㎡ 四居 196㎡ 均價(jià) 9300 裕昌太陽(yáng)城 1T2， 2T4 二居 87㎡ 103㎡ 三居 110㎡ 164㎡ . 73007600 晶城秀府 1T2 64211㎡， 下躍 208418㎡ ，全面積 1400016000元 /㎡，上躍 95238㎡， 27000元 /㎡（送兩層） 期房 8600，現(xiàn)房 10000 江林新城 2T5， 2T6 兩梯六戶 7 97㎡兩 居， 153㎡三 居 6500 金地西灃公元 2T4 75㎡兩 居， 8 108㎡三 居， 12 146㎡四 居 75009000 高新區(qū)二次創(chuàng)業(yè)板塊，居住氛圍發(fā)展成熟，大規(guī)模項(xiàng)目較多，供應(yīng)量大，產(chǎn)品類型相對(duì)多樣化，部分項(xiàng)目的產(chǎn)品向舒適型設(shè)計(jì)發(fā)展 【 外圍競(jìng)爭(zhēng)板塊 】 外圍區(qū)域，高新區(qū)核心板塊已趨于飽和，后續(xù)供應(yīng)集中于二次創(chuàng)業(yè)區(qū)域及南三環(huán)區(qū)域，承接 區(qū)域 內(nèi)及城南外溢剛需及改善客戶 【 外圍競(jìng)爭(zhēng)板塊 】 項(xiàng)目名稱 開盤時(shí)間 銷售情況 月均銷售 速度 市場(chǎng) 余量(萬(wàn)平米） 客戶 高新水晶城 2023年底 已售 95% 20 高新區(qū)及陜北客戶 金泰 〃 新理城 2023年 7月 22日開盤 16和 17號(hào)樓， 12月 9日加推 13和 14號(hào)樓 已售 400套 20 55 二次臵業(yè)，錦業(yè)路工作的白 領(lǐng) 中鐵 .繽紛南郡 四期 20230923 已售 500多套 65 4 周邊單位，部分陜北客戶 尚品美地城 20230330 面積區(qū)間 81126平米，一期共 4棟 剩三梯十戶的北向戶 型， 3040套 /月 3040 18 周邊客戶，年輕人婚房 金泰假日花城 20231217 已售約 200套 1520 3 高新區(qū)板塊的改善客戶 裕昌太陽(yáng)城 20230512 12號(hào)樓 20230801 6號(hào)樓 ,7號(hào)樓 20230808 1號(hào)樓 ,2號(hào)樓 ,3號(hào)樓 ,5號(hào)樓 尾盤階段，剩余大戶型產(chǎn)品 5060 2 周邊高新區(qū)的設(shè)計(jì)院，研究所，華為、中興等產(chǎn)業(yè)客戶 晶城秀府 20230707 8號(hào)樓，面積 98164平 20230120 1號(hào)樓， 3號(hào)樓 20231001 2號(hào)樓， 4號(hào)樓， 5號(hào)樓， 6號(hào)樓 二期尾盤階段，剩余大戶型產(chǎn)品，后期余三棟樓 1015 1 高新區(qū)中高端客戶，現(xiàn)有銀 行客戶在團(tuán)購(gòu)樓王 江林新城 2023年 3月，二期在售 6棟 120套 /月 120 65 投資占 40%，高新區(qū)白領(lǐng)自 住 金地西灃公元 蓄客階段 交 2萬(wàn)定金，兩個(gè)月蓄客 700組 300 212 城南科技園客戶、高新區(qū)， 合計(jì) — — — — 區(qū)域項(xiàng)目普遍品質(zhì)一般，不大注重產(chǎn)品的細(xì)節(jié)打造，少量定位較高端的項(xiàng)目通過(guò)簡(jiǎn)歐類立面、挑高大堂、私家入戶電梯等高端住宅要素拉開與其他項(xiàng)目的梯次 綠地國(guó)際花都 天朗藍(lán)湖樹 金輝悅府 萊安逸琿 ? 市場(chǎng)中產(chǎn)品均較為主流，不太注重產(chǎn)品細(xì)節(jié)的營(yíng)造，中低端產(chǎn)品以現(xiàn)代風(fēng)格為主，偏高端產(chǎn)品以簡(jiǎn)歐類立面為其整體品質(zhì)奠定品相基礎(chǔ)，其 中萊安逸琿以西安最純正的ArtDeco風(fēng)格為宣傳重點(diǎn)，出現(xiàn)挑高大堂、整體抬高、高端會(huì)所等高端住宅要素。 城北經(jīng)開區(qū)板塊 價(jià)格： 750010000元 /㎡ 特征： 政府北遷拉動(dòng)城北發(fā)展，建設(shè)城市公園，迅速提升房地產(chǎn)價(jià)格。 城西板塊 價(jià)格： 50007000元 /㎡ 特征： 西安老工業(yè)區(qū)，環(huán)境差，客戶認(rèn)知度差。 曲江板塊 價(jià)格： 800013000元 /㎡ 特征： 文化旅游區(qū)，依托其歷史和文化價(jià)值，成為西安的休閑、高端居住區(qū)。 客戶： 港務(wù)區(qū)客戶 浐灞板塊 價(jià)格： 600010000元 /㎡ 特征： 自然生態(tài)環(huán)境優(yōu)越，城市新興板塊。 % % % % % % % % % % % % 小于 3500 3500400040004500 4500500050005500 5500600060006500 6500700070007500 75008000800010000 大于 10000 2023年 3季度西安市普宅成交 價(jià)格 段 【 市場(chǎng)主流成交價(jià)格段 】 ? 趨勢(shì)判斷： 伴隨下半年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)的逐步回暖 ， 西安房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)向好 ， 開工 和施工 量及 開發(fā)商房地產(chǎn)投資額 出現(xiàn) 增長(zhǎng) ， 成交量 溫和放大 ， 成交均價(jià)近期也有小幅上揚(yáng)； ? 市場(chǎng)表現(xiàn)： 7090平米 、 90110平米戶型仍然是主銷面積段 ， 占 %。從各面積段占比變動(dòng)情況來(lái)看， 90平米以下的三個(gè)面積段均表現(xiàn)出不同程度的下滑態(tài)勢(shì)，可見部分改善型需求已穩(wěn)步釋放，致 3季度 130180平米區(qū)間段銷量呈現(xiàn)出走高的態(tài)勢(shì)。 ? 從全市商品房各月銷售情況來(lái)看，在原本屬于淡季的 8月里，樓市并未出現(xiàn)明顯的下滑趨勢(shì)，相反在房企調(diào)整推盤節(jié)奏頻繁推出各種打折降價(jià)等促銷活動(dòng)下，樓市銷量在 8月達(dá)到近一年來(lái)的第二高值。 0500100015002023 2023 2023 2023 2023歷年土地成交情況 土地供應(yīng) 土地成交 【 土地市場(chǎng) 】 2023年以來(lái)，隨著樓市的回暖，房企推盤量不斷加大， 3季度，西安商品房月均批售面積達(dá) 050100150200250300350 西安各月商品房批售面積情況 ? 2023年以來(lái)，隨著樓市的回暖，房企推盤量不斷加大， 6月以來(lái)西安商品房月度批售面積呈走穩(wěn)之勢(shì)， 2023年 3季度，西安商品房月均批售面積達(dá) ，相比 2023年 3季度月均 平米下跌 %。其中青島售供比最低，為%。二線城市中有十個(gè)城市的房?jī)r(jià)水平處于上升狀態(tài)。其中有 11個(gè)城市高于全國(guó)商品房開發(fā)投資額增長(zhǎng)幅度。 項(xiàng)目西靠魚 化工業(yè) 園 定位：“新型 都市工業(yè)示范園 ” 軌道交通地鐵三號(hào)線2023年 開通，魚化寨站與本項(xiàng)目無(wú)縫對(duì)接 區(qū)域 內(nèi)聚集了西安外事學(xué)院 、陜西 PC工程學(xué)